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中关村: 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

证券之星 2021-11-16 00:00:00
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建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                      招募说明书
                   重要提示
  本基金经中国证券监督管理委员会 2021 年 11 月 12 日证监许可〔2021〕3612
号文注册募集。
  基金管理人保证本招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经
中国证监会注册,但中国证监会对本基金募集的注册及证券交易所同意基金份
额上市,并不表明其对本基金的价值和收益做出实质性判断或保证,也不表明
投资于本基金没有风险。
  本基金为基础设施基金。采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品
结构,主要特点如下:其一,基础设施基金与投资于股票、债券、其他证券及
其衍生品种的公开募集证券投资基金(以下简称“公募基金”)具有不同的风
险收益特征,基础设施基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券,
并持有其全部份额,基金通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础
设施项目公司全部股权,通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基
础设施项目完全所有权或经营权利。其二,基础设施基金以获取基础设施项目
租金、收费等稳定现金流为主要目的,收益分配比例不低于合并后基金年度可
供分配金额的 90%。其三,基础设施基金采取封闭式运作,不开放申购与赎回,
在证券交易所上市,场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申
报预受要约。
  一般市场情况下,本基金预期风险收益低于股票型基金,高于债券型基金、
货币市场基金。
  投资者应充分了解基础设施基金投资风险及本招募说明书所披露的风险因
素,审慎作出投资决定。
  一、与基础设施基金相关的各项风险因素
  (一)管理风险
  在基金管理运作过程中,可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断
有误、获取的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理
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手段和管理技术等对基金收益水平存在影响。
  基础设施基金属于新的基金品种,基金管理人的过往业绩表现未必能反映
基金未来的经营业绩、财务状况及现金流量,不能保证基金份额持有人从基础
设施项目经营投资中获得预期收益。
  (二)集中投资风险
  公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基
金投资的影响。而本基金存续期内主要投资于产业园区类型的基础设施资产支
持证券,并持有其全部资产支持证券,通过资产支持证券等特殊目的载体取得
基础设施项目公司全部股权。本基金初始投资于建信中关村产业园资产支持专
项计划资产支持证券,取得北京中发展壹号科技服务有限责任公司全部股权 ,
标的基础设施项目包括互联网创新中心 5 号楼项目、协同中心 4 号楼项目和孵
化加速器项目,均位于北京市海淀区中关村软件园内。因此,相比其他分散化
投资的公开募集证券投资基金,本基金将具有较高的集中投资风险。
  (三)基金价格波动风险
  基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目,具有权益属性,受经济环
境、运营管理等因素影响,基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化,
可能引起基础设施基金价格波动,甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地
震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。
  (四)流动性风险
  基础设施基金采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,
存在流动性不足的风险。
  此外按照《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》的要求,本基金
战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求,在一定时间内
无法交易,因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额,本基金面
临因上市交易份额不充分而可能导致的流动性风险。
  (五)新种类基金的投资风险和创新风险
  基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金种类,可能因而难以准
确评价该业务的前景。基金管理人过往的财务资料未必一定能反映本基金日后
的经营业绩、财务状况及现金流量,不能保证基金管理人将能成功地从基础设
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施项目经营中产生足够收益。此外,基础设施证券投资基金属于创新产品,基
础设施证券投资基金运作相关的法律、政策和制度等尚存完善空间,如本基金
存续期间,有关政策、法律法规等发生变化,可能会对本基金产生不利影响。
同时,国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、产业政策、投
资政策及相关配套法规的调整与变化,可能会影响本基金投资的收益水平。
  (六)对外借款相关风险
  在履行适当程序后,本基金可直接或通过项目公司等间接对外借入款项。
本基金首期成立时,将由项目公司向交通银行申请 4.61 亿元固定资产贷款,同
时办理互联网创新中心 5 号楼的不动产抵押手续。
  本基金对外借款可能导致本基金存在如下特殊风险:
债压力、减少项目公司等借款人和本基金可支配的资金、减少本基金直接或间
接对外继续申请借款的机会,进而对本基金的财务状况造成不利影响,从而导
致本基金运营在资金的灵活性方面可能受到不利影响。
贷款合同,项目公司拟申请的 4.61 亿元借款利率为五年期 LPR-70bp。但本基
金在存续期间申请续借或新增借款的,相关资金成本可能较本基金成立时的市
场状况有所提升,从而对基金年度可供分配金额造成不利影响,进而影响投资
者可能获得分配的收益。
  本基金存续期间,如基础设施项目运营的现金流不足或因其他原因而导致
借款人可供支配的现金流不足以按时偿还已到期债务的,或因任何原因而导致
借款人存在其他违约行为的,借款人将需要按照法律法规和相关贷款合同的约
定承担违约责任,包括但不限于:贷款银行宣布尚未到期的债务全部或部分提
前到期,宣布借款人支付罚息、违约金或损害赔偿金,基于交叉违约条款(如
有)宣布借款人在其他贷款合同项下的债务提前到期等。据此,借款人财务状
况、资信能力可能受到不利影响。
  如借款人无法按时偿还债务的,贷款银行可能提起诉讼、仲裁或者依法采
取相关保全措施,借款人的日常运营、资产买卖等行为将受到一定程度的限制,
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可能对借款人的经营造成不利影响,进而影响本基金的现金流,此外,在相关
司法程序中可能需要对基础设施项目(适用于借款人为项目公司的情形)或其
他财产进行拍卖、变卖以偿还相关债务,拍卖、变卖的价格可能低于甚至远远
低于市场公允价格,从而可能对借款人造成不利影响,进而影响本基金的现金
流。
  特别地,如借款人无法按时偿还债务的情形对本基金造成极端不利影响的,
可能导致本基金需要提前终止基金合同并进入清算程序、对基金资产进行拍卖
或变卖等,拍卖、变卖的价格可能低于甚至远远低于市场公允价格,可能对本
基金剩余非现金资产的变现造成不利影响,从而对投资者的投资收益造成不利
影响。
收购失败的,则本基金在无法获取新项目预期可能获得的收益的同时,还需要
就已经获得的借款资金承担还本付息的义务,由此可能对本基金的财务状况造
成不利影响。
     (七)税收等政策调整的风险
  基础设施基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持
专项计划、项目公司等多层面税负,如果国家税收等政策发生调整,可能影响
投资运作与基金收益。
     (八)基金管理人及基金托管人更换的风险
  公募基金通过特殊目的载体间接持有基础设施项目的完全所有权,专项计
划的资产支持证券管理人、资产支持证券托管人等按照法律法规和相关规定需
要更换的,是否可能会导致公募基金的基金管理人、基金托管人亦需要相应更
换,存在不确定性,需要根据届时适用的法律而定;如根据届时适用的法律需
要更换的,可能会对公募基金运作的稳定性造成不利影响。
     二、与专项计划相关的各项风险因素
     (一)专项计划等特殊目的载体提前终止的风险
  因发生专项计划等特殊目的载体的相关法律文件约定的提前终止事项,专
项计划等特殊目的载体提前终止,则可能导致资产支持证券持有人(即公募基
金)无法获得预期收益、专项计划更换资产支持证券管理人,甚至导致公募基
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金提前终止。
  (二)专项计划运作风险和账户管理风险
  专项计划存续期间,专项计划账户中的资金划转、资产分配等事项均依赖
资产支持证券管理人和资产支持证券托管人的互相沟通和配合,一旦出现协调
失误或者资产支持证券管理人、资产支持证券托管人的违约事项,将导致专项
计划账户管理出现风险,进而影响专项计划资产的安全性和稳定性。
  (三)资产支持证券管理人与资产支持证券托管人尽责履约风险
  专项计划的正常运行依赖于资产支持证券管理人、资产支持证券托管人等
参与主体的尽责服务,存在资产支持证券管理人违约违规风险、资产支持证券
托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约,或其内部作业、人员管理及
系统操作不当或失误,可能会给资产支持证券持有人造成损失。
  (四)资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险
  在专项计划存续期间,如资产支持证券管理人出现严重违反相关法律、法
规的规定和专项计划文件有关约定的情形,资产支持证券管理人可能会被取消
资格,证券交易所也可能对资产支持证券采取暂停和终止转让服务等处理措施,
从而可能给资产支持证券持有人带来风险。
  (五)法律与政策环境改变的风险
  专项计划运作相关的法律、政策和制度等尚存完善空间,如专项计划存续
期间,有关政策、法律法规等发生变化,可能会对专项计划产生不利影响。同
时,国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、产业政策、投资
政策及相关配套法规的调整与变化,可能会影响专项计划的投资收益水平。
  三、与基础设施项目相关的各项风险因素
  (一)运营风险
  基础设施基金投资集中度高,收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况,
基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响,导致实际现金流大
幅低于测算现金流,存在基金收益率不佳的风险,基础设施项目运营过程中租
金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外,基础设施基
金可直接或间接对外借款,存在基础设施项目经营不达预期,基金无法偿还借
款的风险。
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   (1)国家或经济情况的不利转变
   基础设施项目资产价格受到经济因素、政治因素、政策因素等各种因素的
影响,导致基金收益水平变化,产生风险,主要包括:
   因国家宏观政策,如货币政策、财政政策、土地政策、产业政策、行业管
理政策(包括互联网监管政策、互联网金融监管政策、教培双减政策等)、地区
发展政策等发生变化,导致资产价格波动、租金水平变化、特定行业承租人经
营稳定性下降而集中退租的风险。
   随经济运行的周期性变化,基础设施项目资产价格及租金水平高低也呈周
期性变化,从而产生风险。
   金融市场利率的波动会导致基础设施项目资产价格和收益率的变动。
   (2)所属区域市场的不利情况
   标的基础设施项目位于北京,其表现将面临北京经济发展不及预期、北京
区域竞争力下降、北京区域产业园供应过剩等不利影响的风险。
   (3)产业园投资不容易变现
   产业园投资,其流动性较低。虽然本基金以持有基础设施资产并以获取稳
定的现金流为主要目的,但若本基金需要变现基础设施资产,其变现可行性、
时效性等将受到多项因素的影响,若本基金拟变现(包括但不限于本基金存续
期到期时)但未能在短时间内完成,将面临资产减值出售以寻求变现的风险。
这将对本基金投资变现的及时性及投资收益带来不利影响。
   (1)产业园出租相关风险
年、2020 年和 2021 年 1-6 月,基金初始投资的标的基础设施项目分别取得租金
收入 17,568.13 万元、21,441.09 万元、20,240.91 万元和 11,269.11 万元,其中物
业租金收入占比分别为 98.86%、98.72%、98.52%和 98.54%,停车场租金收入
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占比分别为 1.14%、1.28%、1.48%和 1.46%。收入来源类型过于单一和承租方
较为集中或将会对本基金造成不利影响,此等影响或风险包括但不限于承租方
违约、承租方不续约、承租方续约但减少租赁面积等。
下简称“度小满科技”)及其关联方整租,租赁合同到期日均为 2023 年 8 月
米/月。2018 年-2020 年及 2021 年 1-6 月,协同中心 4 号楼营业收入占标的基础
设施项目总营业收入的比例分别为 8.86%、21.97%、23.98%以及 19.88%。度小
满科技为根据《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引(试行)》所
界定的单一重要现金流提供方,公募基金存续期内,若度小满科技及其关联方
出现退租、经营情况陷入困境或拒绝履约等情形,可能会对标的基础设施项目
的现金流及估值产生不利影响。
信息技术服务、科技推广和应用服务、商务服务业等,其中软件和信息技术服
务业对应租赁面积占标的基础设施项目资产总租赁面积的 53.80%,租户行业集
中度较高,如软件和信息技术服务业发生不利变化,可能会影响标的基础设施
项目的租金收入。
在 2021 年-2023 年,对应合同的租赁面积占标的基础设施项目已出租总面积的
比例为 85.23%,若承租方租约大面积较为集中地同时期满,或者该等租约未获
续期、未获替代等,标的基础设施项目将面临一定的空置风险,进而导致标的
基础设施项目的租金收入减少。
内租金水平或不调整,若在此期间市场租金水平上涨,本基金或未能及时享受
该等市场租金上涨带来的收益。
过剩,或承租方对某一类物业需求下降,将导致出租方竞相争取租户,或本产
业园的管理风格、市场定位对承租方缺乏吸引力等,都会影响本项目的出租率
和租金水平。
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  (2)运营管理机构的管理风险
  本基金将聘请外部管理机构,由其提供标的基础设施项目的运营管理服务。
但仍然存在下述管理风险:
且外部管理机构将设立专门的工作组负责本基金项下的标的基础设施项目的运
营管理以避免可能出现的利益冲突,但本基金的表现也仍部分取决于外部管理
机构的人员素质和管理能力、外部管理机构选择的物业管理方的管理能力、外
部管理机构的人员对于关于专门工作组的公司制度的执行情况以及其他外部管
理机构为避免可能出现的利益冲突所采取的措施的实施情况等。
或与其具有关联关系的公司的业务可能与为本基金提供运营管理服务具有直接
或间接竞争关系。相应的本基金将表现出一定的运营管理风险。
构的相关人员可能离职并在离职后从事与公募基金投资的基础设施资产存在竞
争关系的业务,对公募基金的业务、财务状况、经营业绩及前景可能会造成不
利影响。
保养及其他服务。
事项,则原外部管理机构将不再运营管理标的基础设施项目,届时将出现变更
外部管理机构的相关风险(包括但不限于其运营管理经验、能力不同于原外部
管理机构的风险等)。
  (3)借款及现金周转相关风险
  本基金可通过借款,用于标的基础设施项目日常运营、维修改造,或其他
项目收购等。在对外借款环节,可能存在以下风险:
借款及时性方面存在障碍。
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金周转不灵的风险。
   (4)投资目标不达的风险
基础设施项目运营管理质量,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为
主要目的,力求提升基础设施项目的运营收益水平,追求稳定的收益分配及长
期可持续的收益分配增长,并争取提升基础设施项目价值。根据基金可供分配
金额测算报告,2021 年 9 月 30 日至 2021 年 12 月 31 日及 2022 年度,预测的
投资人净现金流分派率(年化)分别为 4.62%及 4.78%
                             (公募基金规模按照 26.121
亿元测算,届时以实际发行规模为准)。虽然基金管理人已为达致此目标定下
明确的投资计划及具体的实施策略,但仍难以保证可以成功推行此计划策略,
也难以保证可以以具有成本效益的方式推行。因此,基金管理人的投资目标存
在无法在预期时间内实现,或无法完全实现的风险,从而使得实际的投资人净
现金流分派率无法达到预测水平。
此基础上进行合理调整,具体确定逻辑及调整受会计准则的影响。我国现行的
会计准则未来可能发生改变,本基金、专项计划、项目公司所控制的基础设施
项目的经营成果可能会受到影响,进而影响本基金的可供分配金额。
   (二)基础设施项目改造相关的风险
   根据工程尽调报告,互联网创新中心 5 号楼、协同中心 4 号楼及孵化加速
器未来 10 年的大中型维修项目规划及对应的费用估算分别为 1,045.00 万元、
可能变得更为严格,公募基金可能需要支出巨额费用以确保符合该标准。基础
设施项目可能需要大量资本开支维持良好状况,可能会对公募基金的收益造成
不利影响。
   (三)租赁合同未备案的风险
   标的基础设施项目的租赁合同暂未办理房屋租赁登记备案手续,可能会面
临受到处罚的风险。标的基础设施项目的租赁合同暂未办理房屋租赁登记备案
手续不影响租赁合同效力。就未办理房屋租赁合同登记备案的租赁合同,如经
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房屋租赁主管部门责令项目公司限期办理相关房屋租赁登记备案,项目公司逾
期仍未完成相关房屋租赁登记备案的,根据《商品房屋租赁管理办法》的规定,
则项目公司可能会被处以一千元以上一万元以下罚款。
  (四)土地使用权期限风险
  标的基础设施项目土地使用权有终止日期,互联网创新中心 5 号楼、协同
中心 4 号楼及孵化加速器土地使用权到期日分别为 2063 年 8 月 22 日、2064 年
期限且获得政府机构的同意(申请者或需要支付相应的对价),否则在该等限期
届满时,该等物业的土地使用权连同房屋所有权将交回政府。土地使用权到期
后的相关可行操作当依届时有效的法律法规来执行。
  政府机构有权根据所适用的法律法规及国有建设用地使用权出让合同来征
用土地。如被强制征用,本基金或将获得一定的补偿,相关金额按照政府机构
根据有关法律法规或国有建设用地使用权出让合同所定基准评估而定。而该等
价格可能会低于本基金对标的基础设施项目的购入成本。
  (五)关联交易风险
  基础设施资产存在部分租户为原始权益人关联方的情形。2018 年、2019 年、
关联方租金收入/营业收入)分别为 1.98%、3.20%、3.84%及 3.61%。此外,本
基金发行后,北京中关村软件园发展有限责任公司将作为外部管理机构提供标
的基础设施项目的运营管理服务,并由其下属公司北京中关村鸿嘉物业服务有
限公司提供标的基础设施项目的物业管理服务。故存在一定的关联交易风险。
  (六)市场风险
  基础设施项目资产价格受到经济因素、政治因素、政策因素等各种因素的
影响,导致基金收益水平变化,产生风险,主要包括:
政策、地区发展政策等相关政策变化引致的风险。
金水平高低也呈周期性变化,从而产生风险。
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益率发生变动。
  (七)估值与现金流预测风险
  本基金的标的基础设施项目现金流来源于标的基础设施项目的租金收入及
其他因合法运营、管理和处置而产生的收入。现金流预测风险主要体现为租金
收入波动的风险。在本基金存续期内,若出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金、
租约提前解除、租金市场价格大幅下降、租约到期后未能顺利招租或导致标的
基础设施项目无法正常运营的其他因素,可能会对本基金的标的基础设施项目
现金流产生不利影响,从而导致投资人的投资不达预期。
  此外,本基金还面临资产估值重估的风险。根据戴德梁行就标的基础设施
项目资产于价值时点 2021 年 6 月 30 日的市场价值所出具的估值报告,互联网
创新中心 5 号楼、协同中心 4 号楼及孵化加速器估值分别为 15.48 亿元、7.12
亿元及 8.13 亿元。诸如市场不景气、出租率不足等因素,都会对标的基础设施
项目的估值产生影响。一旦标的基础设施项目估值下跌,或该项目所在地区经
济下滑,本基金可能面临较大风险。基金管理人已聘请评估机构对标的基础设
施项目资产进行评估,也已经聘请会计师事务所审核基金可供分配金额测算报
告。但仍存在如下风险:
分析虽方便投资者评估标的项目的长远回报及资产估值,然而无法保证上述评
估所依据的预测及假设一定准确或可靠。
础设施项目资产价格的最新变化,未能充分考虑影响资产价格的新因素。相关
评估结果存在滞后性,或不能及时的、准确的体现出其公允价值。
  鉴于此,关于标的基础设施项目的任何估值,都无法保证基金管理人目前
或将来可以以该价格变现标的基础设施项目资产,而真正的变现价格可能低于
评估价格,也可能低于本基金的购入价格。
  (八)利益冲突风险
  北京中关村软件园发展有限责任公司为本基金的原始权益人及本基金基础
设施项目的运营管理机构,该公司在全国范围内持有及管理与本基金投资的基
础设施项目类似的资产,且亦在标的基础设施项目资产所在的中关村软件园内
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持有其他类似资产,与本基金投资的基础设施项目可能构成同业竞争,进而对
基础设施项目未来现金流及市场估值造成不利影响。不排除本基金在存续期间
向该公司继续收购此类资产及委托该公司管辖运营该等产业园区类型基础设施
项目。因此,本基金与该公司之间存在包括但不限于如下方面的潜在同业竞争
和利益冲突风险:投资机会、项目收购、基础设施项目运营管理等。此外,本
基金存续期间如拟收购该公司直接或间接拥有的基础设施项目,将存在关联交
易和利益冲突风险。
  本基金主要投资于产业园区类型基础设施项目。基金管理人在本基金存续
期间可能管理其他同样投资于产业园区类型基础设施项目的基金,尽管本基金
与该等基金为完全独立的基金、彼此不发生相互交易且投资策略不同,但受同
一基金管理人、资产支持证券管理人管理,同时底层基础设施项目存在同质性,
理论上存在同业竞争和利益冲突(包括但不限于发展定位、拟收购项目、投资
机会、招商等方面竞争和冲突)的风险。
  (九)标的基础设施项目资产暂未购买保险的风险
  本基金成立前,项目公司将向保险公司提供相应材料申请购买财产一切险
等相关保险,相应程序履行完毕后即可签发保险单,保险合同拟于专项计划设
立日生效。于基金合同生效日前,标的基础设施项目资产暂未购买财产一切险
等相关保险,可能对公募基金产生不利影响。
  (十)基础设施资产投保额无法覆盖评估价值的风险
  基础设施资产将于基础设施基金成立后投保,投保的保额可能低于其评估
价值,若发生极端情况需要理赔的,可能出现投保金额无法覆盖基础设施资产
评估价值的情形,进而对公募基金产生不利影响。
  (十一)意外事件及不可抗力给基础设施资产造成的风险
  公募基金存续期间可能会发生意外事件。基础设施资产电梯维护等维修及
保养服务涉及重型机械的操作,因此可能会面临若干事故风险。此类事件可能
导致基础设施资产的损害或破坏、人身伤害或死亡以及法律责任。
  (十二)基础设施项目资产的市场化处置仍需履行相应审批程序的风险
  在本基金成立后,本基金拟对标的基础设施项目资产市场化处置须满足以
下条件及要求:
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市场化处置标的基础设施项目的土地使用权,需报请北京市人民政府批准,且
海淀区人民政府需放弃优先购买权。
目的房屋所有权及对应的土地使用权、股权,需由园区管理部门中关村科技园
区海淀园管理委员会负责审核和办理买受人资格和相关转让事项。
让限制约定,涉及市场化处置标的基础设施项目的土地使用权,需要取得北京
市规划和自然资源委员会的批准。
  因此,在本基金存续期间,若对标的基础设施项目资产进行处置的,除需
要根据本基金的《基金合同》相关约定履行基金管理人或基金份额持有人大会
等审批程序之外,还需要根据上述规定:(1)若涉及土地使用权转让,需获得
北京市人民政府批准,并且海淀区人民政府放弃优先购买权;(2)处置对象的
买受人资格和相关转让事项需要经过中关村科技园区海淀园管理委员会审核并
办理具体事项;(3)若涉及土地使用权转让,需取得北京市规划和自然资源委
员会的批准。上述审批要求,可能会降低标的基础设施项目资产的流动性,对
标的基础设施项目资产及时完成市场化处置带来风险。
  四、与交易安排相关的各项风险因素
  (一)相关交易未能完成的风险
  基金合同生效后,公募基金将扣除预留费用后的全部基金资产投资于建信
中关村产业园资产支持专项计划。若建信中关村产业园资产支持专项计划未能
成功设立,可能导致公募基金无法投资于建信中关村产业园资产支持专项计划,
公募基金面临提前终止的风险。
  公募基金募集结束、基金合同生效后,将按照约定认购建信中关村产业园
资产支持专项计划的全部资产支持证券,建信中关村产业园资产支持专项计划
经过适当交易程序后向项目公司原股东支付股权转让价款,取得项目公司的完
全所有权。若前述交易安排任一环节未能在预定时间内完成或由于特殊原因未
能完成,将对公募基金的顺利运作造成不利影响,甚至可能导致公募基金提前
终止。
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  (二)公募基金的要求或决定无法及时有效传递的风险
  公募基金通过特殊目的载体间接持有对应基础设施项目的完全所有权,公
募基金将通过中间各层特殊目的载体向项目公司提出要求或传达决定,其中任
一环节存在瑕疵或延时的,均可能导致相关要求或决定无法及时、完全有效传
递至项目公司,由此可能对项目公司和基础设施资产的运作造成不利影响。
  (三)交易结构设计及条款设置存在瑕疵的风险
  本基金整体架构的交易结构较为复杂,交易结构的设计以及条款设置可能
存在瑕疵,使得公募基金和特殊目的载体的设立和存续面临法律或其他风险。
  (四)部分租赁合同尚未完成换签的风险
  截至 2021 年 10 月 26 日,本项目已换签面积占比达 96.37%,部分租赁合
同尚未完成换签,未完成换签的租赁合同共计 4 份,涉及承租人包括中国工商
银行股份有限公司、北京星巴克咖啡有限公司及讯飞幻境(北京)科技有限公
司共 3 家租户,待换签租约合同租金金额占总合同租金金额的 3.58%。本项目
正继续推进租户换签工作,预计于 2021 年内完成全部租户及租赁合同的换签。
根据《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》,在
完成租赁合同换签前,对应租金将由运营管理机构北京中关村软件园发展有限
责任公司(原业主公司)收取并及时转付予北京中发展壹号科技服务有限责任
公司,如运营管理机构违约不进行转付或不能及时转付,该部分租金收入可能
面临损失或无法及时收取。
  除此之外,本基金还面临发售失败风险、交易失败风险、终止上市风险、
合规及操作风险、信用风险、其他风险等。本基金投资中出现的各类风险具体
见本招募说明书第八部分“风险揭示”。
  投资者购买本基金的基金份额需遵守《上海证券交易所公开募集基础设施
证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》等相关规定。特别地,投资者及其
一致行动人同意在拥有本基金的基金份额时即视为承诺,若违反该规定第五十
五条第一款、第二款买入在基础设施基金中拥有权益的基金份额的,在买入后
的 36 个月内对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权。
  本基金的存续期为自基金合同生效之日起 45 年,但基金合同另有约定的除
外。本基金在存续期内封闭运作,基金份额持有人不可办理申购、赎回业务。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金            招募说明书
在符合相关条件后本基金将在证券交易所上市。使用场外基金账户认购的基金
份额持有人卖出基金份额或申报预受要约的,需将基金份额转托管至场内证券
经营机构参与上海证券交易所场内交易或直接参与基金通平台(如开通)等相
关平台交易,具体可根据上海证券交易所、登记机构相关规则办理。
  投资者应当认真阅读《基金合同》《招募说明书》、基金产品资料概要等信
息披露文件,了解基金的风险收益特征,并根据自身的投资目的、投资期限、
投资经验、资产状况等判断基金是否和投资者的风险承受能力相适应,自主判
断基金的投资价值,自主做出投资决策,自行承担投资风险。
  基金的过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人管理的其他基金的业绩
不构成对本基金业绩表现的保证。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自
负”原则,在投资者作出投资决策后,基金运营状况与基金净值变化引致的投
资风险,由投资者自行负责。基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉
的原则管理和运用基金财产,但不保证基金一定盈利,也不保证最低收益。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                                                                招募说明书
                                                      目             录
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                                         招募说明书
  附件一:承诺函
  附件二:基础设施项目财务报表及审计报告
  附件三:基金可供分配金额测算报告及审核报告
  附件四:尽职调查报告
  附件五:财务顾问报告
  附件六:基础设施项目评估报告
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金             招募说明书
                第一部分         绪言
  《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
                             (以下简称
“本招募说明书”或“招募说明书”)依据《中华人民共和国民法典》
                              (以下简
称“《民法典》”)、
         《中华人民共和国证券投资基金法》
                        (以下简称“《证券投
资基金法》”)、
       《公开募集证券投资基金运作管理办法》
                        (以下简称“《运作办
法》”)、
    《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》
                         (以下简称“《销售
办法》”)、
     《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》
                        (以下简称“《信息披
露办法》”)、
      《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资
信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“《试点通知》”)、《公
开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称“《基础设施投资基金
指引》”)和其他有关法律法规的规定以及《建信中关村产业园封闭式基础设
施证券投资基金基金合同》
           (以下简称“基金合同”或“《基金合同》”)编写。
  本招募说明书阐述了建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金的投
资目标、策略、风险、费率等与投资人投资决策有关的全部必要事项,投资人
在作出投资决策前应仔细阅读本招募说明书。
  基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大
遗漏,并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说
明书所载明的资料申请募集的。本招募说明书由建信基金管理有限责任公司负
责解释。基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明
的信息,或对本招募说明书作任何解释或者说明。
  本招募说明书根据本基金的基金合同编写,并经中国证监会注册。基金合
同是约定基金合同当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合
同取得基金份额,即成为基金份额持有人和基金合同的当事人,其持有基金份
额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受,并按照《证券投资基金法》、
基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金投资人欲了解基金份额持
有人的权利和义务,应详细查阅基金合同。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金             招募说明书
                第二部分         释义
  在本招募说明书中,除非文意另有所指,下列词语或简称具有如下含义:
  一、与本基金有关的基础定义
村产业园封闭式基础设施证券投资基金。
项导致基金份额总额变更的情况除外),基金份额持有人不得申请赎回的证券投
资基金。
基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕,并获得中国证监会书面确认
的日期。
产清算完毕,清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。
基金合同生效日起至基金合同终止日止的期间,本基金的存续期为自基金合同
生效之日起 45 年,但基金合同另有约定的除外。
算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销,同
时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素,具体法律
法规另有规定的,从其规定。
置收益、基础设施项目其他投资收益、基金投资所得债券利息、买卖证券价差、
银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的
节约。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金            招募说明书
范围的各会计主体所拥有的资产)、各类有价证券、银行存款本息、基金应收款
项及其他投资所形成的价值总和,即基金合并财务报表层面计量的总资产。
报表层面计量的净资产。
产和基金份额净值的过程。
账户待支付给相关机构的费用,包括上市费用、登记费用、基金成立后首期审
计费用、基金成立后首期资产评估费用、信息披露费用、账户开立费用等。
  二、与本基金涉及的主体有关的定义
义务的法律主体,包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。
义务的合法继任主体。
务的合法继任主体。
资人。
金拟初始投资的基础设施项目的原始权益人为北京中关村软件园发展有限责任
公司(以下简称“中关村软件园公司”)。如本基金后续购入基础设施项目,则
原始权益人的范围相应调整。
师事务所、外部管理机构等专业机构。
进行运营管理的主体。就本基金初始投资的基础设施项目,由中关村软件园公
司担任外部管理机构。如本基金后续购入、出售基础设施项目,则外部管理机
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金            招募说明书
构的范围相应调整。
础设施项目进行尽职调查和办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定
价、配售等相关业务活动的证券公司。本基金首次发售时,指中信证券股份有
限公司(以下简称“中信证券”)。
时适用的法律法规向本基金/专项计划/项目公司等提供贷款的银行。本基金进行
初始投资时,贷款银行/贷款提供方指交通银行股份有限公司北京市分行。
  三、与本基金涉及的主要文件有关的定义
资基金基金合同》及对基金合同的任何有效修订和补充。
人就本基金签订的《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》
及对该托管协议的任何有效修订和补充。
闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其任何有效修订和补充。
证券投资基金基金份额询价公告》及其任何有效修订和补充。
证券投资基金基金份额发售公告》及其任何有效修订和补充。
基金基金产品资料概要》及其任何有效修订和补充。
券投资基金基金份额上市交易公告书》及其任何有效修订和补充。
  四、与本基金销售、登记、转托管有关的定义
申请购买基金份额的行为。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金           招募说明书
额,办理基金份额转托管等业务。
括投资者场外基金账户或场内证券账户的建立和管理、基金份额登记、基金销
售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册
和办理非交易过户等。
登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位。
算系统内不同销售机构(网点)之间或证券登记系统内不同会员单位(交易单
元)之间进行转托管的行为。
算系统和证券登记系统之间进行转托管的行为。
人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金
的其他投资人的统称。
人。
内合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、
社会团体或其他组织。
外机构投资者境内证券期货投资管理办法》
                  (包括其不时修订)及相关法律法规
规定可以投资于在中国境内依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资
者。
合格境外机构投资者境内证券期货投资管理办法》
                     (包括其不时修订)及相关法
律法规规定,运用来自境外的人民币资金进行境内证券投资的境外法人。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金           招募说明书
略投资的投资人。
险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公
司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上海
证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养
老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。
的可投资于基础设施证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构
投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券
投资基金的其他投资人的统称。
份额的权利的配售方式。
国证监会规定的其他条件、取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金
销售服务协议、办理基金销售业务的机构,以及具有基金销售业务资格、可通
过上海证券交易所交易系统办理基金份额认购的会员单位。
记结算有限责任公司。
记结算系统。
券登记结算系统。
场所。
证券交易所交易系统办理基金份额认购和上市交易的场所。
的上海证券交易所人民币普通股票账户(即 A 股账户)或封闭式基金账户,投
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金            招募说明书
资人通过上海证券交易所办理基金交易、场内认购等业务时需持有场内证券账
户。
券登记结算有限责任公司注册的、用于记录其持有的、基金管理人所管理的基
金份额余额及其变动情况的账户。
机构办理认购、转托管等业务及其他业务而引起的基金份额变动及结余情况的
账户。
     五、与基础设施基金整体架构、特殊目的载体、基础设施项目相关的定义
接全资拥有的法律实体,本基金通过特殊目的载体取得基础设施项目完全所有
权。在本基金中,特殊目的载体系指专项计划和项目公司的单称或统称。
     (一)与专项计划有关的定义
持证券管理人根据法律法规和专项计划文件约定设立的基础设施资产支持专项
计划。本基金进行初始投资时,特殊目的载体中的“专项计划”指“建信中关
村产业园资产支持专项计划”。依照法律法规和基金合同规定,除初始投资外,
经履行适当程序后,本基金后续可以购入、出售基础设施项目。如本基金后续
购入、出售基础设施项目,则专项计划的范围相应调整。
券管理人的主体,或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券管理人的继任
主体。本基金进行初始投资时,特殊目的载体中的“专项计划”的资产支持证
券管理人为建信资本管理有限责任公司(以下简称“建信资本”)。
证券托管人的主体。本基金进行初始投资时,特殊目的载体中的“专项计划”
的资产支持证券托管人为交通银行股份有限公司北京市分行。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金            招募说明书
投资时,监管银行为交通银行股份有限公司北京中关村园区支行。
公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定,以基础设施项目产生的现
金流为偿付来源,以基础设施资产支持专项计划为载体,向投资者发行的代表
基础设施财产或财产权益份额的有价证券。
划计划说明书、专项计划标准条款、专项计划资产支持证券认购协议、专项计
划风险揭示书、专项计划托管协议、专项计划根据专项计划文件的约定进行投
资运作而签署的其他相关文件(包括但不限于股权转让协议、借款合同、运营
管理服务协议、项目公司监管协议等)。
券而制作的资产支持专项计划说明书及其任何有效修改或补充。
规范专项计划的设立和运作而制作的资产支持专项计划标准条款及其任何有效
修改或补充。
与资产支持证券认购人签署的资产支持专项计划资产支持证券认购协议及其任
何有效修改或补充。
附件的专项计划风险揭示书及其任何有效修改或补充,用于向资产支持证券认
购人阐明投资风险,并应经资产支持证券认购人签署。
项计划托管银行签署的资产支持专项计划托管协议及其任何有效修改或补充。
益。
券持有人享有的利益。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金           招募说明书
与专项计划相关的所有税收、费用和其他支出。
证券托管人开立的人民币资金账户,专项计划的一切货币收支活动均必须通过
该账户进行。
施项目运营收支账户。
总额不低于《计划说明书》约定的目标募集金额,经计划管理人公告专项计划
成立之日。
  (二)与基础设施项目有关的定义
中国证监会其他规定的资产,为项目公司和基础设施资产的统称。依照法律法
规和基金合同规定,经履行适当程序后,本基金成立后可以购入、出售基础设
施项目。如本基金后续购入、出售基础设施项目,则基础设施项目的范围相应
调整。
资产。本基金成立时拟投资的基础设施资产为“标的基础设施项目资产”。依
照法律法规和基金合同规定,经履行适当程序后,本基金成立后可以购入、出
售基础设施项目。如本基金后续购入、出售基础设施项目,则基础设施资产的
范围相应调整。
主体。本基金成立时拟投资的基础设施项目公司为“中发展壹号公司”。依照
法律法规和基金合同规定,经履行适当程序后,本基金成立后可以购入、出售
基础设施项目。如本基金后续购入、出售基础设施项目,则基础设施项目公司
的范围相应调整。
持有标的基础设施项目所有权的公司,具体信息参见本基金的基金合同和招募
说明书。本基金成立前披露的基金合同和招募说明书项下的“项目公司”即指
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金               招募说明书
“中发展壹号公司”。
的 100%的股权。
对项目公司享有的债权。
项目、孵化加速器项目的统称,具体信息参见本基金的基金合同和招募说明书。
本基金成立前披露的基金合同和招募说明书项下的“基础设施项目”即指“标
的基础设施项目”。
业载体(中国国际服务外包新市场交易中心)项目,互联网创新中心 5 号楼项
目的具体信息以基金合同附件“标的基础设施项目清单”的约定为准。
术转移中心项目,协同中心 4 号楼项目的具体信息以基金合同附件“标的基础
设施项目清单”的约定为准。
孵化加速器项目的具体信息以基金合同附件“标的基础设施项目清单”的约定
为准。
目的资产,具体包括标的基础设施项目的房屋所有权及其对应的土地使用权等
资产。
项计划)与项目公司就标的股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有效修
改或补充。
产支持证券管理人(代表专项计划)向项目公司发放借款事宜签署的借款合同
及其任何有效修改或补充。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                      招募说明书
理人(代表专项计划)、项目公司与运营管理机构就标的基础设施项目等项目公
司相关事项运营管理事宜签署的运营管理服务协议及其任何有效修改或补充。
管理人(代表专项计划)、监管银行与项目公司签署的关于项目公司监管账户的
监管协议及其任何有效修改或补充。
  (三)其他相关定义
进行处分,从而间接实现对专项计划直接或间接持有的全部或部分基础设施项
目的权益的处分;(2)专项计划以出售或其他方式对其直接或间接持有的基础
设施项目的权益处分;(3)中国法律允许的其他处置方式。
  六、其他定义
件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、
通知等以及颁布机关对其不时做出的修订。
    《证券投资基金法》:指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会
常务委员会第五次会议通过,经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会
常务委员会第三十次会议修订,自 2013 年 6 月 1 日起实施,并经 2015 年 4 月
常务委员会关于修改<中华人民共和国港口法>等七部法律的决定》修正的《中
华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订。
    《销售办法》:指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日实
施的《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做
出的修订。
日实施的,并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会公布的《关于修改部分证券期货
规章的决定》修正的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关
对其不时做出的修订。
    《运作办法》:指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实施
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                   招募说明书
的《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
     《试点通知》:指中国证监会和国家发改委 2020 年 4 月 24 日颁布并于
同日实施的《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信
托基金(REITs)试点相关工作的通知》及颁布机关对其不时做出的修订。
公布之日起施行的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》及颁布机关
对其不时做出的修订。
     《基础设施投资基金业务办法》:指上海证券交易所 2021 年 1 月 29 日
公布并于同日实施的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)
业务办法(试行)》及颁布机关对其不时做出的修订。
(REITs)规则适用指引第 1 号——审核关注事项(试行)》及颁布机关对其不
时做出的修订。
(REITs)规则适用指引第 2 号——发售业务(试行)》及颁布机关对其不时做
出的修订。
     《基础设施投资基金运营操作指引》:指中国证券投资基金业协会 2021
年 2 月 8 日公布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引(试
行)》及颁布机关对其不时做出的修订。
     《基础设施投资基金尽职调查工作指引》:指中国证券投资基金业协会
指引(试行)》及颁布机关对其不时做出的修订。
月 29 日公布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》
及颁布机关对其不时做出的修订。
公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及颁布机关对其不时做
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                        招募说明书
出的修订。
登记结算有限责任公司、基金管理人、销售机构等的相关业务规则及对其不时
做出的修订。
价报告》和编号为戴德梁行评报字(2021/BJ/F3)第 0065 号《估价报告》的统
称。
式基础设施证券投资基金市场调研报告》。
项目》
  《技术尽职调查报告-中关村软件园国际与区域协同创新中心项目》和《技
术尽职调查报告-中关村软件园孵化加速器项目》的统称。
证券投资基金 2021 年 9 月 30 日(预计基金成立日)至 2021 年 12 月 31 日止期
间及 2022 年度可供分配金额测算报告》。
司所持有的中关村软件园物业经营业务 2018 年度、2019 年度、2020 年度及截
至 2021 年 6 月 30 日止六个月期间备考财务报表》。
会。
报刊及《信息披露办法》规定的互联网网站(包括基金管理人网站、基金托管
人网站、中国证监会基金电子披露网站)等媒介。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                    招募说明书
不包括中华人民共和国的香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区。
事件。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金            招募说明书
          第三部分    基础设施基金整体架构
  一、产品架构
  本基金的交易结构共有两层主要架构,分别为专项计划及基础设施基金。
交易完成后,计划管理人(代表专项计划)将持有项目公司 100%的股权以及享
有对项目公司的相应债权,基金管理人(代表基础设施基金)持有专项计划的
全部份额。具体产品结构如图所示:
                  图 1:产品结构图
  二、基础设施基金涉及的交易安排
  (一)投资人交纳认购的本基金的基金份额的款项时,《基金合同》成立。
本基金募集达到基金备案条件,自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中
国证监会书面确认之日起,《基金合同》正式生效。
  (二)基金管理人通过与计划管理人签订《建信中关村产业园资产支持专
项计划资产支持证券认购协议》,将认购资金委托计划管理人管理,当认购资金
总额不低于资产支持证券目标发售规模,经会计师事务所进行验资并出具验资
报告后,计划管理人宣布专项计划设立,基金管理人取得资产支持证券,成为
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金              招募说明书
资产支持证券 100%的持有人。专项计划设立日起 5 个工作日内,计划管理人应
将专项计划的设立情况报基金业协会备案。
  (三)计划管理人根据《建信中关村产业园资产支持专项计划标准条款》、
股权转让协议的约定,在自专项计划设立日起(含该日)的约定期限内指示专
项计划托管银行将部分专项计划资金划拨至原始权益人指定的账户,用于购买
项目公司的 100%的股权。
  (四)计划管理人代表专项计划与项目公司签订借款合同,将剩余专项计
划资金用于向项目公司发放借款,并且贷款银行向项目公司发放借款,项目公
司将所获得的借款资金用于偿还项目公司对中关村发展集团股份有限公司(以
下简称“中发展集团”)负有的债务。
  (五)在自专项计划设立日起(含该日)的约定期限内,项目公司应注销
原始权益人的出资证明书(如有),并向计划管理人签发出资证明书,修改公司
章程和股东名册中有关股东的记载。在自专项计划设立日起(含该日)的约定
期限内,原始权益人和项目公司应当配合计划管理人办理项目公司的 100%股权
转让的工商变更登记手续。
  三、资产支持证券基本情况
  (一)资产支持证券的基本情况
  本专项计划资产支持证券不分层。资产支持证券代表其持有人享有的专项
计划资产中不可分割的权益,包括但不限于根据《认购协议》和《标准条款》
的约定接受专项计划利益分配的权利。
  建信中关村产业园资产支持专项计划资产支持证券。
  建信资本管理有限责任公司。
  本专项计划的资产支持证券仅设置单一类别。
  资产支持证券目标发售规模为不低于人民币 20.52 亿元,具体以资产支持
证券认购人交付的认购资金金额为准。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                  招募说明书
  面值发行。
  每份资产支持证券的面值为 100 元。
  自专项计划设立日起(含该日)至法定到期日止(含该日)。法定到期日不
一定是资产支持证券的实际到期日。
  不设置预期收益率。
  在《标准条款》约定的普通分配兑付日、处置分配兑付日、清算分配兑付
日按照《标准条款》第 13.3.1 款、第 19.2.5 款的约定偿付资产支持证券的收益
和本金。
  未评级。
  收益分配的权益登记日为《标准条款》约定的每个公募基金分配公告日后
的第 13 个交易日以及处置分配兑付日或清算分配兑付日前的第 1 个交易日,具
体以上交所和/或登记托管机构发布的届时有效的规定为准。权益登记日日终在
登记托管机构登记在册的资产支持证券持有人有权于该兑付日取得资产支持证
券在当期的收益。
  专项计划设立时,认购人根据其签署的《认购协议》和所支付的认购资金
取得资产支持证券。
  专项计划存续期间,其他投资人可以通过上交所批准的流通方式受让或以
其他合法方式取得该资产支持证券。投资人受让该资产支持证券时,一并承继
其受让的资产支持证券所对应的资产管理合同项下的权利和义务。
  计划管理人委托登记托管机构办理资产支持证券的登记托管业务。资产支
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金            招募说明书
持证券将登记在资产支持证券持有人在登记托管机构开立的证券账户中。在认
购前,认购人需在登记托管机构开立有证券账户。
  计划管理人应与登记托管机构另行签署证券登记及服务的相关协议,以明
确计划管理人和登记托管机构在资产支持证券持有人账户管理、资产支持证券
注册登记、清算及资产支持证券交易确认、代理发放资产支持证券收益、建立
并保管资产支持证券持有人名册等事宜中的权利和义务,保护资产支持证券持
有人的合法权益。
  专项计划存续期内,资产支持证券将在中国证券登记结算有限责任公司登
记托管,在转让条件具备后可以在上交所固定收益证券平台进行转让、交易。
  (二)专项计划资产
  专项计划资产包括但不限于以下资产:
付的认购资金;
形成的全部资产及其任何权利、权益或收益,包括但不限于基础资产、专项计
划资产合格投资而产生的投资收益、因持有项目公司股权而由项目公司分配的
股利、因持有标的债权而由项目公司偿还的标的债权本息等;
理、运用、处分或其他情形而取得财产。
  (三)专项计划的设立与终止
  若资产支持证券认购人的认购资金总额(不含专项计划募集期间认购资金
产生的利息)达到资产支持证券目标发售规模,经会计师事务所进行验资并出
具验资报告后,计划管理人宣布专项计划设立,同时将专项计划募集资金(不
包括利息)全部划转至已开立的专项计划账户。
  专项计划于以下任一事件发生之日终止:
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  (1)公募基金终止;
  (2)在自专项计划设立日起(含该日)的 150 个工作日内尚未按照股权转
让协议的约定取得项目公司的 100%的股权;
  (3)在自专项计划设立日起(含该日)的 100 个工作日内尚未按照借款合
同的约定发放借款;
  (4)专项计划被法院或仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被裁决终止;
  (5)资产支持证券持有人大会决议终止专项计划;
  (6)法定到期日届至;
  (7)由于中国法律的修改或变更导致继续进行专项计划将成为不合法;
  (8)中国法律或者中国证监会规定的其他情形。
  (四)信息披露安排
  专项计划的信息披露包括定期报告及临时公告,定期报告包括《资产管理
报告》《专项计划托管报告》《审计报告》《收益分配报告》《基础设施项目运营
报告》
  《清算报告》等;临时公告系指在专项计划存续期间,如发生《标准条款》
约定的可能对资产支持证券持有人权益产生重大影响的临时重大事件,计划管
理人应当及时披露临时报告。
  四、项目公司相关情况
  (一)项目公司的基本情况
               表 1:项目公司基本情况表
    事项                             内容
   企业名称            北京中发展壹号科技服务有限责任公司
   主体类型                 有限责任公司(法人独资)
  法定代表人                           姜爱娜
   企业状态                            开业
统一社会信用代码                 91110108MA01XEJA9Y
   注册资本                 9,530.544951 万元人民币
   成立日期                      2020 年 11 月 20 日
    住所          北京市海淀区东北旺中关村软件园信息中心 C 座
           技术服务;出租办公用房;出租商业用房;经济贸易咨询。
                                    (市场主
   经营范围    体依法自主选择经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目,
           经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动;不得从事国家和本
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    事项                         内容
             市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。)
   (二)项目公司设立情况
  北京中发展壹号科技服务有限责任公司成立于 2020 年 11 月 20 日,注册资
本 10 万元,由北京中关村软件园发展有限责任公司发起设立,企业类型为有限
责任公司,法定代表人为姜爱娜。
司现持有的北京市海淀区市场监督管理局于 2021 年 5 月 11 日核发的统一社会
信用代码为 91110108MA01XEJA9Y 的《营业执照》、项目公司的公司章程、项
目公司的工商档案,截至尽职调查基准日,项目公司的注册资本为人民币
万元的非货币财产出资。
   (三)项目公司股东出资情况
  截至 2021 年 6 月 30 日,项目公司唯一股东为北京中关村软件园发展有限
责任公司。项目公司住所为北京市海淀区东北旺中关村软件园信息中心 C 座,
经核查《住所证明》,该住所真实有效且产权人同意将地址提供给该公司使用。
  经核查中关村软件园公司作为项目公司股东履行人民币 10 万元的实缴出
资义务的货币支付凭证、信永中和会计事务所(特殊普通合伙)出具的编号为
XYZH/2021BJAA30760 号的《北京中关村软件园发展有限责任公司 2020 年度
审计报告》,以及中关村软件园公司出具的书面说明及确认文件,截至尽职调查
基准日,中关村软件园公司对项目公司认缴出资中的货币财产出资人民币 10 万
元并已履行实缴出资义务。在中关村软件园公司完成前述实缴出资前,中关村
软件园公司合法拥有前述 10 万元货币的出资资产的权属,资产权属不存在纠纷
或潜在纠纷。
  根据本项目的交易安排,中关村软件园公司以标的基础设施项目的房屋所
有权及其对应的土地使用权实缴出资至项目公司,办理前述标的基础设施项目
的房屋所有权及其对应的土地使用权转让的不动产登记手续。
  经核查,北京德润资产评估有限公司出具了编号为德润评报字[2021]第 001
号的《北京中关村软件园发展有限责任公司拟以净资产向子公司北京中发展壹
号科技服务有限责任公司增资事宜所涉及的资产和负债价值项目资产评估报
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告》及《北京中关村软件园发展有限责任公司拟以净资产向子公司北京中发展
壹号科技服务有限责任公司增资事宜所涉及的资产和负债价值项目资产评估说
明》,对增资所涉及的资产和负债,即中关村软件园公司拥有的互联网创新中心
截至该评估的评估基准日评估对象的净资产评估值为 9,520.55 万元;北京市科
学技术委员会、中关村科技园区管理委员会于 2021 年 7 月 19 日出具了《北京
市科学技术委员会、中关村科技园区管理委员会关于北京中关村软件园发展有
限责任公司拟以部分净资产向北京中发展壹号科技服务有限责任公司增资资产
评估项目核准的批复》(京科财发[2021]111 号)对前述评估项目进行核准,截
至 2021 年 8 月 31 日,中关村软件园公司对项目公司的非货币财产出资已履行
完毕国有资产评估及其核准程序。并且,经核查截至 2021 年 8 月 31 日的标的
基础设施项目对应的权属证明文件等相关材料,并根据北京市海淀区不动产登
记事务中心于 2021 年 9 月 15 日出具的编号为海(2021)0020231(窗)的《不
动产登记信息查询结果告知单》,截至 2021 年 8 月 31 日,中关村软件园公司对
项目公司认缴出资中的非货币财产出资人民币 9,520.544951 万元已履行实缴出
资义务。截至尽职调查基准日,中关村软件园公司享有标的基础设施项目的房
屋所有权及其对应的土地使用权,不存在重大法律纠纷。
    截至 2021 年 8 月 31 日,股东投入资产为货币资金 10 万元及非货币财产出
资人民币 9,520.544951 万元。
    (四)项目公司重大重组情况
    自项目公司设立之日起至 2021 年 10 月 15 日,除以下事项外,项目公司不
存在其他重大股权变动和重组事项:
    经核查中关村软件园公司提供的《北京中关村软件园发展有限责任公司
服务有限责任公司 2021 年第一次股东决定》以及中关村软件园公司与项目公司
及其他方(如有)签署的重组相关协议,中关村软件园公司拟将标的基础设施
项目的房屋所有权及土地使用权以及其他相关资产、负债、人员1一并转移到项
 该人员为综合岗,主要负责与运营管理机构沟通、配合运营管理机构与承租人对接、执行安保、消防、
通信、紧急事故管理等日常运营事务以及协助公募基金制作并定期披露运营报告等工作。该岗位工作职责
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目公司。截至 2021 年 10 月 15 日,中关村软件园公司已完成前述标的基础设施
项目的房屋所有权及土地使用权、负债、人员的转移以及资金的划付。
  根据《中华人民共和国公司法》(以下简称“《公司法》”)第 27 条、第 28
条、第 178 条的规定,中关村软件园公司可以以非货币财产对项目公司增资,
对该等非货币财产评估作价,并且依法办理其财产权的转移手续。根据《民法
典》第 725 条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释》(法释[2020]17 号)第 14 条的规定,由于标的基础设施
项目的租赁合同的出租人发生变更,因此由项目公司承继了中关村软件园公司
在标的基础设施项目的租赁合同项下作为出租人收取并持续持有预收租金及租
赁保证金的权利,即中关村软件园公司需要将其已收取并持有的预收租金及租
赁保证金转移交付给项目公司。根据《民法典》第 551 条的规定,经债权人同
意,中关村软件园公司可以将负债转移给项目公司。根据《中华人民共和国劳
动合同法》第 36 条和第 10 条的规定,中关村软件园公司可以与相关人员解除
劳动合同,并由该等人员与项目公司订立新的劳动合同。中关村软件园公司将
标的基础设施项目的房屋所有权及土地使用权以及其他相关资产、负债、人员
一并转移到项目公司,符合前述法律法规的规定。
  中关村软件园公司已出具了《北京中关村软件园发展有限责任公司 2021 年
第一次临时股东会会议决议》,中关村软件园公司的全体股东一致同意“将标的
基础设施项目的相关资产及关联的负债、人员一并转移到项目公司”;项目公司
已出具了《北京中发展壹号科技服务有限责任公司 2021 年第一次股东决定》,
项目公司的唯一股东中关村软件园公司同意“由中关村软件园公司将中国国际
服务外包新市场交易中心项目[京(2016)海淀区不动产权第 0042400 号]、中
关村软件园国际交流与技术转移中心项目[京(2018)海不动产权第 0036534 号]
和中关村软件园孵化加速器研发楼项目[京海国用(2013 出)第 00227 号、X 京
房权证海字第 468724 号]的房屋所有权及土地使用权(合称‘标的基础设施项
目’)以及其他相关资产、负债、人员一并转移到本公司”。因此,中关村软件
园公司和项目公司已就中关村软件园公司将标的基础设施项目的房屋所有权及
土地使用权以及其他相关资产、负债、人员一并转移到项目公司的事宜,履行
不涉及对项目公司相关事项的决策,决策权限由公募基金派驻的执行董事享有。
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了各自的内部授权程序,均获得了合法有效的内部授权。
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            第四部分    基础设施基金治理
    一、基础设施项目的决策原则
    本基金将安排公募基金管理人以及计划管理人共两个层级的管理人。为提
高后续资产管理的决策效率,同时秉持主动管理原则以及遵照《基础设施投资
基金指引》相关规定,本基金拟采用“公募基金份额持有人大会-公募基金管理
人2-执行董事”的三级授权决策总体原则。
    (一)项目公司层面执行董事的主要职权为:
                表 2:执行董事主要职权
负责向股东报告工作
执行股东的决定
制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案
制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案
制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案
决定公司内部管理机构的设置
根据股东的推荐,决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项,并根据经理的提名决定聘任或
者解聘公司副经理及其报酬事项,及解除与该等人员的劳动合同
制定公司的基本管理制度
股东授予的其他职权及公司章程规定的其他职权
    在公募基金管理人履行相应内部程序后,执行董事执行相应的决策结果。
同时,公募基金管理人将建立印章管理、使用机制,由执行董事代表基金办理。
    (二)以下项目公司相关事项由公募基金管理人决策:
          表 3:由公募基金管理人决策的项目公司相关事项
决定连续 12 个月内累计发生金额不超过基金净资产 5%(含 5%)的关联交易
决定连续 12 个月内累计发生金额不超过基金净资产 20%(含 20%)的基础设施项目购入或
出售事项
决定项目公司的经营方针和投资计划
审议批准项目公司的经营计划和投资方案
审议批准项目公司的年度财务预算方案、决算方案
 计划管理人(代表资产支持专项计划)无项目公司相关事项的独立决策权限,向上穿透后将由公募基金
管理人及公募基金份额持有人大会行使相关职权。
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委派和更换项目公司的执行董事、监事,决定有关执行董事、监事的报酬事项
审议批准项目公司执行董事的报告
审议批准项目公司的利润分配方案和弥补亏损的方案,以及对资产、负债、权益和现金流产
生负向影响的特殊财务事项
对项目公司的对外融资,包括发行项目公司债券、银行借款(含到期借款续借、新增银行借
款)以及非银行借款方式融资、项目公司债务重组(包括但不限于再融资)以及项目公司的
金融性投资作出决定
审议批准项目公司对外提供担保、资产抵押或者质押的相关方案
审议批准项目公司发生的法律纠纷的处理方案
审议批准外部管理机构编制的基础设施项目运营报告
审批项目公司就所持有的基础设施项目等不动产的投保方案
审批项目公司就所持有的基础设施项目等不动产的物业管理合同、停车管理委托合同、停车
场委托经营协议及其调整
审批项目公司年度预算外的对外支出事项(包括但不限于大修及改扩建、装修改造工程、重
大投资项目立项、勘察、设计、监理、检测、招标代理及技术咨询服务、公车购置及处置、
对外捐赠及赞助等事项)
审批项目公司年度预算内,单项工程类合同、单项非工程类合同的对外支付事项(包括但不
限于大修及改扩建、装修改造工程、重大投资项目立项、勘察、设计、监理、检测、招标代
理及技术咨询服务等项目)
审批项目公司采购管理中采用采购招标的以非最低价中标
发生任一法定解聘情形的,解聘外部管理机构
对项目公司增加或者减少注册资本作出决定
对项目公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定
修改项目公司章程
决定聘任、解聘项目公司财务总监及其报酬事项,及解除与该等人员的劳动合同
向执行董事推荐项目公司的经理的人选
确定和变更项目公司会计政策或会计方法
项目公司重大纳税方案的调整
项目公司重大风险事件处置、问责、监控报告的审批
项目公司审计报告整改结果的审批
确定和变更项目公司年度评估机构、审计机构
项目公司印章证照、账册合同、账户管理权限与本基金的交割
  (三)以下项目公司相关事项由公募基金份额持有人大会决定:
       表 4:由公募基金份额持有人大会决定的项目公司相关事项
            连续 12 个月内累计发生金额超过基金净资产 20%(不含 20%)且
基金份额持有人大会
            低于基金净资产 50%(不含 50%)的基础设施项目购入或出售
一般决议决策的事项
            连续 12 个月内累计发生金额超过基金净资产 5%(不含 5%)且低
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            于基金净资产 20%(不含 20%)的与项目公司相关的关联交易
            除法定解聘情形以外,解聘、更换外部管理机构
            其他与项目公司相关的需经基金份额持有人大会一般决议决策的事
            项
            连续 12 个月内累计发生金额占基金净资产 50%及以上的基础设施
            项目购入或出售
基金份额持有人大会   连续 12 个月内累计发生金额占基金净资产 20%及以上的与项目公
特别决议决策的事项   司相关的关联交易
            其他与项目公司相关的需经基金份额持有人大会特别决议决策的事
            项
            单独或合计持有基金总份额 10%以上(含 10%)基金份额的基金份
            额持有人(以基金管理人收到提议当日的基金份额计算)就与项目
            公司相关的同一事项书面要求召开基金份额持有人大会
    其他
            备注:此事项需要先告知基金管理人和基金托管人,如果基金管理
            人和基金托管人都不决定召集的,则基金份额持有人可自行召集,
            并至少提前 30 日报中国证监会备案
  二、基金层面治理安排
  (一)基金份额持有人大会
  基金份额持有人大会由基金份额持有人组成,基金份额持有人的合法授权
代表有权代表基金份额持有人出席会议并表决。除基金合同另有约定外,基金
份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。
  为免歧义,若基金份额持有人违反基金合同第六部分第四条规定买入在本
基金中拥有权益的基金份额的,在买入后的 36 个月内对该超过规定比例部分的
基金份额不行使表决权。
  本基金的基金份额持有人大会不设日常机构。若将来法律法规对基金份额
持有人大会另有规定的,以届时有效的法律法规为准。
  (1)除法律法规或中国证监会另有规定或基金合同另有约定外,当出现或
需要决定下列事由之一的,应当召开基金份额持有人大会:
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础设施项目或基础设施资产支持证券的购入或出售;
交易;
持有人(以基金管理人收到提议当日的基金份额计算,下同)就同一事项书面
要求召开基金份额持有人大会;
上市的除外;
召开基金份额持有人大会的事项。
  (2)在法律法规规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利
益无实质性不利影响的前提下,以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后
修改,不需召开基金份额持有人大会:
费用;
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对《基金合同》进行修改;
相关文件进行修改;
及基金合同当事人权利义务关系发生重大变化;
持有人利益的行为而解聘上述机构;
托管等业务的规则;
他情形。
  基金管理人、基金托管人、单独或合计代表基金份额 10%以上(含 10%)
的基金份额持有人以及基金合同约定的其他主体,可以向基金份额持有人大会
提出议案。
  (1)除法律法规规定或《基金合同》另有约定外,基金份额持有人大会由
基金管理人召集。
  (2)基金管理人未按规定召集或不能召开时,由基金托管人召集。
  (3)基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的,应当向基金管理
人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召
集,并书面告知基金托管人。基金管理人决定召集的,应当自出具书面决定之
日起 60 日内召开;基金管理人决定不召集,基金托管人仍认为有必要召开的,
应当由基金托管人自行召集,并自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金
管理人,基金管理人应当配合。
  (4)单独或合计代表基金份额 10%以上(含 10%)的基金份额持有人就
同一事项书面要求召开基金份额持有人大会,应当向基金管理人提出书面提议。
基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集,并书面告知提出
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提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基金管理人决定召集的,应当自出
具书面决定之日起 60 日内召开;基金管理人决定不召集,单独或合计代表基金
份额 10%以上(含 10%)的基金份额持有人仍认为有必要召开的,应当向基金
托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否
召集,并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人;基金托管人
决定召集的,应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人,基金
管理人应当配合。
  (5)单独或合计代表基金份额 10%以上(含 10%)的基金份额持有人就
同一事项要求召开基金份额持有人大会,而基金管理人、基金托管人都不召集
的,单独或合计代表基金份额 10%以上(含 10%)的基金份额持有人有权自行
召集,并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有人依法自行召集基金
份额持有人大会的,基金管理人、基金托管人应当配合,不得阻碍、干扰。
  (6)基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和
权益登记日。
  (1)召开基金份额持有人大会,召集人应于会议召开前 30 日,在规定媒
介公告。基金份额持有人大会通知应至少载明以下内容:
有效期限等)、送达时间和地点;
信息披露义务人应当依法披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件,
方案内容包括但不限于:交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易
标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等;涉及扩募的,还应当
披露扩募发售价格确定方式;
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  (2)采取通讯开会方式并进行表决的情况下,由会议召集人决定在会议通
知中说明本次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及
其联系方式和联系人、书面表决意见寄交的截止时间和收取方式。明确采用网
络投票方式的,由会议召集人在会议通知中说明网络投票的方式、时间、表决
方式、投票网络系统名称、网络投票系统的注册/登录网址、移动终端应用/公众
号/程序名称、网络投票流程、操作指引等。
  (3)如召集人为基金管理人,还应另行书面通知基金托管人到指定地点对
表决意见的计票进行监督;如召集人为基金托管人,则应另行书面通知基金管
理人到指定地点对表决意见的计票进行监督;如召集人为基金份额持有人,则
应另行书面通知基金管理人和基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行监
督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对书面表决意见的计票进行监督的,
不影响表决意见的计票效力。
  基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规、监
管机构允许的其他方式召开,会议的召开方式由会议召集人确定。
  基金份额持有人大会应当由持有基金份额二分之一以上(含二分之一)的
基金份额持有人出席,方可有效召开。
  (1)现场开会。由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委
派代表出席,现场开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份
额持有人大会,基金管理人或基金托管人不派代表列席的,不影响表决效力。
现场开会同时符合以下条件时,可以进行基金份额持有人大会议程:
有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合
同》和会议通知的规定,并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资
料相符;
效的基金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一(含二分之
一)。若到会者在权益登记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基
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金总份额的二分之一,召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的
召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基金份额应不少
于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一(含三分之一)。
  (2)通讯开会。通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书
面形式或基金合同约定的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地
址,或通过指定的网络投票系统采用网络投票的方式行使投票权。通讯开会应
以书面方式、网络投票方式或基金合同约定的其他方式进行表决。
  在同时符合以下条件时,通讯开会的方式视为有效:
公布相关提示性公告;
为基金管理人)到指定地点对书面表决意见及/或网络投票的计票进行监督。会
议召集人在基金托管人(如果基金托管人为召集人,则为基金管理人)和公证
机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有人的书面表决意见及
/或网络投票;基金托管人或基金管理人经通知不参加收取书面表决意见及/或网
络投票的,不影响表决效力;
行网络投票的,基金份额持有人所持有的基金份额不小于在权益登记日基金总
份额的二分之一(含二分之一);若本人直接出具书面意见/进行网络投票或授
权他人代表出具书面意见/进行网络投票基金份额持有人所持有的基金份额小
于在权益登记日基金总份额的二分之一,召集人可以在原公告的基金份额持有
人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内,就原定审议事项重新召集基金份
额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应当有代表三分之一以上(含
三分之一)基金份额的持有人直接出具书面意见/进行网络投票或授权他人代表
出具书面意见/进行网络投票;
托代表他人出具书面意见/进行网络投票的代理人,同时提交的持有基金份额的
凭证、受托出具书面意见/进行网络投票的代理人出具的委托人持有基金份额的
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金             招募说明书
凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、
                       《基金合同》和会议通知
的规定,并与基金登记机构记录相符。
  (3)在法律法规和监管机关允许的情况下,本基金的基金份额持有人亦可
采用其他非书面方式授权其代理人出席基金份额持有人大会,具体方式由会议
召集人确定并在会议通知中列明。
  (4)在会议召开方式上,本基金亦可采用其他非现场方式或者以现场方式
与非现场方式相结合的方式召开基金份额持有人大会,会议程序比照现场开会
和通讯方式开会的程序进行。
  (1)议事内容及提案权
  议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项,如决定修改基金合同的
重要内容、决定终止《基金合同》、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他
基金合并、法律法规及《基金合同》规定的其他事项以及会议召集人认为需提
交基金份额持有人大会讨论的其他事项。
  基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后,对原有提案的修改
应当在基金份额持有人大会召开前及时公告。
  基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
  (2)议事程序
  在现场开会的方式下,首先由大会主持人按照下列第 8 条规定程序确定和
公布监票人,然后由大会主持人宣读提案,经讨论后进行表决,并形成大会决
议。大会主持人为基金管理人授权出席会议的代表,在基金管理人授权代表未
能主持大会的情况下,由基金托管人授权其出席会议的代表主持;如果基金管
理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会,则由出席大会的基金份
额持有人和代理人所持表决权的 50%以上(含 50%)选举产生一名基金份额持
有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管人拒不出
席或主持基金份额持有人大会,不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。
  会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓
名(或单位名称)、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托
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人姓名(或单位名称)和联系方式等事项。
  在通讯开会的情况下,首先由召集人提前 30 日公布提案,在所通知的表决
截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决,在公
证机关监督下形成决议。
  基金份额持有人所持每份基金份额有一票表决权。中国证监会及上海证券
交易所另有规定的除外。
  基金份额持有人与表决事项存在关联关系的,应当回避表决,其所持份额
不计入有表决权的基金份额总数。与外部管理机构存在关联关系的基金份额持
有人就解聘、更换外部管理机构事项无需回避表决,中国证监会认可的特殊情
形除外。
  基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议:
  (1)一般决议,一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持
表决权的二分之一以上(含二分之一)通过方为有效;除法律法规规定或下列
第(2)项所规定的须以特别决议通过事项以外的其他事项均以一般决议的方式
通过。
  (2)特别决议,特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所
持表决权的三分之二以上(含三分之二)通过方可做出。发生下列情形的,以
特别决议通过方为有效:
金合同》或延长《基金合同》期限;
或基础设施资产支持证券的购入或出售;
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  基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
  采取通讯方式进行表决时,除非在计票时有充分的相反证据证明,否则提
交符合会议通知中规定的确认投资者身份文件的表决视为有效出席的投资者,
表面符合会议通知规定的书面表决意见视为有效表决,表决意见模糊不清或相
互矛盾的视为弃权表决,但应当计入出具书面意见/进行网络投票的基金份额持
有人所代表的基金份额总数。
  基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开
审议、逐项表决。
  (1)现场开会
应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金
份额持有人代表与大会召集人授权的一名监督员共同担任监票人;如大会由基
金份额持有人自行召集或大会虽然由基金管理人或基金托管人召集,但是基金
管理人或基金托管人未出席大会的,基金份额持有人大会的主持人应当在会议
开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有人代表担任
监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的,不影响计票的效力。
公布计票结果。
疑,可以在宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进
行重新清点,重新清点以一次为限。重新清点后,大会主持人应当当场公布重
新清点结果。
会的,不影响计票的效力。
  (2)通讯开会
  采用网络投票的,持有人大会网络投票期间结束后,召集人可以通过网络
投票系统查询持有人大会的投票情况,并根据法律法规的要求对全部网络数据
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进行确认。
  在通讯开会的情况下,计票方式为:由大会召集人授权的两名监督员在基
金托管人授权代表(若由基金托管人召集,则为基金管理人授权代表)的监督
下进行计票,并由公证机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人
拒派代表对书面表决意见的计票进行监督的,不影响计票和表决结果。
  基金份额持有人大会的决议,召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监
会备案。
  基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
  基金份额持有人大会决议自生效之日起 2 日内在规定媒介上公告。如果采
用通讯方式进行表决,在公告基金份额持有人大会决议时,必须将公证书全文、
公证机构、公证员姓名等一同公告。
  基金份额持有人会议的召集人应当聘请律师事务所对基金份额持有人大会
的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序、表决方式及决议结果等事项出
具法律意见,上述法律意见应与基金份额持有人大会决议一并披露。召开基金
份额持有人大会的,信息披露义务机构应当及时告知投资者基金份额持有人大
会相关事宜。
持有人大会的决议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、
基金管理人、基金托管人均有约束力。
果由全体基金份额持有人承担。
决条件、网络投票方式等规定,凡是直接引用法律法规的部分,如将来法律法
规修改导致相关内容被取消或变更的,基金管理人经与基金托管人协商一致并
提前公告后,可直接对本部分内容进行修改和调整,无需召开基金份额持有人
大会审议。
  (二)基金管理人的权利与义务
              《运作办法》
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有关规定,基金管理人的权利包括但不限于:
  (1)依法募集资金;
  (2)自《基金合同》生效之日起,根据法律法规和《基金合同》独立运用
并管理基金财产;
  (3)依照《基金合同》收取管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的
其他费用;
  (4)发行和销售基金份额;
  (5)按照规定召集基金份额持有人大会;
  (6)依据《基金合同》及有关法律规定监督基金托管人,如认为基金托管
人违反了《基金合同》及国家有关法律规定,应呈报中国证监会和其他监管部
门,并采取必要措施保护基金投资者的利益;
  (7)在基金托管人更换时,提名新的基金托管人;
  (8)在外部管理机构更换时,提名新的外部管理机构;
  (9)选择、更换基金销售机构,对基金销售机构的相关行为进行监督和处
理;
  (10)担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业
务并获得《基金合同》规定的费用;
  (11)依据《基金合同》及有关法律规定决定基金收益的分配方案;
  (12)依照法律法规为基金的利益对被投资资产行使权利,为基金的利益
行使因基金财产投资于证券所产生的权利;
  (13)以基金管理人的名义,代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或
者实施其他法律行为;
  (14)选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、流动性服务
商、评估机构、财务顾问或其他为基金提供服务的外部机构;
  (15)在法律法规允许的前提下,为基金的利益依法为基金进行融资,决
定公募基金债务杠杆方案的设置;
  (16)决定涉及公募基金的投资者关系年度计划及活动;
  (17)决定涉及公募基金的新闻稿件的组织和发布;
  (18)在符合有关法律、法规的前提下,制订和调整有关基金询价、定价、
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认购、扩募等的业务规则;
  (19)依照法律法规为基金的利益直接或间接对标的基础设施项目行使的
相关权利,包括但不限于:
提前终止专项计划或延长专项计划期限、决定修改专项计划文件重要内容等;
  为免疑义,前述事项如涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的,基金
管理人应当在基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利。
  (20)基金管理人可以根据投资管理需要,设置本基金运营咨询委员会,
关于本基金运营咨询委员会的职权范围、人员构成、议事规则等详见本基金招
募说明书第四部分“基础设施基金治理”之“二、基金层面治理安排”之
“(三)基金管理人基础设施基金治理机制”部分的内容;
  (21)筛选符合本基金投资策略的基础设施项目作为潜在购买标的,需提
交基金份额持有人大会投票表决的,应当在进行投资分析、尽职调查等工作的
基础上,将合适的潜在标的提交基金份额持有人大会表决,表决通过后根据大
会决议实施基金扩募或出售其他基金资产等方式并购买相关标的;
  (22)对相关资产进行出售可行性分析、资产评估等工作,需提交基金份
额持有人大会投票表决的,应当将资产出售相关事项提交基金份额持有人大会
表决,表决通过后根据大会决议实施资产出售;
  (23)行使相关法律法规、部门规章、规范性文件及证券交易所业务规则
未明确行使主体的权利,包括决定金额(连续 12 个月内累计发生金额)不超过
基金净资产 20%(含 20%)的基础设施项目或基础设施资产支持证券的购入或
出售事项、决定基础设施基金直接或间接对外借款、决定金额(连续 12 个月内
累计发生金额)不超过基金净资产 5%(含 5%)的关联交易等;
  (24)法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》
                         《基金托管协议》约定
的其他权利。
              《运作办法》
有关规定,基金管理人的义务包括但不限于:
  (1)制定完善的尽职调查内部管理制度,建立健全业务流程;
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  (2)依法募集资金,办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理
基金份额的发售和登记等事宜;
  (3)办理基金备案手续;
  (4)自《基金合同》生效之日起,以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运
用基金财产;
  (5)按照有关规定运营管理基础设施项目;
  (6)派员负责项目公司财务管理,监督、检查外部管理机构履职情况;
  (7)发生任一法定解聘情形的,解聘外部管理机构;
  (8)配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策,以专业化
的经营方式管理和运作基金财产;
  (9)配备足够的具有基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的人
员进行本基金的基础设施项目的运营管理;
  (10)按照法律法规规定和《基金合同》约定,专业审慎运营管理基础设
施项目,主动履行《基础设施投资基金指引》第三十八条规定的基础设施项目
运营管理职责,也可根据《基础设施投资基金指引》委托外部管理机构负责部
分运营管理职责,但依法应承担的责任不因委托而免除;
  (11)建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度,
保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立,对所管理的不同基金分
别管理,分别记账,进行证券投资;
  (12)除依据《证券投资基金法》
                 《基金合同》及其他有关规定外,不得利
用基金财产为自己及任何第三人谋取利益,不得委托第三人运作基金财产;
  (13)依法接受基金托管人的监督;
  (14)按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债
确认计量,编制基金中期和年度合并及单独财务报表;
  (15)编制基金定期报告与临时报告;
  (16) 严格按照《证券投资基金法》《基金合同》及其他有关规定,履行
信息披露及报告义务;
  (17)保守基金商业秘密,不泄露基金投资计划、投资意向等。除《证券
投资基金法》
     《基金合同》及其他有关规定另有规定外,在基金信息公开披露前
应予保密,不向他人泄露,但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律等外
部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外;
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  (18)按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案,及时向基金份额持
有人分配基金收益;
  (19)依据《证券投资基金法》
                《基金合同》及其他有关规定召集基金份额
持有人大会或配合基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会;
  (20)按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他
相关资料不低于法律法规规定的最低期限;
  (21)按规定保留路演、定价、配售等过程中的相关资料不低于法律法规
规定的最低期限并存档备查,包括推介宣传材料、路演现场录音等,且能如实、
全面反映询价、定价和配售过程;
  (22)确保需要向基金投资者提供的各项文件或资料在规定时间发出,并
且保证投资者能够按照《基金合同》规定的时间和方式,随时查阅到与基金有
关的公开资料,并在支付合理成本的条件下得到有关资料的复印件;
  (23)组织并参加基金财产清算小组,参与基金财产的保管、清理、估价、
变现和分配;
  (24)基金清算涉及基础设施项目处置的,应遵循基金份额持有人利益优
先的原则,按照法律法规规定进行资产处置,并尽快完成剩余财产的分配;
  (25)面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时,及时报告中国证监
会并通知基金托管人;
  (26)因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合
法权益时,应当承担赔偿责任,其赔偿责任不因其退任而免除;
  (27)监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务,
基金托管人违反《基金合同》造成基金财产损失时,基金管理人应为基金份额
持有人利益向基金托管人追偿;
  (28)当基金管理人将其义务委托第三方处理时,应当对第三方处理有关
基金事务的行为承担责任;
  (29)以基金管理人名义,代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施
其他法律行为;
  (30)基金在募集期间未能达到基金的备案条件,《基金合同》不能生效,
基金管理人承担全部募集费用,将已募集资金并加计银行同期存款利息在基金
募集期结束后 30 日内退还基金认购人;
  (31)执行生效的基金份额持有人大会的决议;
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  (32)建立并保存基金份额持有人名册;
  (33)从事基础设施基金活动应当恪尽职守,履行诚实信用、谨慎勤勉的
义务,遵守持有人利益优先的基本原则,有效防范利益冲突,实现专业化管理;
  (34)法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》
                         《基金托管协议》约定
的其他义务。
  (三)基金管理人基础设施基金治理机制
  基金管理人采取集体投资决策制度,并设置了单独的基础设施投资决策委
员会,基础设施投资决策委员会是公司基础设施基金投资管理的决策机构。
  (1)基础设施投资决策委员会的人员构成
  张军红先生,总裁。
  张威威先生,副总裁。
  乔梁先生,投研总监兼研究部总经理。
  卜蕊女士,基础设施投资部总经理。
  周陈超先生,基础设施投资部总经理助理。
  张湜先生,基础设施投资部基金经理。
  上述人员之间均不存在近亲属关系。
  (2)基础设施投资决策委员会具体讨论并决定的事项主要包括:
流程;
处置等投资决策事项;
  (3)基础设施投资决策委员会的议事规则及决策程序
  基础设施投资决策委员会的表决原则依据少数服从多数的原则,表决形式
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分为赞成、反对和弃权三种。所有表决事项,需经三分之二以上(含三分之二)
的赞成票表决通过。
  基础设施投资决策委员会会议决议以纪要形式生成,与会委员对会议决议
持异议的,应在会议纪要上予以注明。基础设施投资决策委员会可根据需要,
对会议内容进行记录。
  基础设施投资决策委员会会议纪要和记录应以书面形式经全体成员签字方
可生效。
  运营咨询委员会提供专业意见的事项包括但不限于:
  (1)基础设施项目购入和出售方案;
  (2)基金或项目公司对外借款;
  (3)外部管理机构代表/协助项目公司签署并执行基础设施项目运营的关
联交易协议;
  (4)基础设施项目相关重大协议的签署或变更,包括但不限于运营重大协
议、大额工程改造合同、重大租赁协议等;
  (5)基础设施项目运营过程中的重大事项,包括但不限于基金年度经营预
算、金额占基金净资产 10%及以上的交易、估值发生重大调整、导致项目运营
情况或产生现金流的能力发生重大变化的事项;
  (6)基金份额持有人就上述事项提请基金管理人召开份额持有人大会;
  (7)基础设施投资决策委员会认为其他需经运营咨询委员会提供专业意见
的与本基金相关的重大事项。
  运营咨询委员会由 5 人构成,其中 2 名为基金管理人指定的资深 REITs 业
务人员、2 名为原始权益人及其关联方提名并经基金管理人同意聘请的具备项
目投资、运营管理经验的资深人士,以及 1 名基金管理人聘请的具备相关审计、
法律、评估、不动产投资等专业能力的人士组成。前述 2 名经原始权益人提名
的委员不得在本基金所涉项目公司任职或领薪。运营咨询委员会委员的任免由
基金管理人基础设施投资决策委员会决定。
  运营咨询委员会执行主席由基金管理人基础设施投资决策委员会指定。执
行主席负责召集和主持会议,并应妥善存档保管会议纪要与会议意见等资料。
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  会议应由全体委员的二分之一以上(含二分之一)出席时方可举行,出席
委员应就会议议题发表同意或反对意见,并具体说明理由。会议结果将以书面
形式形成运营咨询委员会意见。该意见将作为基金管理人基础设施投资决策委
员会的决策参考。
  基础设施投资决策委员会有权根据业务需求及管理需要适时调整运营咨询
委员会议事规则。
  (四)基金托管人的权利与义务
              《运作办法》
有关规定,基金托管人的权利包括但不限于:
  (1)自《基金合同》生效之日起,依法律法规和《基金合同》的规定安全
保管基金财产;
  (2)依《基金合同》约定获得托管费以及法律法规规定或监管部门批准的
其他费用;
  (3)监督基础设施基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金
账户及资金流向,确保符合法律法规规定和基金合同约定,保证基金资产在监
督账户内封闭运行;
  (4)监督基金管理人对本基金的投资运作,如发现基金管理人有违反《基
金合同》及国家法律法规行为,对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失
的情形,应呈报中国证监会,并采取必要措施保护基金投资者的利益;
  (5)监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险;
  (6)根据相关市场规则,为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、
为基金办理证券交易资金清算;
  (7)提议召开或召集基金份额持有人大会;
  (8)在基金管理人更换时,提名新的基金管理人;
  (9)法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》《基金托管协议》约定
的其他权利。
              《运作办法》
有关规定,基金托管人的义务包括但不限于:
  (1)以诚实信用、勤勉尽责的原则持有并安全保管基金财产、权属证书及
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相关文件;
  (2)设立专门的基金托管部门,具有符合要求的营业场所,配备足够的、
合格的熟悉基金托管业务的专职人员,负责基金财产托管事宜;配备足够的专
业人员开展基础设施基金托管业务;
  (3)建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度,
确保基金财产的安全,保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同
的基金财产相互独立;对所托管的不同的基金分别设置账户,独立核算,分账
管理,保证不同基金之间在账户设置、资金划拨、账册记录等方面相互独立;
  (4)除依据《证券投资基金法》《基金合同》及其他有关规定外,不得利
用基金财产为自己及任何第三人谋取利益,不得委托第三人托管基金财产;
  (5)保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭
证;
  (6)按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户,按照《基
金合同》的约定,根据基金管理人的投资指令,及时办理清算、交割事宜;
  (7)按规定开设基金财产的资金账户和证券账户;
  (8)监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运
作、收益分配、信息披露等;
  (9)监督基础设施项目公司借入款项安排,确保符合法律法规规定及约定
用途;
  (10)保守基金商业秘密,除《证券投资基金法》
                        《基金合同》及其他有关
规定另有规定外,在基金信息公开披露前予以保密,不得向他人泄露;
  (11)复核、审查基金管理人计算的基金净资产;基金托管人复核基金信
息披露文件时,应当加强对基金管理人资产确认计量过程的复核;
  (12)办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项;
  (13)对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见,
说明基金管理人在各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的规定进行;
如果基金管理人有未执行《基金合同》规定的行为,还应当说明基金托管人是
否采取了适当的措施;
  (14)保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料不低于
法律法规规定的最低期限;
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  (15)建立并保存基金份额持有人名册;
  (16)按规定制作相关账册并与基金管理人核对;
  (17)依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益
款项;
  (18)依据《证券投资基金法》
                《基金合同》及其他有关规定,召集基金份
额持有人大会或配合基金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大
会;
  (19)参加基金财产清算小组,参与基金财产的保管、清理、估价、变现
和分配;
  (20)面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时,及时报告中国证监
会和银行监管机构,并通知基金管理人;
  (21)因违反《基金合同》导致基金财产损失时,应承担赔偿责任,其赔
偿责任不因其退任而免除;
  (22)按规定监督基金管理人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的
义务,基金管理人因违反《基金合同》造成基金财产损失时,应为基金份额持
有人利益向基金管理人追偿;
  (23)执行生效的基金份额持有人大会的决议;
  (24)基金托管人从事基础设施基金活动应当恪尽职守,履行诚实信用、
谨慎勤勉的义务,遵守持有人利益优先的基本原则,有效防范利益冲突,实现
专业化托管;
  (25)法律法规及中国证监会规定的其他应由基金托管人履行的职责及《基
金合同》
   《基金托管协议》约定的其他义务。
     三、专项计划层面治理安排
     (一)资产支持证券持有人的权利与义务
  除《认购协议》及《标准条款》其他条款约定的权利和义务之外,专项计
划的资产支持证券持有人还应享有以下权利,并承担以下义务:
  (1)专项计划的资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定,取得
专项计划利益。
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  (2)资产支持证券持有人有权依据专项计划文件的约定知悉有关专项计划
投资运作的信息,包括专项计划资产配置、投资比例、损益状况等,有权了解
专项计划资产的管理、运用、处分及收支情况,并有权要求计划管理人作出说
明。
  (3)专项计划的资产支持证券持有人有权按照《标准条款》第 13 条的约
定,知悉有关专项计划利益的分配信息。
  (4)专项计划资产支持证券持有人的合法权益因计划管理人和专项计划托
管银行过错而受到损害的,有权按照《标准条款》及其他专项计划文件的约定
取得赔偿。
  (5)在转让条件具备后,资产支持证券持有人有权将其所持有的资产支持
证券进行转让。
  (6)资产支持证券持有人享有按照《标准条款》约定召集或出席资产支持
证券持有人大会,并行使表决等权利。
  (7)资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定参与分配清算后的
专项计划剩余资产。
  (8)中国法律规定或专项计划文件约定的其他权利。
  (1)专项计划的资产支持证券持有人应根据《认购协议》及《标准条款》
的约定,按期缴纳专项计划的认购资金,并承担相应的费用。
  (2)专项计划的资产支持证券持有人应自行承担专项计划的投资损失。
  (3)资产支持证券持有人按法律规定承担纳税义务。
  (4)专项计划存续期间,资产支持证券持有人不得要求计划管理人收购其
持有的资产支持证券,亦不得主张分割专项计划资产。
  (5)中国法律规定或专项计划文件约定的其他义务。
     (二)计划管理人的权利与义务
  除《认购协议》及《标准条款》其他条款约定的权利和义务之外,计划管
理人还应享有以下权利,承担以下义务:
  (1)计划管理人有权根据《标准条款》
                   《认购协议》
                        《计划说明书》及《专
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项计划托管协议》等专项计划文件的约定将专项计划的认购资金用于基础资产
投资,并管理专项计划资产、分配专项计划利益;
  (2)计划管理人有权在《标准条款》《计划说明书》及《专项计划托管协
议》等专项计划文件允许的范围内,将专项计划账户中的资金进行合格投资;
  (3)计划管理人有权根据专项计划文件的约定收取管理费;
  (4)计划管理人有权根据《标准条款》第 19 条的约定终止专项计划的运
作;
  (5)计划管理人有权委托专项计划托管银行托管专项计划资金,并根据《专
项计划托管协议》的约定,监督专项计划托管银行的托管行为,并针对专项计
划托管银行的违约行为采取必要措施保护资产支持证券持有人的合法权益;
  (6)当专项计划资产或资产支持证券持有人的利益受到其他任何第三方损
害时,计划管理人有权代表资产支持证券持有人依法向相关责任方追究法律责
任;
  (7)中国法律规定及专项计划文件约定的其他权利。
  (1)计划管理人应在专项计划管理中恪尽职守,根据《认购协议》《标准
条款》及《计划说明书》的约定为资产支持证券持有人提供服务;
  (2)计划管理人应根据《管理规定》建立健全内部风险控制制度,将专项
计划的资产与其固有财产分开管理,为专项计划单独记账、独立核算,并将不
同客户资产支持专项计划的资产分别记账;
  (3)计划管理人应根据《管理规定》以及《标准条款》的约定,将专项计
划的认购资金用于受让项目公司的 100%的股权、向项目公司发放借款、支付与
前述交易相关的税费;
  (4)计划管理人在管理、运用专项计划资产时,应根据《管理规定》和《专
项计划托管协议》的约定,接受专项计划托管银行对专项计划资金拨付的监督;
  (5)计划管理人应根据《管理规定》及《标准条款》的约定,按期出具计
划管理人《收益分配报告》和《资产管理报告》及履行相关的信息披露义务,
保证资产支持证券持有人能够及时了解有关专项计划资产与收益等信息;
  (6)计划管理人应按照《标准条款》第 13 条的约定向资产支持证券持有
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人分配专项计划利益;
  (7)计划管理人应按照《管理规定》及《标准条款》的约定,妥善保存与
专项计划有关的合同、协议、交易记录、会计账册等文件、资料,自专项计划
终止日起二十年内计划管理人应继续履行上述保管义务;
  (8)在专项计划终止时,计划管理人应按照《管理规定》
                           《标准条款》
                                《认
购协议》
   《计划说明书》及《专项计划托管协议》的约定,妥善处理有关清算事
宜;
  (9)计划管理人因自身或其代理人的过错导致专项计划资产产生任何损失
的,应向资产支持证券持有人承担相应的赔偿责任;
  (10)计划管理人应严格遵守《上海证券交易所资产支持证券存续期信用
风险管理指引(试行)》的相关规定,在资产支持证券存续期履职过程中,重点
加强信用风险管理,履行相应职责;
  (11)计划管理人应当为资产支持证券持有人的利益管理专项计划资产,
监督、检查项目公司等机构的持续经营情况和基础资产现金流状况,防止专项
计划资产被混同、挪用,维护专项计划资产安全;
  (12)因专项计划托管银行过错造成专项计划资产损失时,计划管理人应
代资产支持证券持有人向专项计划托管银行追偿;
  (13)计划管理人应监督专项计划托管银行、监管银行及其他机构履行各
自在专项计划文件项下的职责或义务,如前述机构发生违约情形,则计划管理
人应代资产支持证券持有人根据有关专项计划文件的约定追究其违约责任;
  (14)计划管理人应对标的资产进行尽职调查;
  (15)中国法律规定或专项计划文件约定的其他义务。
     (三)专项计划托管银行的权利与义务
  除《专项计划托管协议》约定的权利和义务之外,专项计划托管银行还应
享有以下权利,承担以下义务:
  (1)专项计划托管银行有权依据《管理规定》及《专项计划托管协议》的
约定,保管专项计划的现金资产;
  (2)专项计划托管银行有权按照《专项计划托管协议》的约定收取专项计
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划的托管费;
  (3)专项计划托管银行发现计划管理人的划款指令违反法律、行政法规、
《管理规定》
     《专项计划托管协议》约定的,有权拒绝执行,并要求其改正;发
现计划管理人出具的《收益分配报告》中内容违反《专项计划托管协议》约定,
有权要求其改正,并拒绝执行收益分配方案;计划管理人未能改正的,专项计
划托管银行应当拒绝执行,并应及时向中国基金业协会报告,同时抄送对计划
管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。由此给专项计划或资产支持证券
持有人造成的损失(但专项计划托管银行有过错的除外),专项计划托管银行不
承担责任;
  (4)因计划管理人过错导致专项计划资产产生任何损失时,专项计划托管
银行有权向计划管理人进行追偿,追偿所得应归入专项计划资产;
  (5)中国法律规定或《专项计划托管协议》约定的其他权利。
  (1)专项计划托管银行应在专项计划托管活动中恪尽职守,履行诚实信用、
谨慎勤勉的义务,妥善保管专项计划账户内资金,确保专项计划账户内资金的
独立和安全,依法保护资产支持证券持有人的财产权益。但专项计划托管银行
对于已划转出托管账户的财产,以及处于专项计划托管银行实际控制之外的财
产不承担保管责任;
  (2)专项计划托管银行应依据《专项计划托管协议》的约定,管理专项计
划账户,执行计划管理人的划款指令,负责办理专项计划名下的资金往来;
  (3)专项计划托管银行发现计划管理人的划款指令违反《管理规定》有关
规定或者《专项计划托管协议》约定的,如该资金划拨指令未被执行,则应不
予执行并立即通知计划管理人限期改正;计划管理人未能改正的,专项计划托
管银行应当拒绝执行,并向中国基金业协会、对计划管理人有辖区监管权的中
国证监会派出机构报告。如果该资金划拨指令已经被执行,则应以书面形式通
知计划管理人限期改正,并向中国基金业协会、对计划管理人有辖区监管权的
中国证监会派出机构报告;
  (4)专项计划账户收到项目公司分配的股利后,根据计划管理人的要求,
专项计划托管银行以相关约定的方式通知计划管理人。在项目公司股利分配日,
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计划管理人可以通过网上银行查询专项计划账户资金变动情况,计划管理人也
可以向专项计划托管银行发送查询通知,由专项计划托管银行向计划管理人提
供专项计划账户资金变动情况。如果计划管理人发现项目公司未能于每一个项
目公司股利分配日将相应的股利划付到至专项计划账户,经计划管理人通知,
专项计划托管银行应在项目公司股利分配日后的 1 个工作日内将上述事项以电
子邮件或传真方式通知计划管理人,以便计划管理人采取相应积极措施;
  (5)专项计划账户收到项目公司偿还的标的债权本息后,根据计划管理人
的要求,专项计划托管银行以相关约定的方式通知计划管理人。在标的债权还
款日,计划管理人可以通过网上银行查询专项计划账户资金变动情况,计划管
理人也可以向专项计划托管银行发送查询通知,由专项计划托管银行向计划管
理人提供专项计划账户资金变动情况。如果计划管理人发现项目公司未能于每
一个标的债权还款日将相应的标的债权本息划付到至专项计划账户,经计划管
理人通知,专项计划托管银行应在标的债权还款日后的 1 个工作日内将上述事
项以电子邮件或传真方式通知计划管理人,以便计划管理人采取相应积极措施;
  (6)专项计划托管银行应按《专项计划托管协议》的约定制作并按时向计
划管理人提供有关专项计划托管银行履行《专项计划托管协议》项下义务的专
项计划托管报告(包括《当期专项计划托管报告》和《年度专项计划托管报告》);
  (7)专项计划存续期内,如果发生下列可能对资产支持证券持有人权益产
生重大影响的临时事项,专项计划托管银行应在知道该临时事项发生之日起 5
个工作日内以传真的方式通知计划管理人:
解散、申请破产等决定;
  (8)专项计划托管银行应妥善保存与专项计划托管业务有关的记录专项计
划业务活动的交易记录、会计账册等文件、资料,保管期限至自专项计划终止
日起二十年;
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  (9)在专项计划终止或《专项计划托管协议》终止时,专项计划托管银行
应协助计划管理人妥善处理有关清算事宜,包括但不限于复核计划管理人编制
的清算报告,以及办理专项计划资金的分配;
  (10)专项计划托管银行因故意或过失而错误执行指令进而导致专项计划
资产产生任何损失的,专项计划托管银行发现后应及时采取措施予以弥补,并
对由此造成的直接损失负赔偿责任。除此之外,专项计划托管银行对因正确执
行计划管理人的合法指令而对专项计划造成的损失不承担赔偿责任;
  (11)专项计划托管银行应严格遵守《上海证券交易所资产支持证券存续
期信用风险管理指引(试行)》的相关规定,在资产支持证券存续期履职过程中
履行专项计划托管银行职责;
  (12)中国法律规定或《专项计划托管协议》约定的其他义务。
  (四)其他参与机构的权利与义务
  专项计划所涉及的其他机构,包括原始权益人、运营管理机构、监管银行、
法律顾问、会计师事务所、评估机构、登记托管机构等的权利义务由相关合同
或协议约定。
  四、基础设施项目运营层面治理安排
  详见本招募说明书第十八部分“基础设施项目运营管理安排”。
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                    第五部分        基金管理人
  一、基金管理人概况
  名称:建信基金管理有限责任公司(以下简称“建信基金”)
  住所:北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 16 层
  设立日期:2005 年 9 月 19 日
  法定代表人:孙志晨
  办公地址:北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 16 层
  电话:010-66228888
  联系人:郭雅莉
  注册资本:人民币 2 亿元
  建信基金管理有限责任公司经中国证监会证监基金字[2005]158 号文批准
设立。公司的股权结构如下:中国建设银行股份有限公司(以下简称“中国建
设银行”),65%;美国信安金融服务公司,25%;中国华电集团资本控股有限
公司,10%。
  基金管理人公司治理结构完善,经营运作规范,能够切实维护基金投资人
的利益。股东会为公司权力机构,由全体股东组成,决定公司的经营方针以及
选举和更换董事、监事等事宜。公司章程中明确公司股东通过股东会依法行使
权利,不以任何形式直接或者间接干预公司的经营管理和基金资产的投资运作。
  董事会为建信基金的决策机构,对股东会负责,并向股东会汇报。建信基
金董事会由 9 名董事组成,其中 3 名为独立董事。根据建信基金公司章程的规
定,董事会行使《公司法》规定的有关重大事项的决策权、对公司基本制度的
制定权和对总经理等经营管理人员的监督和奖惩权。
  建信基金设监事会,由 6 名监事组成,其中包括 3 名职工代表监事。监事
会向股东会负责,主要负责检查公司财务并监督公司董事、高级管理人员尽职
情况。
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  二、主要人员情况
  (一)董事会成员
  孙志晨先生,董事长,1985 年获东北财经大学经济学学士学位,2006 年获
得长江商学院 EMBA。历任中国建设银行总行筹资部证券处副处长,中国建设
银行总行筹资部、零售业务部证券处处长,中国建设银行总行个人银行业务部
副总经理。2005 年 9 月出任建信基金管理公司总裁,2018 年 4 月起任建信基金
管理公司董事长。
  张军红先生,董事,现任建信基金管理公司总裁。毕业于国家行政学院行
政管理专业,获博士学位。历任中国建设银行总行筹资部储蓄业务处科员、副
主任科员、主任科员,总行零售业务部主任科员,总行个人银行业务部个人存
款处副经理、高级副经理,总行行长办公室秘书一处高级副经理级秘书、秘书、
高级经理,总行投资托管服务部总经理助理、副总经理,总行投资托管业务部
副总经理,总行资产托管业务部副总经理。2017 年 3 月出任建信基金管理公司
监事会主席,2018 年 4 月起任建信基金管理公司总裁。
  李建峰先生,董事,现任中国建设银行总行个人金融部(消费者权益保护
部)副总经理。1997 年毕业于陕西财经学院(现西安交通大学),获信息经济
专业硕士学位。历任中国建设银行总行个人存款与投资部电话银行中心银行卡
处处长,中国建设银行总行个人存款与投资部电话银行中心副总经理,中国建
设银行总行个人存款与投资部副总经理,中国建设银行总行个人金融部(消费
者权益保护部)副总经理。
  张维义先生,董事,现任信安金融集团执行副总裁、信安亚洲区总裁。1990
年毕业于伦敦政治经济学院,获经济学学士学位,2012 年获得华盛顿大学和复
旦大学 EMBA 工商管理学硕士。历任新加坡公共服务委员会副处长,新加坡电
信国际有限公司业务发展总监,信诚基金公司首席运营官和代总经理,英国保
诚集团(马来西亚)资产管理公司首席执行官,宏利金融全球副总裁,宏利资
产管理公司(台湾)首席执行官和执行董事,信安北亚地区副总裁、总裁,信
安亚洲区总裁,信安金融集团高级副总裁、执行副总裁。
  郑树明先生,董事,现任信安国际(亚洲)有限公司北亚地区首席执行官。
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兴资产管理董事总经理、营运总监、执行长,爱德蒙得洛希尔亚洲有限公司市
场行销总监,信安国际(亚洲)有限公司北亚地区首席运营官、首席执行官。
  王志平先生,董事,现任中国华电集团资本控股有限公司党委委员、副总
经理。毕业于湘潭矿业学院,获工学学士学位。历任北京市水利局机械处干部,
人事部办公厅办公室干部、科员,国务院稽查特派员总署稽查特派员助理兼秘
书,国有重点大型企业监事会科员级专职监事、副科员级专职监事、主任科员,
国务院国资委企业分配局主任科员、配套改革处副处长、分配调控处副处长、
调研员,中国华电集团资本控股有限公司总经理助理,中国华电集团资本控股
有限公司党委委员、副总经理。
  张然女士,独立董事,现任中国人民大学商学院会计系教授、博士生导师。
全国会计领军人才、中国会计学术研究会副秘书长,2006 年至 2019 年执教于
北京大学光华管理学院,现任中国人民大学商学院会计系教授、博士生导师。
  史亚萍女士,独立董事,现任嘉浩控股有限公司首席运营官。1994 年毕业
于对外经济贸易大学,获国际金融硕士;1996 年毕业于耶鲁大学研究生院,获
经济学硕士。先后在标准普尔国际评级公司、英国艾比国民银行、野村证券亚
洲、雷曼兄弟亚洲、中国投资有限公司、美国威灵顿资产管理有限公司、中金
资本、嘉浩控股有限公司等多家金融机构担任管理职务。
  邱靖之先生,独立董事,现任天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)首
席合伙人。毕业于湖南大学高级工商管理专业,获 EMBA 学位,全国会计领军
人才,中国注册会计师,注册资产评估师,高级会计师,澳洲注册会计师。1999
年 10 月加入天职国际会计师事务所,现任首席合伙人。
  (二)监事会成员
  马美芹女士,监事会主席,高级经济师,1984 年毕业于中央财政金融学院,
获学士学位,2009 年获长江商学院高级管理人员工商管理硕士。1984 年加入中
国建设银行,历任中国建设银行总行筹资储蓄部、零售业务部、个人银行部副
处长、处长、资深客户经理(技术二级),总行个人金融部副总经理,总行个人
存款与投资部副总经理。2018 年 5 月起任建信基金管理公司监事会主席。
  方蓉敏女士,监事,现任信安国际(亚洲)有限公司亚洲区首席律师。1990
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年获新加坡国立大学法学学士学位,拥有新加坡、英格兰和威尔斯以及香港地
区律师从业资格。曾任英国保诚集团新市场发展区域总监和美国国际集团全球
意外及健康保险副总裁等职务。
  李亦军女士,监事,高级会计师,现任中国华电集团资本控股有限责任公
司机构与战略研究部经理。1992 年获北京工业大学工业会计专业学士,2009 年
获中央财经大学会计专业硕士。曾供职于北京北奥有限公司,中进会计师事务
所,中瑞华恒信会计师事务所。2004 年加入中国华电集团,历任中国华电集团
财务有限公司计划财务部经理助理、副经理,中国华电集团资本控股计划财务
部经理、财务部经理,企业融资部经理、机构与风险管理部经理、机构与战略
研究部经理。
  刘颖女士,职工监事,ACCA 资深会员,现任建信基金管理公司审计部总
经理。1997 年毕业于中国人民大学会计系,获学士学位;2010 年获香港中文大
学工商管理硕士学位。曾任毕马威华振会计师事务所高级审计师,华夏基金管
理有限公司基金运营部高级经理。2006 年 12 月加入建信基金管理公司,历任
监察稽核部监察稽核专员、稽核主管、资深稽核员、内控合规部副总经理、内
控合规部副总经理兼内控合规部审计部(二级部)总经理、审计部总经理。
  王涛先生,职工监事,现任建信基金管理有限责任公司交易部总经理,学
士学位。曾任长盛基金管理有限公司业务运营部基金会计。2005 年 8 月加入建
信基金管理公司,历任基金运营部总经理助理、副总经理,交易部执行总经理、
总经理。
  姜黎女士,职工监事,现任建信基金管理有限责任公司财务管理部副总经
理。2005 年 7 月毕业于中央财经大学金融学专业,获硕士学位。曾任普华永道
会计师事务所高级审计员。2008 年 5 月加入建信基金管理公司,历任基金运营
部财务管理专员,财务管理部财务主管、资深财务专员、总经理助理、副总经
理。
     (三)公司高管人员
  张军红先生,总裁(简历请参见董事会成员)。
  张威威先生,副总裁,硕士。1997 年 7 月加入中国建设银行辽宁省分行,
从事个人零售业务,2001 年 1 月加入中国建设银行总行个人金融部,从事证券
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基金销售业务,任高级副经理;2005 年 9 月加入建信基金管理有限责任公司,
一直从事基金销售管理工作,历任市场营销部副总监(主持工作)、总监、公司
首席市场官等职务。2015 年 8 月 6 日起任建信基金管理有限责任公司副总裁。
  吴曙明先生,副总裁,硕士。1992 年 7 月至 1996 年 8 月在湖南省物资贸
易总公司工作;1999 年 7 月加入中国建设银行,先后在总行营业部、金融机构
部、机构业务部从事信贷业务和证券业务,历任科员、副主任科员、主任科员、
机构业务部高级副经理等职;2006 年 3 月加入建信基金管理有限责任公司,担
任董事会秘书,并兼任综合管理部总经理。2015 年 8 月 6 日起任建信基金管理
有限责任公司督察长,2016 年 12 月 23 日起任建信基金管理有限责任公司副总
裁。
  吴灵玲女士,副总裁,硕士。1996 年 7 月至 1998 年 9 月在福建省东海经
贸股份有限公司工作;2001 年 7 月加入中国建设银行总行人力资源部,历任副
主任科员、业务经理、高级经理助理;2005 年 9 月加入建信基金管理有限责任
公司,历任人力资源部总监助理、副总监、总监、人力资源部总经理兼综合管
理部总经理。2016 年 12 月 23 日起任建信基金管理有限责任公司副总裁。
  马勇先生,副总裁,硕士。1993 年 8 月至 1995 年 8 月在江苏省机械研究
设计院工作。1998 年 7 月加入中国建设银行总行,历任副主任科员、主任科员、
秘书、高级经理级秘书,高端客户部总经理助理,财富管理与私人银行部总经
理助理、副总经理,建行黑龙江省分行副行长等职务。2018 年 8 月 30 日加入
建信基金管理有限责任公司,2018 年 11 月 13 日起任副总裁;2018 年 11 月 1
日起兼任建信基金管理有限责任公司控股子公司建信资本管理有限责任公司董
事长。
     (四)督察长
  吴曙明先生,督察长(简历请参见公司高级管理人员)。
     (五)拟任基金经理
  张湜先生,2008 年获南开大学金融学硕士学位,现任建信基金管理有限责
任公司基础设施投资部基金经理。曾任职于中信证券股份有限公司、摩根士丹
利华鑫证券有限责任公司、中银国际证券股份有限公司、光大证券股份有限公
司。自参加工作以来,即开始参与我国公募 REITs 试点相关工作,具备 13 年以
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上的基础设施项目投资管理从业经验。
  史宏艳女士,2011 年获 Pepperdine University(佩波戴恩大学)理学硕士学
位,现任建信基金管理有限责任公司基础设施投资部运营经理。曾任职于北京
华融金盈投资发展有限公司、北京嘉丰达资产管理有限公司,具备 8 年以上的
基础设施项目运营管理从业经验。
  李元利先生,2014 年获山东大学工学学士学位,现任建信基金管理有限责
任公司基础设施投资部运营经理。曾任职于华夏幸福基业股份有限公司、万科
企业股份有限公司,具备 6 年以上的基础设施项目运营管理从业经验。
  (六)基础设施投资决策委员会
  基金管理人采取集体投资决策制度,并设置了单独的基础设施投资决策委
员会,基础设施投资决策委员会是公司基础设施基金投资管理的决策机构。
  张军红先生,总裁。
  张威威先生,副总裁。
  乔梁先生,投研总监兼研究部总经理。
  卜蕊女士,基础设施投资部总经理。
  周陈超先生,基础设施投资部总经理助理。
  张湜先生,基础设施投资部基金经理。
  上述人员之间均不存在近亲属关系。
  (1)制定基础设施基金的整体投资目标与投资策略;
  (2)制定基础设施基金的投资决策程序、权限设置和投资原则;
  (3)审议基础设施基金尽职调查、投资管理、项目运营管理等方面的制度
和流程;
  (4)审议基础设施基金的投资方案、外部管理机构选聘方案;
  (5)审议基础设施基金的专业机构选聘方案;
  (6)审议基础设施基金的投后运营管理授权制度与相关重大事项;
  (7)审议基础设施基金的对外借款、扩募、项目购入、项目出售、项目资
产处置等投资决策事项;
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  (8)其它基础设施投资决策委员会认为有必要决定的事项。
  基础设施投资决策委员会的表决原则依据少数服从多数的原则,表决形式
分为赞成、反对和弃权三种。所有表决事项,需经三分之二以上(含三分之二)
的赞成票表决通过。
  基础设施投资决策委员会会议决议以纪要形式生成,与会委员对会议决议
持异议的,应在会议纪要上予以注明。基础设施投资决策委员会可根据需要,
对会议内容进行记录。
  基础设施投资决策委员会会议纪要和记录应以书面形式经全体成员签字方
可生效。
  三、基金管理人的职责
  (一)依法募集资金,办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办
理基金份额的发售和登记事宜;
  (二)办理基金备案手续;
  (三)对所管理的不同基金财产分别管理、分别记账,进行证券投资;
  (四)按照基金合同的约定确定基金收益分配方案,及时向基金份额持有
人分配收益;
  (五)进行基金会计核算并编制基金财务会计报告;
  (六)编制季度报告、中期报告和年度报告;
  (七)办理与基金财产管理业务活动有关的信息披露事项;
  (八)按照规定召集基金份额持有人大会;
  (九)保存基金财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料;
  (十)以基金管理人名义,代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或者实
施其他法律行为;
  (十一)依法开展基础设施项目尽职调查,聘请符合规定的专业机构提供
评估、法律、审计等专业服务;
  (十二)主动运营管理基础设施项目;
  (十三)法律法规和中国证监会规定的或基金合同约定的其他职责。
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  四、基金管理人承诺
  (一)基金管理人承诺遵守相关法律法规和中国证监会有关规定,建立健
全内部控制制度,采取有效措施,防止违反上述规定的行为发生。
  (二)基金管理人承诺严格遵守《中华人民共和国证券法》《证券投资基
金法》《运作办法》《信息披露办法》《基础设施投资基金指引》及其他法律法
规的规定,建立健全内部风险控制制度,采取有效措施,防止下列行为的发生:
人从事相关的交易活动;
  (三)基金经理承诺
有人谋取最大利益;
利益;
基金投资内容、基金投资计划等信息;
  (四)基础设施项目管理部门主要负责人承诺
人谋取最大利益;
当利益;
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基金投资内容、基金投资计划等信息,或利用该信息从事或者明示、暗示他人
从事相关的交易活动;
  五、基金管理人的内部控制制度
  (一)内部控制的原则
并渗透到决策、执行、监督、反馈等各个经营环节。
度的独立性与权威性。
实可行的相互制衡措施来消除内部控制中的盲点。
作流程的控制,进而实现对各项经营风险的控制。
在物理上和制度上适当隔离。对因业务需要知悉内幕信息的人员,制定严格的
批准程序和监督处罚措施。
随着公司经营战略、经营方针、经营理念等内部环境的变化和国家法律、法规、
政策制度等外部环境的改变及时进行相应的修改和完善。
  (二)内部控制的主要内容
  公司董事会重视建立完善的公司治理结构与内部控制体系。基金管理人在
董事会下设立了审计与风险控制委员会,负责对公司在经营管理和基金业务运
作的合法性、合规性和风险状况进行检查和评估,对公司监察稽核制度的有效
性进行评价,监督公司的财务状况,审计公司的财务报表,评价公司的财务表
现,保证公司的财务运作符合法律的要求和运行的会计标准。
  公司管理层在总经理领导下,认真执行董事会确定的内部控制战略,为了
有效贯彻公司董事会制定的经营方针及发展战略,设立了投资决策委员会,就
基金投资等发表专业意见及建议。另外,在公司高级管理层下设立了风险管理
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委员会,负责对公司经营管理和基金运作中的风险进行研究,制定相应的控制
制度,并实行相关的风险控制措施。
  此外,公司设有督察长,全权负责公司的监察与稽核工作,对公司和基金
运作的合法性、合规性及合理性进行全面检查与监督,参与公司风险控制工作,
发生重大风险事件时向公司董事长和中国证监会报告。
  公司风险控制人员定期评估公司风险状况,范围包括所有能对经营目标产
生负面影响的内部和外部因素,评估这些因素对公司总体经营目标产生影响的
程度及可能性,并将评估报告报公司董事会及高层管理人员。
  公司内部组织结构的设计方面,体现部门之间职责有分工,但部门之间又
相互合作与制衡的原则。基金投资管理、基金运作、市场等业务部门有明确的
授权分工,各部门的操作相互独立,并且有独立的报告系统。各业务部门之间
相互核对、相互牵制。
  各业务部门内部工作岗位分工合理、职责明确,形成相互检查、相互制约
的关系,以减少舞弊或差错发生的风险,各工作岗位均制定有相应的书面管理
制度。
  在明确的岗位责任制度基础上,设置科学、合理、标准化的业务操作流程,
每项业务操作有清晰、书面化的操作手册,同时,规定完备的处理手续,保存
完整的业务记录,制定严格的检查、复核标准。
  公司建立了内部办公自动化信息系统与业务汇报体系,通过建立有效的信
息交流渠道,保证公司员工及各级管理人员可以充分了解与其职责相关的信息,
保证信息及时送达适当的人员进行处理。
  基金管理人设立了独立于各业务部门的监察稽核部,履行监督、稽核职能,
检查、评价公司内部控制制度合理性、完备性和有效性,监督公司内部控制制
度的执行情况,揭示公司内部管理及基金运作中的相关风险,及时提出改进意
见,促进公司内部管理制度有效地执行。监察稽核人员具有相对的独立性,定
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期不定期出具监察稽核报告。
  (三)基础设施基金相关内部管理制度
  公司针对基础设施基金的尽职调查、投资管理、项目运营和风险控制等各
个业务环节制定了严谨规范详尽的内部管理制度,并已通过基础设施投资决策
委员会的决议通过。
  具体制度包含:
操作手册(试行)》
  该操作手册是开展基础设施基金尽职调查工作的一般要求,对基础设施基
金尽职调查流程中的项目调查、业务参与人调查等方面做了规范与约定。
办法(试行)》
  该制度明确了基础设施基金的设立、投资等相关活动,对投资管理的组织
架构、决策流程、实施与规范等方面进行了规范与约定。
管理制度(试行)》
  该制度明确了基础设施基金的运营管理权限,规范了基础设施项目运营管
理流程,对工作机制、信息披露、内控管理与保障等方面进行了规范与约定。
办法(试行)》
  该制度对基础设施基金风险管理的原则与目标、风险管理的基本内容、风
险管理的具体措施等方面进行了规范与约定。
  (四)基金管理人关于内部控制的声明
管理层的责任。
制度。
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  六、基金管理人或其同一控制下的关联方同类产品或业务经验的说明
  建信基金已经设立了独立的基础设施基金投资管理部门“基础设施投资
部”,配备了不少于 3 名具有 5 年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资
管理经验的主要负责人员,其中至少 2 名具备 5 年以上基础设施项目运营经验。
基础设施投资部负责推动公司基础设施证券投资基金业务的发展,是公司基础
设施投资业务的执行和管理部门。
  建信基金及资产支持证券管理人建信资本都设有专业投资研究团队,研究
团队中包括不动产研究人员,具备丰富的不动产研究经验。专项计划管理人建
信资本已发起多只不动产/基础设施类资产支持证券。2019 年至 2021 年 8 月发
行的涉及不动产的资产支持专项计划项目共 3 个,发行规模共计 22.77 亿元,
目前均属于存续状态。资产支持专项计划项目包括商业物业不动产 CMBS、类
REITs 项目。专项计划设立后,管理人建立了对专项计划的专人跟踪和管理机
制,负责其存续期管理工作,并由质量控制及项目管理人员对后续管理工作进
行核查和监督,切实履行专项计划管理人存续期管理职责。相关产品均合规运
营管理,不存在重大未决风险事项。
  除资产证券化项目外,自 2014 年至 2021 年 8 月,建信资本设立、管理的
基础设施领域专项资产管理计划 76 单,存续规模 121.01 亿元,在基础设施领
域具备丰富历史项目经验。
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                第六部分     基金托管人
  一、基金托管人概况
  (一)基本情况
  公司法定中文名称:交通银行股份有限公司(以下简称“交通银行”)
  公司法定英文名称:BANK OF COMMUNICATIONS CO.,LTD
  法定代表人:任德奇
  住    所:中国(上海)自由贸易试验区银城中路 188 号
  办公地址:上海市长宁区仙霞路 18 号
  邮政编码:200336
  设立日期:1987 年 3 月 30 日
  注册资本:人民币 742.63 亿元
  基金托管资格批文及文号:中国证监会证监基字[1998]25 号
  联系人:陆志俊
  电   话:95559
  (二)发展概况
  交通银行始建于 1908 年,是中国历史最悠久的银行之一,也是近代中国的
发钞行之一。1987 年重新组建后的交通银行正式对外营业,成为中国第一家全
国性的国有股份制商业银行,总部设在上海。2005 年 6 月交通银行在香港联合
交易所挂牌上市,2007 年 5 月在上海证券交易所挂牌上市。交通银行连续 12
年跻身《财富》(FORTUNE)世界 500 强,营业收入排名第 162 位;列《银行
家》(The Banker)杂志全球千家大银行一级资本排名第 11 位。
  截至 2021 年 3 月 31 日,交通银行资产总额为人民币 11.17 万亿元。2021
年 1-3 月,交通银行实现净利润(归属于母公司股东)人民币 219.46 亿元。
  交通银行总行设资产托管部(以下简称“托管部”)。现有员工具有多年基
金、证券和银行的从业经验,具备基金从业资格,以及经济师、会计师、工程
师和律师等中高级专业技术职称,员工的学历层次较高,专业分布合理,职业
技能优良,职业道德素质过硬,是一支诚实勤勉、积极进取、开拓创新、奋发
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向上的资产托管从业人员队伍。
   二、主要人员情况
   (一)主要人员情况
   任德奇先生,董事长、执行董事,高级经济师。
   任先生 2020 年 1 月起任交通银行董事长(其中:2019 年 12 月至 2020 年 7
月代为履行行长职责)、执行董事,2018 年 8 月至 2020 年 1 月任交通银行副董
事长(其中:2019 年 4 月至 2020 年 1 月代为履行董事长职责)、执行董事,2018
年 8 月至 2019 年 12 月任交通银行行长;2016 年 12 月至 2018 年 6 月任中国银
行执行董事、副行长,其中:2015 年 10 月至 2018 年 6 月兼任中银香港(控股)
有限公司非执行董事,2016 年 9 月至 2018 年 6 月兼任中国银行上海人民币交
易业务总部总裁;2014 年 7 月至 2016 年 11 月任中国银行副行长,2003 年 8 月
至 2014 年 5 月历任中国建设银行信贷审批部副总经理、风险监控部总经理、授
信管理部总经理、湖北省分行行长、风险管理部总经理;1988 年 7 月至 2003
年 8 月先后在中国建设银行岳阳长岭支行、岳阳市中心支行、岳阳分行,中国
建设银行信贷管理委员会办公室、信贷风险管理部工作。任先生 1988 年于清华
大学获工学硕士学位。
   刘珺先生,副董事长、执行董事、行长,高级经济师。
   刘先生 2020 年 7 月起担任交通银行行长;2016 年 11 月至 2020 年 5 月任
中国投资有限责任公司副总经理;2014 年 12 月至 2016 年 11 月任中国光大集
团股份公司副总经理;2014 年 6 月至 2014 年 12 月任中国光大(集团)总公司
执行董事、副总经理(2014 年 6 月至 2016 年 11 月期间先后兼任光大永明人寿
保险有限公司董事长、中国光大集团有限公司副董事长、中国光大控股有限公
司执行董事兼副主席、中国光大国际有限公司执行董事兼副主席、中国光大实
业(集团)有限责任公司董事长);2009 年 9 月至 2014 年 6 月历任中国光大银
行行长助理、副行长(期间先后兼任中国光大银行上海分行行长、中国光大银
行金融市场中心总经理);1993 年 7 月至 2009 年 9 月先后在中国光大银行国际
业务部、香港代表处、资金部、投行业务部工作。刘先生 2003 年于香港理工大
学获工商管理博士学位。
   徐铁先生,资产托管部副总经理。
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  徐先生 2014 年 12 月起任交通银行资产托管部副总经理;2000 年 7 月至 2014
年 12 月,历任交通银行资产托管部保险与养老金部副高级经理、高级经理、保
险保障业务部高级经理、总经理助理。徐先生 2000 年于复旦大学获经济学硕士
学位。
  (二)基金托管人基础设施领域资产管理产品人员配备
  交通银行总行设有资产托管部,现有副总裁等部门级领导 3 人,二级部高
级经理、副高级经理 17 人,员工共计 131 人,平均年龄 35 岁,40%以上员工
拥有硕士或博士学位。员工具有多年基金、证券和银行的从业经验,具备基金
从业资格,以及经济师、会计师、工程师、律师、风险管理师等中高级专业技
术职称,平均托管业务从业年限超过 10 年。交通银行资产托管部非常注重对员
工进行培训,提高员工的业务能力。员工结构稳定,近三年无关键人员流失,
管理稳健。
  交通银行资产托管部下设 11 个二级部门,并在北京、上海、南京、深圳、
天津五个城市设有托管运营分部,满足市场的服务需要;另外设有 17 家分行资
产托管部、20 家分行专职托管团队和香港资产托管中心,对托管客户进行属地
化服务。北京市分行资产托管部运营人数稳定,总人数 24 人,其中账管 2 人、
会计/客户交易 19 人、投资监督 3 人。
  三、基金托管业务经营情况
  截至 2021 年 3 月 31 日,交通银行共托管证券投资基金 527 只。此外,交
通银行还托管了基金公司特定客户资产管理计划、证券公司客户资产管理计划、
银行理财产品、信托计划、私募投资基金、保险资金、全国社保基金、养老保
障管理基金、企业年金基金、职业年金基金、QFII 证券投资资产、QDII 证券投
资资产、RQDII 证券投资资产、QDIE 资金、QDLP 资金和 QFLP 资金等产品。
  交通银行资产托管部积极参与基础设施领域资产管理产品托管,承担资金
保管行等角色,于 2006 年托管远东国际租赁公司发行的第一期租赁资产支持收
益专项资产管理计划,规模 10 亿元,该项目为国内开启资产证券化试点以来市
场上第一单以租金收益权为基础资产的上市交易资产证券化产品。自 2007 年以
来,交通银行资产托管部在水电气热、交通通信、城市建设等基础设施领域先
后托管了 40 多个产品,存续托管基础设施领域资产管理产品规模共计 877 亿元
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(截至 2021 年 6 月 30 日),积累了丰富的基础设施领域托管服务经验。
  四、托管人的内部控制制度
  (一)内部控制目标
  交通银行严格遵守国家法律法规、行业规章及行内相关管理规定,加强内
部管理,托管部业务制度健全并确保贯彻执行各项规章,通过对各种风险的识
别、评估、控制及缓释,有效地实现对各项业务的风险管控,确保业务稳健运
行,保护基金份额持有人的合法权益。
  (二)内部控制原则
管要求,并贯穿于托管业务经营管理活动始终。
部控制机制,覆盖各项业务、各个部门和各级人员,并渗透到决策、执行、监
督、反馈等各个经营环节,建立全面的风险管理监督机制。
通银行的自有资产相互独立,对不同的受托基金资产分别设置账户,独立核算,
分账管理。
置上确保各二级部和各岗位权责分明、相互制约,并通过有效的相互制衡措施
消除内部控制中的盲点。
式的基础上,形成科学合理的内部控制决策机制、执行机制和监督机制,通过
行之有效的控制流程、控制措施,建立合理的内控程序,保障各项内控管理目
标被有效执行。
节的风险控制要求相适应,尽量降低经营运作成本,以合理的控制成本实现最
佳的内部控制目标。
  (三)内部控制制度及措施
  根据《证券投资基金法》《中华人民共和国商业银行法》《中国银行业协会
商业银行资产托管业务指引》等法律法规,托管部制定了一整套严密、完整的
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证券投资基金托管管理规章制度,确保基金托管业务运行的规范、安全、高效,
包括《交通银行资产托管业务管理办法》
                 《交通银行资产托管业务风险管理办法》
《交通银行资产托管业务系统建设管理办法》
                   《交通银行资产托管部信息披露制
度》《交通银行资产托管业务商业秘密管理规定》《交通银行资产托管业务从业
人员行为规范》
      《交通银行资产托管业务档案管理暂行办法》等,并根据市场变
化和基金业务的发展不断加以完善。做到业务分工科学合理,技术系统管理规
范,业务管理制度健全,核心作业区实行封闭管理,落实各项安全隔离措施,
相关信息披露由专人负责。
  托管部通过对基金托管业务各环节的事前揭示、事中控制和事后检查措施
实现全流程、全链条的风险管理,聘请国际著名会计师事务所对基金托管业务
运行进行国际标准的内部控制评审。
  五、基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
  交通银行作为基金托管人,根据《证券投资基金法》《运作办法》《基础设
施投资基金指引》和有关证券法规的规定,对基金的投资对象、基金资产的投
资组合比例、基金资产的核算、基金资产净值的计算、基金管理人报酬的计提
和支付、基金托管人报酬的计提和支付、基金的资金划付、基金收益分配等行
为的合法性、合规性进行监督和核查。
  交通银行作为基金托管人,发现基金管理人有违反《证券投资基金法》
                                《运
作办法》
   《基础设施投资基金指引》等有关证券法规和《基金合同》的行为,及
时通知基金管理人予以纠正,基金管理人收到通知后及时核对确认并进行调整。
交通银行有权对通知事项进行复查,督促基金管理人改正。基金管理人对交通
银行通知的违规事项未能及时纠正的,交通银行有权报告中国证监会。
  交通银行作为基金托管人,发现基金管理人有重大违规行为,有权立即报
告中国证监会,同时通知基金管理人限期纠正。
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                第七部分     相关参与机构
  一、资产支持证券管理人
  名称:建信资本管理有限责任公司
  住所:上海市虹口区广纪路 738 号 2 幢 232 室
  办公地址:北京市西城区闹市口大街 1 号院长安兴融中心 4 号楼 2DEF
  负责人:马勇
  联系人:何金轩、张成
  电话:010-58527768/7785
  传真:010-58527799
  二、财务顾问
  名称:中信证券股份有限公司
  住所:广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场(二期)北座
  办公地址:北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
  负责人:张佑君
  联系人:魏晓雪、宋云涛、徐铮、文佩、孙彦雄、秦意浓、侯德鑫
  电话:010-60838934
  传真:010-60836029
  三、基金份额发售机构
  (一)直销机构
  本基金直销机构为基金管理人直销柜台以及网上交易平台。
  名称:建信基金管理有限责任公司
  住所:北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 16 层
  办公地址:北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 16 层
  法定代表人:孙志晨
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   联系人:郭雅莉
   电话:010-66228800
   投资者可以通过基金管理人网上交易平台办理基金的认购等业务,具体业
务办理 情况 及业 务规 则请登 录基 金管 理人 网站查 询。 基金 管理 人网址:
www.ccbfund.cn。
   (二)场外销售机构
   注册地址:湖北省武汉市东湖新技术开发区关东园路 2 号高科大厦 4 楼
   办公地址:湖北省武汉市武昌区中南路 99 号保利广场 A 座 37 楼
   法定代表人:余磊
   联系人:王雅薇
   电话:027-87107535
   传真:027-87618863
   客服电话:95391/400-800-5000
   网址:www.tfzq.com
   注册地址:天津市经济技术开发区第二大街 42 号写字楼 101 室
   办公地址:天津市南开区宾水西道 8 号
   法定代表人:安志勇
   联系人:陈玉辉
   电话:022-23861683
   传真:022-28451892
   客服电话:400-651-5988
   网址:www.ewww.com.cn
   基金管理人可以根据相关法律法规要求,选择其他符合要求的其他机构销
售本基金,并及时公告。
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   (三)场内销售机构
   场内销售机构是指有基金销售资格的上海证券交易所会员,名单详见上海
证券交易所网站:http://www.sse.com.cn。
   四、基金份额登记机构
   名称:中国证券登记结算有限责任公司
   住所:北京市西城区太平桥大街 17 号
   办公地址:北京市西城区太平桥大街 17 号
   法定代表人:周明
   联系人:朱立元
   电话:010-59378856
   传真:010-59378907
   五、出具法律意见书的律师事务所
   名称:北京市中伦律师事务所
   住所:北京市朝阳区金和东路 20 号院正大中心 3 号楼南塔 23-31 层
   办公地址:北京市朝阳区金和东路 20 号院正大中心 3 号楼南塔 23-31 层
   负责人:张学兵
   联系人:刘柏荣、许苇、陈河源、胡继东
   电话:010-59572235
   传真:010-65681022/1838
   六、会计师事务所
   本基金的法定验资机构:
   名称:安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)
   住所: 北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层 01-12 室
   办公地址:北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层 01-12 室
   执行事务合伙人:毛鞍宁
   联系人:王珊珊
   联系电话:010-58153000
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   传真:010-85188298
   经办注册会计师:王珊珊、贺耀
   对本基金涉及的财务报告等相关材料进行审计或审核的会计师事务所:
   名称:普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)
   住所:中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路 1318 号星展银行大厦 507
单元 01 室
   办公地址:中国上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座普华永道中
心 11 楼
   执行事务合伙人:李丹
   联系人:刘磊
   联系电话:010-65332115
   传真:010-65338800
   经办注册会计师:刘磊、郭德福
   七、基础设施项目评估机构
   名称:深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
   住所:深圳市福田区福田街道福安社区中心四路 1 号嘉里建设广场 T2 座
   办公地址:深圳市福田区福田街道福安社区中心四路 1 号嘉里建设广场 T2
座 503A、502B1
   负责人:胡峰
   联系人:刘慧、李峰
   电话:010-85198280/8003
   传真:010-85198100
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               第八部分      风险揭示
  一、与基础设施基金相关的各项风险因素
  (一)管理风险
  在基金管理运作过程中,可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断
有误、获取的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理
手段和管理技术等对基金收益水平存在影响。
  基础设施基金属于新的基金品种,基金管理人的过往业绩表现未必能反映
基金未来的经营业绩、财务状况及现金流量,不能保证基金份额持有人从基础
设施项目经营投资中获得预期收益。
  (二)集中投资风险
  公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基
金投资的影响。而本基金存续期内主要投资于产业园区类型的基础设施资产支
持证券,并持有其全部资产支持证券,通过资产支持证券等特殊目的载体取得
基础设施项目公司全部股权。本基金初始投资于建信中关村产业园资产支持专
项计划资产支持证券,取得中发展壹号公司全部股权,标的基础设施项目包括
互联网创新中心 5 号楼项目、协同中心 4 号楼项目和孵化加速器项目,均位于
北京市海淀区中关村软件园内。因此,相比其他分散化投资的公开募集证券投
资基金,本基金将具有较高的集中投资风险。
  (三)基金价格波动风险
  基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目,具有权益属性,受经济环
境、运营管理等因素影响,基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化,
可能引起基础设施基金价格波动,甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地
震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。
  (四)流动性风险
  基础设施基金采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,
存在流动性不足的风险。
  此外按照《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》的要求,本基金
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战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求,在一定时间内
无法交易,因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额,本基金面
临因上市交易份额不充分而可能导致的流动性风险。
  (五)新种类基金的投资风险和创新风险
  基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金种类,可能因而难以准
确评价该业务的前景。基金管理人过往的财务资料未必一定能反映本基金日后
的经营业绩、财务状况及现金流量,不能保证基金管理人将能成功地从基础设
施项目经营中产生足够收益。此外,基础设施证券投资基金属于创新产品,基
础设施证券投资基金运作相关的法律、政策和制度等尚存完善空间,如本基金
存续期间,有关政策、法律法规等发生变化,可能会对本基金产生不利影响。
同时,国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、产业政策、投
资政策及相关配套法规的调整与变化,可能会影响本基金投资的收益水平。
  (六)对外借款相关风险
  在履行适当程序后,本基金可直接或通过项目公司等间接对外借入款项。
本基金首期成立时,将由项目公司向交通银行申请 4.61 亿元固定资产贷款,同
时办理互联网创新中心 5 号楼的不动产抵押手续。
  本基金对外借款可能导致本基金存在如下特殊风险:
债压力、减少项目公司等借款人和本基金可支配的资金、减少本基金直接或间
接对外继续申请借款的机会,进而对本基金的财务状况造成不利影响,从而导
致本基金运营在资金的灵活性方面可能受到不利影响。
申请的 4.61 亿元借款利率为五年期 LPR-70bp。但本基金在存续期间申请续借
或新增借款的,相关资金成本可能较本基金成立时的市场状况有所提升,从而
对基金年度可供分配金额造成不利影响,进而影响投资者可能获得分配的收益。
  本基金存续期间,如基础设施项目运营的现金流不足或因其他原因而导致
借款人可供支配的现金流不足以按时偿还已到期债务的,或因任何原因而导致
借款人存在其他违约行为的,借款人将需要按照法律法规和相关贷款合同的约
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定承担违约责任,包括但不限于:贷款银行宣布尚未到期的债务全部或部分提
前到期,宣布借款人支付罚息、违约金或损害赔偿金,基于交叉违约条款(如
有)宣布借款人在其他贷款合同项下的债务提前到期等。据此,借款人财务状
况、资信能力可能受到不利影响。
  如借款人无法按时偿还债务的,贷款银行可能提起诉讼、仲裁或者依法采
取相关保全措施,借款人的日常运营、资产买卖等行为将受到一定程度的限制,
可能对借款人的经营造成不利影响,进而影响本基金的现金流,此外,在相关
司法程序中可能需要对基础设施项目(适用于借款人为项目公司的情形)或其
他财产进行拍卖、变卖以偿还相关债务,拍卖、变卖的价格可能低于甚至远远
低于市场公允价格,从而可能对借款人造成不利影响,进而影响本基金的现金
流。
  特别地,如借款人无法按时偿还债务的情形对本基金造成极端不利影响的,
可能导致本基金需要提前终止基金合同并进入清算程序、对基金资产进行拍卖
或变卖等,拍卖、变卖的价格可能低于甚至远远低于市场公允价格,可能对本
基金剩余非现金资产的变现造成不利影响,从而对投资者的投资收益造成不利
影响。
收购失败的,则本基金在无法获取新项目预期可能获得的收益的同时,还需要
就已经获得的借款资金承担还本付息的义务,由此可能对本基金的财务状况造
成不利影响。
     (七)税收等政策调整的风险
  基础设施基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持
专项计划、项目公司等多层面税负,如果国家税收等政策发生调整,可能影响
投资运作与基金收益。
     (八)基金管理人及基金托管人更换的风险
  公募基金通过特殊目的载体间接持有基础设施项目的完全所有权,专项计
划的资产支持证券管理人、资产支持证券托管人等按照法律法规和相关规定需
要更换的,是否可能会导致公募基金的基金管理人、基金托管人亦需要相应更
换,存在不确定性,需要根据届时适用的法律而定;如根据届时适用的法律需
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要更换的,可能会对公募基金运作的稳定性造成不利影响。
  二、与专项计划相关的各项风险因素
  (一)专项计划等特殊目的载体提前终止的风险
  因发生专项计划等特殊目的载体的相关法律文件约定的提前终止事项,专
项计划等特殊目的载体提前终止,则可能导致资产支持证券持有人(即公募基
金)无法获得预期收益、专项计划更换资产支持证券管理人,甚至导致公募基
金提前终止。
  (二)专项计划运作风险和账户管理风险
  专项计划存续期间,专项计划账户中的资金划转、资产分配等事项均依赖
资产支持证券管理人和资产支持证券托管人的互相沟通和配合,一旦出现协调
失误或者资产支持证券管理人、资产支持证券托管人的违约事项,将导致专项
计划账户管理出现风险,进而影响专项计划资产的安全性和稳定性。
  (三)资产支持证券管理人与资产支持证券托管人尽责履约风险
  专项计划的正常运行依赖于资产支持证券管理人、资产支持证券托管人等
参与主体的尽责服务,存在资产支持证券管理人违约违规风险、资产支持证券
托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约,或其内部作业、人员管理及
系统操作不当或失误,可能会给资产支持证券持有人造成损失。
  (四)资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险
  在专项计划存续期间,如资产支持证券管理人出现严重违反相关法律、法
规的规定和专项计划文件有关约定的情形,资产支持证券管理人可能会被取消
资格,证券交易所也可能对资产支持证券采取暂停和终止转让服务等处理措施,
从而可能给资产支持证券持有人带来风险。
  (五)法律与政策环境改变的风险
  专项计划运作相关的法律、政策和制度等尚存完善空间,如专项计划存续
期间,有关政策、法律法规等发生变化,可能会对专项计划产生不利影响。同
时,国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、产业政策、投资
政策及相关配套法规的调整与变化,可能会影响专项计划的投资收益水平。
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  三、与基础设施项目相关的各项风险因素
  (一)运营风险
  基础设施基金投资集中度高,收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况,
基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响,导致实际现金流大
幅低于测算现金流,存在基金收益率不佳的风险,基础设施项目运营过程中租
金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外,基础设施基
金可直接或间接对外借款,存在基础设施项目经营不达预期,基金无法偿还借
款的风险。
  (1)国家或经济情况的不利转变
  基础设施项目资产价格受到经济因素、政治因素、政策因素等各种因素的
影响,导致基金收益水平变化,产生风险,主要包括:
  因国家宏观政策,如货币政策、财政政策、土地政策、产业政策、行业管
理政策(包括互联网监管政策、互联网金融监管政策、教培双减政策等)、地区
发展政策等发生变化,导致资产价格波动、租金水平变化、特定行业承租人经
营稳定性下降而集中退租的风险。
  随经济运行的周期性变化,基础设施项目资产价格及租金水平高低也呈周
期性变化,从而产生风险。
  金融市场利率的波动会导致基础设施项目资产价格和收益率的变动。
  (2)所属区域市场的不利情况
  标的基础设施项目位于北京,其表现将面临北京经济发展不及预期、北京
区域竞争力下降、北京区域产业园供应过剩等不利影响的风险。
  (3)产业园投资不容易变现
  产业园投资,其流动性较低。虽然本基金以持有基础设施资产并以获取稳
定的现金流为主要目的,但若本基金需要变现基础设施资产,其变现可行性、
时效性等将受到多项因素的影响,若本基金拟变现(包括但不限于本基金存续
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期到期时)但未能在短时间内完成,将面临资产减值出售以寻求变现的风险。
这将对本基金投资变现的及时性及投资收益带来不利影响。
   (1)产业园出租相关风险
年、2020 年和 2021 年 1-6 月,基金初始投资的标的基础设施项目分别取得租金
收入 17,568.13 万元、21,441.09 万元、20,240.91 万元和 11,269.11 万元,其中物
业租金收入占比分别为 98.86%、98.72%、98.52%和 98.54%,停车场租金收入
占比分别为 1.14%、1.28%、1.48%和 1.46%。收入来源类型过于单一和承租方
较为集中或将会对本基金造成不利影响,此等影响或风险包括但不限于承租方
违约、承租方不续约、承租方续约但减少租赁面积等。
合同到期日均为 2023 年 8 月 31 日。截至尽调基准日,度小满科技租赁合同平
均租赁单价为 172.29 元/平方米/月。2018 年-2020 年及 2021 年 1-6 月,协同中
心 4 号楼营业收入占标的基础设施项目总营业收入的比例分别为 8.86%、
基金尽职调查工作指引(试行)》所界定的单一重要现金流提供方,公募基金存
续期内,若度小满科技及其关联方出现退租、经营情况陷入困境或拒绝履约等
情形,可能会对标的基础设施项目的现金流及估值产生不利影响。
信息技术服务、科技推广和应用服务、商务服务业等,其中软件和信息技术服
务业对应租赁面积占标的基础设施项目资产总租赁面积的 53.80%,租户行业集
中度较高,如软件和信息技术服务业发生不利变化,可能会影响标的基础设施
项目的租金收入。
在 2021 年-2023 年,对应合同的租赁面积占标的基础设施项目已出租总面积的
比例为 85.23%,若承租方租约大面积较为集中地同时期满,或者该等租约未获
续期、未获替代等,标的基础设施项目将面临一定的空置风险,进而导致标的
基础设施项目的租金收入减少。
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内租金水平或不调整,若在此期间市场租金水平上涨,本基金或未能及时享受
该等市场租金上涨带来的收益。
过剩,或承租方对某一类物业需求下降,将导致出租方竞相争取租户,或本产
业园的管理风格、市场定位对承租方缺乏吸引力等,都会影响本项目的出租率
和租金水平。
  (2)运营管理机构的管理风险
  本基金将聘请外部管理机构,由其提供标的基础设施项目的运营管理服务。
但仍然存在下述管理风险:
且外部管理机构将设立专门的工作组负责本基金项下的标的基础设施项目的运
营管理以避免可能出现的利益冲突,但本基金的表现也仍部分取决于外部管理
机构的人员素质和管理能力、外部管理机构选择的物业管理方的管理能力、外
部管理机构的人员对于关于专门工作组的公司制度的执行情况以及其他外部管
理机构为避免可能出现的利益冲突所采取的措施的实施情况等。
或与其具有关联关系的公司的业务可能与为本基金提供运营管理服务具有直接
或间接竞争关系。相应的本基金将表现出一定的运营管理风险。
构的相关人员可能离职并在离职后从事与公募基金投资的基础设施资产存在竞
争关系的业务,对公募基金的业务、财务状况、经营业绩及前景可能会造成不
利影响。
保养及其他服务。
事项,则原外部管理机构将不再运营管理标的基础设施项目,届时将出现变更
外部管理机构的相关风险(包括但不限于其运营管理经验、能力不同于原外部
管理机构的风险等)。
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   (3)借款及现金周转相关风险
   本基金可通过借款,用于标的基础设施项目日常运营、维修改造,或其他
项目收购等。在对外借款环节,可能存在以下风险:
借款及时性方面存在障碍。
金周转不灵的风险。
   (4)投资目标不达的风险
基础设施项目运营管理质量,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为
主要目的,力求提升基础设施项目的运营收益水平,追求稳定的收益分配及长
期可持续的收益分配增长,并争取提升基础设施项目价值。根据基金可供分配
金额测算报告,2021 年 9 月 30 日至 2021 年 12 月 31 日及 2022 年度,预测的
投资人净现金流分派率(年化)分别为 4.62%及 4.78%
                             (公募基金规模按照 26.121
亿元测算,届时以实际发行规模为准)。虽然基金管理人已为达致此目标定下明
确的投资计划及具体的实施策略,但仍难以保证可以成功推行此计划策略,也
难以保证可以以具有成本效益的方式推行。因此,基金管理人的投资目标存在
无法在预期时间内实现,或无法完全实现的风险,从而使得实际的投资人净现
金流分派率无法达到预测水平。
此基础上进行合理调整,具体确定逻辑及调整受会计准则的影响。我国现行的
会计准则未来可能发生改变,本基金、专项计划、项目公司所控制的基础设施
项目的经营成果可能会受到影响,进而影响本基金的可供分配金额。
   (二)基础设施项目改造相关的风险
   根据工程尽调报告,互联网创新中心 5 号楼、协同中心 4 号楼及孵化加速
器未来 10 年的大中型维修项目规划及对应的费用估算分别为 1,045.00 万元、
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可能变得更为严格,公募基金可能需要支出巨额费用以确保符合该标准。基础
设施项目可能需要大量资本开支维持良好状况,可能会对公募基金的收益造成
不利影响。
  (三)租赁合同未备案的风险
  标的基础设施项目的租赁合同暂未办理房屋租赁登记备案手续,可能会面
临受到处罚的风险。标的基础设施项目的租赁合同暂未办理房屋租赁登记备案
手续不影响租赁合同效力。就未办理房屋租赁合同登记备案的租赁合同,如经
房屋租赁主管部门责令项目公司限期办理相关房屋租赁登记备案,项目公司逾
期仍未完成相关房屋租赁登记备案的,根据《商品房屋租赁管理办法》的规定,
则项目公司可能会被处以一千元以上一万元以下罚款。
  (四)土地使用权期限风险
  标的基础设施项目土地使用权有终止日期,互联网创新中心 5 号楼、协同
中心 4 号楼及孵化加速器土地使用权到期日分别为 2063 年 8 月 22 日、2064 年
期限且获得政府机构的同意(申请者或需要支付相应的对价),否则在该等限期
届满时,该等物业的土地使用权连同房屋所有权将交回政府。土地使用权到期
后的相关可行操作当依届时有效的法律法规来执行。
  政府机构有权根据所适用的法律法规及国有建设用地使用权出让合同来征
用土地。如被强制征用,本基金或将获得一定的补偿,相关金额按照政府机构
根据有关法律法规或国有建设用地使用权出让合同所定基准评估而定。而该等
价格可能会低于本基金对标的基础设施项目的购入成本。
  (五)关联交易风险
  基础设施资产存在部分租户为原始权益人关联方的情形。2018 年、2019 年、
关联方租金收入/营业收入)分别为 1.98%、3.20%、3.84%及 3.61%。此外,本
基金发行后,中关村软件园公司将作为外部管理机构提供标的基础设施项目的
运营管理服务,并由其下属公司北京中关村鸿嘉物业服务有限公司(以下简称
“鸿嘉物业”)提供标的基础设施项目的物业管理服务。故存在一定的关联交易
风险。
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  (六)市场风险
  基础设施项目资产价格受到经济因素、政治因素、政策因素等各种因素的
影响,导致基金收益水平变化,产生风险,主要包括:
政策、地区发展政策等相关政策变化引致的风险。
金水平高低也呈周期性变化,从而产生风险。
益率发生变动。
  (七)估值与现金流预测风险
  本基金的标的基础设施项目现金流来源于标的基础设施项目的租金收入及
其他因合法运营、管理和处置而产生的收入。现金流预测风险主要体现为租金
收入波动的风险。在本基金存续期内,若出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金、
租约提前解除、租金市场价格大幅下降、租约到期后未能顺利招租或导致标的
基础设施项目无法正常运营的其他因素,可能会对本基金的标的基础设施项目
现金流产生不利影响,从而导致投资人的投资不达预期。
  此外,本基金还面临资产估值重估的风险。根据戴德梁行就标的基础设施
项目资产于价值时点 2021 年 6 月 30 日的市场价值所出具的估值报告,互联网
创新中心 5 号楼、协同中心 4 号楼及孵化加速器估值分别为 15.48 亿元、7.12
亿元及 8.13 亿元。诸如市场不景气、出租率不足等因素,都会对标的基础设施
项目的估值产生影响。一旦标的基础设施项目估值下跌,或该项目所在地区经
济下滑,本基金可能面临较大风险。基金管理人已聘请评估机构对标的基础设
施项目资产进行评估,也已经聘请会计师事务所审核基金可供分配金额测算报
告。但仍存在如下风险:
分析虽方便投资者评估标的项目的长远回报及资产估值,然而无法保证上述评
估所依据的预测及假设一定准确或可靠。
础设施项目资产价格的最新变化,未能充分考虑影响资产价格的新因素。相关
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评估结果存在滞后性,或不能及时的、准确的体现出其公允价值。
  鉴于此,关于标的基础设施项目的任何估值,都无法保证基金管理人目前
或将来可以以该价格变现标的基础设施项目资产,而真正的变现价格可能低于
评估价格,也可能低于本基金的购入价格。
  (八)利益冲突风险
  中关村软件园公司为本基金的原始权益人及本基金基础设施项目的运营管
理机构,该公司在全国范围内持有及管理与本基金投资的基础设施项目类似的
资产,且亦在标的基础设施项目资产所在的中关村软件园内持有其他类似资产,
与本基金投资的基础设施项目可能构成同业竞争,进而对基础设施项目未来现
金流及市场估值造成不利影响。不排除本基金在存续期间向该公司继续收购此
类资产及委托该公司管辖运营该等产业园区类型基础设施项目。因此,本基金
与该公司之间存在包括但不限于如下方面的潜在同业竞争和利益冲突风险:投
资机会、项目收购、基础设施项目运营管理等。此外,本基金存续期间如拟收
购该公司直接或间接拥有的基础设施项目,将存在关联交易和利益冲突风险。
  本基金主要投资于产业园区类型基础设施项目。基金管理人在本基金存续
期间可能管理其他同样投资于产业园区类型基础设施项目的基金,尽管本基金
与该等基金为完全独立的基金、彼此不发生相互交易且投资策略不同,但受同
一基金管理人、资产支持证券管理人管理,同时底层基础设施项目存在同质性,
理论上存在同业竞争和利益冲突(包括但不限于发展定位、拟收购项目、投资
机会、招商等方面竞争和冲突)的风险。
  (九)标的基础设施项目资产暂未购买保险的风险
  本基金成立前,项目公司将向保险公司提供相应材料申请购买财产一切险
等相关保险,相应程序履行完毕后即可签发保险单,保险合同拟于专项计划设
立日生效。于基金合同生效日前,标的基础设施项目资产暂未购买财产一切险
等相关保险,可能对公募基金产生不利影响。
  (十)基础设施资产投保额无法覆盖评估价值的风险
  基础设施资产将于基础设施基金成立后投保,投保的保额可能低于其评估
价值,若发生极端情况需要理赔的,可能出现投保金额无法覆盖基础设施资产
评估价值的情形,进而对公募基金产生不利影响。
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  (十一)意外事件及不可抗力给基础设施资产造成的风险
  公募基金存续期间可能会发生意外事件。基础设施资产电梯维护等维修及
保养服务涉及重型机械的操作,因此可能会面临若干事故风险。此类事件可能
导致基础设施资产的损害或破坏、人身伤害或死亡以及法律责任。
  (十二)基础设施项目资产的市场化处置仍需履行相应审批程序的风险
  在本基金成立后,本基金拟对标的基础设施项目资产市场化处置须满足以
下条件及要求:
市场化处置标的基础设施项目的土地使用权,需报请北京市人民政府批准,且
海淀区人民政府需放弃优先购买权。
目的房屋所有权及对应的土地使用权、股权,需由园区管理部门中关村科技园
区海淀园管理委员会负责审核和办理买受人资格和相关转让事项。
让限制约定,涉及市场化处置标的基础设施项目的土地使用权,需要取得北京
市规划和自然资源委员会的批准。
  因此,在本基金存续期间,若对标的基础设施项目资产进行处置的,除需
要根据本基金的《基金合同》相关约定履行基金管理人或基金份额持有人大会
等审批程序之外,还需要根据上述规定:(1)若涉及土地使用权转让,需获得
北京市人民政府批准,并且海淀区人民政府放弃优先购买权;(2)处置对象的
买受人资格和相关转让事项需要经过中关村科技园区海淀园管理委员会审核并
办理具体事项;(3)若涉及土地使用权转让,需取得北京市规划和自然资源委
员会的批准。上述审批要求,可能会降低标的基础设施项目资产的流动性,对
标的基础设施项目资产及时完成市场化处置带来风险。
  四、与交易安排相关的各项风险因素
  (一)相关交易未能完成的风险
  基金合同生效后,公募基金将扣除预留费用后的全部基金资产投资于建信
中关村产业园资产支持专项计划。若建信中关村产业园资产支持专项计划未能
成功设立,可能导致公募基金无法投资于建信中关村产业园资产支持专项计划,
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公募基金面临提前终止的风险。
  公募基金募集结束、基金合同生效后,将按照约定认购建信中关村产业园
资产支持专项计划的全部资产支持证券,建信中关村产业园资产支持专项计划
经过适当交易程序后向项目公司原股东支付股权转让价款,取得项目公司的完
全所有权。若前述交易安排任一环节未能在预定时间内完成或由于特殊原因未
能完成,将对公募基金的顺利运作造成不利影响,甚至可能导致公募基金提前
终止。
  (二)公募基金的要求或决定无法及时有效传递的风险
  公募基金通过特殊目的载体间接持有对应基础设施项目的完全所有权,公
募基金将通过中间各层特殊目的载体向项目公司提出要求或传达决定,其中任
一环节存在瑕疵或延时的,均可能导致相关要求或决定无法及时、完全有效传
递至项目公司,由此可能对项目公司和基础设施资产的运作造成不利影响。
  (三)交易结构设计及条款设置存在瑕疵的风险
  本基金整体架构的交易结构较为复杂,交易结构的设计以及条款设置可能
存在瑕疵,使得公募基金和特殊目的载体的设立和存续面临法律或其他风险。
  (四)部分租赁合同尚未完成换签的风险
  截至 2021 年 10 月 26 日,本项目已换签面积占比达 96.37%,部分租赁合
同尚未完成换签,未完成换签的租赁合同共计 4 份,涉及承租人包括中国工商
银行股份有限公司、北京星巴克咖啡有限公司及讯飞幻境(北京)科技有限公
司共 3 家租户,待换签租约合同租金金额占总合同租金金额的 3.58%。本项目
正继续推进租户换签工作,预计于 2021 年内完成全部租户及租赁合同的换签。
根据《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》,在
完成租赁合同换签前,对应租金将由运营管理机构中关村软件园公司(原业主
公司)收取并及时转付予中发展壹号公司,如运营管理机构违约不进行转付或
不能及时转付,该部分租金收入可能面临损失或无法及时收取。
  五、其他相关的各项风险因素
  (一)发售失败风险
  基础设施基金存在发售失败风险。在基金募集份额总额未达到准予注册规
模的 80%、原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售、扣除
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战略配售部分后,向网下投资者发售比例低于本次公开发售数量的 70%等情形
下,本基金募集将失败。基金合同不能生效时,基金管理人将按规定返还投资
者已缴纳的款项。
  (二)交易失败风险
  基础设施基金将以募集的资金在扣除本基金层面预留费用后全部认购建信
资本作为计划管理人所设立的专项计划的资产支持证券,专项计划向原始权益
人收购项目公司股权,办理工商变更登记,并发放借款。若本基金成立后,专
项计划的设立、项目公司的股权变更登记、借款发放等环节未在预定时间内完
成,则会对投资人产生不利影响。
  (三)终止上市风险
  基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情
形而终止上市,导致投资者无法在二级市场交易。
  (四)合规及操作风险
行方式或会有不明确之处,且相关法律法规存在修订的可能。相关法律法规的
变更可能会对本基金的财务状况或运营业绩产生影响。
能发生变化,包括有关土地权属和建筑物所有权、适用于业主和租户的法律法
规等。近些年来,就相关土地和房产法律问题,全国人大、国务院、国土资源
部及建设部等颁布了多项法律、行政法规和部门规章。此外,许多省市的地方
人民代表大会和地方政府机构也颁布了各种地方性法规或地方性规章。上述法
律法规的诠释及应用或会存在不明朗因素。
等政策或会导致不动产市场变化,可能对本基金的业务、财务状况及经营业绩
产生不利影响。
人、登记机构、证券交易所等机构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失
误或违反操作规程等引致的风险,例如,越权违规交易、会计部门欺诈、交易
错误、IT 系统故障等风险。
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者差错而影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险
可能来自基金管理人、登记机构、销售机构、证券交易所等。
  (五)信用风险
  公募基金在交易过程发生交收违约,或交易对手方可能因财务状况或其他
原因不能履行付款或结算的义务,从而对基金资产价值造成不利影响,导致基
金资产损失。
  (六)其他风险
的运行,可能导致公募基金资产的损失。
控制能力之外的风险,可能导致公募基金或者基金份额持有人利益受损。
因内幕交易、欺诈等行为产生的违规风险。
可能会对公募基金产生不利影响。
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               第九部分     基金的募集
  本基金由基金管理人依照《证券投资基金法》
                     《运作办法》
                          《销售办法》
                               《基
础设施投资基金指引》
         《基金合同》及其他有关规定募集。本基金募集申请已经
中国证监会 2021 年 11 月 12 日证监许可〔2021〕3612 号文注册。本基金基金
份额发售的相关业务活动应当符合法律法规及上海证券交易所基础设施基金发
售业务的有关规定。若上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中
国证券业协会及相关登记机构、销售机构针对基础设施证券投资基金的发售推
出新的规则或对现有规则进行调整,基金管理人可相应对本基金的发售方式进
行调整,但应在实施日前依照《信息披露办法》的有关规定在规定媒介上公告。
     一、基金类型和存续期限
  本基金类型为基础设施证券投资基金。
  本基金的存续期为自基金合同生效之日起 45 年,但基金合同另有约定的除
外。
  在符合法律法规规定的情况下,基金管理人可在履行适当程序后延长本基
金的存续期限。否则,本基金存续期期限届满后将终止运作并清算,无需召开
基金份额持有人大会。
     二、基金份额的发售时间、发售对象、发售方式、发售流程
     (一)发售时间
  本基金的募集期限原则上不得超过 5 个交易日,具体发售时间见基金份额
发售公告。
     (二)发售对象
  本基金的发售对象包括战略投资者、网下投资者及公众投资者。其中:
及其它符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资
者。参与战略配售的专业机构投资者,应当具备良好的市场声誉和影响力,具
有较强资金实力,认可基础设施基金长期投资价值。专业机构投资者具体选择
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标准如下:
其下属企业;
或其下属企业;
管产品;
产业投资基金等专业机构投资者;
战略配售设立的专项资产管理计划;
司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、
政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上海证券
交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保
险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。
  原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与
定价存在利益冲突的主体不得参与网下询价,但基金管理人或财务顾问管理的
公募证券投资基金、全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。
  参与本次战略配售的投资者不得参与本次基础设施基金份额网下询价,但
依法设立且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产
品除外。
投资于基础设施证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资
者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资
基金的其他投资人。
  参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部
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分认购基金份额。基金管理人将拒绝网下投资者参与的公众发售认购申请。
     (三)发售方式
  本基金的首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售
及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。具体发售安排及各销售机构的具
体名单见基金份额发售公告及其他相关公告。
  原始权益人或其同一控制下的关联方应当参与本基金的战略配售,前述主
体以外的专业机构投资者可参与战略配售。参与基金份额战略配售的投资者应
当满足《基础设施投资基金指引》规定的要求,不得接受他人委托或者委托他
人参与,但依法设立并符合特定投资目的的证券投资基金、公募理财产品和其
他资产管理产品,以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除
外。
  本基金向战略投资者配售的基金份额数量为 63,081.00 万份,占本次基金发
售数量的 70.09%,限售期安排如下:
  中发展集团作为本基金战略投资者,拟通过战略配售认购本基金的基金份
额 30,006.00 万份,占本次基金发售比例的 33.34%,其中 20%的部分持有期自
上市之日起不少于 60 个月,超过 20%部分持有期自上市之日起不少于 36 个月。
其它参与战略配售的专业机构投资者(如有)持有本基金的基金份额期限自上
市之日起不少于 12 个月。
  以上战略配售投资者将与基金管理人事先签署战略配售协议,具体战略配
售比例等相关信息将在基金份额询价公告或基金份额发售公告等相关公告中披
露。最终获配的战略投资者名称、基金份额数量以及限售期安排等以基金合同
生效公告中披露的情况为准。
  基础设施基金首次发售的,基金管理人或者财务顾问通过上海证券交易所
网下发行电子平台向网下投资者询价的方式确定基础设施基金份额认购价格。
具体的办理方式按照《基础设施投资基金指引》、上海证券交易所业务规则及基
金管理人届时相关公告。本基金发行时,扣除向战略投资者配售部分后,基础
设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的 70%。
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  网下询价结束后,基金管理人应当及时向公众投资者公告基金份额认购价
格。基金份额认购价格确定后,网下投资者通过上海证券交易所网下发行电子
平台向基金管理人提交认购申请,并在募集期内按照要求向基金管理人完成认
购资金的缴纳。基金管理人或财务顾问按照询价确定的认购价格办理网下投资
者的网下基金份额的认购和配售。基金管理人、财务顾问应当审慎合理确定参
与询价的网下投资者条件、有效报价条件、配售原则和配售方式,并按照事先
确定的配售原则,在有效报价的网下投资者中选择配售对象。
  待网下询价结束后,公众投资者可以参照上海证券交易所业务规则的相关
规定,通过场内证券经营机构,或者通过基金管理人及其委托的场外基金销售
机构,以询价确定的认购价格认购基金份额。
  (四)发售流程
  基金管理人将根据发售方案和询价公告的相关规定启动本基金的询价并定
价。本基金基金份额的认购价格将通过上海证券交易所网下发行电子平台向网
下投资者以询价的方式确定。具体的办理方式按照《基础设施投资基金指引》、
上海证券交易所业务规则及基金管理人届时相关公告。
  基金份额认购价格确定后,战略投资者、网下投资者和公众投资者通过基
金销售机构以询价确定的认购价格参与本基金的基金份额认购。各类投资者的
认购方式及时间详见基金份额发售公告。
  三、本基金募集规模
  中国证监会准予本基金募集的基金份额总额(目标发售份额)为 9 亿份。
  本基金实际募集金额(投资者认购规模)=目标发售份额×认购价格。
  本基金实际募集金额在扣除本基金层面预留费用后,将全部用于认购建信
中关村产业园资产支持专项计划资产支持证券。
  四、基金的定价方式、份额计算公式、认购费用
  (一)定价方式
  本基金首次发售的认购价格将通过上海证券交易所网下发行电子平台向网
下投资者以询价的方式确定。
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  (二)认购份额/金额计算公式
  本基金的战略投资者、网下投资者认购采取份额认购的方式。
  (1)认购费用适用比例费率时,认购金额的计算方法如下:
  认购金额=认购价格×认购份额×(1+认购费率)
  认购费用=认购价格×认购份额×认购费率
  (2)认购费用适用固定金额时,认购金额的计算方法如下:
  认购金额=认购价格×认购份额+固定费用
  认购费用=固定费用
  认购费用由基金管理人收取,投资者需以现金方式交纳认购费用。
  认购费用、认购金额的计算按四舍五入方法,保留到小数点后两位,由此
误差产生的收益或损失由基金资产承担。
  本基金的公众投资者认购采取金额认购的方式。
  (1)认购费用适用比例费率时,计算方法如下:
  净认购金额=认购金额/(1+认购费率)
  认购费用=认购金额-净认购金额
  认购份额=净认购金额/基金份额认购价格
  (2)认购费用适用固定金额时,计算方法如下:
  认购费用=固定费用
  净认购金额=认购金额-认购费用
  认购份额=净认购金额/基金份额认购价格
  认购费用、净认购金额的计算按四舍五入方法,保留到小数点后两位,由
此误差产生的收益或损失由基金资产承担。投资者认购所得份额先按四舍五入
原则保留到小数点后两位,再按截位法保留到整数位,小数部分对应的金额退
还投资者。
  (三)认购费率
基金份额询价公告、基金份额发售公告等相关公告中披露。
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随认购金额的增加而递减,认购费率如下表所示:
                  表 5:认购费率表
    费用种类             认购金额               认购费率
               M<100 万元          0.6%
场外认购费率
               M≥500 万元          每笔 1,000 元
场内认购费率         参考场外认购费率
  注:M 为认购金额。
  本基金认购费由基金份额的认购人承担,不列入基金财产。认购费用用于
本基金的市场推广、销售、注册登记等募集期间发生的各项费用。公众投资者
可以多次认购本基金,认购费用按每笔认购申请单独计算。
  五、基金份额的认购
  (一)认购时间安排
  投资人认购本基金的基金份额的具体业务办理时间由基金管理人确定,请
参见本基金相关公告。
  (二)投资者开户
  投资者通过场外认购本基金需使用场外销售机构在中国证券登记结算有限
责任公司注册的、用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其
变动情况的账户。投资者通过场内认购本基金需使用中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司开设的上海证券交易所人民币普通股票账户(即 A 股账户)
或封闭式基金账户。已经有该类账户的投资者不须另行开立。详见基金份额发
售公告及销售机构发布的相关公告。
  投资者使用中国结算上海人民币普通股票账户或封闭式基金账户认购的基
金份额,可直接参与证券交易所场内交易;使用中国结算开放式基金账户认购
的,应先转托管至场内证券经营机构后参与证券交易所场内交易或直接参与基
金通平台(如开通)等相关平台交易。
  (三)认购的方式及确认
  募集期结束前,战略投资者应当在约定的期限内,以认购价格认购其承诺
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认购的基金份额数量。
  基金份额认购价格确定后,网下投资者通过上海证券交易所网下发行电子
平台向基金管理人提交认购申请,并在募集期内按照要求向基金管理人完成认
购资金的缴纳。
  募集期限内,公众投资者可以参照上海证券交易所业务规则的相关规定,
通过场内证券经营机构认购基金份额,或者通过基金管理人及其委托的场外基
金销售机构认购基金份额。
  销售机构的具体名单详见基金份额发售公告及其他相关业务公告。募集期
间,基金管理人可根据情况变更或增减基金销售机构,并予以公告。
  投资者认购应提交的文件和办理的手续请详见各销售机构相关业务办理规
则。
  销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功,而仅代表销售机构
确实接收到认购申请。认购的确认以登记机构的确认结果为准。对于认购申请
及认购份额的确认情况,投资人应及时查询并妥善行使合法权利,否则,由此
产生的任何损失由投资人自行承担。
     (四)认购的限额
  战略投资者应足额认购其承诺认购的基金份额。
  网下投资者认购时,应当按照确定的认购价格填报一个认购数量,其填报
的认购数量不得低于询价阶段填报的“拟认购数量”,也不得高于基金管理人、
财务顾问确定的每个配售对象认购数量上限,且不得高于网下发售份额总量。
对于场内认购的数量限制,上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司
的相关业务规则有规定的,从其最新规定办理。
  公众投资者参与本基金的认购时,需要遵循以下认购数量限制:
认购金额及交易级差另有规定的,从其规定。通过直销柜台每个基金账户首次
认购金额不得低于 1,000 元人民币,单笔追加认购最低金额为 10 元人民币;通
过基金管理人网上交易平台认购本基金时,首次认购金额不得低于 1,000 元人
民币,单笔追加认购最低金额为 10 元人民币。
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最低认购金额为 1,000 元,且须为 1 元的整倍数。对于场内认购的数量限制,
上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司的相关业务规则有规定的,
从其最新规定办理。
  基金管理人可以对募集期间的单一持有人的累计认购份额进行限制,并依
照《信息披露办法》的有关规定在规定媒介上公告。法律法规、监管机构另有
规定或基金合同另有约定的除外。
  六、募集期资金利息的处理方式
  基金管理人应将基金募集期间募集的资金存入专门账户,在基金募集行为
结束前,任何人不得动用。有效认购款项在募集期间产生的利息计入基金资产,
不折算为基金份额持有人的基金份额,具体金额以登记机构的记录为准。
  七、募集期间的特殊安排
  (一)回拨机制
  募集期届满,公众投资者认购份额不足的,基金管理人和财务顾问可以将
公众投资者部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低
发售数量的,不得向公众投资者回拨。
  网下投资者认购数量高于网下最低发售数量,且公众投资者有效认购倍数
较高的,网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例,不得
低于公开发售数量扣除向战略投资者配售部分后的 70%。
  基金管理人、财务顾问应在募集期届满后的次一个交易日(或指定交易日)
日终前,将公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知上海证券交易所并
公告。未在规定时间内通知上海证券交易所并公告的,基金管理人、财务顾问
应根据发售公告确定的公众投资者、网下投资者发售量进行份额配售。
  本基金发售涉及的回拨机制具体安排请参见基金管理人发布的基金份额发
售公告及其他相关公告。
  (二)配售原则
  基金管理人、财务顾问需按照事先确定的配售原则在有效认购的网下投资
者中选择配售基金份额的对象。对网下投资者进行分类配售的,同类投资者获
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得的配售比例应当相同。对公众投资者进行配售的,应当按照相同比例进行配
售。
     (三)认购价格的特殊说明
     基金管理人、财务顾问确定的认购价格高于所有网下投资者报价的中位数
和加权平均数的孰低值的,基金管理人、财务顾问应至少在基金份额认购首日
前 5 个工作日发布投资风险特别公告,并在公告中披露超过的原因,以及各类
网下投资者报价与认购价格的差异情况,同时提请投资者关注投资风险,理性
作出投资决策。
     (四)发售的中止
     本基金发售期间发生以下情形的,基金管理人、财务顾问应当选择中止发
售,并发布中止发售公告:
一致意见;
     中止发售后,在中国证监会同意注册决定的有效期内,基金管理人可重新
启动发售。
     (五)募集期内的相关费用
     本基金募集期产生的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等各项费用
不得从投资者认购款项中支付。
     八、预计时间表
                     表 6:预计时间表
        日期                     发行、上市安排
               刊登基金合同、托管协议、招募说明书、询价公告、产品资料概要
T-3 日前(含)
               等相关公告与文件
T日             询价日
L-3 日(含,自然日前) 刊登发售公告
L日             基金正式发售
L+5 日          基金发售结束
L+N 日          基金合同生效,生效后安排上市
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  注:T 日为基金份额询价日;L 日为基金份额发售首日。以上时间安排以届时发布的
基金份额询价公告、基金份额发售公告、基金份额上市交易公告书为准。如遇重大突发事
件影响本次发售,基金管理人将及时公告,修改本次发售日程。
  九、相关法律法规、中国证监会、登记机构及上海证券交易所对基金募集
规则等相关内容进行调整或另有规定的,本基金将据其执行。
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            第十部分        基金合同的生效
  一、基金备案的条件
  本基金募集期限届满,同时满足下述情形,本基金达到备案条件:
  (一)基金份额总额不低于准予注册规模的 80%;
  (二)募集资金规模达到 2 亿元且基金认购人数不少于 1,000 人;
  (三)原始权益人或其同一控制下的关联方按规定参与战略配售;
  (四)扣除战略配售部分后,向网下投资者发售比例不低于本次公开发售
数量的 70%。
  基金募集期届满或基金管理人依据法律法规及招募说明书可以决定停止基
金发售,并在 10 日内聘请法定验资机构验资,自收到验资报告之日起 10 日内,
向中国证监会办理基金备案手续。
  基金募集达到基金备案条件的,自基金管理人办理完毕基金备案手续并取
得中国证监会书面确认之日起,《基金合同》生效;否则《基金合同》不生效。
基金管理人在收到中国证监会确认文件的次日对《基金合同》生效事宜予以公
告。基金管理人应将基金募集期间募集的资金存入专门账户,在基金募集行为
结束前,任何人不得动用。
  二、基金合同不能生效时募集资金的处理方式
  如果募集期限届满,未满足基金备案条件,基金管理人应当承担下列责任:
  (一)以其固有财产承担因募集行为而产生的债务和费用;
  (二)在基金募集期限届满后 30 日内返还投资者已缴纳的款项,并加计银
行同期存款利息;
  (三)如基金募集失败,基金管理人、基金托管人及销售机构不得请求报
酬。基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方
各担。
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       第十一部分     基金份额的上市交易和结算
  基金合同生效后,在符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情
况下,本基金可申请在上海证券交易所上市交易。
  本基金上市交易后,使用场内证券账户认购的基金份额可直接参与上海证
券交易所场内交易,使用场外基金账户认购的基金份额可通过办理跨系统转托
管业务参与上海证券交易所场内交易或直接参与基金通平台(如开通)等相关
平台交易,具体可根据上海证券交易所、登记机构相关规则办理。
  一、上市交易的场所
  上海证券交易所。
  二、基金份额的上市、暂停上市、及终止上市交易
  基金合同生效后,本基金拟申请于上海证券交易所上市交易。具体上市时
间请见基金管理人届时发布的相关公告。
  基金份额在上海证券交易所的停牌、复牌及终止上市交易,应遵照《上海
证券交易所交易规则》《上海证券交易所证券投资基金上市规则》《基础设施投
资基金业务办法》等有关规定执行。基金份额若发生暂停上市或终止上市的,
具体的业务处理安排详见届时相关公告。
  当本基金发生上海证券交易所相关业务规则规定的因不再具备上市条件而
应当终止上市的情形时,本基金将变更为非上市的证券投资基金,无需召开基
金份额持有人大会。基金变更并终止上市后,对于本基金场内份额的处理规则
由基金管理人制定并按规定公告。
  三、基金的交易结算方式
  本基金可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等上海
证券交易所认可的交易方式交易。上海证券交易所对本基金的交易实行价格涨
跌幅限制,本基金上市首日涨跌幅限制比例为 30%,非上市首日涨跌幅限制比
例为 10%(上海证券交易所另有规定的除外)。
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  本基金涨跌幅价格的计算公式为:涨跌幅价格=前收盘价×(1±涨跌幅比
例)。
  本基金采用竞价交易的,单笔申报的最大数量应当不超过 1 亿份;本基金
采用询价和大宗交易的,单笔申报数量应当为 1,000 份或者其整数倍。
  本基金申报价格最小变动单位为 0.001 元。
  本基金的基金份额交易时产生的费用,由参与交易的投资者依法缴纳。
  本基金还可作为质押券按照上海证券交易所规定参与质押式协议回购、质
押式三方回购等业务。本基金上市期间,基金管理人原则上将选定不少于 1 家
流动性服务商为本基金提供双边报价等服务。
  若上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司增加了基金上市交易、
份额转让等新功能,基金管理人可以在履行适当的程序后增加相应功能,无需
召开基金份额持有人大会。
  关于本基金交易结算详细安排,请参考《基础设施投资基金指引》
                              《基础设
施投资基金业务办法》及《中国证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施
证券投资基金登记结算业务实施细则(试行)》及其他有关规定。
  四、涉及本基金收购及相关权益变动的事项
  基础设施基金的收购及份额权益变动活动,当事人应当按照《基础设施投
资基金业务办法》履行相应的程序或者义务;
                   《基础设施投资基金业务办法》未
作规定的其他事项,当事人应当参照中国证监会《上市公司收购管理办法》
                                《上
海证券交易所股票上市规则》以及其他关于上市公司收购及股份权益变动的规
定履行相应的程序或者义务。
  投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会关
于公开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其他有关上市
公司收购及股份权益变动的有关规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露
文件并公告。
  (一)投资者及其一致行动人的承诺
  投资者及其一致行动人同意并确认,自拥有基金份额时即视为对如下 2 个
事项作出了不可撤销的承诺:
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其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金的基金份额的 10%时,应当在该
事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书,通知基金管理人,并予公告;在
上述期限内,不得再行买卖本基金的份额。
的比例每增加或者减少 5%,应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告
书,通知基金管理人,并予公告。在该事实发生之日起至公告后 3 日内,不得
再行买卖本基金的份额。
  投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为承诺,承诺若违反上
述第 1、2 条的规定买入在本基金中拥有权益的基金份额的,在买入后的 36 个
月内,对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权。
  投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金的基金份
额的 10%但未达到 30%的,应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定
编制权益变动报告书。
  投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金的基金份
额的 30%但未达到 50%的,应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定
编制权益变动报告书。
  (二)要约收购
  投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金的基金份额的 50%
时,继续增持本基金的基金份额的,应当参照《上市公司收购管理办法》以及
其他有关上市公司收购及股份权益变动的有关规定,采取要约方式进行并履行
相应的程序或者义务,但符合《基础设施投资基金业务办法》规定情形的可免
除发出要约。
  投资者及其一致行动人通过首次发售拥有权益的基金份额达到或超过本基
金的基金份额的 50%,继续增持本基金的基金份额的,适用前述规定。
  基金管理人应当参照《上市公司收购管理办法》的规定,编制并公告基金
管理人报告书,聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。
  以要约方式对本基金进行收购的,要约收购期限届满至要约收购结果公告
前,本基金应当停牌。基金管理人披露要约收购结果公告日复牌,公告日为非
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交易日的,于次一交易日起复牌。
  以要约方式对本基金进行收购的,当事人应当参照上海证券交易所和中国
证券登记结算有限责任公司上市公司要约收购业务的有关规定办理相关手续。
     (三)免于发出要约的情形
  投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金的基金份
额的 2/3 的,继续增持本基金的基金份额的,可免于发出要约。
  除符合上款规定的条件外,投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达
到或者超过本基金的基金份额的 50%的,且符合《上市公司收购管理办法》第
六十三条列举情形之一的,可免于发出要约。
  符合《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的,投资者可以
免于以要约方式增持本基金的基金份额。
     五、扩募基金份额的上市
  基础设施基金存续期间涉及扩募基金份额上市的,基金管理人需参照《基
础设施投资基金业务办法》向上海证券交易所申请新增基金份额上市。
     六、基金份额折算与变更登记
  基金合同生效后,本基金可以进行份额折算,无需召开基金份额持有人大
会。
  本基金进行基金份额折算的,基金管理人应事先确定基金份额折算日,并
依照《信息披露办法》的有关规定进行公告。基金份额折算由基金管理人向登
记机构申请办理基金份额折算与变更登记。基金份额折算后,基金的基金份额
总额与基金份额持有人持有的基金份额数额将发生调整,但调整后的基金份额
持有人持有的基金份额占基金份额总额的比例不发生变化。基金份额折算对基
金份额持有人的权益无实质性影响。基金份额折算后,基金份额持有人将按照
折算后的基金份额享有权利并承担义务。
  如果基金份额折算过程中发生不可抗力,基金管理人可延迟办理基金份额
折算。基金份额折算的具体方法见基金管理人届时公告。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金         招募说明书
  七、相关法律法规、中国证监会、登记机构及上海证券交易所对基金上市
交易的规则等相关规定内容进行调整的,本基金按照新规定执行,无须召开基
金份额持有人大会。
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             第十二部分        基金的投资
  一、投资目标
  本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额,通过基
础设施资产支持证券、项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所
有权或经营权利。基金管理人通过主动运营管理基础设施项目,提高基础设施
项目运营管理质量,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的,
力求提升基础设施项目的运营收益水平,追求稳定的收益分配及长期可持续的
收益分配增长,并争取提升基础设施项目价值。
  二、投资范围及比例
  本基金的投资范围包括基础设施资产支持证券,国债、央行票据、地方政
府债、政策性金融债,信用评级为 AAA 的债券(包括企业债、公司债、政府
支持机构债、中期票据、短期融资券(含超短期融资券)、非政策性金融债、公
开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分等),货币市场工具(包括现金、
期限在 1 年以内(含 1 年)的银行存款、债券回购、同业存单及中国证监会、
中国人民银行认可的其它具有良好流动性的货币市场工具),以及法律法规或中
国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具。
  本基金不投资股票,也不投资于可转换债券(可分离交易可转债的纯债部
分除外)、可交换债券。
  如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种,基金管理人在履行适
当程序后,可以将其纳入投资范围。
  本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%,但因
基础设施资产支持证券估值变化、基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募
收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因
素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制;因
除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的,基金管理人应在 60 个
工作日内调整。
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  本基金运作期间,如出现基金合同约定以外的其他情形,导致本基金投资
比例不符合投资比例要求的,为保护基金份额持有人利益,经与基金托管人协
商一致并履行适当程序后,基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资
比例要求。
  三、投资策略
  本基金主要投资于优质园区类基础设施项目资产,在严格控制风险的前提
下,通过积极主动的投资管理和运营管理,努力提升基础设施项目的运营收益
水平及基础设施项目价值,力争为基金份额持有人提供相对稳定的回报,主要
投资策略包括:
  (一)基础设施资产的运营管理和投资策略
  基金合同生效后,本基金将扣除相关预留费用后的全部初始基金资产投资
于建信中关村产业园资产支持专项计划资产支持证券并持有其全部份额。本基
金通过该资产支持证券投资于项目公司,穿透取得项目公司持有的基础设施资
产的完全所有权或经营权利。前述投资方案、基础设施项目具体情况等详见本
招募说明书第三部分“基础设施基金整体架构”及第十四部分“基础设施项目
基本情况”。
  本基金将按照法律法规规定和基金合同约定履行基础设施项目运营管理职
责,积极主动运营管理所投资的基础设施项目资产,充分汲取聘请的运营管理
机构的专业管理经验,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目
的,并通过主动管理提升基础设施项目资产的市场价值。
  本基金将积极而有选择地收购符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政
策、固定资产投资管理法规制度的优质园区类基础设施项目资产。在选择扩募
收购园区类基础设施项目资产时,将重点关注京津冀协同发展、长江经济带发
展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流
域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域,优先选择本基金的原始权益人
(或其同一控制下的关联方)持有、管理的项目及资产,但基金管理人与原始
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金             招募说明书
权益人(或其同一控制下的关联方)另行约定的除外。
  本基金的资产处置方式以向第三方协议转让基础设施项目的股权或资产为
主,基金管理人会根据基础设施项目资产的投资运营情况适时评估合适的投资
退出机会,秉持持有人利益优先的原则,寻求潜在买家,选择最有利于本基金
投资收益实现的买家报价方案,按照基金合同约定履行相关程序后,专业审慎
地处置基础设施项目资产。在依法合规的前提下,基金管理人聘请的外部管理
机构可协助、配合制定基础设施项目出售方案。
  (二)其它投资策略
  本基金其余基金资产将投资于利率债、信用等级在 AAA(含 AAA)以上
的债券及货币市场工具等,在保障基金财产安全性的前提下,本基金将对整体
固定收益组合久期做严格管理和匹配。
  四、业绩比较基准
  本基金暂不设立业绩比较基准。
  如果相关法律法规发生变化,或者产生更权威的、更能为市场普遍接受的
业绩比较基准,经基金管理人与基金托管人协商,本基金可以在报中国证监会
备案后增加或变更业绩比较基准并及时公告,无须召开基金份额持有人大会。
  五、投资限制
  (一)组合限制
  基金的投资组合应遵循以下限制:
理人设立发行的基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%,且
持有该基础设施资产支持证券的全部份额;但因基础设施资产支持证券估值变
化、基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完
成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上
述规定投资比例的不属于违反投资比例限制;因除上述原因以外的其他原因导
致不满足上述比例限制的,基金管理人应在 60 个工作日内调整。
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  (1)除基金合同另有约定外,本基金持有一家公司发行的证券,其市值不
超过基金净资产的 10%;
  (2)除基金合同另有约定外,基金管理人管理的全部基金持有一家公司发
行的证券,不超过该证券的 10%。
成立后以募集资金予以偿还,满足第 4 项规定且不存在他项权利设定的对外借
款除外。
得依赖外部增信,借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购
等,且基金总资产不得超过基金净资产的 140%。其中,用于基础设施项目收购
的借款应当符合下列条件:
  (1)借款金额不得超过基金净资产的 20%;
  (2)基础设施基金运作稳健,未发生重大法律、财务、经营等风险;
  (3)基础设施基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强
且可以分拆转让以满足偿还借款要求,偿付安排不影响基金持续稳定运作;
  (4)基础设施基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出,并能
保障基金分红稳定性;
  (5)基础设施基金具有完善的融资安排及风险应对预案;
  (6)中国证监会规定的其他要求。
  基础设施基金总资产被动超过基金净资产 140%的,基础设施基金不得新增
借款,基金管理人应当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。
回购到期后不得展期。
开展逆回购交易的,可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围
保持一致。
  因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因
素致使基金投资比例不符合上述第 2 项规定投资比例的,基金管理人应当在 10
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个交易日内进行调整,但中国证监会规定的特殊情形除外。因基础设施资产支
持证券估值变化、基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募
资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资
比例不符合上述投资比例规定的不属于违反投资比例限制。
  基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符
合基金合同的有关约定。在上述期间内,本基金的投资范围、投资策略应当符
合基金合同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之
日起开始。
  (二)禁止行为
  为维护基金份额持有人的合法权益,基金财产不得用于下列投资或者活动:
  法律、行政法规或监管部门取消上述限制,如适用于本基金,则本基金投
资不再受相关限制。
  基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实
际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证
券,或者从事其他重大关联交易的,应当符合基金的投资目标和投资策略,遵
循基金份额持有人利益优先原则,防范利益冲突,建立健全内部审批机制和评
估机制,按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同
意,并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议,并
经过三分之二以上的独立董事通过。
  基金管理人运用基金财产收购基础设施项目后从事其他重大关联交易的,
除应当按照相关法律法规要求防范利益冲突、健全内部制度、履行适当程序外,
还应当按照《证券投资基金法》
             《运作办法》和《基础设施投资基金指引》要求
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召开基金份额持有人大会。
  基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。
  六、风险收益特征
  本基金为基础设施证券投资基金,在基金合同存续期内通过资产支持证券
和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利,通
过积极运营管理以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。一般市场情况
下,本基金预期风险收益低于股票型基金,高于债券型基金、货币市场基金。
  本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括与基础设施基金相关的各
项风险因素、与专项计划相关的各项风险因素、与基础设施项目相关的各项风
险因素、与交易安排相关的各项风险因素及其他相关的各项风险因素,具体详
见本招募说明书第八部分“风险揭示”。投资者应充分了解本基金投资风险及招
募说明书所披露的风险因素,审慎作出投资决定。
  七、基金管理人代表基金行使债权人权利的处理原则及方法
  (一)基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使债权人权利,保护
基金份额持有人的利益;
  (二)有利于基金财产的安全与增值;
  (三)不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的
第三人牟取任何不当利益。
  八、关于本部分的相关要求,法律法规或监管部门取消或放宽上述限制的,
则本基金投资不再受相关限制,此项调整无需召开基金份额持有人大会。
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             第十三部分        基金的财产
  一、基金总资产
  基金总资产是指基金拥有的基础设施资产支持证券(包含应纳入合并范围
的各会计主体所拥有的资产)、各类有价证券、银行存款本息、基金应收款项及
其他投资所形成的价值总和,即基金合并财务报表层面计量的总资产。
  二、基金净资产
  基金净资产是指合并报表层面基金总资产减去负债后的价值。
  三、基金财产的账户
  基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立资金账户、证券
账户、专项计划账户、项目公司监管账户以及投资所需的其他专用账户。开立
的基金专用账户与基金管理人、基金托管人、基金销售机构和基金登记机构自
有的财产账户以及其他基金财产账户相独立。
  四、基金财产的保管和处分
  本基金财产独立于基金份额持有人、原始权益人、基金管理人、基金托管
人、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人以及其他参与
机构的固有的财产,并由基金托管人保管。基金管理人、基金托管人、基金登
记机构和基金销售机构以及其他参与机构以其自有的财产承担其自身的法律责
任,其债权人不得对本基金财产行使请求冻结、扣押或其他权利。除依法律法
规和《基金合同》的规定处分外,基金财产不得被处分。
  基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人等相关机构因基金财产的
管理、运用或者其他情形而取得的财产和收益,归入基金财产。
  原始权益人、基金管理人、基金托管人以及其他参与机构因依法解散、被
依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的,基金财产不属于其清算财产。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金            招募说明书
  本基金财产的债权,不得与原始权益人、基金管理人、基金托管人以及其
他参与机构的固有财产产生的债务相抵消。不同基金财产的债权债务,不得相
互抵消。非因基金财产本身承担的债务,不得对基金财产强制执行。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                     招募说明书
          第十四部分       基础设施项目基本情况
   一、基础设施项目概况及运营数据
   (一)基本情况
   基础设施基金通过特殊目的载体实现对基础设施资产的控制,基础设施资
产包括互联网创新中心 5 号楼项目、协同中心 4 号楼项目和孵化加速器项目。
   标的基础设施项目均位于北京市海淀区中关村软件园内,其中互联网创新
中心 5 号楼项目对应的土地使用权的面积为 29,619.62 平方米,建筑面积为
平方米,建筑面积为 31,802.06 平方米;孵化加速器项目对应的土地使用权的面
积 40,428.20 平方米,建筑面积为 52,820.32 平方米。
配套和车位租赁产生的租金收入。标的基础设施项目具备良好持续的经营能力,
且现金流主要来源于入驻企业支付的租金,为市场化运营产生,不依赖第三方
补贴等非经常性收入。
                 图 2:基础设施项目区域位置
   本基金初始投资的基础设施项目处于北京市海淀区上地区域,该区域以上
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                    招募说明书
地信息产业基地为中心,南至清河,北至后厂村路,西至西北旺东路,东至京
藏高速,是我国第一个以电子信息产业为主导,集科研开发、生产、经营、培
训、服务为一体的综合高科技产业聚集区域。
  经过多年发展,上地区域汇集中关村软件园、上地信息产业基地等高新技
术产业园区,逐步成为高新技术产业企业总部和企业研发总部聚集区,是中关
村国家自主创新示范区内原始创新和自主创新的重要基地之一。其中,中关村
软件园历经 20 多年发展,如今已经成为全国软件园区中最具特色的专业园区,
是北京市发展数字经济、规划建立数字贸易试验区的重要立足点。
  (1)中关村软件园的基本情况
  本基金初始投资的基础设施项目均位于中关村软件园,园区坐落于北京市
海淀区,东临上地信息产业基地,南靠北大生物城,西接西北旺,北至后厂村
路,清华大学、北京大学、中国科学院以及周边众多高校为园区提供了强大的
科技区位支撑及技术依托,是中关村国家自主创新示范区(即中关村科技园区)
中的新一代信息技术产业高端专业化园区,是北京建设世界级软件名城核心区。
中关村科技园区是我国第一个国家级高新技术产业开发区(以下简称“高新
区”)。中关村软件园总占地面积 2.6 平方公里,园区一期规划总占地面积约 1.39
平方公里,总建筑面积 62 万平方米;园区二期规划总占地面积约 1.21 平方公
里,总建筑规模 133 万平方米。
                 中关村软件园
                                  上地信息
                                  产业基地
                    马连洼北路
      上地区域核心区域
                 图 3:中关村软件园地理位置
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                   招募说明书
  中关村软件园自成立以来始终坚持“政府主导、市场化运作”的总体发展
思路,在人工智能、大数据、5G、云计算、移动互联、量子科学等方面率先形
成全国领先的特色产业集群。2020 年,园区集聚了国内外知名 IT 企业总部和
全球研发中心 700 多家,总部经济达 80%以上;在园从业人员达 9.45 万人,总
产值 3,366 亿元,国家规划布局内重点软件企业 26 家、上市企业(含分支机构)
  随着园区产业环境和服务的不断完善和优化,高端人才不断汇集园区,企
业取得的新技术、新产品、新应用和新成果争相潮涌。在自主创新引领方面,
共计 65,632 项。园区入驻企业共获国家级科技进步奖励 45 项,其中国家科技
进步奖特等奖 1 项,国家科技进步奖一等奖 7 项,科技成果转化 526 项。
             图 4:中关村软件园主要物业分布图
  (2)中关村软件园所获荣誉
  中关村软件园创建于 2000 年,是中关村国家自主创新示范区中新一代信息
技术产业高端专业化园区,是北京建设世界级软件名城核心区,我国创新驱动
战略体系成果的展示窗口,园区先后被国家相关部委命名为“国家软件产业基
地”和“国家软件出口基地”,荣膺中国软件产业年会“2018 年中国最具活力
软件园”称号。中关村软件园所获的主要国家及或省部级的奖励和荣誉情况如
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下:
                 表 7:中关村软件园所获荣誉
序号         奖励和荣誉名称                      授奖单位
                              中华人民共和国科学技术部、中国共产党中
                              国家新闻出版广电总局、国家新闻出版总署
                              北京市科学技术委员会、北京市财政司、国
                              家税务总局北京市税务局
                              中华人民共和国商务部、中央网络安全和信
                              信息化部
      区
     作为卓越的高科技专业园区发展商,中关村软件园在十几年的探索中,构
建了包括政策引导、产业集群、创新平台、科技金融、国际合作和产业服务的
六大生态要素以及专业化、特色化、国际化、品牌化和创新性的线上线下一体
化的园区科技服务体系。
     (3)中关村软件园的交通环境与生活配套
邻后厂村路,南侧紧邻东北旺路,西侧有西北旺东路,东侧有京新高速;距离
五环路 4 公里;首都机场 40 公里。
     A、轨道交通:周边 2 公里范围内,共有 2 个地铁线路站点,包括城铁 13
号线西二旗站(距离软件园一期东大门 800 米);地铁 16 号线西北旺站(距离
软件园二期西大门 2 公里)。
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     B、公共交通:在软件园周边分布 3 个公交站点,分别为软件园东门(软
件园广场站)、软件园北门(东北旺北站)和软件园南门(软件园南站);总共
有 17 条公交线路经过此 3 个站点,公共交通较为便利。
     C、道路交通:邻近 2 条高速公路,其中中关村软件园一期距离京新高速
约 700 米;距离京藏高速约 2.5 公里。
产业基地,南靠规划绿化带及北大生物城,西接东北旺苗圃,北至东北旺北路,
与颐和园、西山景区相伴,自然环境宜人。园区周边已建立了优质的生活配套,
周边名校云集,园区与清华大学、北京大学呈三角状分布,此外周边亦有中国
人民大学、北京农业大学、北京理工大学、北京航空航天大学等知名学府;汇
聚了 101 中学分校、清华附中、农大附小、中关村一小等优质教育资源;园区
附近有北京大学第三医院、西苑医院、海淀医院、北京市中关村医院等优质医
疗资源。凭借在北京地区优越的教育资源、自然环境及产业聚集优势,中关村
软件园周边逐渐成为了高端住宅的聚集区,吸引大批高素质人才居住。
     基础设施项目资产截至 2021 年 6 月 30 日的基本信息如下:
                       表 8:基础设施项目资产基本情况
           建筑面积(万       2020 年营业                     土地使
    项目名称                                    证载土地用途              权证期限
            平方米)        收入(万元)                       用年限
互联网创                                                        2013 年 8 月 23
                                       科教用地、地下
新中心 5 号         8.22       9,376.62                  50 年   日至 2063 年 8
                                       车库
楼项目                                                         月 22 日
                                       教育科研设计、              2014 年 5 月 30
协同中心 4
号楼项目
                                       计、地下车库               月 29 日
孵化加速                                   科教用地、地下
器项目                                    车库
                                                            月9日
    合计         16.68      20,240.91    -             -      -
     (1)互联网创新中心 5 号楼项目
     根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,截至 2021 年 6 月 30 日,互
联网创新中心 5 号楼总可出租面积约为 66,317.71 平方米,折算为产证面积3后
    互联网创新中心 5 号楼地上可出租面积均按照地上产权面积计算,下同。
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的总可出租面积为 63,828.00 平方米,折算为产证面积后已出租面积约 57,453.95
平方米,整体出租率约 90%,当期月租金收入约 903.98 万元(不含扣点租户收
入4)。其中,研发用房位于地上一层至地上六层和地下一层局部,总可出租面
积为 62,976.73 平方米,折算为产证面积后的总可出租面积为 60,511.73 平方米,
折算为产证面积后的已出租面积约 54,137.68 平方米,出租予 38 名租户,出租
率 89.5%,当期月租金收入约 892.45 万元;产业配套位于地上一层局部和地下
一层局部,总可出租面积为 3,340.98 平方米,折算为产证面积后的总可出租面
积为 3,316.27 平方米,折算为产证面积后的已出租面积约 3,316.27 平方米,出
租予 13 名租户,出租率 100%,当期月租金收入约 11.52 万元(不含扣点租户
收入)
  。
     互联网创新中心 5 号楼共有 414 个车位,其中地上车位 9 个,地下车位 405
个(位于地下一层及地下二层),均可对外出租,截至 2021 年 6 月 30 日,出租
率为 65%,车位收入按照月租方式由产权方收取。
     互联网创新中心 5 号楼目前委托鸿嘉物业提供物业管理服务,采取包干制。
物业公司向租户直接收取物业费。
     互联网创新中心 5 号楼目前委托鸿嘉物业提供停车场管理服务,按车位个
数向物业公司支付管理费用。
     截至 2021 年 6 月 30 日,中关村软件园通过业主委员会委托鸿嘉物业提供
二期的园区物业管理服务,由中关村软件园公司向鸿嘉物业缴纳园区物业服务
费用。
     (2)协同中心 4 号楼项目
     根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,截至 2021 年 6 月 30 日,协
同中心 4 号楼总可出租面积为 24,476.31 平方米,其中地上研发用房总可出租面
积为 22,672.29 平方米,地下研发用房总可出租面积为 1,804.02 平方米,协同中
心 4 号楼已整租给度小满科技及其关联方进行使用,当期月租金收入约 424.55
万元,地下二层为停车场,共有 130 个地下车位,均可对外出租。截至 2021 年
     协同中心 4 号楼目前委托鸿嘉物业提供物业管理服务,采取包干制。物业
    扣点租户系指租金收入按照销售额扣点方式计算的租户,下同。
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公司向租户直接收取物业费。
  协同中心 4 号楼目前委托鸿嘉物业提供地下停车场管理服务,按车位个数
向物业公司支付管理费用。
  截至 2021 年 6 月 30 日,中关村软件园通过业主委员会委托鸿嘉物业提供
二期的园区物业管理服务,由中关村软件园公司向鸿嘉物业缴纳园区物业服务
费用。
  (3)孵化加速器项目
  根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,截至 2021 年 6 月 30 日,孵
化加速器研发用房及配套总可出租面积约为 42,227.85 平方米,已出租面积约
含未公开租户和扣点租户收入)。其中,研发用房位于地上一层至地上五层,总
可出租面积为 39,531.85 平方米,已出租面积约 39,278.57 平方米,出租予 10 名
租户,出租率约 99%,当期月租金收入约为 566.20 万元(不含未公开租户和扣
点租户收入)
     。产业配套位于地上一层局部,总可出租面积为 2,696.00 平方米,
已出租面积约 2,696.00 平方米,出租予 3 名租户,出租率约 100%,当期月租金
收入约 12.83 万元(不含扣点租户收入)。
  地下一层为停车场,共有 259 个地下车位,均可对外出租。截至 2021 年 6
月 30 日,出租率为 60%,车位收入按照月租方式由产权方收取。
  孵化加速器目前委托鸿嘉物业提供物业管理服务,采取包干制。物业公司
向租户直接收取物业费。
  孵化加速器目前委托鸿嘉物业提供地下停车场管理服务,按车位个数向物
业公司支付管理费用。
  截至 2021 年 6 月 30 日,孵化加速器通过业主委员会委托北京首欣物业管
理有限责任公司(以下简称“首欣物业”)提供一期的园区物业管理服务,由
中关村软件园公司向首欣物业缴纳园区物业服务费用。
  (二)运营模式和运营数据
  基础设施项目的运营模式与运营数据,详见本招募说明书第十五部分“基
础设施项目财务状况及经营业绩分析”之“二、基础设施项目经营业绩分析”。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                 招募说明书
  二、基础设施项目所属行业、市场概况及所在地区宏观经济概况
  (一)所属行业介绍
  基础设施项目所属行业为产业园运营行业,根据国家统计局发布的《国民
经济行业分类》
      (GB/T4754-2017),其所属的行业分类为“L72 商务服务业”之
“L7221 园区管理服务”。
  产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下,以土地为载体,通
过提供基础设施及综合配套服务,吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业
投资建厂,通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度集结,增强产业
竞争力,并向外围辐射的特定区域。
  随着国民经济的快速发展,产业园类型亦逐步多元化,例如高新技术产业
开发区、经济技术开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小
镇等。产业园区大体上分为科技园区、一般工业园区、专业园区三大类。
  科技园主要指聚集高新技术企业的产业园区,是吸引高新技术产业、促进
经济发展的重要载体。科技园区的主要功能是:孵化企业、技术创新、人才培
养、大学生创业、技术转移等,是高端技术企业的研发地、人才聚集地、创新
示范地。科技园区的产业以高新技术产业或国家战略新兴产业为主,主要包括
新能源、新材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航天等新
兴产业领域。
  一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求,通
过行政手段划出专门区域,聚集各种生产要素,在一定空间范围内进行科学整
合,提高工业化的集约程度,突出产业特色,优化功能布局,使之成为适应市
场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。主要包括国家级经济技术开
发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
  专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域,区域内专门设置某类特定
行业、形态的企业、公司等,并进行统一管理,为集中于某区域内特定产业的
众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构、组织
等行为主体,主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
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  产业园区是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境,是区域经
济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式,担负着聚集创新资源、培育新兴
产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区行业则是由特定开发主
体在特定区域内规划产业定位、完善基础配套,开发产业载体,并向落户企业
及其雇员提供综合配套服务。该行业主要具有如下特点:
  (1)政策主导性强
  产业园区在推动中国经济的产业升级和经济结构调整中占有重要地位,产
业园区内的主导产业通常会较大程度上受到国家宏观产业政策及当地政府具体
产业规划的影响。在向高新技术转型的进程中,各级政府可以通过对产业政策、
土地管理、信贷、财政税收等方面的调控进行引导与支持。因此,产业园区对
主导产业的规划定位,必须符合国家及地方政府的产业政策,从而增强吸引优
秀企业落户的竞争力。
  (2)产业集聚效应和周边辐射效应显著
  产业园区是规模经济和范围经济的典型场景。产业园区的主导产业形成一
定规模后,就会形成产业集聚效应,形成具有一定地域范围的企业群体。在规
模经济和范围经济共同推动下,企业群体发展为集聚产业区。产业集聚效应的
形成,可以有效扩大市场规模,促进企业间的交流与合作,推动基础设施和公
用事业的建设与充分利用。对于企业来说,不仅可以增加现有客户的粘性,还
可以吸引产业链上下游企业自发跟随落户。
  在产业集聚形成规模经济的同时,产业园区还会向周边区域辐射,通过辐
射效应带动周边生产、生活配套产业的发展,对于周边的第二、三产业产生巨
大的带动作用。
  (3)提供增值服务、追求长期稳定回报
  随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力不断减弱,园区的配套环境、
配套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注,这些增值服务在推动园区发
展的同时,也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、
稳定的客户群体,产业集聚效应对客户的稳定增长具有积极影响,为投资者提
供了稳定的投资回报。在宏观政策层面,国家一直推动重点产业园区建设,长
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期需求呈上升趋势,因此也保证了稳定增长的回报。
  (4)园区收入来源多元化
  随着产业园区行业的不断发展和创新,产业园区行业企业的收入逐步迈向
多元发展。产业园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产
开发销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收
入、投资收入和财政补贴收入等。目前,产业园区物业租售、园区服务、创投
业务并举的发展势头已逐渐形成。
  (5)由注重招商引资向助力园区企业成长转变
  产业园区的综合服务能力是园区发展的关键,在大部分园区仍然处在注重
招商引资的初始阶段时,已有部分园区向助力园区入驻企业成长方面转型。根
据企业成长需要,有些园区根据企业所处的不同发展阶段,为其提供不同的关
键服务。在企业初创阶段,园区孵化器为企业提供创业孵化服务;在企业成长
阶段,为企业提供融资服务等服务,在帮助企业成长的同时,也扩宽了园区的
多元化发展道路。另一方面,产业园区亦通过产业定位、配套设施、投融资服
务等增值服务增加对入驻企业的吸引力,而且也为开发运营商带来更大的盈利
空间,实现园区价值的最大化。因此,由注重招商引资向助力园区企业成长转
变,提供增值和创新服务将成为产业园区增强核心竞争力,实现差异化经营的
必由之路。
  (6)产业园区战略投资转型
  各产业园区将继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度,重点强化对
已投资项目的增值服务和持有管理,适度退出已进入收获期的财务投资项目,
以实现产业园区公司的战略转型。
  (二)行业主要法律法规政策介绍及分析
  基础设施项目所属细分行业为高新区的运营行业,相关行业监管体制和政
策主要是围绕开发区(包括高新区)的开发建设拟定。
  由于开发区的建设与运营涉及土地、规划、产业招商、工程建设、劳动力、
税收、基础设施配套等多个方面,故开发区行业主要受国家发改委、自然资源
部(包含原国土资源部职责)、住建部、海关、人力资源和社会保障部、科技部
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等部门的监管。
    此外,国家及省级高新区所在地的人民政府通常采取设立高新区管委会的
方式,作为当地人民政府的派出机构,对高新区行使行政管理职能,负责高新
区的具体规划和日常管理工作。
    基础设施项目所在行业主要法律法规及政策如下:
                     表 9:开发区类主要法律法规及政策
   时间           部门           主要政策法规           规范环节
                        《关于批准国家高新技术产业开发区
                        和有关政策规定的通知》
                        《关于严格审批和认真清理各类开发
                        区的通知》
                        《关于清理整顿各类开发区加强建设
                        用地管理的通知》
                        《关于暂停审批各类开发区的紧急通
                        知》
              国家环境保护    《开发区区域环境影响评价技术导
                总局      则》
              国家发改委、财
                政部
                        《国务院关于大力实施促进中部地区     开发区设立审批、
                        崛起战略的若干意见》           规划设计、产业政
                        《关于促进国家级经济技术开发区转     策制定、土地管
                        型升级创新发展的若干意见》
              中国共产党中                         境影响评价、支持
               央政治局
                        《国务院办公厅关于完善国家级经济
                        展的指导意见》
                        《国务院办公厅办关于促进开发区改
                        革和创新发展的若干意见》
                        《国家发改委就关于促进开发区改革
                        和创新发展的若干意见答问》
              国家发改委、科
              部、住建部、商   年版)
              务部、海关总署
                        《关于促进国家高新技术产业开发区
                        高质量发展的若干意见》
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              表 10:开发区涉及的土地管理类主要法律法规及政策
   时间           部门           主要政策法规           规范环节
                         《国务院关于深化改革严格土
                         地管理的决定》
                         《关于当前进一步从严土地管
                         理的紧急通知》
                         《关于调整报国务院批准城市
                         通知》
              监察部、国土资源   《关于进一步开展查处土地违
                 部       法违规案件专项行动的通知》
                         《关于加大闲置土地处置力度
                         的通知》
              国土资源部、财政
              部、中国人民银行
                         《关于促进节约集约用地的通
                         知》
              财政部、国土资源
                         《关于进一步加强土地出让收
                         支管理的通知》
                 等
                         《关于加强房地产用地供应和
                         监管有关问题的通知》
                                            让等环节的规范。对
                         《国土资源部关于进一步做好
                         征地管理工作的通知》
                                            置问题的规范
                         《国有土地上房屋征收与补偿
                         条例》
                         本)》
                         《国家级开发区土地集约利用
                         评价情况通报(2014 年度)》
                         《关于实施<城镇土地分等定级
                         关问题的通知》
                         《关于进一步做好新型城镇化
                         建设土地服务保障工作的通知》
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   时间           部门               主要政策法规             规范环节
                            规划纲要(2006~2020 年)调整
                            方案的通知》
                            《关于修改<建设项目用地预审
                            批管理办法>的决定》
                            《国家级开发区土地集约利用
                            评价情况通报(2016 年度)》
                            《全国国土规划纲要(2016-2030
                            年)》
                            《国家级开发区土地集约利用
                            评价情况通报(2017 年度)》
              财政部、国土资源
                 部
                            《国家级开发区土地集约利用
                            评价情况通报(2018 年度)》
                            《国家级开发区土地集约利用
                            评价情况通报(2019 年度)》
    (三)行业发展情况和未来发展趋势
    现阶段,以高新技术产业园区为代表的各类产业园区已成为我国各类产业
成长的重要平台、新型城镇化建设的重要路径,同时也是我国经济发展的重要
引擎和我国参与国际经济竞争的主战场。
    以国家级高新技术产业开发区为例,截至 2020 年底,全国共有国家级高新
区 168 家,其中东部地区 78 家、中部地区 51 家、西部地区 39 家,中、西部地
区国家级高新区数量和比重显著增加,区域分布日趋平衡。
                      表 11:各省高新区分布情况
     地区          高新区数量(家)             地区          高新区数量(家)
     江苏                17             广西             4
     广东                14             重庆             4
     山东                13             内蒙古            3
     湖北                12             黑龙江            3
     江西                9              新疆             3
     辽宁                8              云南             3
     浙江                8              山西             2
     四川                8              上海             2
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   地区       高新区数量(家)           地区   高新区数量(家)
   湖南           8              贵州       2
   福建           7              甘肃       2
   河南           7              宁夏       2
   陕西           7              北京       1
   安徽           6              天津       1
   河北           5              海南       1
   吉林           5              青海       1
  据科技部统计,2019 年全国 169 个(苏州工业园区享受高新区同等政策,
纳入相关指标计算范围,故此处口径为 169 个)国家级高新技术产业开发区共
实现生产总值 12.2 万亿元,占国内生产总值的 12.3%;上缴税费 1.9 万亿元,
占税收收入的 11.8%;出口总额 4.1 万亿元,占外贸出口总额的 21.6%。2019
年,全国高新区新增注册企业 61.9 万家,同比增长 32%;企业从业人员 2,213.5
万人,同比增长 5.8%;实现营业总收入 38.6 万亿元,同比增长 11.4%;工业总
产值 24.0 万亿元,同比增长 8.0%。
  国家高新区的规模经济总量已经成为国民经济增长和地方区域经济发展的
强有力支撑,并在我国经济发展过程中起到了良好的示范、引领和带动作用,
园区内高新技术企业集中,创新创业氛围浓厚,各种高端创新资源和要素不断
涌入,已成为培育壮大新产业新动能的重要引擎。
  经过多年发展,我国软件园区在规划布局、产业集聚、发展梯队、区域分
布等方面,初步形成较为稳定的发展格局。全国软件园市场最有指标性的国家
软件产业扶持名录是国家科技部发布的“国家火炬计划软件产业基地”名录。
从 1995 年开始,国家科技部试点选择并认定一批优秀软件园作为国家火炬计划
软件产业基地。依托地方政府、各级科技管理部门和国家高新技术产业开发区,
集中地区软件产业优势、集成地方资源和高新区的政策优势,营造局部优化环
境,建设软件产业集聚区。
  从区域发展看:自 2001 年起,国家计委和信息产业部决定在北京、上海、
大连、成都、西安、济南、杭州、广州、长沙、南京 10 城市建设 10 个国家级
软件产业基地。至 2001 年末,通过科技部火炬计划认证的软件产业基地达到
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年达到 44 个,直至 2020 年国家科技部未新增火炬计划软件产业园。根据 2020
年国家火炬软件基地清单,我国东部地区 24 个软件园占样本数量的一半以上。
西部地区 8 个软件园区,东北部地区 6 个软件园区,中部地区 6 个软件园区。
            表 12:2020 年国家火炬软件基地清单
 所属地区        基地名称             所属地区     基地名称
            中关村软件园            安徽省     合肥软件园
 北京市
           北京软件产业基地           福建省     福州软件园
 天津市      天津滨海高新区软件园          厦门市     厦门软件园
 河北省    河北省软件产业基地(石家庄)        江西省     金庐软件园
 山西省        山西软件园             青岛市     青岛软件园
内蒙古自治
            内蒙古软件园                    齐鲁软件园
  区
            沈阳软件园             山东省     东营软件园
 辽宁省
            东大软件园                     潍坊软件园
 大连市        大连软件园                     临沂软件园
            长春软件园             河南省     郑州软件园
 吉林省
            吉林软件园             湖北省    湖北省软件产业基地
 黑龙江省       大庆软件园             湖南省     长沙软件园
 上海市        上海软件园                     广州软件园
                              广东省
            江苏软件园                    珠海高新区软件园
            南京软件园             深圳市     深圳软件园
            无锡软件园             广西省     南宁软件园
 江苏省        常州软件园             重庆市     重庆软件园
            武进软件园             四川省     天府软件园
            苏州软件园             贵州省    贵阳火炬软件园
            如皋软件园             云南省     云南软件园
 浙江省       杭州高新软件园            陕西省     西安软件园
 宁波市    宁波市软件与服务外包产业园         甘肃省     兰州软件园
  资料来源:科学技术部火炬高技术产业开发中心
  从收入规模看:根据中国火炬统计年鉴的数据进行整理发现,2019 年东部
地区软件园区收入共计 51,644.9 亿元,是引领软件产业快速发展的排头兵,其
中,北京市和广东省为代表的软件园区收入总额排名前列,分别为 14,661.6 亿
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元和 16,410.1 亿元;西部地区软件园区收入共计 7,060.4 亿元;中部地区软件园
区收入合计 3,768.5 亿元;我国东北地区软件园区收入 1,300.4 亿元。
  从创新投入看:东部地区软件园区的科技活动经费支出(含研究与试验发
展经费等支出)远高于西部、中部和东北部地区。东部地区软件园区的科技活
动经费支出总计高达 5,473.3 亿元,占到全国科技活动经费支出的 84.2%;西部
软件园区的科技活动经费支出总计 682.5 亿元,占到全国科技活动经费支出的
的 4.2%;东北部软件园区的科技活动经费支出总计 69.8 亿元,占到全国科技活
动经费支出的 1.1%。
  (1)北京产业园区市场分布及特点
  经过 20 多年的发展,北京整体的成熟产业园市场格局已经基本形成。北京
市产业园区主要分布在十个区域,主要包括亦庄-大兴、丰台、上地、城区商务
园、望京-酒仙桥、昌平、中关村、顺义、石景山及北清路,分布详见下图:
                     北   清 路
                           昌平
                                           顺义
                上地
                                      望京-酒仙桥
                     中关村
      石景山
                                       城区商务园
               丰台
                                        亦庄大兴
                图 5:北京市产业园区市场分布
                                                数据来源:戴德梁行
  截至 2021 年上半年末,北京全市产业园区总存量为 1,924 万平方米,其中,
亦庄-大兴区域产业园区存量最多为 413.9 万平方米,约占总存量的 21.5%;丰
台区域产业园区存量为 352.4 万平方米,约占总存量的 18.3%;上地区域产业园
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区存量位于第四位,总量约为 213 万平方米,约占总存量的 11.1%。具体情况
详见下图:
          北 清 路
                                                 昌平
                          上地
          米                                                           824,386 平方米
                            米                                  望京-酒仙桥
                                           中关村
                                                               米
        石景山
                                                                        城区商务园
                                                                        米
                                 丰台
                                                                      亦庄-大兴
                                 米
                                                                               米
                          图 6:北京市各区域内产业园区存量
                                                                                        数据来源:戴德梁行
  (2)北京产业园区研发用房历史供需分析
  从十三五规划开始,北京市通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合
理健康发展。2017 年,北京更是重新定义了经济发展重点,力求将北京打造成
全国科技创新中心。从 2017 年开始,北京市开始进一步细化产业园区发展的相
关政策,引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜,同时鼓励低端产业园
区进行产业升级,并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放更清晰的产
业方向。
                          图 7:北京市产业园区历史供需分析
                                                                                        数据来源:戴德梁行
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  (3)北京市产业园区租金及空置率分析
  受到 2020 年疫情的影响,北京市全市产业园区市场平均租金水平在 160.9
元/平方米/月。在 2020 年互联网行业蓬勃发展下,中关村区域的产业园区租金
最高,达到 290.5 元/平方米/月(含物业管理费);上地区域和望京-酒仙桥区域
产业园区租金其次,达到 207.2 元/平方米/月(含物业管理费)和 215.0 元/平方
米/月(含物业管理费)。
  北京市全市产业园区空置率从 2018 年的 17%左右上升到 2019 年末的 23%,
以全球 500 强和互联网头部公司为主要客群的上地和望京酒仙桥区域,整体租
金水平明显高于其他区域,并同时拥有着较低的空置水平。在疫情之后,上地
地区空置率有水平明显回落,优质的市场表现来源于主力 IT 行业租户较高的承
租能力和区域普遍的租赁周期特点。上地地区产业园区租约周期普遍在 2-3 年,
这样的租赁周期既能保证租户租金的持续性和稳定性,也有助于业主在短周期
内调节和吸纳新兴企业入驻,灵活调控入驻企业的品牌及承租能力。
              图 8:北京市产业园区空置率水平
                                   数据来源:戴德梁行
  (4)标的基础设施项目所在的北京上地区域产业园区市场情况
  上地区域以上地信息产业基地为中心,南至清河,北至后厂村路,西至西
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北旺东路,东至京藏高速,是我国第一个以电子信息产业为主导,集科研开发、
生产、经营、培训、服务为一体的综合高科技产业聚集区域。
                图 9:上地区域卫星地图
  经过多年发展,上地区域(上图蓝色实线区域)汇集上地信息产业基地和
中关村软件园(上图中以虚线分隔)等高新技术产业园区,逐步成为高新技术
产业企业总部和企业研发总部聚集区,是中关村国家自主创新示范区内原始创
新和自主创新的重要基地之一。其中,中关村软件园历经多年发展,如今已经
成为全国软件园区中最具特色的专业园区,和北京市发展数字经济和规划建立
数字贸易试验区的重要立足点。
  截至 2021 年上半年,上地区域内优质产业园区总供应量超过 70 万平方米。
该区域内大部分产业园区主要集中在 2003 年至 2007 年供应,相对建成年代较
为久远。2011 年之后,在软件园二期中有大量新兴互联网巨头企业开始拿地自
建的产业园区。区域内的物业产品两极分化比较严重。项目总体可以按照上地
信息产业基地和中关村软件园一期和二期进行划分。
  A、上地信息产业基地
  研发用房虽多,但品质参差不齐,主要以普通档次的研发用房为主。上地
信息产业基地南区的研发用房受到限高要求,平均在 10 层以下,但大部分物业
层高较矮,且建成时间较为久远,若后期缺乏维护和专业的物业管理,楼宇品
质较差,如:上地创新大厦、鲁能科技大厦、金隅嘉华大厦、得实大厦。上地
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信息产业基地北区物业数量相比于南区要少,楼层普遍较高,体量较大,物业
管理相对较好,楼宇品质较高,如:百度大厦、辉煌国际广场、环洋大厦、盈
创动力大厦等。在可供出租的这部分研发用房中,优质研发用房数量较为有限。
因为当地大量中小 IT 企业对于楼宇环境要求不高,更看重交通、产业集中度、
价格等其他因素,因此,其需求决定了该区域研发用房的供应。
  B、中关村软件园一期
  中关村软件园一期项目内楼宇品质不均。一部分研发用房为大型和跨国企
业自建自用,在结构和功能设计上以服务研发和集团总部自用为主。这类优质
研发用房的企业实力雄厚,一般购买独栋自用,楼宇大多以集团命名,例如中
国银联、工行研发中心、中核能源、甲骨文大厦、汉王大厦等;部分项目处于
单一产权散租的情况,如尚东数字谷、中关村软件园孵化加速器等项目;少数
项目处于单一产权整租的情况,如钻石大厦。但是软件园一期也存在部分楼宇
建成年代较早、处于内部装修及配套设施翻新改造中,其出租率略低于一期内
其余楼宇。
  C、中关村软件园二期
  二期可租赁项目内楼宇建成年代较新,品质高且均衡,交通便利。百度、
腾讯、新浪、网易、浪潮等多家互联网龙头企业领先自建其总部级别楼宇,园
区创新能级和产业层次得到进一步提升。龙头企业项目入市带动周边多个较新
的优质项目,并且有较好的租赁表现,如中关村互联网创新中心、中关村新兴
产业联盟、中关村软件园云计算中心、国际与区域协同创新中心等。
  由于近年来电子信息产业发展迅猛,软件企业规模逐步扩大,园区内一些
原本可供外租的面积逐渐被企业自身消化,上地区域内独栋研发用房由局部对
外出租改为整栋自用已经成为趋势。目前园区现有的研发用房基本处于较低的
空置水平。
  通过追踪上地区域 2016 年到 2021 年上半年区域平均租金走势看出,区域
在此期间租金复合增长率约 5.8%。伴随软件及互联网行业的迅猛发展,区域租
金得以快速增长,2017-2019 年间区域租金年增长率高达 10%。2020 年虽然受
到疫情影响,租金上升趋势有所放缓,但依然有小幅增长。2021 年市场逐步回
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暖,租金增长也逐渐恢复。得益于近年来新兴的互联网行业企业飞速发展,企
业承租能力不断提升,也为区域租金增长形成有力的支撑。
                   图 10:上地区域历年平均租金走势
                                               数据来源:戴德梁行
  IT 及高科技企业是近年来发展较快的行业之一,随着代表互联网企业的快
速发展,企业办公面积的扩张需求旺盛。上地区域作为信息产业发展较早的区
域,吸引了众多行业知名企业入住,提升了区域行业的集合度。上地区域在 2016
年到 2021 年上半年期间,区域的空置率逐渐下降,2021 年上半年上地区域的
空置率低于 10%,达到 8.2%。
                               空置率
                   图 11:上地区域历年空置率走势
                                               数据来源:戴德梁行
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     截至 2021 年上半年,上地区域内可供出租的优质研发用房的平均出租率在
涉及相同行业的中关村区域要低,且楼宇品质类似,因而,该区域出租率较高。
其中,上地区域内地理位置优越且性价比高的项目如中关村软件园孵化加速器
和尚东数字谷已经几乎满租,而金泰富地大厦和亿城国际中心则因后期运营管
理或者位置偏远等原因,出租率屈居其次。而金隅嘉华大厦、环洋大厦等项目,
因为租金略高而出租率偏低。具体情况,详见下表:
          表 13:区域内部分优质研发用房租金报价和预估空置率
                                                 单位:元/平方米/月
序号             项目名称                租赁形式    租金报价         预估空置率
     注:所示租金为不含物业管理费租金。
     数据来源:戴德梁行
                      表 14:上地区域可比物业情况
               可比物业一               可比物业二          可比物业三
项目名称     尚东数字谷             弘源首著大厦           盈创动力大厦
楼层       B2-F5             B1-F8            F9
         北京市东北旺中关村                          北京市海淀区上地东路 1
物业位置                       海淀区信息路 7 号
         软件园 35 号                           号
竣工时间     2014 年            2003 年           2004 年
         北京尚东嘉华科技发                          实创上地物业管理服务
物业管理                       国企万通物业
         展有限公司                              有限责任公司
标准层面积    2,500 平方米         4,000 平方米        3,000 平方米
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              可比物业一               可比物业二             可比物业三
建筑面积       约 8 万平方米          2.5 万平方米           约 16.2 万平方米
商业类型及
           优质研发用房            研发用房               研发用房
档次
车位数        地上 100,地下 325     地上 120,地下 200      地上 237,地下 573
出租率                   100%                97%                    95%
建筑面积租      210-240(元/月/平方米, 180-210(元/月/平方米, 150-195(元/平方米/月,
金报价        不含物业费)           不含物业费)           不含物业费)
     数据来源:戴德梁行
     受新冠肺炎疫情影响,部分原定于 2020 年计划入市的项目决定推迟入市。
据不完全统计,未来 5 年内北京将计划入市 35 个项目,预计总体量约 444 万平
方米;其中上地地区将计划入市 5 个项目,预计在 2021 年下半年至 2022 年分
批入市,总体量约 72.8 万平方米。
            表 15:未来 5 年内北京拟入市研发用房(不完全统计)
                                                   单位:年、平方米
序号     商圈                    地址                  入市年份         体量
     数据来源:戴德梁行
     通过对于 2017-2020 年上地地区的新增供应、净吸纳量和租金之间的统计
可以发现,区域的平均净吸纳量可以超过平均新增供应量,并且 2021 年上半年
租金依然保持稳步上升的趋势。结合当前统计到的上地地区未来供应,预计上
地未来新增的供应项目将对于存量项目的租金波动影响不大。
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       图 12:上地区域历年新增供应、净吸纳量和平均租金走势
                               数据来源:戴德梁行
  中关村软件园自成立以来始终坚持“政府主导、市场化运作”的总体发展
思路,在人工智能、大数据、5G、云计算、移动互联、量子科学等方面率先形
成全国领先的特色产业集群。
  项目公司的主营业务为园区物业租赁,租户为符合园区产业定位的各类市
场化企业主体,租户招商、租金水平等均采用市场化竞争的方式获取或制定,
项目公司主营业务的市场化程度较高。
(以下简称“《若干意见》”),对新形势下做好开发区工作作出全面部署。
                                 《若
干意见》是我国第一个关于各类开发区的总体指导文件,对开发区的功能定位
做出明确要求,对于建立促进和规范开发区发展的长效机制、推进供给侧结构
性改革、振兴实体经济具有重要意义,将更好地发挥开发区在稳增长、调结构、
促发展中的积极带动作用。
  《若干意见》明确了当前和今后一段时期开发区行业发展的总体思路,贯
彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念,加强对各类开发区的统
筹规划,加快开发区转型升级,促进开发区体制机制创新,完善开发区管理制
度和政策体系,进一步增强开发区功能优势。开发区行业做到“四个坚持”:
坚持改革创新,强化开发区精简高效特色,以改革创新激发开发区发展的动力
和活力。坚持规划引领,完善开发区空间布局和数量规模,形成布局合理、错
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位发展、功能协调的全国开发区发展格局。坚持集聚集约,引导工业项目向开
发区集中,促进产业集聚、资源集约、绿色发展,切实发挥开发区规模经济效
应。坚持发展导向,以规范促发展,正确把握发展和规范的关系,不断积累开
发区发展新路径、新经验。
展的若干意见》(以下简称“《高质量发展的若干意见》”)。国家高新区经过
式、优化产业结构、增强国际竞争力等方面发挥了重要作用,走出了一条具有
中国特色的高新技术产业化道路。
  《高质量发展的若干意见》指出,要以习近平新时代中国特色社会主义思
想为指导,贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,牢固树
立新发展理念,继续坚持“发展高科技、实现产业化”方向,以深化体制机制
改革和营造良好创新创业生态为抓手,以培育发展具有国际竞争力的企业和产
业为重点,以科技创新为核心着力提升自主创新能力,围绕产业链部署创新链,
围绕创新链布局产业链,培育发展新动能,提升产业发展现代化水平,将国家
高新区建设成为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。
  《高质量发展的若干意见》明确,要坚持创新驱动、引领发展的原则,优
化创新生态,集聚创新资源,提升自主创新能力,引领高质量发展。要坚持高
新定位、打造高地的原则,抢占未来科技和产业发展制高点,构建开放创新、
高端产业集聚、宜创宜业宜居的增长极。要坚持深化改革、激发活力的原则,
完善竞争机制,加强制度创新,营造公开、公正、透明和有利于促进优胜劣汰
的发展环境,充分释放各类创新主体活力。要坚持合理布局、示范带动的原则,
加强顶层设计,优化整体布局,推动区域协调可持续发展。要坚持突出特色、
分类指导的原则,探索各具特色的高质量发展模式,建立分类评价机制,实行
动态管理。
  《高质量发展的若干意见》提出六个方面任务举措。一是大力集聚高端创
新资源,吸引培育一流创新人才,加强关键核心技术创新和成果转移转化,着
力提升自主创新能力。二是支持高新技术企业发展壮大,积极培育科技型中小
企业,加强对科技创新创业的服务支持,进一步激发企业创新发展活力。三是
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大力培育发展新兴产业,做大做强特色主导产业,推进产业迈向中高端。四是
加大开放创新力度,推动区域协同发展,打造区域创新增长极,融入全球创新
体系。五是深化管理体制机制改革,优化营商环境,加强金融服务,优化土地
资源配置,建设绿色生态园区,营造高质量发展环境。六是加强分类指导和组
织管理。国务院科技行政部门要会同有关部门做好国家高新区规划引导、布局
优化和政策支持等相关工作,省级人民政府要将国家高新区作为实施创新驱动
发展战略的重要载体,所在地市级人民政府要切实承担国家高新区建设的主体
责任,确保各项措施落到实处。
  未来中国开发区行业将有以下发展:
  一是优化开发区形态和布局。坚持以产业发展为主,科学规划功能布局,
继续把优化营商环境作为首要任务。国家级开发区要建设具有国际竞争力的高
水平园区,省级开发区要成为区域经济增长极。
  二是加快开发区转型升级。推进创新驱动发展,加快产业结构优化,促进
开放型经济发展,推动实现绿色发展,提升基础设施水平。
  三是全面深化开发区体制改革。按照精简高效的原则,完善开发区管理体
制。促进整合优化发展,鼓励区位相邻、相近的开发区建立统一的管理机构、
实行统一管理。提高行政管理效能,将能够下放的经济管理权限下放给开发区。
加强投资促进工作,营造国际化营商环境。探索多元化的开发区运营模式,支
持开发区开发运营企业专业化发展,支持符合条件的开发区开发运营企业在境
内外上市、发行债券融资。
  四是完善开发区土地利用机制。对发展较好、用地集约的开发区,在安排
年度新增建设用地指标时给予适度倾斜。严格开发区土地利用管理,推动集约
利用土地、提高土地利用效率。
  五是完善开发区管理制度。加强开发区发展的规划指导,强化环境、资源、
安全监管。完善评价考核制度、审批程序和公告制度,建立动态管理机制。开
发区设立、扩区和升级要按照规定的标准和程序进行。
  综上,中国开发区行业是中国改革开放的成功实践,对促进经济体制改革、
改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用,开发
区已成为推动中国工业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台。当前,全
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球经济和产业格局正在发生深刻变化,中国经济发展进入新常态,面对新形势,
国家将进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用,形成新的集聚效应和增
长动力,引领经济结构优化调整和发展方式转变。中国开发区行业未来将坚持
“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念,进一步加快开发区转型升级,
促进开发区体制机制创新,完善开发区管理制度和政策体系,进一步增强开发
区功能优势。
  (四)基础设施项目的竞争力分析
  标的基础设施项目的主要竞争优势在于依托中关村软件园 20 多年的产业运
营沉淀,包括产业组织形态和聚集力、服务平台、知识产权后端服务、人力资
源联盟等,这些软件园区的增值服务都是吸引租户的强大竞争优势。园区的产
业环境、服务环境、国有企业背景,对企业都有很大的吸引力。在园区运营早
期阶段,园区产业载体的租赁空间是供不应求的,但是随着周边的市场环境的
变化,包括周边的楼宇建设情况,也逐渐产生一些竞争。标的基础设施项目的
竞争地位分析如下:
  优势:项目位于中关村软件园二期,园区的基础设施及配套商业更加齐全。
项目自身的楼宇品质、物业管理水平都维持较高水平。项目整体出租率较高,
属于园区较好的租赁水平。
  劣势:项目整体多为散租的中小型企业,总共 38 入驻家企业,租户租赁面
积较为分散。因此项目物业管理面临挑战。
  机会:项目入驻企业多为国内知名及快速成长型企业,但是入驻企业关联
性不明显,没有形成企业的连带入驻关联。由于该物业体量较大,有机会通过
调整租户结构,形成关联租赁效应。
  威胁:入园企业多为快速成长型企业,潜在需求及企业扩张需求十分可观。
但是目前物业内的容量有限。原有租户的新增需求可能会带走原本租赁面积,
导致疏解部分租户。
  优势:项目位于百度科技园的西北角,与百度总部楼宇紧邻。入驻企业为
百度关联企业度小满科技及其关联方,整租楼宇,符合关联企业的选址需求,
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因此租户有望持续租赁。
  劣势:项目位于中关村软件园二期的最西面,区域比较偏远,配套商业较
少,周边没有更多新增办公楼宇供应,没有形成浓厚的办公及商业氛围。
  机会:北京公布了多项促进数字经济发展政策。租户度小满科技及其关联
方未来有机会在政府推动金融服务行业发展中,获得行业红利,进一步提升其
租金承受能力。
  威胁:该物业周边没有完善的基础配套设施。若该物业未来进行散租招商,
物业管理难度较大。
  优势:项目位于中关村软件园一期,园区环境及楼宇私密性较好。项目自
身的楼宇品质、物业管理水平都维持较高水平,租赁市场中认可度较高。
  劣势:项目 5,000 平米以上大租户的比例较少,多数客户为 1,000-3,000 平
方米的中型企业,租赁招商面临一定挑战。
  机会:项目入驻的企业有国内国际的龙头知名企业。项目有机会吸引龙头
企业上下游的关联企业入驻,形成企业关联效应,有助于物业的租赁表现。
  威胁:中关村软件园一期的产业聚集度高,潜在需求及企业扩张需求十分
可观。但是目前物业内的容量有限,若部分租户的扩张需求无法得到承接,则
可能流失部分租户。
  (五)北京市宏观经济概况及产业规划分析
  (1)北京市地区生产总值
  北京市的总体经济发展水平在中国大陆地区排名靠前。2021 年上半年,北
京市实现地区生产总值 19,228.0 亿元,按可比价格计算,同比增长 13.4%。其
中,第一产业增加值 40.4 亿元,同比增长 1.9%;第二产业增加值 3,293.2 亿元,
同比增长 32.5%;第三产业增加值 15,894.4 亿元,同比增长 10.1%。按常住人
口计算,2020 年北京市人均地区生产总值为 16.49 万元,在中国大陆地区位居
前列。
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              图 13:北京市 GDP 与人均 GDP
                                     数据来源:北京市统计局
  (2)固定资产投资及其增长
年平均增长 3.7%。从构成上看,建安投资增长 18.1%,设备、工、器具购置投
资增长 5.3%,费用投资增长 3.3%。从投资行业看,制造业增长 31.8%,其中,
高技术制造业增长 38.6%。金融业增长 6.6 倍,住宿和餐饮业增长 2.1 倍,公共
管理、社会保障和社会组织增长 1.2 倍,租赁与商务服务业增长 42.6%,交通运
输、仓储和邮政业增长 12.1%,教育增长 3.5%。
               图 14:北京市固定资产投资
                                     数据来源:北京市统计局
  (3)产业结构
  北京市是中国第三产业最发达的城市和中国重要的商业和金融中心之一。
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近年来,北京市第三产业比重逐年增加,其中金融业、房地产业以及零售业占
主要比重。根据北京市统计局数据显示,2021 年上半年,第三产业增加值
件和信息技术服务业等优势行业发挥了重要支撑作用,增速均快于全市经济增
速。新冠疫情对北京 2020 年的经济,尤其是实体商业消费产生了较大冲击,但
               图 15:北京市各产业生产总值
                                  数据来源:北京市统计局
  (4)居民收入水平
上半年,从四项收入构成看,全市居民人均工资性收入 23,880 元,同比增长
同比增长 9.0%;人均转移净收入 7,670 元,同比增长 4.0%。其中,城镇居民人
均工资性收入 25,744 元,同比增长 12.7%;人均经营净收入 408 元,同比增长
同比增长 4.1%。
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                   人均可支配收入(元)               人均消费性支出(元)
                   收入同比增速                   支出同比增速
                   图 16:北京市居民人均可支配收入
                                                    数据来源:北京市统计局
  (5)人口规模和结构及城镇化水平
  根据北京市第七次全国人口普查结果数据,2020 年 11 月 1 日零时,北京
市常住人口 2,189.3 万人,与上年基本持平。其中,城镇人口 1,916.6 万人,占
发展阶段后,北京城镇化率达到 87.5%。
                          图 17:北京市常住人口
  注:2020 年数据为北京市第七次全国人口普查公报数据
                                                    数据来源:北京市统计局
位,即全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,要求努力把
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北京建设成为国际一流的和谐宜居之都。2015 年 6 月,中共中央、国务院印发
实施《京津冀协同发展规划纲要》,对北京的核心功能定位再度进行了明确。2017
年 9 月,北京发布了《北京城市总体规划(2016 年-2035 年)》,明确了北京的
一切工作必须坚持“四个中心”的城市战略定位。
全国科技创新中心建设,立足“三城一区”(中关村科技城,怀柔科学城,未
来科学城,北京经济技术开发区)主平台,聚焦“绿色、集约、智能”产业发
展方式和“减重、减负、减量”的发展要求,选取了新一代信息技术、集成电
路、医药健康、智能装备、节能环保、新能源智能汽车、新材料、人工智能、
软件和信息服务以及科技服务业等十个产业作为重点发展的高精尖产业。其中,
中关村科学城定位于建成世界一流的知识产权生态示范区,建设一批新型研发
机构和技术创新中心、产业创新中心、推动一批科技应用场景建设,围绕 5G、
智慧医疗、智慧交通、金融科技等方向,进行自动驾驶、机器人、无人机等应
用场景的搭建、发展数字经济、平台经济、创意经济,推动形成领军企业、“独
角兽”企业、隐形冠军企业、胚芽企业等创新型企业梯度。
  三、基础设施项目的合规情况
  (一)项目符合相关政策要求的情况
  标的基础设施项目所在区域各项产业政策的大力扶持有助于进一步提高区
域的产业集聚效应,更进一步提升区域的租赁市场需求。
  标的基础设施项目所在的上地区域汇集上地信息产业基地和中关村软件园
等高新技术产业园区,是中关村国家自主创新示范区内原始创新和自主创新的
重要基地之一,受到《国务院关于深化北京市新一轮服务业扩大开放综合试点
建设国家服务业扩大开放综合示范区工作方案的批复》
                       《北京市“十三五”时期
加强全国科技创新中心建设规划》《北京市服务贸易创新发展试点工作实施方
案》等产业政策大力扶持。
  根据国务院批准的《深化北京市新一轮服务业扩大开放综合试点建设国家
服务业扩大开放综合示范区工作方案》:“以中关村国家自主创新示范区为依
托,打造创业投资集聚区。以‘一园一区’等为基础,打造数字贸易发展引领区。
立足中关村软件园,推动数字证书、电子签名等的国际互认,试点数据跨境流
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动,建设国际信息产业和数字贸易港,探索建立以软件实名认证、数据产地标
签识别为基础的监管体系。立足北京大兴国际机场临空经济区特定区域,在数
字经济新业态准入、数字服务、国际资源引进等领域开展试点,探索数据审计
等新型业务。”
     得益于国务院及北京市政府的各项政策支持以及中关村软件园未来发展规
划,区域产业集聚效应将进一步加强,为标的资产的稳定运营提供了支持。
     (二)固定资产投资管理相关手续情况
    经核查,互联网创新中心5号楼项目已通过竣工验收,且已按规定履行项目
备案、规划、用地、环评、消防、人防、节能、施工许可的手续。
    根据《国务院关于投资体制改革的决定》(国发[2004]20号)第2条第3款的
除国家另有规定外,由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。根据
交通、城市供水、城市道路桥梁外的“其他城建项目”包括城市供热、再生水、
污水、交通、土地成片开发、高尔夫球场项目、经济适用房项目、危改项目、
绿化隔离地区房地产开发项目、易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品生产储藏
经营项目、固体废弃物处理项目、国有独资或国有控股企业的办公楼、培训中
心、疗养院项目、外省市政府驻京机构设施建设。经核查,互联网创新中心5
为京海淀发改(备)[2012]333号的《项目备案通知书》合法合规。由于《政府
备案通知书》的生效日期(即2012年9月25日),因此不适用《政府核准的投资
    互联网创新中心5号楼项目取得的固定资产投资管理相关手续文件如下表:
        表 16:互联网创新中心5号楼项目固定资产投资管理手续文件
序号     手续类型      文件编号               文件名称
              京海淀发改(备)
              [2012]333 号
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                  招募说明书
序号     手续类型         文件编号                      文件名称
               京国土[建]字(2008)
               京国土海预                   《关于中关村软件园中国国际服务外包新
               [2012]0055 号            市场交易中心建设项目用地预审意见》
                             《国有建设用地使用权出让合同》及《补
               京地出【合】字(2013)
               第 0278 号
                             证
     建设用地规划许   2013 规(海)地字
     可         0037 号
     建设工程规划许   2014 规(海)建字
     可         0009 号
                                       《关于对软件园自建产业载体(中国国际
               海环保审字
               [2013]0477 号
                                       表的批复》
               京公(海)消审字
               [2014]第 0207 号
     人防工程设计审   (2013)京海防工准
     核         字 010 号
               海发改能评[2013]14           《关于中国国际服务外包新市场交易中心
               号                       项目节能专篇审查意见》
     施工图设计文件                           《北京市建筑工程施工图设计文件审查合
     审查                                格书》
               [2014]施[海]建字
     建设工程规划核   2015 规(海)竣字             《建设工程规划核验(验收)意见(合格
     验(验收)     0091 号                  告知书)》
                                       《北京市海淀区生态环境局接收企业自主
                                       验收材料受理书》
               京公(海)消验[2015]
               第 0720 号
     人防工程竣工验   (2016)京防(海)
     收         竣备字 0032 号
     经核查,协同中心4号楼项目已通过竣工验收,且已按规定履行项目备案、
规划、用地、环评、消防、人防、节能、施工许可的手续。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                              招募说明书
     根据《国务院关于投资体制改革的决定》
                      (国发[2004]20号)第2条第3款的
除国家另有规定外,由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。根据
交通、城市供水、城市道路桥梁外的“其他城建项目”包括城市供热、再生水、
污水、交通、土地成片开发、高尔夫球场项目、经济适用房项目、危改项目、
绿化隔离地区房地产开发项目、易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品生产储藏
经营项目、固体废弃物处理项目、国有独资或国有控股企业的办公楼、培训中
心、疗养院项目、外省市政府驻京机构设施建设。经核查,协同中心4号楼项目
发改(备)[2013]244号的《项目备案通知书》合法合规。由于《政府核准的投
(2013年本)》。
     协同中心4号楼项目取得的固定资产投资管理相关手续文件如下:
         表 17:协同中心4号楼项目固定资产投资管理相关手续文件
序号     手续类型         文件编号                  文件名称
               京海淀发改(备)
               [2013]244 号
               京国土[建]字(2008)
               京国土海预
               [2013]0063 号
                             《国有建设用地使用权出让合同》及《补
               京地出【合】字(2014)
               第 0147 号
                             证
     建设用地规划许   2014 规(海)地字
     可         0013 号
     建设工程规划许   2014 规(海)建字
     可         0140 号
               海环保审字                《关于对中关村软件园国际交流与技术转
               [2013]0973 号         移中心项目环境影响报告表的批复》
               京公(海)消审字
               [2014]第 0930 号
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                      招募说明书
序号         手续类型         文件编号                      文件名称
         人防工程设计审   (2013)京海防工准
         核5        字 006 号
                   海发改能评[2013]23           《关于国际交流与技术转移中心节能专篇
                   号                       审查意见》
         施工图设计文件                           《北京市建筑工程施工图设计文件审查合
         审查                                格书》
                   [2015]施[海]建字
         建设工程规划核   2016 规(海)竣字             《建设工程规划核验(验收)意见(合格
         验(验收)     0080 号                  告知书)》
                                           《北京市海淀区生态环境局接收企业自主
                                           验收材料受理书》
                   京公(海)消验[2016]
                   第 0767 号
         人防工程竣工验   (2017)京防(海)
         收6        竣备字 0017 号
         经核查,孵化加速器项目已通过竣工验收,且已按规定履行项目备案、规
划、用地、环评、消防、人防、节能、施工许可的手续。
         根据《国务院关于投资体制改革的决定》
                          (国发[2004]20号)第2条第3款的
除国家另有规定外,由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。根据
交通、城市供水、城市道路桥梁外的“其他城建项目”包括城市供热、再生水、
污水、交通、土地成片开发、高尔夫球场项目、经济适用房项目、危改项目、
  协同中心 4 号楼项目(即北京市海淀区西北旺东路 10 号院西区 4 号楼)和北京市海淀区西北旺东路 10
号院西区 3 号楼同属于中关村软件园国际交流与技术转移中心建设项目的一部分,根据规划该建设项目的
人防工程建设在北京市海淀区西北旺东路 10 号院西区 3 号楼项下,因此在协同中心 4 号楼项目项下没有
人防工程。此为在北京市海淀区西北旺东路 10 号院西区 3 号楼项下的人防工程的人防工程设计审核。
  协同中心 4 号楼项目(即北京市海淀区西北旺东路 10 号院西区 4 号楼)和北京市海淀区西北旺东路 10
号院西区 3 号楼同属于中关村软件园国际交流与技术转移中心建设项目的一部分,根据规划该建设项目的
人防工程建设在北京市海淀区西北旺东路 10 号院西区 3 号楼项下,因此在协同中心 4 号楼项目项下没有
人防工程。此为在北京市海淀区西北旺东路 10 号院西区 3 号楼项下的人防工程的人防工程竣工验收。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                             招募说明书
绿化隔离地区房地产开发项目、易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品生产储藏
经营项目、固体废弃物处理项目、国有独资或国有控股企业的办公楼、培训中
心、疗养院项目、外省市政府驻京机构设施建设。经核查,孵化加速器项目所
改(备)[2012]315号的《项目备案通知书》合法合规。由于《政府核准的投资
年本)》。
     孵化加速器项目取得的固定资产投资管理相关手续文件如下:
            表 18:孵化加速器项目固定资产投资管理相关手续文件

      手续类型               文件编号              文件名称

                                       《关于中关村软件园孵化加速
                                       器建设项目用地预审意见》
                                       《国有建设用地使用权出让合
     土地使用权出
     让
                                       使用权出让价款支付凭证
     建设用地规划
     许可
     建设工程规划
     许可
                                       《关于对中关村软件园孵化加
                                       复》
                                       《建设工程消防设计审核意见
                                       书》
     人防工程设计                            《人防工程初步设计审核批准
     审核                                通知单》
                                       《关于孵化加速器项目节能专
                                       篇审查意见》
     施工图设计文                            《北京市建筑工程施工图设计
     件审查                               文件审查报告》
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                            招募说明书

      手续类型             文件编号               文件名称

                                      《单位(子单位)工程质量竣
                                      工验收记录》
     建设工程规划                           《建设工程规划核验(验收)
     核验(验收)                           意见(合格告知书)
                                              》
                                      《北京市海淀区生态环境局接
                                      收企业自主验收材料受理书》
     人防工程竣工                           《人防工程竣工验收备案通知
     验收                               单》
                                      《建筑节能分部工程质量验收
                                      记录表》
                                      《北京市房屋建筑和市政基础
                                      设施工程竣工验收备案表》
     (三)项目权属及他项权利情况
     (1)互联网创新中心 5 号楼项目的权属和资产范围
     互联网创新中心 5 号楼项目系指不动产权证书编号为京(2021)海不动产
权第 0049164 号的不动产。根据前述不动产权证书的记载,互联网创新中心 5
号楼项目坐落于海淀区西北旺东路 10 号院东区 5 号楼-2 至 6 层 101,权利类型
为国有建设用地使用权与房屋所有权,共有宗地面积为 29,619.62 平方米,房屋
建筑面积为 82,158.1 平方米。经审查截至 2021 年 8 月 31 日的互联网创新中心
事务中心于 2021 年 9 月 15 日出具的编号为海(2021)0020231(窗)的《不动
产登记信息查询结果告知单》,截至 2021 年 8 月 31 日,互联网创新中心 5 号楼
项目的房屋所有权及其对应的土地使用权属于项目公司,权属清晰,并依照规
定完成了相应的权属登记。
     (2)协同中心 4 号楼项目的权属和资产范围
     协同中心 4 号楼项目系指不动产权证书编号为京(2021)海不动产权第
落于海淀区西北旺东路 10 号院西区 4 号楼-2 至 6 层 101,权利类型为国有建设
用地使用权与房屋所有权,共有宗地面积为 10,183.67 平方米,房屋建筑面积为
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                    招募说明书
权属证明文件等相关材料,并根据北京市海淀区不动产登记事务中心于 2021 年
果告知单》,截至 2021 年 8 月 31 日,协同中心 4 号楼项目的房屋所有权及其对
应的土地使用权属于项目公司,权属清晰,并依照规定完成了相应的权属登记。
  (3)孵化加速器项目的权属和资产范围
  孵化加速器项目系指不动产权证书编号为京(2021)海不动产权第 0049214
号的不动产。根据前述不动产权证书的记载,孵化加速器项目坐落于海淀区东
北旺西路 8 号院 23 号楼-1 至 5 层 101,权利类型为国有建设用地使用权与房屋
所有权,共有宗地面积为 40,428.2 平方米,房屋建筑面积为 52,820.32 平方米。
经审查截至 2021 年 8 月 31 日的孵化加速器项目对应的权属证明文件等相关材
料,并根据北京市海淀区不动产登记事务中心于 2021 年 9 月 15 日出具的编号
为海(2021)0020231(窗)的《不动产登记信息查询结果告知单》,截至 2021
年 8 月 31 日,孵化加速器项目的房屋所有权及其对应的土地使用权属于项目公
司,权属清晰,并依照规定完成了相应的权属登记。
  (1)《中关村国家自主创新示范区条例》项下的转让限制及解除情况
  标的基础设施项目的土地使用权的取得方式均为协议出让,根据《中关村
国家自主创新示范区条例》(北京市第十三届人民代表大会常务委员会公告第
取得的国有土地使用权的转让,应报请北京市人民政府批准,土地所在地的区
人民政府享有优先购买权。
  根据北京市人民政府于 2020 年 12 月 7 日出具的《北京市人民政府关于同
意中关村发展集团申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关事
项的批复》,其中批复“原则同意中关村发展集团股份有限公司及北京中关村软
件园发展有限责任公司将持有的中国国际服务外包新市场交易中心项目、中关
村软件园国际交流与技术转移中心项目、中关村软件园孵化加速器研发楼项目,
以 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs),并转让
上述项目的土地使用权和房屋所有权”,本项目标的基础设施项目的土地使用
权的转让已取得北京市人民政府的批准。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                招募说明书
  标的基础设施项目位于北京市海淀区。根据北京市海淀区人民政府于 2020
年 10 月 26 日向中发展集团出具的《北京市海淀区人民政府关于支持中关村发
展集团股份有限公司参与申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点
的函》,其中函复“同意你公司和你公司控股子公司北京中关村软件园发展有限
责任公司以基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作为目的的产权
转让、股权转让以及与其他公司合并、重组等资产转移相关事项”,北京市海
淀区人民政府已在前述函件中同意了标的基础设施项目的土地使用权以基础设
施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作为目的的转让,即同意将标的基
础设施项目的土地使用权直接或间接转让给公募基金项下的相关载体,代表北
京市海淀区人民政府放弃了相应的优先购买权。
  基于以上,对于《中关村国家自主创新示范区条例》
                        (北京市第十三届人民
代表大会常务委员会公告第 12 号)项下关于本项目标的基础设施项目的土地使
用权转让的限制条件,已因取得北京市人民政府、北京市海淀区人民政府的批
准而解除。
  (2)《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的
意见(试行)》项下的转让限制及解除情况
  中关村软件园公司属于园区开发企业,根据《北京市人民政府关于加快科
技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》(京政发[2017]39 号,以
下简称“39 号文”)第 2 条第 2 款第 2 段的规定,园区开发企业不得转让园区
产业用地,不得将建设并持有的产业用房及其各项配套服务用房整体或分割销
售,不得转让公司股权,因此,园区产业用地和产业用房及其各项配套服务用
房以及公司股权的转让应当取得 39 号文的发文机关即北京市人民政府的批准。
  根据北京市人民政府于 2020 年 12 月 7 日出具的《北京市人民政府关于同
意中关村发展集团申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关事
项的批复》,其中批复“原则同意中关村发展集团股份有限公司及北京中关村软
件园发展有限责任公司将持有的中国国际服务外包新市场交易中心项目、中关
村软件园国际交流与技术转移中心项目、中关村软件园孵化加速器研发楼项目,
以 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs),并转让
上述项目的土地使用权和房屋所有权”,对于 39 号文项下关于本项目标的基础
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                    招募说明书
设施项目的土地使用权、房屋所有权、股权转让的限制条件,已因取得北京市
人民政府的批准而解除。
  (3)北京市已建成产业项目相关规定项下的转让限制及解除情况
  标的基础设施项目位于北京市海淀区,标的基础设施项目涉及的编号为京
海淀发改(备)[2012]333 号的《项目备案通知书》、编号为京海淀发改(备)
[2013]244 号的《项目备案通知书》以及编号为京海淀发改(备)[2012]315 号
的《项目备案通知书》中均载明“根据《北京市国土资源局关于进一步加强研
发、工业项目监管有关问题的通知》(京国土用[2010]480 号)的规定,该类项
目不得擅自改变用途,未经批准,不得转让或销售”。
  虽然上述《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问
题的通知》(京国土用[2010]480 号,以下简称“480 号文”)第 1 条第 4 款规
定研发、工业项目转让需要向市住房城乡建设委提出申请并经过市政府审批,
但之后出台的《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通
知》(京建发[2019]216 号,以下简称“216 号文”)第 2 条规定产业园区内的
研发、工业项目转让由园区管理部门负责审核,第 5 条规定市住房城乡建设委
不再受理研发、工业项目转让申请,与前述 480 号文的规定不一致。根据 216
号文第 6 条的规定,480 号文中有关规定与 216 号文不一致的,以 216 号文的
规定为准。因此,就北京市产业项目的转让管理,480 号文第 1 条第 4 款的规
定与 216 号文的规定不一致,应适用 216 号文的规定。
  根据北京市已建成产业项目相关规定(包括 216 号文第 2 条的规定,以及
《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》(京建发
[2019]217 号)第 1 条的规定及《北京市海淀区人民政府关于本区已建成产业项
目转让事项办理工作流程的通知》第 1 条的规定,下同),在北京市海淀区行政
区划范围内的规划用途为研发的已建成产业项目的转让,由园区管理部门中关
村科技园区海淀园管理委员会(以下简称“海淀园管委会”)进行审核。根据
海淀园管委会于 2021 年 3 月 23 日向中发展集团出具的《关于海淀区已建成产
业项目转让事项办理的说明》,其中说明“中关村科技园区海淀园管理委员会作
为海淀区对规划用途为研发、工业、酒店、旅游、文化、娱乐的产业项目转让
的审核单位,负责审核和办理贵单位提出的已建成项目(含房屋所有权及对应
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                  招募说明书
的土地使用权、股权)的买受人资格和相关转让事项”。因此,标的基础设施
项目的转让(含房屋所有权及对应的土地使用权、股权)应经海淀园管委会审
核。
  根据北京市海淀区人民政府于 2020 年 10 月 26 日向中发展集团出具的《北
京市海淀区人民政府关于支持中关村发展集团股份有限公司参与申报基础设施
领域不动产投资信托基金(REITs)试点的函》所函复的“同意你公司和你公司
控股子公司北京中关村软件园发展有限责任公司以基础设施领域不动产投资信
托基金(REITs)试点工作为目的的产权转让、股权转让以及与其他公司合并、
重组等资产转移相关事项”,及海淀园管委会于 2021 年 4 月 12 日出具的《产
业审核意见书》所载明的“北京中关村软件园发展有限责任公司持有的中国国
际服务外包新市场交易中心 5 号楼(京(2016)海淀区不动产权第 0042400 号)、
中关村软件园国际交流与技术转移中心 4 号楼(京(2018)海不动产权第 0036534
号)、中关村软件园孵化加速器研发楼(京海国用(2013 出)第 00227 号/X 京
房权证海字第 468724 号)拟转让给北京中发展壹号科技服务有限责任公司。报
请区政府同意,北京中发展壹号科技服务有限责任公司具备受让上述楼宇的产
业准入资格。海淀园管委会作为园区主管部门,对北京中发展壹号科技服务有
限责任公司受让上述不动产(含房屋所有权及对应的土地所有权)及后续北京
中发展壹号科技服务有限责任公司以 100%股权转让方式发行基础设施公募
REITs 事项无异议”,对于北京市已建成产业项目相关规定项下关于本项目标
的基础设施项目的土地使用权、房屋所有权、股权转让的限制条件,已因取得
北京市海淀区人民政府、海淀园管委会的批准而解除。
  (4)土地出让合同项下的转让限制及解除情况
以下简称“北京市规自委”,下同)与中关村软件园公司签署了编号为京地出
【合】字(2013)第 0278 号的《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议》,
出让中国国际服务外包新市场交易中心项目的国有建设用地使用权,其中《补
充协议》第 14 条载明“本合同项下宗地为教育科研设计用地,仅限受让人自用。
未经批准,不得转让”;2014 年 5 月 30 日,北京市国土资源局与中关村软件
园公司签署了编号为京地出【合】字(2014)第 0147 号的《国有建设用地使用
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                招募说明书
权出让合同》及《补充协议》,出让中关村软件园国际交流与技术转移中心项目
的国有建设用地使用权,其中《补充协议》第 14 条载明“本合同项下宗地为科
研用地,仅限受让人自用。未经批准,不得转让”;2013 年 7 月 10 日,北京
市国土资源局与中关村软件园公司签署了编号为京地出【合】字(2013)第 0225
号的《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议》,出让中关村软件园孵化
加速器研发楼项目的国有建设用地使用权,其中《补充协议》第 14 条载明“本
合同项下宗地为教育科研设计用地,仅限受让人自用。未经批准,不得转让”。
因此,标的基础设施项目的土地使用权的转让需要取得北京市规自委的批准。
  根据北京市规自委于 2021 年 4 月 13 日向中发展集团出具的编号为京规自
函〔2021〕848 号的《北京市规划和自然资源委员会关于支持中关村发展集团
申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目的函》,其中函告“原
则同意你司及北京中关村软件园发展有限责任公司将持有的中国国际服务外包
新市场交易中心项目、中关村软件园国际交流与技术转移中心项目和中关村软
件园孵化加速器研发楼项目,以 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投
资信托基金(REITs),并转让上述项目的土地使用权和房屋所有权”,对于土
地出让合同项下关于本项目标的基础设施项目的土地使用权转让的限制条件,
已因取得北京市规自委的批准而解除。
  (5)国有资产管理规定项下的转让限制及解除情况
  根据北京市人民政府于 2010 年 4 月 1 日向中关村科技园区管理委员会(以
下简称“中关村管委会”)出具的《北京市人民政府关于重组设立北京中关村
发展集团股份有限公司有关事宜的通知》(京政函〔2010〕25 号)第 4 条的规
定,北京市人民政府“授权你委依法对中关村发展集团的国有资产进行监督管
理”,因此,中关村管委会是中发展集团的国有资产管理部门。
  在重组环节,中关村软件园公司将标的基础设施项目的房屋所有权及其对
应的土地使用权出资至项目公司。
  中关村软件园公司是项目公司的股东,因此中关村软件园公司将标的基础
设施项目的房屋所有权及其对应的土地使用权出资至项目公司,属于项目公司
原股东的增资行为。根据《企业国有资产交易监督管理办法》
                          (国务院国有资产
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监督管理委员会、财政部令第 32 号,以下简称“32 号令”)第 46 条的规定,
                                        “企
业原股东增资”,“经国家出资企业审议决策,可以采取非公开协议方式进行增
资”,因此,中关村软件园公司将标的基础设施项目的房屋所有权及其对应的土
地使用权出资至项目公司,经国家出资企业中发展集团审议决策,可以采取非
公开协议方式进行。
  根据中关村管委会于 2020 年 11 月 11 日向中发展集团出具的《关于支持中
关村发展集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试
点项目相关事项的函》,其中函复“原则同意中发展集团和中发展集团控股子公
司软件园公司依法合规开展以基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点
工作为目的的产权转让、资产转让、股权转让等相关事项”,中关村管委会已同
意本项目的国有资产交易行为。
  根据中关村管委会于 2020 年 12 月 8 日向中发展集团出具的《关于进一步
支持中发展集团申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关事项
的函》(以下简称“《进一步支持函》”),其中函复“同意你司基础设施公募
REITs 所涉国有资产按照中国证监会公布的《公开募集基础设施证券投资基金
指引(试行)》等证券监管制度要求,遵循等价有偿和公平公正的原则公开规范
发行,无需另行履行国有资产交易程序”,中关村管委会已确认在本项目项下无
需另行履行国有资产交易程序,通过产权交易机构公开进行国有资产交易属于
国有资产交易程序的一部分。
  根据经国家出资企业中发展集团盖章的《北京中关村软件园发展有限责任
公司 2021 年第一次临时股东会会议决议》,国家出资企业中发展集团已“同意
将标的基础设施项目的相关资产及关联的负债,以非公开协议增资方式向项目
公司出资(以最终核准评估值为准)”,并“同意基准日为 2020 年 11 月 30 日的
评估报告,并提交中关村管委会核准”,因此中关村软件园公司对项目公司的非
公开协议增资已取得国家出资企业的审批。并且,根据北京市科学技术委员会、
中关村科技园区管理委员会于 2021 年 7 月 19 日出具的《北京市科学技术委员
会、中关村科技园区管理委员会关于北京中关村软件园发展有限责任公司拟以
部分净资产向北京中发展壹号科技服务有限责任公司增资资产评估项目核准的
批复》
  (京科财发[2021]111 号),中关村软件园公司对项目公司的增资已履行完
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毕国有资产评估核准程序。此外,北京产权交易所已于 2021 年 8 月 26 日出具
了关于中关村软件园公司对项目公司增资的增资凭证,北京产权交易所出具意
见为“依据有关法律法规及国有资产管理相关规定,投融资各方已履行了相应
的决策程序”。
  基于以上,中关村软件园公司将标的基础设施项目的房屋所有权及其对应
的土地使用权出资至项目公司的国有资产转让已履行了法定程序。
  在股权转让环节,中关村软件园公司将标的股权转让给建信资本(代表专
项计划)。
  根据 32 号令第 8 条的规定并经核查,中关村软件园公司将标的股权转让给
建信资本(代表专项计划)将导致项目公司脱离中发展集团的实际控制,应由
中关村管委会批准;并应当通过产权交易机构公开进行,但由于本基金发行采
用公开询价定价机制,穿透来看实质上类似于基础设施项目资产的 IPO,实现
了对底层国有资产的穿透定价,达到对底层国有资产的公开定价效果,体现了
公开、公平、公正的原则,因此可以以中关村管委会的意见为准。
  根据中关村管委会于 2020 年 11 月 11 日向中发展集团出具的《关于支持中
关村发展集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试
点项目相关事项的函》,其中函复“原则同意中发展集团和中发展集团控股子公
司软件园公司依法合规开展以基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点
工作为目的的产权转让、资产转让、股权转让等相关事项”,中关村管委会已
同意本项目的国有资产交易行为。
  根据中关村管委会于 2020 年 12 月 8 日向中发展集团出具的《进一步支持
函》,其中函复“同意你司基础设施公募 REITs 所涉国有资产按照中国证监会公
布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》等证券监管制度要求,遵
循等价有偿和公平公正的原则公开规范发行,无需另行履行国有资产交易程
序”,中关村管委会已确认在本项目项下无需另行履行国有资产交易程序,通
过产权交易机构公开进行国有资产交易属于国有资产交易程序的一部分。
  综上所述,对于国有资产管理规定项下关于本项目标的基础设施项目的土
地使用权、房屋所有权、股权转让公开交易限制条件,已因取得中关村管委会
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的批准而解除,可按协议转让方式进行,无需通过产权交易机构公开进行。
  (6)相关借款合同项下的转让限制及解除情况
  根据中关村软件园公司提供的其与北京银行股份有限公司上地支行(以下
简称“北京银行上地支行”)签署的相关借款合同的约定,应就中关村软件园
公司进行股权转让、对外投资等重大事项获得北京银行上地支行的同意,除非
中关村软件园公司提前偿还相应借款。
  中关村软件园公司于 2020 年 11 月 27 日向北京银行上地支行发出了《北京
中关村软件园发展有限责任公司关于资产转让等相关事宜的申请函》,其中载明
中关村软件园公司提请北京银行上地支行同意如下事项:“(1)同意本公司将
本公司持有的互联网创新中心 5 号楼项目、协同中心 4 号楼项目、孵化加速器
项目的房屋所有权及其对应的土地使用权以增资方式出资至由本公司新设并持
有 100%的股权的项目公司。
              (2)同意通过相关交易安排,本公司将上述项目公
司的 100%的股权直接或间接转让给本公募 REITs 项目的公募基础设施基金项
下的相关载体”。根据北京银行上地支行于 2021 年 3 月 1 日向中关村软件园公
司出具的《关于北京中关村软件园发展有限责任公司资产转让相关事项的回
函》,其中函复“我们作为债权人,在不影响我行任何权益的前提下同意贵司申
请函所述变动事宜”,对于相关借款合同项下关于本项目标的基础设施项目的
土地使用权、房屋所有权、股权转让的限制条件,已因取得北京银行上地支行
的同意而解除。
  综上所述,在法律法规、政策文件、投资管理手续、土地出让转让手续、
项目合同协议、园区管理办法等各种相关规定或协议中,对标的基础设施项目
的土地使用权、股权、经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关资产处置,
设定的所有相关限制条件、特殊规定、约定,标的基础设施项目均已符合相关
要求或具备了解除条件。
  经核查并根据中关村软件园公司和项目公司出具的书面说明及确认文件,
标的基础设施项目不存在法定或约定的限制抵押、质押的情形。
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   (1)互联网创新中心 5 号楼项目的抵押、质押及查封情况
   经核查项目公司提供的中国人民银行征信中心于 2021 年 9 月 13 日出具的
项目公司的《企业信用报告》、北京市海淀区不动产登记事务中心于 2021 年 9
月 15 日出具的编号为海(2021)0020231(窗)的《不动产登记信息查询结果
告知单》,以及项目公司出具的书面说明及确认文件,截至 2021 年 9 月 13 日,
互联网创新中心 5 号楼项目上不存在抵押及查封的权利限制。
   经核查项目公司提供的中国人民银行征信中心于 2021 年 9 月 13 日出具的
项目公司的《企业信用报告》和项目公司出具的书面说明及确认文件,并经查
询 中 国 人 民 银 行 征 信 中 心 动 产 融 资 统 一 登 记 公 示 系 统
(https://www.zhongdengwang.org.cn/),截至 2021 年 9 月 13 日,互联网创新中
心 5 号楼项目的租赁合同项下的应收租金及其他应收款项上不存在质押的权利
限制。
   (2)协同中心 4 号楼项目的抵押、质押及查封情况
   经核查项目公司提供的中国人民银行征信中心于 2021 年 9 月 13 日出具的
项目公司的《企业信用报告》、北京市海淀区不动产登记事务中心于 2021 年 9
月 15 日出具的编号为海(2021)0020231(窗)的《不动产登记信息查询结果
告知单》,以及项目公司出具的书面说明及确认文件,截至 2021 年 9 月 13 日,
协同中心 4 号楼项目上不存在抵押及查封的权利限制。
   经核查项目公司提供的中国人民银行征信中心于 2021 年 9 月 13 日出具的
项目公司的《企业信用报告》和项目公司出具的书面说明及确认文件,并经查
询 中 国 人 民 银 行 征 信 中 心 动 产 融 资 统 一 登 记 公 示 系 统
(https://www.zhongdengwang.org.cn/),截至 2021 年 9 月 13 日,协同中心 4 号
楼项目的租赁合同项下的应收租金及其他应收款项上不存在质押的权利限制。
   (3)孵化加速器项目的抵押、质押及查封情况
   经核查项目公司提供的中国人民银行征信中心于 2021 年 9 月 13 日出具的
项目公司的《企业信用报告》、北京市海淀区不动产登记事务中心于 2021 年 9
月 15 日出具的编号为海(2021)0020231(窗)的《不动产登记信息查询结果
告知单》,以及项目公司出具的书面说明及确认文件,截至 2021 年 9 月 13 日,
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孵化加速器项目上不存在抵押及查封的权利限制。
   经核查项目公司提供的中国人民银行征信中心于 2021 年 9 月 13 日出具的
项目公司的《企业信用报告》和项目公司出具的书面说明及确认文件,并经查
询 中 国 人 民 银 行 征 信 中 心 动 产 融 资 统 一 登 记 公 示 系 统
(https://www.zhongdengwang.org.cn/),截至 2021 年 9 月 13 日,孵化加速器项
目的租赁合同项下的应收租金及其他应收款项上不存在质押的权利限制。
   (四)基础设施项目的实际用途与其规划用途及其权证所载用途
   经核查互联网创新中心 5 号楼项目对应的编号为京地出【合】字(2013)
第 0278 号的《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议》、编号为 2014 规
(海)建字 0009 号的《建设工程规划许可证》,互联网创新中心 5 号楼项目的
土地规划用途为教育科研设计、地下车库,房屋规划用途为研发楼。经核查截
至尽职调查基准日的互联网创新中心 5 号楼项目对应的不动产权证书,土地的
权证所载用途为科教用地、地下车库,房屋的权证所载用途为研发用房、测试
机房、汽车库、自行车库、食堂及厨房、开闭站、配套机电用房。
   经核查截至尽职调查基准日的互联网创新中心 5 号楼项目的租赁合同、停
车场经营管理合同和中关村软件园公司出具的书面说明及确认文件,互联网创
新中心 5 号楼项目的实际用途主要是研发办公、餐饮、停车场,符合上述“研
发用房”、“食堂及厨房”、“汽车库”的用途。
   互联网创新中心 5 号楼项目位于中关村软件园,根据《中国开发区审核公
为电子信息、光机电一体化、新材料。中关村软件园是中关村国家自主创新示
范区中的新一代信息技术产业高端专业化园区。中关村软件园公司基于中关村
软件园的产业定位,选择以研发为租赁用途的企业作为互联网创新中心 5 号楼
项目的承租人入驻中关村软件园。区别于传统意义上在专门实验室等场所的研
发工作,互联网创新中心 5 号楼项目的承租人进行相关研发工作,主要是由相
关人员通过使用电脑设备和互联网完成,因此其研发场地的客观条件和办公场
地具有相似性,且为保障研发工作正常运行也需要配套为相关人员提供处理企
业日常事务的区域。
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  基于以上,截至尽职调查基准日,互联网创新中心 5 号楼项目的实际用途,
与租赁写字楼以纯粹办公为目的的情况相区别,不属于与其规划用途及其权证
所载用途不一致的情形,互联网创新中心 5 号楼项目的实际用途与其规划用途
及其权证所载用途相符。
  经核查协同中心 4 号楼项目对应的编号为京地出【合】字(2014)第 0147
号的《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议》、编号为 2014 规(海)
建字 0140 号的《建设工程规划许可证》,协同中心 4 号楼项目的土地规划用途
为教育科研设计、地下教育科研设计、地下车库,房屋规划用途为科研楼。经
核查截至尽职调查基准日的协同中心 4 号楼项目对应的不动产权证书,土地的
权证所载用途为教育科研设计、地下教育科研设计、地下车库,房屋的权证所
载用途为会议、研发、多功能厅、地下车库、职工餐厅、设备用房。
  经核查截至尽职调查基准日的协同中心 4 号楼项目的租赁合同、停车场经
营管理合同和中关村软件园公司出具的书面说明及确认文件,协同中心 4 号楼
项目的实际用途主要是研发办公、职工食堂、停车场,符合上述“会议、研发”、
“职工餐厅”、“地下车库”的用途。
(2018 年版)》,中关村软件园所在的中关村科技园区海淀园的主导产业为电子
信息、光机电一体化、新材料。中关村软件园是中关村国家自主创新示范区中
的新一代信息技术产业高端专业化园区。中关村软件园公司基于中关村软件园
的产业定位,选择以研发为租赁用途的企业作为协同中心 4 号楼项目的承租人
入驻中关村软件园。区别于传统意义上在专门实验室等场所的研发工作,协同
中心 4 号楼项目的承租人进行相关研发工作,主要是由相关人员通过使用电脑
设备和互联网完成,因此其研发场地的客观条件和办公场地具有相似性,且为
保障研发工作正常运行也需要配套为相关人员提供处理企业日常事务的区域。
  基于以上,截至尽职调查基准日,协同中心 4 号楼项目的实际用途,与租
赁写字楼以纯粹办公为目的的情况相区别,不属于与其规划用途及其权证所载
用途不一致的情形,协同中心 4 号楼项目的实际用途与其规划用途及其权证所
载用途相符。
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  经核查孵化加速器项目对应的编号为京地出【合】字(2013)第 0225 号的
《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议》、编号为 2013 规(海)建字
研设计、地下车库,房屋规划用途为研发楼。经核查截至尽职调查基准日的孵
化加速器项目对应的不动产权证书,土地的权证所载用途为科教用地、地下车
库,房屋的权证所载用途为研发楼。
  经核查截至尽职调查基准日的孵化加速器项目的租赁合同、停车场经营管
理合同和中关村软件园公司出具的书面说明及确认文件,孵化加速器项目的实
际用途主要是研发办公、餐饮、停车场,其中餐饮在孵化加速器项目的地上一
层。根据海淀园管委会出具的《中关村软件园 23 号楼房屋权属及用途的说明》,
其中载明“拟在一层建设的‘服务驿站’主要是为公司员工提供用餐及配套服
务”。
年版)》,中关村软件园所在的中关村科技园区海淀园的主导产业为电子信息、
光机电一体化、新材料。中关村软件园是中关村国家自主创新示范区中的新一
代信息技术产业高端专业化园区。中关村软件园公司基于中关村软件园的产业
定位,选择以研发为租赁用途的企业作为孵化加速器项目的承租人入驻中关村
软件园。区别于传统意义上在专门实验室等场所的研发工作,孵化加速器项目
的承租人进行相关研发工作,主要是由相关人员通过使用电脑设备和互联网完
成,因此其研发场地的客观条件和办公场地具有相似性,且为保障研发工作正
常运行也需要配套为相关人员提供处理企业日常事务的区域。
  基于以上,截至尽职调查基准日,孵化加速器项目的实际用途,与租赁写
字楼以纯粹办公为目的的情况相区别,不属于与其规划用途及其权证所载用途
不一致的情形,孵化加速器项目的实际用途与其规划用途及其权证所载用途相
符。
     (五)基础设施项目人防使用情况
  经核查,截至尽职调查基准日,中关村软件园公司持有互联网创新中心 5
号楼项目对应的北京市海淀区人民防空办公室核发的编号为京【海】防用字
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为北京市海淀区西北旺东路 10 号院东区 5 号楼,使用用途为汽车库,有效期限
自 2021 年 3 月 23 日至 2022 年 3 月 22 日;中关村软件园公司现持有孵化加速
器项目对应的北京市海淀区人民防空办公室核发的编号为京【海】防用字
为北京市海淀区东北旺西路 8 号院 23 号楼,使用用途为汽车库,有效期限自
新中心 5 号楼项目和孵化加速器项目对应的《人防工程使用证》均合法、有效。
   经适当核查,并根据中关村软件园公司出具的书面说明及确认文件,由于
协同中心 4 号楼项目(即北京市海淀区西北旺东路 10 号院西区 4 号楼)和北京
市海淀区西北旺东路 10 号院西区 3 号楼同属于中关村软件园国际交流与技术转
移中心建设项目的一部分,根据规划该建设项目的人防工程建设在北京市海淀
区西北旺东路 10 号院西区 3 号楼项下,并由中关村软件园公司取得工程地址为
北京市海淀区西北旺东路 10 号院西区 3 号楼的《人防工程使用证》,因此在协
同中心 4 号楼项目项下没有人防工程,无需取得《人防工程使用证》。
   根据本项目的交易安排,在中关村软件园公司将标的基础设施项目的房屋
所有权及其对应的土地使用权出资至项目公司后,由项目公司根据相关规定办
理使用单位记载为项目公司的互联网创新中心 5 号楼项目和孵化加速器项目对
应的《人防工程使用证》。截至 2021 年 9 月 18 日,项目公司已取得互联网创新
中心 5 号楼项目对应的北京市海淀区人民防空办公室核发的编号为京【海】防
用字 20210079 号的《人防工程使用证》,使用单位为中发展壹号公司,工程地
址为北京市海淀区西北旺东路 10 号院东区 5 号楼,使用用途为汽车库,有效期
限自 2021 年 9 月 18 日至 2022 年 3 月 22 日;项目公司已取得孵化加速器项目
对应的北京市海淀区人民防空办公室核发的编号为京【海】防用字 20210081 号
的《人防工程使用证》,使用单位为中发展壹号公司,工程地址为北京市海淀区
东北旺西路 8 号院 23 号楼,使用用途为汽车库,有效期限自 2021 年 9 月 18 日
至 2022 年 3 月 22 日。截至 2021 年 9 月 18 日,前述互联网创新中心 5 号楼项
目和孵化加速器项目对应的《人防工程使用证》均合法、有效。
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   (六)项目权属期限、经营资质及展期安排情况
   标的基础设施项目对应的土地使用权均具有确定的到期日。根据标的基础
设施项目的不动产权属相关文件,互联网创新中心 5 号楼的土地使用权使用期
限为 2013 年 8 月 23 日至 2063 年 8 月 22 日;协同中心 4 号楼的土地使用权使
用期限为 2014 年 5 月 30 日至 2064 年 5 月 29 日;孵化加速器的土地使用权使
用期限为 2013 年 7 月 10 日至 2063 年 7 月 9 日。
   针对标的基础设施项目权属到期的情况,基金管理人将根据市场环境和标
的基础设施项目运营情况,以基金份额持有人利益优先的基本原则,在政策允
许的情况下及时申请土地使用权续期,或制定标的基础设施项目出售方案、提
交基金份额持有人大会审议(如需)并负责实施。标的基础设施项目所在宗地
土地使用权续期具有一定不确定性,相关风险请见本招募说明书第八部分“风
险揭示”。
   经核查中关村软件园公司和鸿嘉物业于 2020 年 11 月 20 日签署的《2021
年度停车管理委托合同》和《2021 年度停车场委托经营协议》,标的基础设施
项目对应的停车位由中关村软件园公司委托给物业管理单位鸿嘉物业用于经营
停车场。
   截至 2021 年 8 月 6 日,鸿嘉物业已就互联网创新中心 5 号楼对应的停车位
取得了北京市海淀区交通委员会核发的备案号为海 020G207 号的《北京市公共
停车场经营备案证明》,其有效期截至 2022 年 3 月 25 日;就孵化加速器项目对
应的停车位取得了北京市海淀区交通委员会核发的备案号为海 022G238 号的
《北京市公共停车场经营备案证明》,其有效期截至 2022 年 8 月 5 日。截至 2021
年 8 月 6 日前述互联网创新中心 5 号楼项目和孵化加速器项目对应的停车位的
《北京市公共停车场经营备案证明》均合法、有效。
   经适当核查,并根据中关村软件园公司出具的书面说明及确认文件,截至
目的承租人,不存在对外经营的情况。根据《北京市机动车停车设施信息报送
及经营性停车设施备案管理办法(试行)》第 3 条第 4 款和第 4 条第 2 款的规定,
协同中心 4 号楼对应的停车位属于专用停车场,无需办理《北京市公共停车场
经营备案证明》。
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   (七)项目投保情况
   经适当核查,并根据中关村软件园公司出具的书面说明及确认文件,截至
尽职调查基准日,除以下物业管理责任险外,标的基础设施项目尚未进行其他
投保:
保单》的约定,鸿嘉物业已对标的基础设施项目投保物业管理责任险,保险期
限为自 2021 年 5 月 24 日 0 时起至 2022 年 5 月 23 日 24 时止,承包范围为含标
的基础设施项目在内的物业管理区域内从事物业管理时发生意外事故造成第三
者人身伤亡或财产损失的经济赔偿责任,每次事故赔偿限额人民币 1,000 万元,
保险期限内累计赔偿限额人民币 1,500 万元。
   根据本项目的交易安排,在本基金成立后,基金管理人和项目公司将根据
《基础设施投资基金指引》的规定和《基金合同》的约定,为标的基础设施项
目购买足够的财产保险和公众责任保险。
   标的基础设施项目资产收益法估值测算过程以及现金流预测中均已考虑保
险费的运营支出。
   (八)国有资产转让的合法性
   本项目标的基础设施项目转让涉及的国有资产交易行为,详见本部分之
“三、基础设施项目的合规情况”之“(三)项目权属及他项权利情况”之
“2.标的基础设施项目转让限制及解除情况”之“(5)国有资产管理规定项
下的转让限制及解除情况”。
   (九)基础设施项目是否存在受自然灾害、汇率变化以及外贸环境的情况
   截至尽调基准日,标的基础设施项目不存在受自然灾害、汇率变化以及外
贸环境影响的情况。
   四、基础设施项目的评估情况
   戴德梁行就标的基础设施项目资产于价值时点 2021 年 6 月 30 日的市场价
值出具了编号为“戴德梁行评报字(2021/BJ/F3)第 0063 号”、“戴德梁行评
报字(2021/BJ/F3)第 0064 号”以及“戴德梁行评报字(2021/BJ/F3)第 0065
号”的估值报告。
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     (一)估价方法
     估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法。评估机构分析了
标的基础设施项目资产的特点和实际状况,并研究了项目公司提供的资料以及
评估机构所掌握的资料,在实地查勘和调研的基础上认为,依据估价原则,结
合估价目的,并综合考虑标的基础设施项目所处区域、物业性质、特点及影响
其市场价值的各类因素,采用 100%“收益法”评估基础设施资产之市场价值。
     (二)估价结果
     戴德梁行经过实地查勘,并查询、收集评估所需的市场资讯等相关资料,
遵循相关法律法规和评估准则及《基础设施投资基金指引》所载的规定,选用
收益法评估标的基础设施项目资产的市场价值。估价结果如下:
                      表 19:基础设施资产评估情况
序              建筑面积         评估方法及             报酬率        评估总值            平均单价
     项目名称
号             (平方米)           权重               假设        (元)            (元/平方米)
     互联网创
     号楼项目
     协同中心 4
     号楼项目
     孵化加速
     器项目
合计/加权平均       166,780.48                 -          -   3,073,000,000       18,425
    注:评估总值取整至百万位。
     标的基础设施项目资本化率如下表所示:
                    表 20:标的基础设施项目资本化率
      项目名称         估值 a(万元) 2022 年运营净收益 b(万元) 资本化率(b/a)
互联网创新中心 5 号楼               154,800.00                      7,367.78         4.76%
协同中心 4 号楼                   71,200.00                      3,587.38         5.04%
孵化加速器                       81,300.00                      4,543.55         5.59%
合计                         307,300.00                     15,498.71         5.04%
    数据来源:戴德梁行
     标的基础设施项目资产估值单价为 18,425 元/平方米,根据戴德梁行出具的
基础设施项目评估报告,戴德梁行提取了市场同类资产交易价格作为校验参考,
通过市场调研提取到的北京市产业园完整产权条件下的办公楼或研发办公类用
房项目交易案例如下表所示:
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                表 21:北京市产业园整售市场大宗交易案例
序                                             交易面积 交易价格                 单价(元/
     时间        物业名称            区位
号                                             (平方米) (亿元)                平方米)
                         北京市海淀区中关
                         村软件园内
                         北京市海淀区东北
                         旺路西路 8 号
             中关村上地       海淀区上地东路一
             NEO         号院 2 号楼
                         海淀区丰秀中路 3
             永丰科技企业
             加速器三区
                         -1 至 5 层 101 房产
    数据来源:戴德梁行
    根据戴德梁行的调研结果,北京市近两年周边产业园区内完整产权条件下
的交易单价水平约为 15,000-45,000 元/平方米,标的基础设施项目周边产业园区
内项目销售的报价,根据待售项目新旧程度、楼宇品质、交通条件等的差异,
价格有所不同,大部分报价水平在 15,000-50,000 元/平方米之间。结合标的基础
设施项目的权属状况、用地状况、建筑体量以及运管团队经营能力,标的基础
设施项目市场单价属合理范围之内。
    (三)账面价值与评估价值的差异情况
    截至 2021 年 6 月 30 日,标的基础设施项目资产账面价值与评估价值情况
如下表所示:
             表 22:标的基础设施项目资产账面价值与评估价值差异情况
                              账面价值
序                            (截至 2021    评估总值               差异
     项目名称       建成时间                                                    评估增值率
号                            年 6 月 30 日) (万元)              (万元)
                              (万元)
    互联网创新中
    心 5 号楼项目
    协同中心 4 号
    楼项目
    孵化加速器项
    目
     合计                  -     118,967.20   307,300.00     188,332.80    158.31%
    数据来源:戴德梁行、中关村软件园公司
    标的基础设施项目资产截至 2021 年 6 月 30 日的账面价值为投资性房地产
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账面价值。投资性房地产包括已出租建筑物及相关土地使用权,以成本法计量。
标的基础设施项目资产均为自建项目,建成时间较早,且土地获取成本较低,
考虑折旧等因素,账面价值较低,因此本次评估值较账面值差异较大。
  (四)主要假设条件说明
  评估测算采用 6.0%的折现率。该折现率是为资本成本或用以转换日后应付
或应收货币金额的回报率,理论上反映资本之机会成本,在确定上述折现率时,
采用期望投资折现率和累加法确定。首先,戴德梁行已调查活跃物业投资者在
国内市场上新建、租赁经营产业用房类物业所需的回报率,认为市场对于优质
研发用房类物业的预期回报率为 5%-7%;同时,根据中国人民银行公布的于
资风险及物业风险。本次估价对象位于中国特大一线城市之一北京,当地社会
经济环境发展良好、且项目所在产业园区发展非常成熟,园区内聚集众多行业
头部企业,同时结合估价对象实体状况(如建筑规模、建成年代、维护状况)、
经营状况等综合分析,戴德梁行认为计算采用上述折现率较为合理。
  根据现场尽调,标的基础设施项目的收入主要包括研发办公用房的租金收
入、产业配套用房的租金收入及车位的租金收入三部分。对于其每年的收入预
测,租赁期内戴德梁行参照租赁合同中约定的签约金额及递增条款进行测算,
租赁到期后及未出租部分参考各年度当期市场租金进行确定。具体参数如下:
  (1)租金收入
  在确定标的基础设施项目的市场租金时,戴德梁行采用比较法,首先选择
同一区域三个较为接近估价对象情况的比较实例作为参照,充分考虑各物业的
差异,并结合其实际租赁情况,做出修正后得出估价对象的市场价值。三个比
较实例信息如下:
                表 23:三个比较实例信息
       要素        比较实例一          比较实例二     比较实例三
             海 淀区软 件园西二 路西     海淀区软件园南   海淀区农大南路 1
项目地址
             北旺东路 10 院 10 号楼   街         号
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       要素         比较实例一            比较实例二           比较实例三
交易时间              2021 年 6 月       2021 年 6 月      2021 年 6 月
交易价格(元/平方米/
月)(含税不含物业费)
  通过对可比实例的区域因素和个别因素两大方面进行修正,得出标的基础
设施项目于价值时点 2021 年 6 月 30 日的市场租金。根据估价人员的现场调研
及标的基础设施项目租约签署实际情况,考虑到产业配套用房主要服务于研发
办公用房,本次参照签约比例,在研发办公用房租金的基础上给予一定比例折
扣,确定产业配套用房的市场租金水平。
  标的基础设施项目均位于上地区域,区域内优质研发用房中品质较佳的项
目租金平均报价在 150 元/平方米/月-195 元/平方米/月。结合上述比较实例的租
金单价以及对应区域的租金水平,标的基础设施项目未来市场租金水平的假设
较为合理。
            表 24:标的基础设施项目未来市场租金假设
                                                单位:元/平方米/月
                    截至 2021 年 6 月 30 日已签
 标的基础设施项目市场租金                                   未来市场租金假设
                    约租赁合同平均租金水平
互联网创新中心 5 号楼项目-研发
用房(地上)
互联网创新中心 5 号楼项目-研发
用房(地下)
互联网创新中心 5 号楼项目-产业
配套(地上)
互联网创新中心 5 号楼项目-产业
配套(地下)
协同中心 4 号楼项目(地上)                    175.81                 175.00
协同中心 4 号楼项目(地下)                    143.87                 143.50
孵化加速器项目-研发用房                       180.03                 160.00
孵化加速器项目-产业配套                        53.17                     40.00
  (2)出租率及增长率确定
  根据估价人员的现场调研,估价对象所在区域为产业核心聚集区,区域内
产业氛围浓厚,入驻企业需求稳定且多为同行业头部及国际化企业,出租率一
直保持在较高水平,但考虑到新型冠状病毒(COVID-19)给市场带来的影响,
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并结合估价对象实际运营情况,未来出租率假设如下表所示:
                  表 25:标的基础设施项目出租率假设
标的基础设施      截至 2021
                       第 1-2   第 3-10
项目平均出租      年 6 月 30                       免租期及空闲期
                        年       年
  率            日
互联网创新中                                根据估价对象房地产所在地同类物业租
心 5 号楼项目-       90%     90%       90% 赁市场的收益情况,新承租方进驻前必
研发用房                                  须的装修时间及免租期等因素存在,都
                                      有可能带来租金损失,根据对运营团队
互联网创新中
                                      的访谈和对市场的调研,估价对象所有
心 5 号楼项目-      100%     90%       90%
                                      租户租赁期外市场租金每年有 8 天免租
产业配套
                                      期及 3 天租赁空闲期
                                      根据估价对象房地产所在地同类物业租
                                      赁市场的收益情况,新承租方进驻前必
                                      须的装修时间及免租期等因素存在,都
协同中心 4 号楼
项目
                                      的访谈和对市场的调研,估价对象所有
                                      租户租赁期外市场租金每年有 15 天的免
                                      租期及 3 天租赁空闲期
孵化加速器项                                根据估价对象所在地同类物业租赁市场
目-研发用房                                的收益情况,新承租方进驻前必须的装
                                      修时间及免租期等因素存在,都有可能
                                      带来租金损失,根据对运营团队的访谈
孵化加速器项
目-产业配套
                                      赁期外市场租金每年有 30 天的免租期及
  根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,标的基础设施项目所处的上
地区域研发用房出租率保持在较高水平,上地区域作为信息产业发展较早的区
域,吸引了众多行业知名企业入住,提升了区域行业的集合度。上地区域研发
用房出租率保持在较高水平,在 2017 年到 2021 年上半年期间,区域出租率在
础设施项目未来出租率的假设合理。
  根据估价人员的现场调研,估价对象所在区域为产业核心聚集区,区域内
产业氛围浓厚,入驻企业需求稳定且多为同行业头部及国际化企业,通过追踪
上地区域 2016 年到 2021 年上半年区域平均租金走势看出,区域在此期间租金
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复合增长率约 5.8%。伴随软件及互联网行业的迅猛发展,区域租金得以快速增
长,2017-2019 年区域租金年增长率高达 10%。2020 年虽然受到疫情影响,租
金上升趋势有所放缓,但依然有小幅增长。2021 年市场逐步回暖,租金增长也
逐渐恢复。结合估价对象及区域内其他可比研发用房签约租金及估价对象实际
签约情况,具体增长幅度如下表:
         表 26:未来增长预测情况——互联网创新中心 5 号楼
  互联网创新中心 5 号楼              第 1-2 年           第 3 年-第 10 年
增长率                            ——                   3.00%
              表 27:未来增长预测情况——协同中心 4 号楼
协同中心 4
          第1年       第2年           第3年       第4年             第5年
 号楼
增长率       ——        0.00%           5.00%   0.00%           5.00%
协同中心 4
          第6年       第7年           第8年       第9年             第 10 年
 号楼
增长率       0.00%     5.00%           0.00%   5.00%           0.00%
               表 28:未来增长预测情况——孵化加速器
      孵化加速器          第 1-3 年                第 4-10 年
                                     假设签约三年,首年不增,后两年每年
增长率                   ——
                                     递增 2.50%
  预测期后至收益期届满的长期年度增长率为 2.50%,乃根据类似物业的发
展经验及该区域的市场状况综合分析得出。
  (3)停车场租金收入
  根据原始权益人提供的《北京市公共停车场经营备案证明》《2021 年度停
车管理委托合同》和现场尽调,估价对象共计 414 个车位,其中地上车位 9 个,
地下车位 405 个,停车位收费标准为地上车位 300 元/车位/月,地下车位 500
元/车位/月,停车场租金收入为原始权益人收入。参考企业历史停车场租金收入,
假设前六年车位出租率维持在 65%,第七年至十年稳定在 70%,预测期后至收
益期届满的出租率为 75%。
  根据原始权益人提供的《2021 年度停车管理委托合同》和现场尽调,估价
对象共计 130 个车位,全部位于地下,停车位收费标准为地下车位 500 元/车位
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/月,停车场租金收入为原始权益人收入。于价值时点 2021 年 6 月 30 日为整租
状态,出租率 100%。整租合同到期后自 2023 年起,假设车位出租率为 80%。
    根据原始权益人提供的《北京市公共停车场经营备案证明》《2021 年度停
车管理委托合同》和现场尽调,估价对象共有 259 个车位,均位于地下,停车
位收费标准为地下车位 500 元/车位/月,停车场租金收入归原始权益人所有。参
考企业历史停车场租金收入,假设车位出租率前 5 年维持在 60%,第 6 年至第
期出租率为 75%。
    (4)主要成本费用
    根据现场尽调,标的基础设施项目运营成本费用主要包括运营服务费用、
空置部分物业费用、园区物业服务费用、停车管理费用、资本性支出、增值税
及附加、房产税7、城镇土地使用税、印花税及保险费用等。
 根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》
                                            “非
                                            ,
居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
执行。”标的基础设施项目属于非居住房地产,仍继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》
                                         《中华人民
共和国城镇土地使用税暂行条例》执行房产税的计算申报,不受本次房地产税改革试点工作的影响。
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   第十五部分      基础设施项目财务状况及经营业绩分析
  一、基础设施项目财务状况
  项目公司成立于 2020 年 11 月 20 日,在原始权益人将持有的标的基础设施
项目的房屋所有权及其对应的土地使用权等、原始权益人的母公司中发展集团
向原始权益人提供的借款对应的债务及与标的基础设施项目相关的部分经营性
资产和负债以净资产评估作价出资至项目公司之前,标的基础设施项目相关的
收入及成本均于原始权益人内部结算,财务数据体现在原始权益人的财务报表
中,未独立核算。
  项目公司成立且原始权益人完成对项目公司的非货币财产出资后,项目公
司开始独立核算。考虑到项目公司设立未满一年,故无法提供项目公司三年及
一期或一年及一期的财务报告及审计报告。为更加客观的反应标的基础设施项
目独立的财务情况,原始权益人根据《基础设施投资基金运营操作指引》,基于
标的基础设施项目过往运营经验和合理假设编制出具最近三年及一期的经审计
的基础设施项目备考财务报表(报表期间为 2018 年度、2019 年度、2020 年度
及截至 2021 年 6 月 30 日止六个月期间)。
  普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)接受基金管理人委托,审计
了原始权益人编制的基础设施项目备考财务报表,出具了编号为普华永道中天
特审字(2021)第 2697 号的审计报告。
  (一)备考报表
  原始权益人编制了基础设施项目备考财务报表,以反映标的基础设施项目
与其租赁等各项业务相关合同项下的全部权利和义务(以下称“交易标的”)
况以及2018年度、2019年度、2020年度及截至2021年6月30日止六个月期间的经
营成果。
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  由于基础设施项目备考财务报表的报告主体历史期间并非真实的公司实
体,基础设施项目备考财务报表所附财务信息并不反映备考财务报表主体如作
为真实的公司实体时,在报表期间或未来期间的真实财务状况和经营成果。
  原始权益人持有的标的基础设施项目资产的投资性房地产及固定资产等产
权清晰、物理特征可明确区分。原始权益人历史会计记录中,对交易标的的收
入、成本、大部分资产及负债均单独进行会计核算。基础设施项目备考财务报
表基于原始权益人历史会计记录。
  (1)在编制备考资产负债表时:
历史成本反映。
款项如应收账款、预收款项、应付账款、其他应收款及其他应付款、为建造或
改造标的基础设施项目借入的借款,按照其于原始权益人的原账面价值反映。
中列示为净资产。
  (2)在编制备考利润表时:
管理费用、财务费用、信用减值损失和资产减值损失直接纳入本备考利润表,
其中增值税附加根据单独核算的收入金额依据税法计算得出。
标的的经营规模进行分摊。
出,未确认递延所得税资产及递延所得税负债。
  (1)备考资产负债表
                      表 29:备考资产负债表
                                                   单位:元
流动资产
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应收账款        13,086,605.62       16,253,186.11       10,852,981.17       22,226,373.43
其他应收款                    -                  -           72,188.45          370,505.96
流动资产合计      13,086,605.62       16,253,186.11       10,925,169.62       22,596,879.39
非流动资产
投资性房地产    1,189,672,002.18   1,203,017,707.29     1,229,709,117.51    1,255,627,800.44
固定资产           186,656.53         317,427.97           578,970.85          840,513.73
长期待摊费用        5,219,889.26       6,198,978.88          872,315.99         1,370,772.59
非流动资产合计   1,195,078,547.97   1,209,534,114.14     1,231,160,404.35    1,257,839,086.76
资产总计      1,208,165,153.59   1,225,787,300.25     1,242,085,573.97    1,280,435,966.15
流动负债
短期借款        45,217,806.85       45,217,806.85                    -                   -
应付账款          5,810,245.70       8,282,400.85       30,419,404.35       49,176,887.50
预收款项        29,841,594.27       26,461,994.02       19,873,357.33       21,623,445.96
其他应付款       64,818,777.69       66,590,519.32       61,842,344.29       60,104,350.22
一年内到期的非
流动负债
流动负债合计     213,506,563.17      146,552,721.04      201,780,061.42      188,283,409.99
非流动负债
长期借款       589,851,804.98      657,669,943.64      702,887,750.49      792,532,705.94
非流动负债合计    589,851,804.98      657,669,943.64      702,887,750.49      792,532,705.94
负债总计       803,358,368.15      804,222,664.68      904,667,811.91      980,816,115.93
净资产合计      404,806,785.44      421,564,635.57      337,417,762.06      299,619,850.22
负债及净资产合

  (2)备考利润表
                         表 30:备考利润表
                                                                           单位:元
一、营业收入        112,691,089.10     202,409,141.23      214,410,903.52    175,681,316.42
减:营业成本         19,965,676.25      37,353,910.23       35,509,320.55     37,289,565.96
税金及附加          15,362,810.04      26,670,378.78       29,694,513.94     26,400,007.91
销售费用            2,916,281.36       7,966,627.36        3,840,092.52      1,816,243.41
管理费用            7,564,257.21      18,244,834.25       15,301,110.80     15,986,988.47
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                                  招募说明书
财务费用                  16,134,592.68        37,143,529.60        42,626,604.50       43,374,943.77
信用减值损失                    97,935.48                    —                  —                    —
资产减值损失                              -         -228,403.51           42,635.32         -311,116.33
二、营业利润                50,845,407.04        74,801,457.50        87,481,896.53       50,502,450.57
加:营业外收入                3,694,735.45          3,607,808.89        2,141,452.52          365,564.95
三、利润总额                54,540,142.49        78,409,266.39        89,623,349.05       50,868,015.52
减:所得税费用               13,635,035.62        19,602,316.60        22,405,837.26       12,717,003.88
四、净利润                 40,905,106.87        58,806,949.79        67,217,511.79       38,151,011.64
五、其他综合收益
                                    -                    -                   -                   -
的税后净额
六、综合收益总额              40,905,106.87        58,806,949.79        67,217,511.79       38,151,011.64
   (二)备考利润表分析
业收入 17,568.13 万元、21,441.09 万元、20,240.91 万元和 11,269.11 万元,其中
物业租金收入分别为:17,367.57 万元、
万元。停车场租金收入分别为 200.56 万元、273.43 万元、300.42 万元和 164.48
万元。2020 年因疫情减免等因素,收入较 2019 年同期有小幅下降。
               表 31:2018-2020 年及 2021 年 1-6 月营业收入构成
                                                                                    单位:万元
物业租金收入                         11,104.63            19,940.49       21,167.66           17,367.57
停车场租金收入                             164.48            300.42           273.43               200.56
     合计                        11,269.11            20,240.91       21,441.09           17,568.13
业成本 3,728.96 万元、3,550.93 万元、3,735.39 万元和 1,996.57 万元,其中以折
旧及摊销成本为主,占比分别为 73.56%、77.25%、74.10%和 72.40%。
               表 32:2018-2020 年及 2021 年 1-6 月营业成本构成
                                                                                    单位:万元
           金额          占比       金额            占比         金额         占比            金额         占比
折旧及摊销     1,445.56    72.40%   2,767.86      74.10%     2,743.17    77.25%       2,743.17   73.56%
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                        招募说明书
           金额         占比        金额         占比        金额        占比       金额         占比
物业费成本      403.76    20.22%     786.33    21.05%     743.80   20.95%    907.94     24.35%
日常维修费      147.25     7.38%     181.20     4.85%      63.96    1.80%     77.85      2.09%
 合计      1,996.57     100%    3,735.39     100%    3,550.93    100%    3,728.96     100%
业成本、销售费用及管理费用 5,509.28 万元、5,465.05 万元、6,356.54 万元和
推广费、物业费、中介服务费、日常维修费及其他费用。其中以折旧及摊销为
主,占比分别为 49.79%、50.19%、43.54%和 47.48%。
表 33:2018-2020 年及 2021 年 1-6 月营业成本、销售费用及管理费用按性质分类的构成
                                                                          单位:万元
          金额          占比       金额         占比        金额         占比       金额         占比
折旧及摊销    1,445.56    47.48%   2,767.86   43.54%    2,743.17   50.19%   2,743.17    49.79%
职工薪酬      612.44     20.12%   1,403.17   22.07%    1,143.58   20.93%   1,266.58    22.99%
物业费       431.44     14.17%    837.18    13.17%     802.46    14.68%    962.48     17.47%
宣传推广费     291.63      9.58%    796.66    12.53%     384.01     7.03%    181.62      3.30%
日常维修费     147.25      4.84%    181.20     2.85%      63.96     1.17%     77.85      1.41%
中介服务费      58.17      1.91%    284.73     4.48%     256.26     4.69%    152.00      2.76%
其他         58.13      1.91%     85.73     1.35%      71.61     1.31%    125.58      2.28%
 合计      3,044.62     100%    6,356.54    100%     5,465.05    100%    5,509.28     100%
及营业成本规模变动不明显,毛利率基本稳定,分别为 78.77%、83.44%、81.55%
和 82.28%,总体来看维持在较高水平。
                    表 34:2018-2020 年及 2021 年 1-6 月毛利率
毛利率                 82.28%               81.55%               83.44%              78.77%
总额分别为 17,568.13 万元、21,441.09 万元、20,240.91 万元和 11,269.11 万元,
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                        招募说明书
其中营业成本占比分别为 21.23%、16.56%、18.45%和 17.72%;税金及附加占
比例分别为 15.03%、13.85%、13.18%和 13.63%;销售费用占比例分别为 1.03%、
财务费用占比例分别为 24.69%、19.88%、18.35%和 14.32%。
费用的支出增长较大;2018 年-2020 年财务费用占比呈下降趋势,原因有两方
面,一是 2020 年互联网创新中心 5 号楼与北京银行上地支行借的抵押借款归还
了 1,453 万本金,协同中心 4 号楼对中发展集团的委贷偿还了约 3,511 万本金,
导致计息本金减少;二是互联网创新中心 5 号楼与北京银行上地支行的抵押贷
款的借款利率于 2020 年 6 月 30 日由 4.900%和 5.145%均降低至 4.312%;孵化
加速器与北京银行上地支行的抵押贷款的借款利率于 2020 年 6 月 30 日由
          表 35:2018-2020 年及 2021 年 1-6 月各类费用占营业收入比
                                                                          单位:万元
                   占营业                  占营业                  占营业                  占营业
         金额                   金额                   金额                   金额
                   收入比                  收入比                  收入比                  收入比
营业收入   11,269.11    100%    20,240.91    100%    21,441.09    100%    17,568.13    100%
营业成本    1,996.57   17.72%    3,735.39   18.45%    3,550.93   16.56%    3,728.96   21.23%
税金及附

销售费用     291.63    2.59%      796.66    3.94%      384.01    1.79%      181.62    1.03%
管理费用     756.43    6.71%     1,824.48   9.01%     1,530.11   7.14%     1,598.70   9.10%
财务费用    1,613.46   14.32%    3,714.35   18.35%    4,262.66   19.88%    4,337.49   24.69%
  建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                        招募说明书
       (三)备考资产负债表分析
                     表 36:2018-2020 年末及 2021 年 6 月末资产结构
                                                                            单位:万元
          金额          占比        金额          占比        金额          占比        金额          占比
流动资产
应收账款      1,308.66    1.08%     1,625.32    1.33%     1,085.30    0.87%     2,222.64    1.74%
其他应收

流动资产
合计
非流动资

投资性房
地产
固定资产        18.67     0.02%       31.74     0.03%       57.90     0.05%       84.05     0.07%
长期待摊
费用
非流动资
产合计
资产总计    120,816.52    100%    122,578.73    100%    124,208.56    100%    128,043.60    100%
  资产分别为 128,043.60 万元、124,208.56 万元、122,578.73 万元和 120,816.52 万
  元。
       (1)流动资产
       流动资产主要由应收账款和其他应收款构成。2018 年末、2019 年末、2020
  年末及 2021 年 6 月末,
                 流动资产金额波动比较大,分别为 2,259.69 万元、1,092.52
  万元、1,625.32 万元和 1,308.66 万元,占资产总额的比例分别为 1.76%、0.88%、
  万元、1,085.30 万元、1,625.32 万元和 1,308.66 万元,占当期资产比例分别为
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                 招募说明书
要是受新签租户的免租期和疫情下回款减慢的影响。
万元、7.22 万元、0.00 万元和 0.00 万元,占资产总额的比例为 0.03%、0.01%、
   (2)非流动资产
   非流动资产由投资性房地产、固定资产和长期待摊费用构成。2018 年末、
总额的比例保持稳定水平,分别为 98.24%、99.12%、98.67%和 98.92%。
总额的比例分别为 98.06%、99.00%、98.14%和 98.47%,保持在相对稳定水平。
较上年末减少了 1,334.57 万元,主要是投资性房地产折旧所致。
万元、57.90 万元、31.74 万元和 18.67 万元,占资产总额的比例分别为 0.07%、
年 6 月末固定资产账面值较上年末减少了 13.08 万元,主要系计提办公设备和
电子设备的折旧所致。
为 0.11%、0.07%、0.51%和 0.43%,2020 年长期待摊费用较上年增长了 532.67
万元,主要是因为物业改造完工后相关费用转入长期待摊费用。
 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                      招募说明书
                表 37:2018-2020 年末及 2021 年 6 月末负债结构
                                                                          单位:万元
          金额         占比        金额         占比         金额         占比        金额         占比
流动负债
短期借款     4,521.78    5.63%    4,521.78     5.62%        0.00    0.00%        0.00    0.00%
应付账款      581.03     0.72%     828.24      1.03%    3,041.94    3.36%    4,917.69    5.01%
预收款项     2,984.16    3.71%    2,646.20     3.29%    1,987.34    2.20%    2,162.34    2.20%
其他应付款    6,481.88    8.07%    6,659.05     8.28%    6,184.23    6.84%    6,010.44    6.13%
一年内到期
的非流动负    6,781.81    8.44%        0.00     0.00%    8,964.50    9.91%    5,737.87    5.85%

流动负债合

非流动负债
长期借款    58,985.18   73.42%   65,766.99   81.78%    70,288.78   77.70%   79,253.27   80.80%
非流动负债
合计
负债总计    80,335.84    100%    80,422.27     100%    90,466.78    100%    98,081.61    100%
 债总额分别为 98,081.61 万元、90,466.78 万元、80,422.27 万元和 80,335.84 万元。
    (1)流动负债
    流动负债主要由短期借款、应付账款、预收款项、其他应付款以及一年内
 到期的非流动负债构成。2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末,
 其流动负债分别为 18,828.34 万元、20,178.01 万元、14,655.27 万元和 21,350.66
 万元,占负债总额的比例分别为 19.20%、22.30%、18.22%和 26.58%,流动负
 债于最近一期末出现较大程度的上升,主要系一年内到期的非流动负债增加所
 致。
 万元、
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司 2020 年 11 月借入了与当时已存在的借款余额相等的新借款,并将旧借款全
额归还,新借入的借款中 4,521.78 万元是短期借款,其余为长期借款。
万元、3,041.94 万元、828.24 万元和 581.03 万元,占负债总额的比例分别为
年末减少了 2,213.70 万元,主要是支付了工程款导致应付工程款减少。应付工
程款主要用于核算基础设施项目于建设阶段产生的应付建安工程款,以及在后
续大中修及改造阶段产生的应付装修工程款,本项债务未来将继续由原始权益
人偿还,项目公司不承担该项义务。于 2019 年度、2020 年度及截至 2021 年 6
月 30 日止六个月期间,应付工程款的减少系由原始权益人偿还对应债务导致
的。原始权益人计划于 2021 年 6 月 30 日后的 12 个月内偿付剩余应付工程款。
万元、1,987.34 万元、2,646.20 万元和 2,984.16 万元,占负债总额的比例分别为
收租金较上年末增加 658.86 万元,2021 年 6 月末预收租金较上年末增加 337.96
万元。
例分别为 6.13%、6.84%、8.28%和 8.07%。2020 年其他应付款较上年增长了 474.82
万元,主要是因为应付租户押金增加。
   (2)非流动负债
   非流动负债全部为长期借款。2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                 招募说明书
归还。原有借款中有 4,521.78 万元剩余期限不足一年,计入一年内到期的非流
动负债,中关村软件园公司新借入的借款与原有借款规模、期限均保持一致,
故新增的 4,521.78 万元借款因剩余期限较短转而计入短期借款,其余为长期借
款。
     (四)日后事项、或有事项及其他重要事项
  截至 2021 年 6 月 30 日,项目公司无诉讼、仲裁等情况。
  截至 2021 年 6 月 30 日,项目公司不存在担保情况,不涉及代偿风险。
  截至 2021 年 6 月 30 日,项目公司不存在资产抵押、质押、担保和其他权
利限制安排。
  截至 2021 年 6 月 30 日,项目公司不存在可以对抗第三人的优先偿付负债
的情况。
  截至 2021 年 8 月 31 日,原始权益人已完成对项目公司的净资产出资。
     二、基础设施项目经营业绩分析
     (一)基础设施项目运营情况
  标的基础设施项目依托于中关村软件园的产业聚集,向租户提供研发办公
空间并获取租金收益。此外,为给租户提供必要配套,亦有出租物业底层部分
面积给餐饮配套等企业,从而获得配套租金收入,并出租地下车位获得停车场
租金收入。
  标的基础设施项目的运营时间如下:
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                 表 38:标的基础设施项目业务运营时间
序号                   标的基础设施项目                                     运营起始时间
     根据经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计的由原始权益人
编制的基础设施项目备考财务报表以及原始权益人提供的出租率数据,标的基
础设施项目整体运营情况如下:
                        表 39:标的基础设施项目经营情况
                                                                        单位:万元
                                                         租金减免)               月
期末出租率              95%         92%            97%                 97%           95%
收入(不含增值
税)
营业成本 1          3,728.96    3,550.93       3,735.39         3,735.39        1,996.57
净利润             3,815.10    6,721.75       5,880.69         7,183.06        4,090.51
经营净现金流 2       12,167.46   15,892.77      13,717.91        15,454.39        8,513.03
  注 1:营业成本为折旧与摊销、物业费成本以及日常维修费;
  注 2:本招募说明书中所指的经营净现金流=EBITDA-资本性支出,下同;
  注 3:剔除租金减免的收入、净利润以及经营净现金流系冲减新冠肺炎疫情相关租金
减免金额前的财务数据。
项目公司所持有的标的基础设施项目在报告期内的盈利和现金流情况如下:
     (1)互联网创新中心 5 号楼
                   表 40:互联网创新中心 5 号楼经营情况
                                                                        单位:万元
                                                          租金减免)             1-6 月
期末出租率 1            96%          88%             95%                95%          90%
收入(不含增值
税)
营业成本 2         1,704.49     1,655.89        1,731.29          1,731.29       932.55
净利润            2,670.01     3,322.77        2,790.33          3,564.89      1,962.48
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                                                              租金减免)             1-6 月
经营净现金流 3        6,753.28         7,549.49        6,130.92           7,163.67    4,080.49
  注 1:期末出租率来源于戴德梁行出具的基础设施项目评估报告(四舍五入至个位)
                                       ;
  注 2:营业成本为折旧与摊销、物业费成本以及日常维修费;
  注 3:经营净现金流=EBITDA-资本性支出;
  注 4:剔除租金减免的收入、净利润以及经营净现金流系冲减新冠肺炎疫情相关租金
减免金额前的财务数据。
     互联网创新中心 5 号楼报告期内的经营净现金流分别为 6,753.28 万元、
租金减免政策,租金收入有所下降,导致 2020 年经营净现金流同比有所下降,
剔除租金减免后的经营净现金流为 7,163.67 万元。
     截至 2021 年 6 月 30 日,互联网创新中心 5 号楼出租率为 90%,共 51 家租
户(含商业类租户),租户以互联网等高科技企业为主,已引入科大讯飞、能科
股份、树根互联、国盾量子、思路创新等在语音识别、工业仿真、量子通讯、
工业大数据等领域的企业。租户质量优质,经营情况良好。
     截至 2021 年 6 月 30 日,互联网创新中心 5 号楼前十大租户租赁面积合计
互联网创新中心 5 号楼租赁合同加权平均期限为 3.34 年,租约稳定性较高。另
外,合计 37,617.73 平方米9的租约在租赁期限内设置了 1%-4%/年的增长率,对
应租金收入在租赁期限内会有一定的增长,该物业的盈利及未来现金流预计持
续稳定。
     (2)协同中心 4 号楼
                           表 41:协同中心 4 号楼经营情况
                                                                           单位:万元
                                                         除租金减免)
期末出租率 1       100%           100%               100%            100%              100%
收入(不含增
值税)
营业成本 2       742.35         621.97              651.03         651.03            367.16
净利润         -522.80        1,546.37           1,636.08        1,640.26           765.45
    根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,采用评估报告中折算后的租赁面积计算得出。
    根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,采用评估报告中折算后的租赁面积计算得出。
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                                                     除租金减免)
经营净现金流
  注 1:期末出租率来源于戴德梁行出具的基础设施项目评估报告(四舍五入至个位)
                                       ;
  注 2:营业成本为折旧与摊销、物业费成本以及日常维修费;
  注 3:经营净现金流=EBITDA-资本性支出;
  注 4:剔除租金减免的收入、净利润以及经营净现金流系冲减新冠肺炎疫情相关租金
减免金额前的财务数据。
    协同中心 4 号楼报告期内的经营净现金流分别为 812.97 万元、3,533.63 万
元、3,501.52 万元以及 1,621.37 万元,2020 年剔除租金减免后的经营净现金流
为 3,507.09 万元,2018 年经营净现金流较低,主要系协同中心 4 号楼于 2016
年 12 月 23 日竣工,因房产证办理程序较为复杂,至 2018 年 7 月 6 日方取得房
产证,并于 2018 年 9 月开始形成租金收入。截至尽职调查基准日,协同中心 4
号楼已整租给度小满科技及其关联方,租赁合同到期日为 2023 年 8 月 31 日,
租金水平具有市场竞争力;另外,度小满科技及其关联方所在的协同中心 4 号
楼位于百度科技园,紧邻百度总部,优越的地理位置有利于与百度总部之间的
协同。整体而言,租户换租风险可控。因此,协同中心 4 号楼虽然租户集中度
高,但租户经营情况良好,租户换租风险可控,该物业的盈利及未来现金流预
计持续稳定。
    (3)孵化加速器
                      表 42:孵化加速器经营情况
                                                                       单位:万元
                                                            租金减免)             1-6 月
期末出租率 1              92%          98%            100%                100%       99%
收入(不含增值税)       6,547.33       6,628.59        6,010.05         6,708.22     3,583.28
营业成本 2          1,282.11       1,273.07        1,353.07         1,353.07      696.86
净利润             1,667.90       1,852.61        1,454.28         1,977.91     1,362.58
经营净现金流 3        4,601.21       4,809.75        4,085.47         4,783.64     2,811.17
  注 1:期末出租率来源于戴德梁行出具的基础设施项目评估报告(四舍五入至个位)
                                       ;
  注 2:营业成本为折旧与摊销、物业费成本以及日常维修费;
  注 3:经营净现金流=EBITDA-资本性支出;
  注 4:剔除租金减免的收入、净利润以及经营净现金流系冲减新冠肺炎疫情相关租金
减免金额前的财务数据。
    孵化加速器报告期内的经营净现金流分别为 4,601.21 万元、4,809.75 万元、
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租金收入有所下降,导致 2020 年经营净现金流同比有所下降,剔除租金减免因
素后的经营净现金流为 4,783.64 万元。
    截至 2021 年 6 月 30 日,孵化加速器租户一共 13 家,包括北京达佳互联信
息技术有限公司、中国工商银行股份有限公司等优质企业。经统计,7 家租户
在租赁期内租金单价每年会有 2%-5%不等的增长,孵化加速器的盈利及未来现
金流预计持续稳定。
    (二)基础设施项目现金流来源集中度分析
    标的基础设施项目均位于中关村软件园,中关村软件园是北京市唯一具备
国家软件产业基地、国家软件出口基地双资质的高科技产业园区,集聚了百度、
腾讯、新浪、滴滴等 700 多家国内外知名 IT 企业总部和全球研发中心。所在区
域集中度较高,但标的基础设施项目的租户分散度适中,能够一定程度上缓解
区域集中度风险。
    截至 2021 年 6 月 30 日,标的基础设施项目前十大租户合计租赁面积为
情况如下:
       表 43:截至 2021 年 6 月 30 日标的基础设施项目前十大租户情况
序                  租赁面积 1         租赁面      租赁期限
         租户                                           行业
号                   (㎡)           积占比 2    (年)3
    北京达佳互联信息技术                                      软件和信息技术
    有限公司                                            服务业
    度小满科技(北京)有限                                     科技推广和应用
    公司                                              服务业
    中科讯飞互联(北京)信                                     软件和信息技术
    息科技有限公司                                         服务业
    北京高途云帆科技有限                                      科技推广和应用
    公司 4                                            服务业
    北京快乐茄信息技术有                                      软件和信息技术
    限公司                                             服务业
    北京能科瑞元数字技术                                      软件和信息技术
    有限公司                                            服务业
    安一恒通(北京)科技有                                     科技推广和应用
    限公司                                             服务业
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序                    租赁面积 1        租赁面      租赁期限
           租户                                          行业
号                     (㎡)          积占比 2    (年)3
     公司
     北京嘀嘀无限科技发展                                      软件和信息技术
     有限公司                                            服务业
     北京度小满支付科技有                                      软件和信息技术
     限公司                                             服务业
          合计          77,377.06    62.45%       --      --
  注 1:根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告统计得出;
  注 2:租赁面积占比为各租户租赁面积占标的基础设施项目已出租总面积的百分比;
  注 3:部分租户涉及签署多份租赁合同,所对应租赁期限不同,表中所列租赁期限为
该租户所签订所有租赁合同期限以租赁面积为权重计算的平均值;
  注 4:北京高途云帆科技有限公司已于 2021 年 8 月 20 日退租,截至本招募说明书出
具之日,退租面积为空置状态。
     由于协同中心 4 号楼为度小满科技及其关联方整租,度小满科技单体租赁
面积占标的基础设施项目已出租面积比例约为 13.22%。但由于度小满科技占标
的基础设施项目已出租面积的比例整体适中,故不会影响公募基金整体现金流
分散度要求,协同中心 4 号楼现金流的集中度能在整体标的基础设施项目中得
到有效分散。根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,协同中心 4 号楼物
业估值为 7.12 亿元,占整个标的基础设施项目资产的 23.17%。2018 年度、2019
年度、2020 年度以及 2021 年 1-6 月,协同中心 4 号楼运营收入占标的基础设施
项目总运营收入的比例分别为 8.86%、21.97%、23.98%以及 19.88%。结合物业
本身的估值,协同中心 4 号楼对整个标的基础设施项目现金流集中度的影响适
中。
     截至 2021 年 6 月 30 日,标的基础设施项目总租户数共计 69 家,租户行业
涵盖软件和信息技术服务、科技推广和应用服务、商务服务业等,其中软件和
信息技术服务业占比较大,对应租赁面积占标的基础设施项目总租赁面积的
分布如下表所示:
                表 44:标的基础设施项目租户行业分布
                行业                             租赁面积占比
软件和信息技术服务业                                                   53.80%
科技推广和应用服务业                                                   27.85%
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                   招募说明书
               行业                  租赁面积占比
商务服务业                                       8.58%
餐饮业                                         2.75%
货币金融服务                                      2.42%
零售业                                         1.13%
研究和试验发展                                     0.99%
文化艺术业                                       0.92%
汽车制造业                                       0.67%
房地产业                                        0.63%
专用设备制造业                                     0.27%
               总计                            100%
   注:租赁面积占比系对应行业租赁面积占标的基础设施项目已出租总面积的比例。
    截至 2021 年 6 月 30 日,标的基础设施项目按租赁面积加权计算的平均租
赁期限为 2.93 年,标的基础设施项目具体租赁到期分布如下表所示:
              表 45:标的基础设施项目租赁合同到期分布
     租赁到期时间                   租赁面积占比
         总计                                  100%
  注:租赁面积占比系对应年份到期的租赁面积占标的基础设施项目已出租总面积的比
例。
    租赁合同到期主要分布在 2021 年-2023 年,主要系标的基础设施项目租赁
合同的期限一般为 2-3 年。根据戴德梁行出具的市场调研报告,上地地区产业
园园区租约周期普遍在 2-3 年,这样的租赁周期既能保证租户租金的持续性和
稳定性,也有助于业主在短周期内调节和吸纳新兴企业入驻,灵活调控入驻企
业的品牌及承租能力。针对标的基础设施项目租约集中到期后续租的情况,基
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                招募说明书
于以下分析,标的基础设施项目续租的风险可控。
  (1)标的基础设施项目过往保持了良好的稳定运营
  从标的基础设施项目历史经营情况来看,互联网创新中心 5 号楼和孵化加
速器分别自 2016 年和 2015 年开始运营,截至尽调基准日已经经历了续租周期。
从实际情况来看,既有租约到期没有对标的基础设施项目的现金流稳定性造成
实质影响。从出租率来看,虽然受疫情影响,但 2020 末出租率较 2019 年进一
步提高。从收入来看,除 2020 年因疫情影响对租户进行免租导致租金收入小幅
下滑外,历史整体保持了良好的增长势头。
         表 46:标的基础设施项目历史出租率及租金收入情况
                                出租率
  年份       2018 年末        2019 年末            2020 年末              2021 年 6 月末
互联网创新中
心 5 号楼
孵化加速器             92%          98%                      100%               99%
                           租金收入(万元)
  年份       2018 年度        2019 年度       2020 年度     (剔除租金         2021 年 1-6 月
                                                    减免因素)
互联网创新中
心 5 号楼
孵化加速器          6,547.33     6,628.59     6,010.05     6,708.22         3,583.28
  注:协同中心 4 号楼项目为整租,租约到期日为 2023 年,因此暂不存在续租的情况。
  截至 2021 年 6 月 30 日,标的基础设施项目在租租户换租情况如下表所示:
                   表 47:标的基础设施项目换租情况
    租户分布             互联网创新中心 5 号楼             孵化加速器              协同中心 4 号楼 1
续租租户面积占比                          47.76%             34.06%                   -
新招租租户面积占比                         36.35%             58.20%                   -
未换租租户 2 面积占比                      15.89%              7.74%            100.00%
     合计                          100.00%            100.00%            100.00%
  注 1:因协同中心 4 号楼投入运营后即由度小满科技及其关联方整租,暂未到续租阶
段;
  注 2:系指 2018 年至 2021 年 6 月 30 日期间未换租的租户。
  孵化加速器续租租户面积占比较低主要系甲骨文提前退租 6,936.51 平方米
租赁面积,但在退租次日即完成新租户的入驻,保障了空置部分的平稳过渡。
  整体而言,标的基础设施项目续租租户和新招租租户分布较为合理,在保
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金               招募说明书
持现有租户稳定性的同时,部分面积对外招租也有助于在短周期内调节和吸纳
新兴企业入驻,有利于标的基础设施项目的市场化运营。同时考虑到标的基础
设施项目最近三年一期的出租率均维持在较高水平,上述续租和换租并未影响
标的基础设施项目的稳定运营。
  项目公司将持续关注租户的运营情况,针对 2021-2023 年标的基础设施项
目签约租约陆续到期情况,项目公司与中关村软件园公司将提前启动续租谈判
及潜在新租租户储备,针对重点到期租户提前 3 个月至半年开展客户维护及续
租的沟通工作,针对拟到期不续约面积及空置面积,运营团队将通过自主及第
三方代理公司等渠道进行潜在租户储备和洽谈,缩短空置期,减少空置面积,
维稳出租率,降低租金损失,保障物业的稳定运营。
  (2)标的基础设施项目租赁合同对于续租安排有明确的约定,中关村软件
园公司通过系统化管理保障续租稳定
  标的基础设施项目研发用房类租户标准租赁合同约定:如乙方(指租户,
下同)有意续租,应提前 3 个月(即合同终止日前三个月,如合同于 12 月 31
日到期,应在 10 月 1 日前提出书面续租申请)向甲方(指“中关村软件园公司”,
下同)提出书面续租申请,并填写《中关村软件园租赁续租登记表》,甲方收到
上述书面续租申请及《中关村软件园租赁续租登记表》后,综合考虑本合同租
期内乙方发展状况、付款信用等因素后决定是否与乙方续签合同。如甲方同意
与乙方续签,双方据此重新签订房屋租赁合同。如乙方未提前 3 个月提出书面
续租申请(包括乙方未在上述约定时间内将签章后的续租申请和将《中关村软
件园租赁续租登记表》返回甲方,或甲方虽收到乙方返回的上述资料,但经综
合考虑本合同租期内乙方发展状况、付款信用等因素后,认为乙方不再适合继
续承租出租房屋的,甲方将拒绝与乙方续签合同,并向乙方发出书面通知),在
此情况下,租赁期限届满前 3 个月内,甲方有权进行重新招租的各项工作,包
括但不限于进行必要的检查和维修,对此,乙方应予以配合。
  根据上述租赁合同中针对续租条款的约定,中关村软件园公司通过其租约
管理系统对租赁合同到期情况进行跟踪管理,对于即将到期的租赁合同,中关
村软件园公司按照上述约定提前三个月与租户进行续租意向沟通,保障租约的
平稳过渡,同时针对未提前 3 个月提出书面续租申请或中关村软件园公司认为
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                               招募说明书
不再适合续租的,中关村软件园公司将按照上述租赁合同的约定,在租赁期限
届满前 3 个月进行重新招租的各项工作,以缓解租约到期后楼宇空置带来的损
失。
  同时,研发用房类的租赁合同中针对提前退租均设置有违约金条款,如果
租户在租赁期限内提前退租,将根据实际租赁时间支付相应的违约金并补缴免
租期内免付的租金。通过上述机制,因租户临时退租导致楼宇空置带来的现金
损失也能得到较好控制,保障了租金现金流的稳定。
     (三)基础设施项目的重要现金流提供方
  截至 2021 年 6 月 30 日,度小满科技在 2020 年提供的现金流占标的基础设
施项目同一时期的现金流总额比例超过 10%,因此度小满科技被认定为重要现
金流提供方;同时北京度小满支付科技有限公司、安一恒通(北京)科技有限
公司、北京度小满基金销售有限公司以及北京度小满征信有限公司作为度小满
科技的关联方而统一被认定为重要现金流提供方。因度小满科技为单一重要现
金流提供方,现就其主要信息披露如下:
  (1)基本信息
             表 48:度小满科技(北京)有限公司基本信息表
      事项                               内容
      名称       度小满科技(北京)有限公司
     成立日期      2015 年 1 月 19 日
     注册资本      1,111,200 万
统一社会信用代码       91110000322283429E
     法定代表人     许冬亮
      类型       有限责任公司(台港澳法人独资)
     注册地址      北京市海淀区西北旺东路 10 号院西区 4 号楼 6 层 606 室
               技术咨询、技术服务,技术开发、技术推广、技术转让;计算机系
               统服务;企业策划、设计;企业管理咨询;投资咨询(除金融、证
               券);以自有资金对外投资;接受金融机构委托从事金融信息技术
               外包、金融业务流程外包、金融知识流程外包;设计、制作、代理
     经营范围
               发布广告;数据处理;软件服务;销售计算机、软件及辅助设备;
               货物进出口、代理进出口;经济贸易咨询;财务咨询(不得开展审
               计、验资、查帐、评估、会计咨询、代理记账等需经专项审批的业
               务,不得出具相应的审计报告、验资报告、查帐报告、评估报告等
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      事项                                  内容
                  文字材料);互联网信息服务(互联网新闻信息服务、网络出版服
                  务、网络视听节目服务、互联网文化经营(音乐除外)、互联网公
                  众发布信息除外)。
                          (互联网信息服务(互联网新闻信息服务、网络
                  出版服务、网络视听节目服务、互联网文化经营(音乐除外)、互
                  联网公众发布信息除外)以及互联网信息服务以及依法须经批准的
                  项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。)
     (2)经营情况10
     度小满科技作为一家金融科技企业,致力于在金融智能时代,助力金融业
的数字化、智能化发展。
     截至 2020 年末,度小满科技所属的度小满金融已通过“有钱花”、“度小
满理财”、“度小满钱包”以及“磐石金科平台”、“智能语音机器人”等产
品与服务,完成了在消费信贷、财富管理、支付、保险以及金融科技五大业务
板块的布局,打造一站式互联网金融服务平台,让用户享受一站式金融体验。
     在金融科技领域,截至 2020 年末,度小满科技运用智能风控技术,为小微
提额降价,人均放款额增加 35%,平均利率下降 10%,已累计为数百家金融机
构提供辅助风控服务。
     经适当核查,度小满科技租金支付情况良好;公司全资下属机构重庆度小
满小额贷款有限公司作为原始权益人,2018 年至 2021 年 6 月 30 日已累计发行
资产支持专项计划共计 14 期11,累计发行规模达 150.73 亿元,均按期正常兑付。
     经在最高人民法院“全国法院被执行人信息查询系统”
(http://zxgk.court.gov.cn/zhixing/)和“全国法院失信被执行人名单信息公布与
查询系统”(http://zxgk.court.gov.cn/shixin/)、“国家企业信用信息公示系统”
( http://gsxt.saic.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站
( http://www.ndrc.gov.cn/ ) 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站
( http://www.mof.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站
( http://www.mnr.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站
( http://samr.saic.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站
   度小满科技资料来源:度小满官网(https://www.duxiaoman.com/)、
                                              《度小满金融 2018-2020 企业社会责
任报告》 。
   重庆度小满小额贷款有限公司发行资产支持专项计划数据来自于 WIND。
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( https://www.mem.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站
( http://www.mee.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 税 务 总 局 网 站
( http://www.chinatax.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 统 计 局 网 站
( http://www.stats.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 农 业 农 村 部 网 站
( http://www.moa.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 海 关 总 署 网 站
(   http://www.customs.gov.cn/    ) 、      “    信   用       中    国    ”      网     站
(http://www.creditchina.gov.cn/)查询度小满科技的资信情况,截至尽职调查基
准日,度小满科技近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方
面没有重大违法违规记录。
    截至尽职调查基准日,度小满科技与原始权益人的过往业务合作主要为依
据租赁合同进行的房屋租赁业务,度小满科技最近三年及一期依据租赁合同统
计的含税租金情况如下表所示:
               表 49:度小满科技与原始权益人过往合作业务情况
    租户         起租日       租赁楼宇                              月租金(万
                                   金(万元) 金(万元) 金(万元)
                                                              元)
                         协同中心
度小满科技         2018/9/1               1,543.19    3,846.75       3,946.65      1,633.05
    经适当核查,度小满科技与原始权益人不存在关联关系。截至报告期各期
末,度小满科技租金均足额支付,无租金欠缴情况,历史租金支付情况正常。
    (1)整租租户租赁情况
    截至尽职调查基准日,协同中心 4 号楼由度小满科技及其关联方整租,具
体租赁情况如下表所示:
                         表 50:协同中心 4 号楼租赁情况
                                                租赁合同到       截至尽调基准日租金单
         租户名称                    租赁面积(㎡)
                                                  期日        价(元/平方米/月)
                                                                           地上:175.81
度小满科技(北京)有限公司                      16,383.26    2023-8-31
                                                                           地下:143.87
北京度小满支付科技有限公司                       2,921.68    2023-8-31                        175.81
安一恒通(北京)科技有限公司                      4,265.56    2023-8-31                        175.81
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                                    租赁合同到       截至尽调基准日租金单
        租户名称         租赁面积(㎡)
                                      期日        价(元/平方米/月)
北京度小满基金销售有限公司             232.94    2023-8-31              175.81
北京度小满征信有限公司               672.87    2023-8-31              175.81
                                                               注
         合计             24,476.31   2023-8-31         173.45
     注:该租金单价为按照租赁面积加权计算得出的平均租赁单价。
     度小满科技于 2018 年 9 月 1 日整租协同中心 4 号楼,租赁到期日为 2023
年 8 月 31 日,租赁期限 5 年。后因业务扩张,度小满科技将部分面积安排由其
关联方承租,但租赁合同到期日均为 2023 年 8 月 31 日。
     (2)租约稳定性分析
     协同中心 4 号楼位于百度科技园,紧邻百度总部,区域内同品质同体量的
优质研发用房空置率较低,且大多为散租,周边市场能满足度小满科技及关联
方租赁体量的物业较少,并且当前租金水平具有市场竞争力。
     根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,标的基础设施项目所在的上
地区域,优质研发用房中同类品质较佳的项目,平均租金的报价区间在 150 元/
平方米/月-195 元/平方米/月(不包含物业管理费)之间,因协同中心 4 号楼租
赁合同签署较早且合同约定的租金增长率较低,与区域内优质研发用房租金报
价相比,协同中心 4 号楼租金水平适中。
               表 51:区域内优质研发用房租金报价及空置率
序                                   租金报价(元/平
           项目名称          租赁形式                       预估空置率
号                                    方米/月)
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  注:所示租金不含物业管理费。
  资料来源:戴德梁行
  从增长率看,度小满科技于 2018 年 9 月入驻签订的租赁合同约定的租金单
价增长率为每 2 年增加 5%,根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,
“2016 年到 2021 年上半年区域平均租金走势看出,区域在此期间租金复合增
长率约 5.8%”。协同中心 4 号楼合同约定的租金增长率低于市场平均水平。
  因此整体来看,与上地区域同类可比物业相比,协同中心 4 号楼的租金水
平具有一定相对优势,如出现退租的情况,以现有的租金水平,短期内消化空
置面积的压力相对小。
  根据戴德梁行出具的市场调研报告,截至 2021 年上半年,北京全市产业园
区总存量为 1,924 万平方米,其中上地区域产业园区总存量约为 213 万平方米,
约占总存量的 11.1%。在上地区域可供出租的这部分研发用房中,品质较佳的
项目,仅占总存量的 33%,上地区域内地理位置优越且性价比高的项目如尚东
数字谷大厦已经几乎满租。
同时伴随着近年来电子信息产业发展迅猛,上地区域内研发用房需求较为旺盛,
展和产业规划等方面的推动,2021 年上半年区域需求持续保持较为旺盛的趋势。
   平方米
                               新增供应量            净吸纳量
                   图 18:上地区域历年新增供应、净吸纳量
                                                                   数据来源:戴德梁行
  得益于良好的供需关系,上地区域产业园区空置率为 8.2%,显著低于北京
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市产业园的平均空置率 16.5%。因此,标的基础设施项目所在区域的租赁市场
情况及科技产业的发展定位将为该区域的租赁市场需求提供有力支撑。
     (3)互联网金融政策对租户稳定运营的影响
款管理暂行办法》
       《网络小额贷款业务管理暂行办法(征求意见稿)》
                             《关于进一
步规范商业银行互联网贷款业务的通知》等多项政策的落地更进一步明确了互
联网金融机构开展金融业务、数字化业务的边界,理清了机构的权利和义务,
在规范互联网金融行业运作的同时,也为未来互联网金融业务的合规开展指明
了方向,整体行业呈现良性发展的趋势。
     互联网金融其他同类企业,如 360 数科公司、深圳乐信控股有限公司、信
也科技集团,2021 年上半年收入及业务规模较去年同期均有较大幅度的增长:
户较去年同期增长 25.27%;深圳乐信控股有限公司 2021 年上半年总收入较 2020
年同期增长 10.51%13,累计授信人数较去年同期增加 45.17%,信也科技集团 2021
年上半年总收入较去年同期增长 31.64%14。整体来看,互联网金融行业的规范
整改有助于行业未来良性发展。
驻协议以来,截至尽调基准日,度小满科技及关联方无租金欠缴情况,履约情
况良好。
     互联网金融行业整体规范促进了行业良性发展,同类机构发展迅速,度小
满自身也保持良好的租赁履约情况。故整体来看,协同中心 4 号楼租约持续稳
定。
     (4)租约到期后的租赁安排
收入占标的基础设施项目总运营收入的比例分别为 8.86%、21.97%、23.98%以
及 19.88%,一方面度小满科技当前的租赁情况15具备持续性和稳定性;另一方
(360shuke.com)     )。
     深 圳 乐 信 控 股 有 限 公 司 收 入 及 授 信 数 据 来 自 其 2021 年 2 季 度 财 务 报 告
(http://ir.lexin.com/financial-information/quarterly-results)
                                                            。
   信也科技集团收入数据来自其 2021 年 2 季度财务报告(https://ir.finvgroup.com/Financial-Results)
                                                                           。
   度小满科技关联方的租赁合同约定情况类似。
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面,通过以下租赁的安排,可进一步保障现金流的稳定:
  根据度小满科技的租赁合同的约定:如乙方(指“度小满科技”,下同)
有意续租,应提前 3 个月(即合同终止日前三个月,如合同于 12 月 31 日到期,
应在 10 月 1 日前提出书面续租申请)向甲方(指“中关村软件园公司”,下同)
提出书面续租申请,并填写《中关村软件园租赁续租登记表》,甲方收到上述书
面续租申请及《中关村软件园租赁续租登记表》后,综合考虑本合同租期内乙
方发展状况、付款信用等因素后决定是否与乙方续签合同。如甲方同意与乙方
续签,双方据此重新签订房屋租赁合同。如乙方未提前 3 个月提出书面续租申
请(包括乙方未在上述约定时间内将签章后的续租申请和将《中关村软件园租
赁续租登记表》返回甲方,或甲方虽收到乙方返回的上述资料,但经综合考虑
本合同租期内乙方发展状况、付款信用等因素后,认为乙方不再适合继续承租
出租房屋的,甲方将拒绝与乙方续签合同,并向乙方发出书面通知),在此情况
下,租赁期限届满前 3 个月内,甲方有权进行重新招租的各项工作,包括但不
限于进行必要的检查和维修,对此,乙方应予以配合。
  根据度小满科技租赁合同中针对续租条款的约定,度小满科技租赁合同到
期时,中关村软件园公司将提前 3 个月与度小满科技进行续租意向沟通,保障
租约的平稳过渡,以缓解租约到期后楼宇空置带来的损失。
  同时,度小满科技的租赁合同中针对提前退租设置了违约金条款,如果度
小满科技在 2021 年 9 月 1 日至 2022 年 8 月 31 日期间提前退租,应向中关村软
件园公司支付相当于当年租金标准 2 个月租金的违约金,如在 2022 年 9 月 1 日
至 2023 年 8 月 31 日期间提前退租,应向中关村软件园支付相当于当年租金标
准 1 个月租金的违约金。且因度小满科技在租赁合同项下已享有 2 个月的免租
期,如提前退租,除支付上述违约金之外,还需向中关村软件园补缴免租期内
免付的租金。通过上述机制,因度小满科技临时退租导致楼宇空置带来的现金
损失也能得到较好控制,保障了租金现金流的稳定。
  因此,即使在极端情况下,若协同中心 4 号楼出现较大面积的退租,可能
会对现金流造成短期的影响,但由于退租本身相关的操作安排具有一定的时间
提前量,且周边市场环境良好,因此预计相关影响可控。同时,极端情况下短
期的现金流波动,对标的基础设施项目资产本身的估值影响亦较小。
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  (5)度小满科技及其关联方退租的缓释措施
  根据度小满科技及其关联方的租赁合同约定,极端情况下度小满科技及其
关联方临时退租,则需支付相应的违约金,具体而言,如果在 2022 年 8 月 31
日前退租,应向中关村软件园公司支付相当于当年租金标准 2 个月租金的违约
金,如在 2022 年 9 月 1 日至 2023 年 8 月 31 日期间提前退租,应向中关村软件
园公司支付相当于当年租金标准 1 个月租金的违约金,且因度小满科技在租赁
合同项下已享有 2 个月的免租期,如提前退租,除支付上述违约金之外,还需
向中关村软件园公司补缴免租期内免付的租金。上述违约金及免租期补缴租金
的安排,可以至少覆盖协同中心 4 号楼 3 个月的空置期。
  根据既往的招商经验,中关村软件园公司从开始与潜在意向客户进行招租
洽谈、签署租约到租户入驻耗时一般在 2-4 个月之间。以标的基础设施项目近
期较大面积退租情况为例,甲骨文提前退租 6,936.51 平方米租赁面积,在退租
次日即完成新租户入驻,因教培“双减”政策影响而发生的天赋通 1,377.78 平
方米租赁面积退租,2 个月内即完成后续租户的招租和入驻。
  因协同中心 4 号楼所在区域产业氛围浓厚,区域内租赁需求持续保持旺盛
的趋势,结合中关村软件园公司既往的招商经验,度小满科技及其关联方提前
退租的影响整体可控。
  协同中心 4 号楼所在区域同品质同体量的优质研发用房空置率较低,且大
多为散租,整租物业具备一定的稀缺性,因此若极端情况下度小满及其关联方
整体退租,将依然延续整租的运营模式进行招商。
  在退租意向确定后,中关村软件园公司作为运营服务机构将全面启动招商
工作,具体招商工作将通过以下途径展开:
  A、定向招商:围绕协同中心 4 号楼“金融科技先行区”的定位,在中关
村软件园公司日常维护的金融科技类潜在租户定向招商,筛选出符合条件的优
质企业。中关村软件园建有 8,000 平米符合国家 A 级、国际 T3+级的三个分布
式数据中心,通过了首批金融行业认证资质,具备 2,000 个以上机架、万台服
务器运行能力,可为客户提供主机托管、高密度机柜租用、VIP 机房租用、数
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                          招募说明书
据备份、运行监测等 7*24 小时电信级 IDC 服务,能够有效满足金融科技企业
的数据服务需求。
  B、传统招商:向区域代理及五大行等专业机构发布招租信息以发掘潜在
租户;
  C、活动招商:中关村软件园公司通过日常举办的“创新之园”、“程序员
节”、
  “科技向北”、
        “互联网+大赛”等具有影响力的活动吸引优质企业,发掘潜
在租户。
  通过上述渠道筛选出符合条件的优质企业之后,中关村软件园公司将对潜
在租户开展资质审核、租赁谈判等工作,落实潜在租户提出的相关商务条件,
包括不限于高品质租户对物业存在的特殊要求,商业配套服务等,中关村软件
园公司将就该类商务条件与潜在租户进行深入谈判,待谈判取得一致意向后完
成签约及后续的入驻。
  三、资本性支出情况分析
  (一)过往资本性支出情况
示,标的基础设施项目最早于 2015 年建成,成新率较高,资本性支出较少,其
中:2019 年互联网创新中心 5 号楼资本性支出 45.18 万元与协同中心 4 号楼资
本性支出 30.12 万元均系锅炉房的锅炉改造,2020 年互联网创新中心 5 号楼资
本性支出 605.23 万元主要为大堂及五层公共区域升级改造和机电工程改造。
       表 52:2018-2020 年及 2021 年 1-6 月标的基础设施项目资本性支出
                                                               单位:元
      项目         2021 年 1-6 月         2020 年      2019 年       2018 年
互联网创新中心 5 号楼             0.00    6,052,302.32     451,803.00        0.00
协同中心 4 号楼                0.00              0.00   301,202.00        0.00
孵化加速器                    0.00              0.00         0.00        0.00
      合计                 0.00    6,052,302.32     753,005.00        0.00
  上述资本性支出已在计算标的基础设施项目报告期的经营净现金流中进行
扣除,扣除资本性支出后标的基础设施项目在报告期内的经营净现金流如下表
所示:
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                                                       招募说明书
             表 53:资本性支出对标的基础设施项目经营净现金流的影响
                                                                                                           单位:万元
                  科目                            2021 年 1-6 月                  2020 年          2019 年         2018 年
    税息折旧及摊销前利润(EBITDA)                                       8,513.03         14,323.14       15,968.07     12,167.56
经营净现金流(EBITDA-资本性支出)                                         8,513.03         13,717.91       15,892.77     12,167.56
     (二)未来资本性支出计划
     根据戴德梁行出具的工程尽调报告,标的基础设施项目维护维修保养及不
定期改造需求规划如下:
     互联网创新中心 5 号楼未来 10 年的大中型维修项目规划及对应的费用估算
如下:
             表 54:互联网创新中心 5 号楼未来 10 年资本性支出费用估算
                                                                                                           单位:万元
     维修   项目                         第2       第3         第4          第5        第6       第7        第8        第9      第 10
序                    第1年
     改造   费用                          年        年             年        年         年         年        年        年        年
号                 2021/7/1-2021/
     项目   总计                         2022/    2023/     2024/        2025/     2026/    2027/     2028/    2029/    2030/
     建筑
     结构
     电气
     系统
     暖通
     系统
     给排
     统
     消防
     系统
     电梯
     系统
     视频
     系统
费用总计      1,045                55     110      110           110      110       110       110      110      110       110
    建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                                                  招募说明书
         协同中心 4 号楼未来 10 年的大中型维修项目规划及对应的费用估算如下:
                          表 55:协同中心 4 号楼未来 10 年资本性支出费用估算
                                                                                                         单位:万元
                 项目        第1年            第2         第3         第4       第5      第6      第7       第8      第9         第 10
    序   维修改
                 费用       2021/7/1         年          年          年        年       年       年       年        年             年
    号   造项目
                 总计        -2021/         2022/      2023/      2024/    2025/   2026/   2027/   2028/   2029/       2030/
        建筑结
         构
        电气系
         统
        暖通空
        调系统
        给排水
         系统
        消防系
         统
        电梯系
         统
        视频监
        控系统
    费用总计         507.1        26.5         53.4       53.4       53.4     53.4   53.4     53.4    53.4     53.4           53.4
         孵化加速器未来 10 年的大中型维修项目规划及对应的费用估算如下:
                           表 56:孵化加速器未来 10 年资本性支出费用估算
                                                                                                         单位:万元
        维修    项目                            第2         第3        第4       第5     第6      第7      第8                        第 10
序                         第1年
        改造    费用                               年       年          年       年       年       年       年       第9年                年
号                     2021/7/1-2021/
        项目    总计                            2022/     2023/     2024/    2025/   2026/   2027/   2028/   2029/12/31        2030/
        建筑
        结构
        电气
        系统
        暖通
        空调
      建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                                                            招募说明书
        维修      项目                          第2      第3       第4        第5         第6           第7        第8                          第 10
  序                         第1年
        改造      费用                          年        年        年         年           年          年           年         第9年              年
  号                     2021/7/1-2021/
        项目      总计                         2022/    2023/    2024/     2025/     2026/     2027/        2028/       2029/12/31       2030/
        系统
        给排
        统
        消防
        系统
        电梯
        系统
        视频
        系统
  费用总计         845.82                45    88.98    88.98    88.98     88.98     88.98      88.98       88.98              88.98     88.98
            根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,资本性支出已在收益法预测
      期的成本中列支并,资本性支出的预测比例分别为互联网创新中心 5 号楼为当
      期含税运营收入的 0.91%、协同中心 4 号楼为当期含税运营收入的 1.00%,孵
      化加速器为当期含税运营收入的 1.30%。对应列支的资本性支出与上文对标的
      基础设施项目资本性支出费用的估算基本一致,不存在较大的资金缺口。
                              表 57:收益法估值现金流中资本性支出预测值
                                                                                                                   单位:万元
                                            第2       第3        第4           第5          第6            第7           第8        第9         第 10
                           第1年
                                            年         年            年        年              年           年           年          年           年
  项目          合计        2021/7/1-2021/
互联网创新
中心 5 号楼
协同中心
孵化加速器         846.97            49.45       94.96    88.40     84.70        84.18       86.33         87.89        88.31     90.56        92.19
  合计         2,398.02          127.54      251.79   243.00    239.01     241.39       247.85        253.11        258.49    264.53     271.31
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     四、对外借款情况分析
     (一)关联借款
     截至 2021 年 6 月 30 日,纳入基础设施项目备考财务报表范围的对外借款
明细,详见本招募说明书第十九部分“利益冲突与关联交易”之“三、本次发
行前基础设施项目的关联交易”之“(一)标的基础设施项目与原始权益人及
控股股东、实际控制人之间关联交易情况”之“2.最近三年及一期关联交易情
况”之“(3)拆入资金”。
元的借款对应的债务随标的基础设施项目资产一并剥入中发展壹号公司,形成
述负债的具体要素如下:
              表 58:负债具体情况(中发展壹号公司重组置入的借款)
                                                                   单位:亿元
      借款      借款利                                                    抵质押等
序号                     借款日期          到期日              期限      增信方式
      金额       率                                                     权利限制
              以上央
              行 LPR
              减 33.8
合计    20.03                                      /
     注:如专项计划向中发展壹号公司发放借款的时间将晚于 2021 年 11 月 30 日的,则中
发展集团将在履行相关决策程序后,在 2021 年 11 月 30 日前调整对应部分债务的借款到期
日至 2021 年 12 月 31 日。
     基础设施基金发行后,设立专项计划直接向中关村软件园公司收购中发展
壹号公司股权,并由专项计划向中发展壹号公司发放借款,中发展壹号公司获
取专项计划和银行提供的借款后,偿还对中发展集团的债务,中发展壹号公司
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对中发展集团的债务得到全部偿付,不保留基础设施项目现已存在关联借款。
  (二)银行借款
  交通银行与中发展壹号公司签订了固定资产贷款合同;在本项目发行后,
交通银行将在本基金项下的专项计划设立后两个工作日内向中发展壹号公司办
理 4.61 亿元人民币固定资产支持融资业务(以经营性物业抵押),期限 15 年。
贷款直接用途为偿还对中发展集团的债务。
  贷款起止日期以实际放款时交通银行《额度使用申请书》约定为准。
  贷款是否发放取决于若干先决条件的达成,包括但不限于借款人已按贷款
人要求在贷款人处开立专门的监管账户,与贷款发放的各项合规性条件均已满
足等。
  贷款按季付息,每半年还本一次,具体贷款要素如下表所示:
                 表 59:交通银行贷款要素表
                                                     单位:亿元
      项目                         交通银行贷款
      金额                            4.61
      利率              五年期 LPR-70bp(目前预计为 3.95%)
      期限                           15 年
            第 1-15 年分别还本 0.005、0.005、0.01、0.01、0.015、0.015、0.20、
   还本计划
  中发展壹号公司在贷款合同项下的债务向交通银行提供财产抵押担保。在
专项计划设立后三个月内办理互联网创新中心 5 号楼的不动产抵押手续,抵押
率不高于 70%。
  贷款存续期间需要为互联网创新中心 5 号楼购买以交通银行为第一顺位受
益人的相关财产保险。
  项目公司应在交通银行开立收款专户,标的基础设施项目运营收入需要全
部归集至项目公司监管账户。除日常经营外,在偿还当期标的债权本息前需要
优先偿还交通银行当期贷款本息。
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  (1)根据交通银行的还本安排,前 2 年每年将偿还本金 0.005 亿元,3-6
年每年将分别偿还本金 0.01 亿元、0.01 亿元、0.015 亿元、0.015 亿元,偿还金
额较低,对当期可供分配金额影响很小。但自第七年开始,银行贷款本金偿还
金额提高较多,将会对可供分配金额产生不利影响。
  (2)交通银行贷款利息为五年期 LPR-70bp,目前预计为 3.95%。如果未来
LPR 大幅上行,将导致项目公司对外借款支付利息增加,进而对投资人的投资
收益产生不利影响。
  (3)根据现金流测算情况,2021 年 9 月-12 月期间,交通银行贷款利息支
付合计 4,639,680.82 元,占同期可供分配金额(含利息)的比例为 13.12%。2022
年银行利息支付合计 18,199,570.89 元,占同期可供分配金额(含利息)的比例
为 12.72%。可供分配金额(含利息)对银行贷款利息覆盖倍数较高。但如果未
来标的基础设施项目运营资金不足导致无法偿还到期债务的本息,贷款人可能
提起诉讼、仲裁或者依法采取相关保全措施。该等情况下,标的基础设施项目
的运营将受到限制,进而对投资人的投资收益产生不利影响。
  根据本项目的交易安排,由中发展壹号公司在本基金成立前承担对中发展
集团负有的相关债务,并在本基金成立后由中发展壹号公司以专项计划用募集
资金向项目公司发放的借款以及相应贷款银行向项目公司发放的贷款的资金偿
还项目公司对中发展集团承担的债务。
  中发展壹号公司与交通银行签署贷款合同,由交通银行在本基金成立后向
中发展壹号公司发放贷款,并由中发展壹号公司在本基金成立后以互联网创新
中心 5 号楼的房屋所有权及其对应的土地使用权为前述贷款提供抵押担保。
  上述安排不违反《基础设施投资基金指引》第 28 条第 1 款的规定。
  就交通银行向中发展壹号公司发放的贷款,借款用途为用于偿还中发展壹
号公司对中发展集团的负债,穿透用于偿还标的基础设施项目的北京银行股份
有限公司原有日常运营贷款;且基金总资产(按标的基础设施项目资产 2021 年
亿元减去 4.61 亿元银行贷款计算)的比例约为 117.65%,不超过 140%。前述安
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排不违反《基础设施投资基金指引》第 28 条第 2 款的规定。
  可采取的融资安排包括:1)中发展壹号公司将通过申请续贷方式延长贷款
期限,根据届时市场情况争取优惠的贷款利率;2)面向市场其他同类银行,引
进最优贷款续贷方案,保障投资人利益;3)基础设施基金还可以依法通过扩募
等方式来应对贷款本金偿还问题;4)极端情形下,基金管理人可召开基金份额
持有人大会决议标的基础设施项目出售事宜,以满足偿还借款要求。
  同时,本项目由交通银行出具了意向函,表明在符合市场化原则的前提下,
具有较强意愿参与中发展壹号公司银行贷款的后续续贷安排,从而尽可能减少
贷款到期还本对中发展壹号公司当年可供分配金额产生的影响,保障基金份额
持有人利益。
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        第十六部分    现金流测算分析及未来运营展望
   一、基础设施项目现金流预测情况
   (一)可供分配金额测算表分析概述
   根据经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审核的由基金管理人
编制的基金可供分配金额测算报告,基础设施基金现金流测算情况如下:
                 表 60:现金流测算情况
                                                                 单位:元
        项目       2021 年 9 月 30 日至 2021 年 12 月 31 日              2022 年度
营业总收入                                      58,539,713.87      222,557,288.32
期末/年末现金余额                                 138,801,564.32      236,792,896.72
可供分配金额                                     30,724,334.24      124,919,992.87
投资人净现金流分派率(年化)                                       4.62%             4.78%
  注:投资人净现金流分派率=可供分配金额/公募基金募集规模,公募基金规模按照 26.121
亿元测算,届时以实际发行规模为准。
   (二)预测报表
               表 61:预测可供分配金额计算表
                                                                 单位:元
         项目                                                  2022 年度
                               预测数                            预测数
一、净利润                                17,757,485.19            64,401,582.01
折旧和摊销                                17,386,526.66            69,546,106.65
利息支出                                  4,639,680.82            18,199,570.89
所得税费用                                -1,375,261.86             -5,501,047.45
二、税息折旧及摊销前利润                         38,408,430.81           146,646,212.10
三、其他调整
基础设施基金发行份额募集的
资金
收购标的基础设施项目所支付
                                 -967,644,366.37                           -
的现金净额
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                          招募说明书
        项目                                                2022 年度
取得借款收到的本金                             461,000,000.00                    -
偿还借款支付的本金                           -2,002,887,750.49         -500,000.00
支付的利息支出                                 -4,639,680.82      -18,199,570.89
预收项目的变动                                   -793,929.30         -949,291.92
应付项目的变动                                  3,258,860.49        1,718,317.35
加:期初/年初现金余额                                         -      138,801,564.32
减:本期/本年分配金额                                         -      -30,724,334.24
未来合理的相关支出预留
—预留资本性支出                                  -661,796.13       -3,188,444.47
—预留不可预见费用                               -1,500,000.00       -2,000,000.00
—预留未来期间的合理债务利
                                        -1,517,458.33       -1,517,458.33
息偿还
—期末/年末经营性负债余额                         -104,397,975.62     -105,167,001.05
四、本期/本年可供分配金额                          30,724,334.24       124,919,992.87
                  表 62:预测合并利润表
                                                               单位:元
       项目                                               2022 年度
                        月 31 日
                        预测数                              预测数
一、营业总收入                      58,539,713.87                 222,557,288.32
营业收入                         58,432,375.89                 221,901,333.78
利息收入                               107,337.98                  655,954.54
二、营业总成本                      -42,157,490.54               -163,656,753.76
营业成本                         -24,440,934.19                -96,706,521.09
税金及附加                            -9,826,314.89             -35,975,600.98
管理人报酬                            -1,911,446.57              -7,515,846.59
托管费                               -133,109.76                 -525,971.50
利息支出                             -4,639,680.82             -18,199,570.89
其他费用                             -1,206,004.31              -4,733,242.71
三、利润总额                       16,382,223.33                  58,900,534.56
减:所得税费用                          1,375,261.86                5,501,047.45
四、净利润                        17,757,485.19                  64,401,582.01
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                        招募说明书
     项目                                               2022 年度
                         月 31 日
五、综合收益总额                      17,757,485.19               64,401,582.01
                 表 63:预测合并现金流量表
                                                            单位:元
          项目                                            2022 年度
                               年 12 月 31 日
                                   预测数                   预测数
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金                       62,825,906.78       240,837,725.63
收到其他与经营活动有关的现金                        1,480,381.63        15,023,778.54
经营活动现金流入小计                           64,306,288.41       255,861,504.17
购买商品、接受劳务支付的现金                        -5,169,364.96      -27,232,439.13
支付给职工以及为职工支付的现金                        -305,753.42        -1,200,000.00
支付的各项税费                             -14,538,024.34       -54,025,665.32
支付其他与经营活动有关的现金                        -3,419,783.69      -25,988,162.19
经营活动现金流出小计                          -23,432,926.41      -108,446,266.64
经营活动产生的现金流量净额                        40,873,362.00       147,415,237.53
二、投资活动产生的现金流量
收购基础设施项目所支付的现金净额                   -967,644,366.37                    -
投资活动现金流出小计                         -967,644,366.37                    -
投资活动使用的现金流量净额                      -967,644,366.37                    -
三、筹资活动产生的现金流量
发行基金份额收到的现金                       2,612,100,000.00                    -
取得借款收到的现金                           461,000,000.00                    -
筹资活动现金流入小计                        3,073,100,000.00                    -
向基金份额持有人分配支付的现金                                   -      -30,724,334.24
偿还借款支付的现金                         -2,002,887,750.49         -500,000.00
偿还利息支付的现金                             -4,639,680.82      -18,199,570.89
筹资活动现金流出小计                        -2,007,527,431.31      -49,423,905.13
筹资活动产生/(使用)的现金流量净额                1,065,572,568.69       -49,423,905.13
四、现金净增加额                            138,801,564.32        97,991,332.40
加:期初/年初现金余额                                       -      138,801,564.32
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                        招募说明书
           项目                                          2022 年度
                                   年 12 月 31 日
五、期末/年末现金余额                           138,801,564.32     236,792,896.72
     (三)现金流预测及关键假设
  (1)公募基金及公募基金所投资的标的基础设施项目经营业务所涉及国家
或地区的现行政治、法律、法规、政策及其经济环境无重大变化;
  (2)公募基金及公募基金所投资的标的基础设施项目所涉及的税收政策无
重大变化;
  (3)公募基金及公募基金所投资的标的基础设施项目的经营计划将如期实
现,不会受到政府行为、行业或劳资纠纷等的重大影响;
  (4)公募基金及公募基金所投资的标的基础设施项目所从事的行业布局及
产品市场状况无重大变化;
  (5)公募基金及公募基金所投资的标的基础设施项目的经营活动不受到资
源严重短缺的不利影响;
  (6)现行通货膨胀率和利率将不会发生重大变化;
  (7)公募基金及公募基金所投资的标的基础设施项目经营活动将不会受到
新冠肺炎疫情的重大不利影响;
  (8)无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目的重大不利影
响。
  (1)营业收入
  营业收入包括物业租金收入和停车场租金收入,各项目明细预测数据如下:
                        表 64:营业收入明细
                                                            单位:元
      项目        2021 年 9 月 30 日至 2021 年 12 月 31 日      2022 年度
物业租金收入                                57,657,950.15      218,861,920.94
停车场租金收入                                 774,425.74         3,039,412.84
      合计                              58,432,375.89      221,901,333.78
  于预测期间,对于截至 2021 年 6 月 30 日已签订固定收费租赁合同或已就
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                  招募说明书
租赁合同内容达成一致并于 2021 年 7 月 31 日前签订固定收费租赁合同的租户,
按照已签订租赁合同(以下简称“已签约合同”)约定的租金单价、租赁面积
及租赁期限计算物业租金收入;对于已签订基于承租人的营业额一定比例计算
的可变收费租赁合同的租户,按照截至 2021 年 6 月 30 日止六个月期间的平均
月营业额,基于已签约合同中对应的比例及月份数量计算物业租金收入。
  于预测期间,对于假设于 2021 年 6 月 30 日之后就租赁合同内容达成一致
的租户(以下简称“新签约租户”),按照假设的租赁合同(以下简称“新签约
合同”)约定的租赁面积、租金单价及租赁期限计算物业租金收入(以下简称
“租约外物业租金收入)”。据此,各项基本假设如下:
  A、租赁面积计算假设
  计算租约外物业租金收入时需要考虑各标的基础设施项目年度预计可出租
面积。
  各标的基础设施项目年度预计可出租面积=各标的基础设施项目总可出租
面积×各标的基础设施项目各年度平均出租率。
  于预测期间,当某一时点各标的基础设施项目已签约合同的租赁面积之和
超过各标的基础设施项目年度预计可出租面积时,该假设不适用;当某一时点
各标的基础设施项目已签约合同的租赁面积之和小于各标的基础设施项目年度
预计可出租面积时,开始假设新增新签约租户,此时所有租户租赁面积之和等
于该标的基础设施项目年度预计可出租面积。
  公募基金在预测出租率时考虑预测期内的租约到期情况、各标的基础设施
项目历史出租率水平、违约可能性、为新租户提供的免租期等多种因素,并结
合各标的基础设施项目的物业特定因素及项目公司运营团队对租赁策略的考
虑,假设于预测期间各标的基础设施项目各年度平均出租率如下表所示:
                表 65:平均出租率假设
                        截至 2021 年 6
         项目                           日至 2021 年 12    2022 年度
                         月 30 日
                                         月 31 日
互联网创新中心 5 号楼项目-研发用房            90%             90%         90%
互联网创新中心 5 号楼项目-产业配套            100%            90%         90%
协同中心 4 号楼项目                    100%          不适用         不适用
孵化加速器项目-研发用房                   99%             85%         85%
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                        招募说明书
                           截至 2021 年 6
           项目                               日至 2021 年 12    2022 年度
                            月 30 日
                                               月 31 日
孵化加速器项目-产业配套                         100%            85%          85%
  注:根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告,考虑标的基础设施项目所在地同类
物业租赁市场的收益情况,新承租方进驻前必须的装修时间及免租期等因素存在,都有可
能带来租金损失,根据对运营团队的访谈和对市场的调研,预测期内,互联网创新中心 5
号楼项目所有租户租赁期外市场租金每年有 8 天免租期及 3 天租赁空闲期;协同中心 4 号
楼项目全部可租赁面积均已签署租赁协议,预测期内无免租期和租赁空闲期;孵化加速器
项目所有租户租赁期外市场租金每年有 30 天免租期及 4 天租赁空闲期。
  B、市场租金单价假设
  公募基金在预测市场租金时考虑预测期内已签约合同实际租金的情况、各
标的基础设施项目历史租金水平等多种因素,并结合研发用房、产业配套商业
市场的一般市场情况、各标的基础设施项目的物业特定因素及项目公司运营团
队对租赁策略的考虑,假设于预测期间,各标的基础设施项目各年度市场租金
单价如下表所示:
                   表 66:市场租金单价假设
                                                     单位:元/平方米/月
                  截至 2021 年 6 月 30
      项目          日已签约租赁合同                                  2022 年度
                                      -2021 年 12 月 31 日
                   平均租金水平
互联网创新中心 5 号楼项目-
研发用房(地上)
互联网创新中心 5 号楼项目-
研发用房(地下)
互联网创新中心 5 号楼项目-
产业配套(地上)
互联网创新中心 5 号楼项目-
产业配套(地下)
协同中心 4 号楼项目(地上)             175.81               不适用            不适用
协同中心 4 号楼项目(地下)             143.87               不适用            不适用
孵化加速器项目-研发用房                180.03                160.00        160.00
孵化加速器项目-产业配套                 53.17                 40.00         40.00
  注:于预测期间,协同中心 4 号楼项目全部可租赁面积均已签署租赁协议。
  C、特定假设
  于预测期间,对各标的基础设施项目计算物业租金收入的特定假设如下:
  假设自 2021 年 9 月 30 日起,项目公司将作为出租方履行合同。假设所有
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                             招募说明书
租户在预测期间内,不会出现违约情形;
     假设所有租户在预测期内均遵循合同约定付款方式支付租金,新签约合同
的付款方式均为按季度预付租金;
     假设新签约合同的租赁期限均为一年期(含免租期天数)。
     公募基金根据各标的基础设施项目停车位的历史出租水平及预期利用率,
于预测期间对各标的基础设施项目停车场租金收入的各项假设如下表所示,停
车场租金收入=∑各标的基础设施项目(地上停车位个数*地上停车位收费标准*
预测车位出租率+地下停车位个数*地下停车位收费标准*预测车位出租率),并
假设停车场租金收入均按月于当月支付。
                表 67:预测期内停车场租金收入假设
                                     收费标准
          项目            车位个数                    预测车位出租率
                                    (元/车位/月)
互联网创新中心 5 号楼项目-地上              9          300        65%
互联网创新中心 5 号楼项目-地下             405         500        65%
协同中心 4 号楼项目                   130         500       100%
孵化加速器项目                       259         500        60%
     (2)营业成本
     营业成本主要包括基础设施项目运营的各项成本,包括运营服务费用、核
定的物业费、停车管理费等运营管理费用,以及折旧和摊销,项目公司各类费
用均根据相应的合同约定、项目公司历史情况及本基金未来费用预算测算得出。
     于预测期间,项目公司的折旧摊销是基于资产重组阶段投资性房地产的非
货币资产出资金额和本基金收购项目公司的合并对价分摊,将购买对价分摊至
投资性房地产的金额作为初始入账成本,假设原有预计使用寿命及预计净残值
率保持不变,采用年限平均法对其计提折旧。
     (3)税金及附加
     税金及附加主要包括增值税附加、房产税 16、城镇土地使用税以及印花税
等。其中,增值税及增值税附加根据项目公司的应税收入及相应的增值税额测
 根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,
“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条
例》执行。”标的基础设施项目属于非居住房地产,仍继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》
                                           《中华
人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行房产税的计算申报,不受本次房地产税改革试点工作的影响。
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算得出;房产税、城镇土地使用税、印花税等税种根据各项目公司当地税收规
定测算得出。
  (4)利息支出
  利息支出系根据项目公司与外部银行拟签订的借款合同,按照合同约定的
借款本金、利率、期限及还款安排计算得出。
  (5)非经常性损益
  基金可供分配金额测算报告未考虑预测期内可能发生的非经常性损益项
目、可能收到的政府补助、可能发生的营业外收支项目等,因此,预测期内,
其他收益、营业外收入和营业外支出为零。
  (6)所得税费用
  所得税费用为项目公司的当期所得税费用和递延所得税费用。当期所得税
费用根据纳税调整后的税前利润和企业所得税税率计算得出。
  预测期内递延所得税费用是由于本基金于非同一控制下企业合并中取得的
可辨认净资产于购买日的公允价值高于项目公司净资产账面价值的部分分摊至
项目公司的投资性房地产,本基金根据投资性房地产的计税基础与其购买日公
允价值的差额相应确认递延所得税负债,并于预测期内转回而产生的。
  根据税法规定,项目公司的企业所得税税率为 25%。根据《财政部、国家
税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》
                    (财税【2008】1 号)规定,对
本基金从证券市场中取得的收入,包括买卖债券的差价收入,债券的利息收入
及其他收入,暂不征收企业所得税。因此,本基金对取得的收益暂不征收企业
所得税。此外,专项计划取得的收益暂不征收企业所得税。
  (7)管理人报酬、托管费及其他费用
  除上述成本费用外,于预测期间,本基金的还需承担管理人报酬、托管费
及其他费用。
  本基金承担的管理人报酬、托管费在预测期间按照拟签署的基金合同及专
项计划文件约定的费率和计算方法进行预测。
  本基金承担的其他费用主要包括公募基金合并范围内各主体的专业服务
费、管理人员薪酬、办公费和保险费等。专业服务费包括公募基金、专项计划
和项目公司层面的审计、评估、法律等中介机构专业服务费,按照基金管理人
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金         招募说明书
对相关中介机构的初步询价的金额预测,项目公司日常经营产生的开支包括项
目公司管理人员薪酬、日常办公费等,根据项目公司历史情况及本基金未来费
用预算综合得出,标的基础设施项目资产保险费按照资产重组阶段非货币资产
出资金额乘以固定费率得出。
  (8)资本性支出
  资本性支出主要包括标的基础设施项目资产的大修支出及更新改造支出。
考虑各标的基础设施项目历史大修支出及更新改造支出的实际发生额及各标的
基础设施项目的物业特定因素,公募基金在可供分配金额测算表中对以后期间
重大资本性支出金额进行预留。
  (四)影响可供分配金额测算结果实现的主要因素和准备采取的措施
  可供分配金额测算的结果是基于一系列基本假设和特定假设得出的,而假
设事项通常并非如预期那样发生,从而导致可供分配金额的实际结果与预测存
在差异。其中以下因素可能对可供分配金额测算结果产生较为重大的影响。
  标的基础设施项目现金流量主要来源于物业租金收入等,物业租金收入与
平均出租率正相关。标的基础设施项目位于北京市海淀区,租赁客户主要为高
新技术企业。标的基础设施项目平均出租率受整体经济形势等因素的影响。如
未来平均出租率出现大幅下降,存在公募基金存续期内标的基础设施项目物业
租金收入下降的风险。如未来平均出租率与预测存在差异,会导致预测期间基
础设施项目现金流量发生变化。
  如未来实际签约租金水平与预计市场租金存在差异,会导致预测期间基础
设施项目现金流量发生变化。
  公募基金将持续监控租赁行业市场变动,采取相应措施不断提升改善出租
物业设施,同时建立运营管理机构的有效监督机制,以确保基础设施项目平均
出租率及租金水平保持在合理稳定水平。
  预测期内,平均出租率和市场租金水平的变动对可供分配金额预测的敏感
性分析结果如下:
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                        招募说明书
                    表 68:预测期内敏感性分析
                                                             单位:元
  情形
          配金额减少规模         配金额变化幅度        金额减少规模            金额变动幅度
平均出租率下
降 5%
市场租金水平
下降 5%
平均出租率和
市场租金水平       282,811.65        -0.92%      5,311,884.47         -4.25%
同步下降 5%
  (五)采用的企业合并会计政策
  本基金在编制的可供分配金额测算报告的企业合并会计政策中采用业务合
并的会计处理,普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)于 2021 年 9 月
  二、基础设施项目未来运营展望
  标的基础设施项目发行当年和未来两年的运营计划如下:
件园公司与项目公司将提前启动续租谈判及潜在新租租户储备,针对重点到期
租户提前 3 个月至半年开展客户维护及续租的沟通工作,并结合拟到期不续约
面积及空置面积运营团队自主及通过第三方代理公司等渠道进行潜在租户储备
和洽谈,缩短空置期减少空置面积维稳出租率降低租金损失。
下,运营管理机构通过举办产业论坛,项目路演,投融资对接等活动,构建科
技创新的园区氛围,提升创新资源的汇聚能力,增强园区服务粘性,培育人工
智能、大数据等科技信息行业的优秀创新企业。
施的使用寿命,降低大中修及设备设施更新成本。通过科学手段对基础设施项
目进行节能降耗,降低能源消耗成本,从而有效控制基础设施项目运行成本,
提升盈利水平。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                    招募说明书
               第十七部分            原始权益人
     一、原始权益人基本情况
     (一)基本情况
                 表 69:原始权益人基本情况表
       事项                           内容
企业名称           北京中关村软件园发展有限责任公司
主体类型           其他有限责任公司
法定代表人          杨楠
企业状态           开业
统一社会信用代码       911101087226133785
注册资本           50,000 万元人民币
成立日期           2000-08-07
住所             北京市海淀区东北旺中关村软件园信息中心 C 座
               企业管理;出租办公用房;出租商业用房;咨询、培训、孵化高
               新技术项目;高新技术的开发、转让、制造、销售开发的产品;
               为高新技术企业提供办公、开发、中试场所、劳务服务;会议服
               务;承办展览展示活动;物业管理;租赁计算机及辅助设备;电
               脑打字、复印、传真;体育运动项目经营(高危险性体育项目除
               外);组织文化艺术交流活动(不含营业性演出);机动车公共停
经营范围           车场服务;销售服装、电子产品、日用品、家用电器、工艺品、
               计算机、软件及辅助设备;计算机系统服务;基础软件服务;技
               术咨询、技术服务、技术开发、技术转让;经营电信业务。(市场
               主体依法自主选择经营项目,开展经营活动;经营电信业务以及
               依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营
               活动;不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活
               动。)
     北京中关村软件园发展有限责任公司成立于 2000 年 8 月 7 日,注册资本
资 23,000 万元、北京海淀科技园建设股份有限公司出资 2,000 万元共同发起设
立,企业类型为有限责任公司,法定代表人为潘守文。
其全部出资转让给北京首钢股份有限公司。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                     招募说明书
建设股份有限公司将其持有的中关村软件园公司 1%的出资转让给北京科技园
建设股份有限公司。转让后北京科技园建设股份有限公司出资 25,500 万元,出
资比例 51%;北京首钢股份有限公司出资 23,000 万元,出资比例为 46%;北京
海淀科技园建设股份有限公司出资 1,500 万元,出资比例 3%。
(集团)股份有限公司,由北京科技园建设(集团)股份有限公司享有股东相
应的权利,承担相应的义务。
有限公司将其持有的北京中关村软件园发展有限责任公司 46%的股权转让给首
钢总公司,转让后北京科技园建设(集团)股份有限公司、首钢总公司、北京
海淀科技园建设股份有限公司持有公司股权比例分别为 51%、46%、3%。
北京科技园建设(集团)股份有限公司以其持有的 51%的股份作为对北京中关
村发展集团股份有限公司的出资,首钢总公司以其持有的 46%的股份作为对北
京中关村发展集团股份有限公司的出资。变更后,北京中关村发展集团股份有
限公司持有中关村软件园公司 97%股份,北京海淀科技园建设股份有限公司持
有公司 3%股份。
关村发展集团股份有限公司。
办公用房;出租商业用房;咨询、培训、孵化高新技术项目;高新技术的开发、
转让、制造、销售开发的产品;为高新技术企业提供办公、开发、中试场所、
劳务服务;会议服务;承办展览展示活动;物业管理;租赁计算机及辅助设备;
电脑打字、复印、传真;体育运动项目经营(高危险性体育项目除外);组织文
化艺术交流活动(不含营业性演出);机动车公共停车场服务;销售服装、电子
产品、日用品、家用电器、工艺品、计算机、软件及辅助设备;计算机系统服
务;基础软件服务;技术咨询、技术服务、技术开发、技术转让;经营电信业
务。
 (市场主体依法自主选择经营项目,开展经营活动;经营电信业务以及依法
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须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动;不得从事国
家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。)”。
     截至 2021 年 6 月 30 日,中关村软件园公司股东出资额共 50,000 万元人民
币,由中发展集团出资 48,500 万元人民币,出资比例 97%;北京海淀科技园建
设股份有限公司出资 1,500 万元人民币,出资比例 3%。
     (二)股权结构、控股股东和实际控制人情况
     截至 2021 年 6 月 30 日,中发展集团持有中关村软件园公司 97.0%股份,
北京海淀科技园建设股份有限公司持有公司 3%股份。中发展集团为公司控股股
东和实际控制人。
          表 70:截至 2021 年 6 月 30 日中关村软件园公司股东明细表
序号                 股东                出资额          出资比例
               合计                     50,000 万元    100.0%
     中关村软件园公司股权结构图如下:
          中关村发展集团                 北京海淀科技园建设股份
           有限公司                       有限公司
                        北京中关村软件园发展
                          有限责任公司
         图 19:截至 2021 年 6 月 30 日中关村软件园公司股权结构图
     中关村软件园公司第一大股东为中发展集团,持股比例 97.0%,系中关村
软件园公司的控股股东和实际控制人。
     中发展集团是根据北京市委市政府落实国务院关于“建设中关村国家自主
创新示范区”的批复精神,加大统筹协调力度,加快园区建设和产业促进步伐,
高标准建设中关村国家自主创新示范区,实现建设“人文北京,科技北京,绿
色北京”和中国特色世界城市战略任务,支撑创新型国家建设的一个重要载体。
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   中发展集团由海淀国资中心、丰科创、经开总公司、北科建集团、昌平创
服中心、首钢、京泰投资、高促中心、工业投资公司、望京综开公司、京东产
业基地、大兴国资委、石景山促进中心、东方文化、金桥伟业、通政国资共同
发起设立的股份有限公司。中发展集团设立时注册资本为 1,000,000 万元,实收
资本 127,685.41 万元。
   截至 2021 年 6 月 30 日,中发展集团注册资本 2,302,010.50 万元,实收资
本 2,214,964.52 万元,控股股东为北京中关村发展投资中心,持有中发展集团
总股份的 55.39%,实缴出资比例为 54.06%。
   (三)组织架构、治理结构和内部控制情况
                图 20:中关村软件园公司组织架构图
   (1)规划运营部:通过公司战略规划与运营、计划管理工作的开展,为实
现企业长期战略发展规划和各年度经营管理目标提供决策参考与服务。
   (2)财务金融部:通过会计核算、预算管理、资金管理、财务分析与管理、
融资管理、财务风险与信用管理等工作的开展,为公司的战略目标的实现提供
财务职能的专业支撑。
   (3)开发建设部:组织开展自持项目(含园区公共区域新增及改扩建项目)
前期报审相关各环节的协调管理;负责各项目规划、设计、施工、质量、进度、
造价、移交等环节的统筹管理,保障公司开发建设业务的有序开展。
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  (4)资产管理部:通过开展资产运营管理、资产清查核资、大中修管理、
物业委托及管理工作,建立并完善公司资产管理体系,实现公司资产的有序管
理与保值增效。
  (5)党群工作部:根据集团党委和公司党总支部署,落实全面从严治党要
求,加强公司党建工作,为公司发展提供政治保障。根据中关村科学城党工委
部署,推进园区非公党建工作。
  (6)人力资源部:建立并完善公司人力资源管理体系,组织开展人力资源
管理各环节业务工作,为软件园战略发展规划和各年度经营管理目标的实现提
供人力资源保障。
  (7)风险管理部:负责企业风险管理和法律事务管理工作,加强和规范企
业内部控制,提高企业经营管理水平和风险防范能力,促进企业可持续发展。
  (8)招商运营部:探索建立招商运营管理模式,搭建招商运营管理体系,
组织自持载体和园区商业招商工作,支撑新拓展项目招商运营,助力公司战略
目标的实现。
  (9)办公室:通过行政管理、后勤管理、“三会”事务管理、安全质量管
理、信息化建设等综合工作的开展,为公司发展提供职能支撑。
  (10)通州项目组:负责通州项目的整体运营,为公司战略目标实现提供
有力支撑。
  (11)石景山项目组:负责石景山项目的整体运营,为公司战略目标实现
提供有力支撑。
  (12)前期拓展部:通过组织新资源拓展与策划,支撑企业新资源拓展战
略的实现。
  (13)产业服务部:组织开展产业研究与咨询、品牌建设与推广、相关产
业服务、对外交流与合作、产业联盟与协会管理等工作,完善园区产业服务体
系,保障公司战略发展规划和各年度经营管理目标的达成。
  (14)IT 发展部:组织开展园区信息化总体规划、信息化公共服务管理、
智慧园区建设与运营、信息化设施管理运营、政府项目管理工作,构建和完善
公共技术支撑体系,保障公司 IT 经营目标的达成。
  (15)投资管理部:根据公司整体战略规划,通过公司产业投资、资本运
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营、资产融资、股权管理等工作的开展,实现企业资本经营战略。
  (1)股东会
  中关村软件园公司设股东会,股东会由全体股东组成,是公司的权力机构,
依法行使以下职权:
酬事项;
  A、中关村软件园公司在一年内购买、出售重大资产达到或超过 1 亿元的
事项;
  B、中关村软件园公司单笔或累计投资额达到或超过 1 亿元的对外投资(含
委托理财、委托贷款);
  C、中关村软件园公司下列对外担保行为:
  a)单笔对外担保额,超过 5000 万元的担保;
  b)对外担保总额,按照连续十二个月累计计算原则,达到或超过 1 亿元以
后提供的任何担保;
  c)为资产负债率超过 70%的担保对象提供的担保。
  (2)董事会
  中关村软件园公司设董事会,对股东会负责。董事会行使以下职权:
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决定聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人及其报酬事项;
以及对外担保事项,但本章程规定应由股东会行使的职权除外;
  (3)监事会
  中关村软件园公司设监事会,行使以下职权:
政法规、本章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议;
人员予以纠正;
东会职责时召集和主持股东会;
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  (4)总经理
  中关村软件园公司设总经理 1 名,由董事会决定聘任或解聘。总经理对董
事会负责,行使下列职权:
向董事会报告工作;
员;
  中关村软件园公司重视内部控制体系的建设。根据国家相关政策法规,中
发展集团结合自身实际情况,制定并不断完善了包括对子公司的管理、财务管
理、预算管理、资金管理、投融资管理、担保管理、关联交易管理等在内的一
系列的内部控制制度。
  根据中关村软件园公司提供的《北京中关村软件园发展有限责任公司 2020
年度内部控制评价报告》,中关村软件园公司 2020 年新建制度 1 项,完成制度
修订 8 项,并进行制度宣贯,为中关村软件园公司发展提供安全有效的管理支
撑。2020 年度中关村软件园公司开展了重大风险梳理、预警指标定期监控、重
大风险事项常态化监控、2020-2021 年重点风险预测等工作。
  中关村软件园公司已经根据基本规范、评价指引及其他相关法律法规的要
求,对该公司截至 2020 年 10 月的内部控制设计与运行的有效性进行了评价测
试。报告期内,中关村软件园公司对纳入评价范围的业务与事项均已建立了内
部控制,并得以有效执行,达到了公司内部控制的目标,不存在重大缺陷。自
内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生对评价结论产
生实质性影响的内部控制的重大变化。2021 年,中关村软件园公司进一步完善
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内部控制体系,促进公司健康、可持续发展。
     (四)业务情况
     中关村软件园公司的业务模式主要包括商业服务、招商服务、产业服务。
其中,商业服务包括酒店运营、物业管理、餐饮服务等;招商服务包括为产业
园区引进企业,支持企业进一步做大做强;产业服务为帮助政府做产业聚集,
同时根据企业发展的情况,进行相关的产业促进活动。目前,园区开发建设已
经结束,商业服务、招商服务、产业服务阶段正在进行。
     中关村软件园公司成立来一直专注于大信息产业组织和科技园区运营,是
中发展集团旗下重要园区运营平台。中关村软件园公司建设运营的中关村软件
园是“国家软件产业基地”、“国家软件出口基地”、“国际科技合作基地”
等国家重要基地平台。丰富的运营经验为中关村软件园公司在软件与信息服务
业领域率先实现具有全球影响力的科技创新中心奠定了坚实的基础。2017 年,
中关村软件园公司因其出色产业组织和运营管理能力,荣获第二届北京市人民
政府质量管理奖。
           表 71:中关村软件园公司运营管理的科技园区代表性项目
序号            项目名称               项目所在地      建筑面积(平方米)
  注:本表中的孵化加速器、互联网创新中心 5 号楼、协同中心 4 号楼为标的基础设施
项目资产。
     产业园区的各项业务发展在很大程度上取决于所在城市及园区经济总量、
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增长潜力、固定资产投资规模、招商引资规模等因素。因此,产业园区,尤其
是专业类产业园区面临的竞争一定程度上体现为自身所在区域的产业禀赋与其
他同类产业园区所在区域的产业禀赋之间的竞争。
   从我国软件产业园的区域结构分布来看,软件产业基地(产业园)建设发
展一般需要得到地区的财政支持,和当地经济水平有着较为紧密的联系,同时
受当地产业发展政策的影响,因此我国软件产业基地多分布在东部地区。截至
数量共计 24 家,占比达到 54.55%;西部地区为 18.18%;中部和东北地区分别
为 13.64%。
   根据《关于通报国家火炬软件产业基地评价结果的通知》(国科火字
﹝2021﹞34 号),以《2020 中国火炬统计年鉴》公布的 2019 年度软件基地发展
情况为基础,从企业数量、从业人数、各项经济数据、科技成果数据等多角度
开展综合评价,评判出 2020 年中关村软件园排名为全国第四名。
   作为卓越的高科技专业园区发展商,中关村软件园在十几年的探索中,构
建了包括政策引导、产业集群、创新平台、科技金融、国际合作和产业服务的
六大生态要素以及专业化、特色化、国际化、品牌化和创新性的线上线下一体
化的园区科技服务体系。
   公司 2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 6 月末总资产金额为
三年及一期总资产规模整体呈现增长趋势。
   公司负债规模合理,未来偿债压力较小。公司 2018 年末、2019 年末、2020
年末及 2021 年 6 月末总负债金额为 179,846.67 万元、159,686.49 万元、296,099.43
万元及 323,975.48 万元,资产负债率分别为 46.81%、42.51%、56.53%及 58.11%,
整体保持在合理水平。公司近三年及一期流动比率分别为 1.15、1.26、1.11 及
   公司近三年及一期应收账款周转次数分别为 15.80、15.84、24.58 及 13.44
次,公司近三年应收账款周转率呈上涨趋势,经营情况及应收账款回款情况良
好。
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     公司管理团队和核心员工保持稳定,对于公司未来稳定发展具有重要作用。
公司主要管理人员在公司任职超过 5 年,对公司历史情况了解深入,同时对未
来发展方向具有长期研究。管理层稳定有利于公司着眼长期利益,把握未来发
展方向,实现公司可持续稳定发展。
     总体而言,公司持续经营能力良好,可以在基础设施项目运营期间提供良
好的运营管理服务。
     (五)财务情况
  信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
                   (以下简称“信永中和”)出具了
标准无保留意见的 2018 年度、2019 年度、2020 年度审计报告,中关村软件园
公司编制了 2021 年 6 月 30 日的资产负债表与 2021 年半年度的公司利润表与现
金流量表。
  (1)合并资产负债表
          表 72:中关村软件园公司三年及一期合并资产负债表
                                                                       单位:元
     项目       2021 年 6 月末          2020 年末          2019 年末          2018 年末
流动资产:
货币资金           97,272,411.12     118,028,686.58     75,305,479.92   107,340,401.02
应收账款           39,066,024.69      15,429,556.43     41,321,838.78    62,433,522.02
预付款项           27,846,955.66      11,848,140.95      5,144,585.71     8,259,249.57
其他应收款         286,159,289.10     326,625,971.64    103,269,312.68   102,574,484.77
存货             51,458,879.42      44,306,338.54      7,732,325.15      651,712.84
其中:原材料             68,174.85          84,532.44         54,963.01        55,904.54
库存商品                        -                  -                -                -
一年内到期的非
                            -                  -                -    75,000,000.00
流动资产
其他流动资产    1,818,335,088.35      1,743,864,838.88   404,435,314.82   278,184,283.69
流动资产合计    2,320,138,648.34      2,260,103,533.02   637,208,857.06   634,443,653.91
非流动资产:
可供出售金融资
                            -    154,537,448.75    234,737,448.75   234,737,448.75

长期应收款                       -                  -                -      331,199.59
长期股权投资         25,427,228.57      24,304,559.47     44,893,080.59    21,821,699.11
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                   招募说明书
   项目     2021 年 6 月末           2020 年末            2019 年末            2018 年末
其他权益工具投

其他非流动金融
资产
投资性房地产    2,333,571,710.60   2,158,623,147.09   2,197,638,769.93   2,250,173,190.29
固定资产       345,366,292.61     553,582,775.35     569,308,118.96     623,906,849.84
在建工程        42,796,136.35      38,624,184.23      40,943,465.72      39,404,151.97
使用权资产      300,946,598.13                   -                  -                  -
无形资产        25,756,410.02      26,319,693.33      26,694,425.92      26,464,189.33
长期待摊费用      18,213,491.80      12,894,262.02        3,619,893.63       4,642,135.73
递延所得税资产       8,790,594.67       8,791,242.15       1,161,937.46       5,899,097.54
非流动资产合计   3,255,405,911.50   2,977,677,312.39   3,118,997,140.96   3,207,379,962.15
资产总计      5,575,544,559.84   5,237,780,845.41   3,756,205,998.02   3,841,823,616.06
流动负债:
短期借款      1,650,000,000.00   1,650,000,000.00                  -                  -
应付票据及应付
账款
预收款项          7,388,847.70     67,479,122.49      43,834,014.86     126,967,676.09
合同负债        72,229,280.19                   -                  -                  -
应付职工薪酬        9,950,591.15     17,713,812.71      11,603,058.33      11,884,033.64
应交税费        12,845,258.16      53,466,632.03      17,346,851.27      15,467,241.20
其他应付款      165,703,734.17     161,347,298.64     152,596,433.12     148,679,569.07
一年内到期的非
流动负债
其他流动负债         320,680.23                   -                  -                  -
流动负债合计    1,984,124,703.10   2,042,013,588.68    504,178,595.90     549,380,414.47
非流动负债:
长期借款       840,000,000.00     840,000,000.00    1,006,000,000.00   1,158,000,000.00
租赁负债       339,466,907.67                   -                  -                  -
长期应付款                    -       8,568,698.60       7,968,698.60       7,650,698.60
递延收益        41,586,289.50      35,835,120.28      43,627,760.53      46,942,532.01
递延所得税负债     34,576,881.55      34,576,881.55      35,089,815.65      36,493,088.04
非流动负债合计   1,255,630,078.72    918,980,700.43    1,092,686,274.78   1,249,086,318.65
负债合计      3,239,754,781.82   2,960,994,289.11   1,596,864,870.68   1,798,466,733.12
所有者权益:
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                                招募说明书
   项目       2021 年 6 月末              2020 年末                2019 年末                2018 年末
实收资本         500,000,000.00     500,000,000.00             500,000,000.00        500,000,000.00
资本公积          16,620,915.64          16,620,915.64          16,620,915.64         16,727,326.00
盈余公积         209,014,060.74     209,014,060.74             191,028,164.43        172,825,921.24
未分配利润       1,352,785,671.05   1,295,959,424.29       1,193,638,320.47          1,103,366,877.94
归属于母公司所
有者权益合计
*少数股东权益      257,369,130.59     255,192,155.63             258,053,726.80        250,436,757.76
所有者权益合计     2,335,789,778.02   2,276,786,556.30       2,159,341,127.34          2,043,356,882.94
负债和所有者权
益总计
  (2)合并利润表
            表 73:中关村软件园公司三年及一期合并利润表
                                                                                     单位:元
       项目         2021 年半年度              2020 年度              2019 年度              2018 年度
一、营业总收入           366,216,563.05       697,612,674.48       821,591,180.92       801,817,536.24
其中:营业收入           366,216,563.05       697,612,674.48       821,591,180.92       801,817,536.24
二、营业总成本           297,359,411.50       649,449,575.38       602,806,580.23       645,604,134.85
其中:营业成本           211,365,613.19       466,354,708.31       466,498,269.38       485,780,248.43
税金及附加                3,457,883.74        5,505,090.56         9,540,707.93        14,571,874.87
销售费用               14,964,567.63        44,256,067.92        25,596,088.96        10,555,607.48
管理费用               30,147,857.74        74,235,780.66        61,904,845.09        73,647,961.21
财务费用               37,423,489.20        51,626,613.85        57,332,253.28        61,048,442.86
其中:利息费用            50,826,705.18        64,585,652.80        65,936,487.35        66,563,790.47
利息收入               20,365,816.08        13,002,149.91         8,642,694.62         5,571,423.59
加:其他收益               6,485,800.42       28,997,060.73        28,404,749.36        13,540,224.12
投资收益                 1,139,354.63      165,008,398.88        15,893,062.71        12,402,756.13
其中:对联营企业和合
营企业的投资收益
信用减值损失                -738,783.25                      -                    -                  -
资产减值损失                           -      -7,471,314.08        -18,065,584.41         -663,485.02
资产处置收益                           -                     -          -2,766.60           23,536.58
三、营业利润             75,743,523.35       242,168,558.71       263,079,646.16       181,516,433.20
加:营业外收入              5,051,615.82        1,941,551.57         3,898,411.04         2,223,435.62
减:营业外支出               196,543.04              752,968.13        482,397.38           236,210.15
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                   招募说明书
    项目         2021 年半年度            2020 年度          2019 年度          2018 年度
四、利润总额           80,598,596.13    243,357,142.15   266,495,659.82   183,503,658.67
减:所得税费用          21,595,374.41     58,227,362.07    65,155,017.47    41,800,565.83
五、净利润            59,003,221.72    185,129,780.08   201,340,642.35   141,703,092.84
六、其他综合收益的税
后净额
七、综合收益总额         59,003,221.72    185,129,780.08   201,340,642.35   141,703,092.84
归属于母公司所有者的
综合收益总额
*归属于少数股东的综
合收益总额
  (3)合并现金流量表
          表 74:中关村软件园公司三年及一期合并现金流量表
                                                                       单位:元
   项目       2021 年半年度            2020 年度            2019 年度          2018 年度
一、经营活动产生的
现金流量:
销售商品、提供劳务
收到的现金
收到的税费返还        332,299.78          2,183,153.86      2,474,901.80                -
收到其他与经营活
动有关的现金
经营活动现金流入
小计
购买商品、接受劳务
支付的现金
支付给职工以及为
职工支付的现金
支付的各项税费     111,007,113.49       118,079,202.09    154,215,785.35   159,716,468.24
支付其他与经营活
动有关的现金
经营活动现金流出
小计
经营活动产生的现
金流量净额
二、投资活动产生的
现金流量:
收回投资收到的现
                         -        20,603,768.05                 -   291,700,000.00

取得投资收益收到
的现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资                 -               800.00          4,500.00      142,227.00
产收回的现金净额
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                  招募说明书
   项目       2021 年半年度           2020 年度            2019 年度           2018 年度
收到其他与投资活
动有关的现金
投资活动现金流入
小计
购建固定资产、无形
资产和其他长期资     23,050,819.02      68,100,742.17     38,627,031.85     25,146,241.33
产支付的现金
投资支付的现金        544,000.00          816,000.00     20,840,000.00        700,000.00
支付其他与投资活
动有关的现金
投资活动现金流出
小计
投资活动产生的现
            -35,289,578.22   -1,346,649,390.60    -82,624,221.72    -70,850,360.55
金流量净额
三、筹资活动产生的
现金流量:
吸收投资收到的现
                         -         330,000.00                  -    12,000,000.00

其中:子公司吸收少
数股东投资收到的                 -         330,000.00                  -    12,000,000.00
现金
取得借款收到的现
                         -   2,430,000,000.00                  -   150,000,000.00

筹资活动现金流入
                         -   2,430,330,000.00                  -   162,000,000.00
小计
偿还债务支付的现

分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
其中:子公司支付给
少数股东的股利、利                -      12,111,530.47       6,893,359.61      7,718,356.48

支付其他与筹资活
                         -                   -                 -    32,990,825.00
动有关的现金
筹资活动现金流出
小计
筹资活动产生的现
            -59,959,008.45   1,206,941,857.05    -268,208,378.21   -236,335,562.09
金流量净额
四、汇率变动对现金
及现金等价物的影                 -                   -                 -                 -

五、现金及现金等价
            -20,756,275.46      42,723,206.66     -32,034,921.10    -71,741,387.61
物净增加额
加:期初现金及现金
等价物余额
六、期末现金及现金
等价物净余额
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   (1)偿债能力分析
主要偿债能力指标如下表所示:
          表 75:中关村软件园公司三年及一期主要偿债能力指标
          指标             2021 年 6 月末       2020 年末        2019 年末          2018 年末
流动比率(倍)                             1.17           1.11            1.26          1.15
速动比率(倍)                             1.14           1.09            1.25          1.15
资产负债率                           58.11%          56.53%       42.51%           46.81%
利息保障倍数(倍)                           2.59           4.77            5.04          3.76
息税折旧摊销前利润(万元)                 17,405.20       43,008.19    45,131.52        38,377.08
  注:上述指标的计算公式如下:
  (1)流动比率=流动资产/流动负债;
  (2)速动比率=(流动资产-存货)/流动负债;
  (3)资产负债率=(负债总额÷资产总额)×100%;
  (4)息税折旧摊销前利润=利润总额+利息费用+固定资产折旧+投资性房地产折旧摊
销+长期待摊费用摊销额+无形资产摊销;
  (5)利息保障倍数=(利润总额+利息费用)/利息费用。
流动比率分别为 1.15 倍、1.26 倍、1.11 倍及 1.17 倍;速动比率分别为 1.15 倍、
近三年及一期的流动比率和速动比率均大于 1,近三年及一期的资产负债率均小
于 60%,中关村软件园公司具备良好的长期与短期偿债能力。
保持在较高水平,2020 年受疫情影响,利润总额有所下滑,间接导致利息保障
倍数略微下降。
   (2)资产周转能力分析
   报告期内,中关村软件园公司的主要资产周转能力指标如下:
           表 76:中关村软件园公司三年及一期资产周转能力指标
     指标        2021 年上半年      2020 年度             2019 年度                 2018 年度
应收账款周转率(次)            13.44           24.58               15.84                15.80
存货周转率(次)               4.41           17.92               111.28               24.06
  注:上述指标的计算公式如下:
  (1)应收账款周转率=营业收入/应收账款平均净额
  (2)存货周转率=营业成本/存货平均净额
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                               招募说明书
款周转率整体保持稳定增长,营运能力较高。存货周转率在 2019 年度出现了较
大波动,主要系 2018 年末存货仅有 65.17 万元所致。
   (3)盈利能力分析
入为 80,181.75 万元、82,159.12 万元、69,761.27 万元和 36,621.66 万元。中关村
软件园公司营业收入如下表所示:
                   表 77:中关村软件园公司三年及一期营业收入
                                                                                 单位:万元
项目
         金额         比例         金额         比例          金额         比例           金额           比例
主营业
务收入
其他业
务收入
营业收
入合计
   主营业务收入为土地开发费收入、租赁及物业收入、劳务收入、IT 服务及
其他收入。其他业务为服务管理费收入、资金占用费、补偿费收入、临时房屋
租赁收入。
   报告期内,中关村软件园公司主营业务收入如下表所示:
              表 78:中关村软件园公司三年及一期主营业务收入构成
                                                                                 单位:万元
      项目
                    主营业务收入               主营业务收入              主营业务收入            主营业务收入
土地开发费用收入                            -                  -         10,665.63              12,684.16
租赁及物业收入                     26,637.04       49,253.98            53,164.55              51,786.99
IT 服务及其他                     4,722.68       11,970.22            10,447.62               9,155.92
劳务收入                         4,740.65           6,520.80          5,870.44               4,255.05
      小计                    36,100.37       67,745.00            80,148.23              77,882.12
   报告期内,中关村软件园公司其他业务收入如下表所示:
 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                                 招募说明书
                表 79:中关村软件园公司三年及一期其他业务收入构成
                                                                                    单位:万元
       项目
                      其他业务收入           其他业务收入                其他业务收入               其他业务收入
 临时房屋租赁收入                          -              57.57                     -                    -
 补偿费收入及其他                          -                  -              114.46                   8.78
 服务管理费收入                      264.32         1,073.62              1,102.78             1,416.22
 资金占用费                        256.96             885.07             793.64                  874.64
       小计                     521.28         2,016.27              2,010.89             2,299.63
 务收入分别为 77,882.12 万元、80,148.23 万元、67,745.00 万元、36,100.37 万元,
 占营业收入比例分别为 97.13%、97.55%、97.11%、98.58%,主营业务收入占营
 业收入比例保持较为稳定的水平。2020 年营业收入下滑主要系 2020 年没有土
 地开发费用收入所致。
 趋势,由 2018 年度的 4,255.05 万元上升至 6,520.80 万元;IT 服务及其他由 2018
 年度的 9,155.92 万元增加至 11,970.22 万元。
      报告期内,中关村软件园公司营业成本如下表所示:
                     表 80:中关村软件园公司三年及一期营业成本构成
                                                                                    单位:万元
 项目
          金额          比例        金额         比例         金额           比例             金额          比例
主营业务
成本
其他业务
成本
营业成本    21,136.56     100%    46,635.47    100%     46,649.83       100%        48,578.02     100%
      报告期内,中关村软件园公司主营业务成本如下表所示:
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                        招募说明书
            表 81:中关村软件园公司三年及一期主营业务成本构成
                                                                           单位:万元
    项目
             主营业务成本               主营业务成本                  主营业务成本           主营业务成本
土地开发费用收
                          -                       -           4,051.92        5,872.78

租赁及物业收入           14,899.56              33,934.54           29,327.03       30,483.37
IT 服务及其他           2,563.49               9,425.41           100,39.22        8,354.83
劳务收入               3,526.69               2,897.19            2,759.44        2,920.11
    小计            20,989.73              46,257.13           46,177.61       47,631.09
   报告期内,中关村软件园公司其他业务成本如下表所示:
            表 82:中关村软件园公司三年及一期其他业务成本构成
                                                                           单位:万元
    项目
              其他业务成本              其他业务成本                  其他业务成本           其他业务成本
临时房屋租赁收入                      -                66.03                 -               -
补偿费收入及其他                      -                       -              -               -
服务管理费收入              146.83                   312.31            472.22         946.93
资金占用费                         -                       -              -               -
    小计               146.83                   378.34            472.22         946.93
中主营业务成本占比较高,分别达到为 98.05%、98.99%、99.19%、99.31%,占
比稳定。
其中租赁及物业收入和劳务收入的成本有所波动,土地开发费用成本持续下降。
          表 83:中关村软件园公司三年及一期收入、成本、毛利润构成
                                                                           单位:万元
   期间        分类         收入                    成本             毛利润            毛利率
            主营业务        36,100.37             20,989.73        15,110.64       41.86%
             小计         36,621.65             21,136.56        15,485.09      42.28%
            主营业务        67,745.00             46,257.13        21,487.87       31.72%
             小计         69,761.27             46,635.47        23,125.80      33.15%
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                                    招募说明书
   期间          分类    收入                 成本               毛利润             毛利率
           主营业务      80,148.23          46,177.61        33,970.62         42.38%
               小计    82,159.12          46,649.83        35,509.29        43.22%
           主营业务      77,882.12          47,631.09        30,251.03         38.84%
               小计    80,181.75          48,578.02        31,603.73        39.42%
毛利率分别为 38.84%、42.38%、31.72%与 41.86%。受 2020 年疫情影响,2020
年度主营业务毛利率有所下降,在 2021 年上半年主营业务毛利率已有明显回
升。
   报告期内,中关村软件园公司的销售费用、管理费用、财务费用的金额及
占营业收入的比例情况如下:
               表 84:中关村软件园公司三年及一期期间费用构成
                                                                        单位:万元
          项目           2021 年半年度           2020 年度        2019 年度        2018 年度
           金额                1,496.46         4,425.61       2,559.61     1,055.56
销售费用       同比增长                  10.10%        72.90%        142.49%       56.67%
           占营业收入比例                4.09%         6.34%          3.12%        1.32%
           金额                3,014.79         7,423.58       6,190.48     7,364.80
管理费用       同比增长                   7.49%        19.92%        -15.94%       19.73%
           占营业收入比例                8.23%        10.64%          7.53%        9.19%
           金额                3,742.35         5,162.66       5,733.23     6,104.84
财务费用       同比增长                   35.06        -9.95%          -6.09%       0.42%
           占营业收入比例               10.22%         7.40%          6.98%        7.61%
           金额                8,253.59        17,011.85      14,483.32    14,525.20
期间费用合计     同比增长                  19.02%       17.46%          -0.29%      12.57%
           占营业收入比例               22.54%       24.39%          17.63%      18.12%
别为 14,525.20 万元、14,483.32 万元、17,011.85 万元及 8,253.59 万元,占营业收
入比例分别为 18.12%、17.63%、24.39%和 22.54%。报告期内,2020 年中关村软
件园公司期间费用占营业收入比例提升,主要是因为受疫情影响营业收入下降。
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   中关村软件园公司财务费用主要由利息支出等构成,2018 年、2019 年、2020
年及 2021 年 1-6 月,中关村软件园公司财务费用分别为 6,104.84 万元、5,733.23
万元、5,162.66 万元及 3,742.35 万元,报告期各期间财务费用基本平稳。详见
下表:
              表 85:中关村软件园公司三年及一期财务费用构成
                                                               单位:万元
    项目         2021 年半年度        2020 年度          2019 年度       2018 年度
利息支出                 5,082.67         6,458.57      6,593.65      6,656.38
减:利息收入               2,036.58         1,300.21       864.27        557.14
加:其他支出                696.26             4.30          3.85          5.61
    合计               3,742.35         5,162.66      5,733.23      6,104.84
   (六)资信情况
   根据中关村软件园公司提供的银行版《企业征信报告》,截至 2021 年 7 月
年 7 月 1 日出具的《企业信用报告》,并经查询“最高人民法院的全国法院被执
行人信息查询系统”(http://zxgk.court.gov.cn/zhixing/)和“全国法院失信被执
行人名单信息公布与查询系统”(http://zxgk.court.gov.cn/shixin/),截至尽职调
查基准日,中关村软件园公司不属于失信被执行人。
重大违法违规行为
   经查询国家企业信用信息公示系统(http://www.gsxt.gov.cn)、国家税务总
局重大税收违法案件信息公布栏(http://hd.chinatax.gov.cn/nszx/InitMajor.html)、
中国证监会网站(http://www.csrc.gov.cn)、中国证券监督管理委员会证券期货
市场失信记录查询网站(http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/)、中国银行保险监
督管理委员会网站(http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html)、中
华人民共和国国家市场监督管理总局网站(http://www.samr.gov.cn/)、中华人民
共和国国家发展和改革委员会网站(http://www.ndrc.gov.cn/)、中华人民共和国
财 政 部 网 站 ( http://www.mof.gov.cn/ )、 “ 信 用 中 国 ” 网 站
( http://www.creditchina.gov.cn ) 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
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( http://zxgk.court.gov.cn/ )、 中 国 市 场 监 管 行 政 处 罚 文 书 网
( http://cfws.samr.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站
( http://www.mohurd.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站
( http://www.mnr.gov.cn/ ) 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站
( https://www.mem.gov.cn/ )、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站
(http://www.mee.gov.cn/),截至尽职调查基准日,中关村软件园公司最近三年
在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面不存在重大违法违规行
为。
     二、本次发行前原始权益人对基础设施项目的所有权情况及原始权益人针
对本次发行的内部授权与外部审批情况
     (一)原始权益人享有基础设施项目享有完全所有权的情况
   根据标的基础设施项目对应的权属证明文件等相关材料,截至 2021 年 6 月
关村软件园公司,权属清晰。协同中心 4 号楼项目的房屋所有权及其对应的土
地使用权属于中关村软件园公司,权属清晰。孵化加速器项目的房屋所有权及
其对应的土地使用权属于中关村软件园公司,权属清晰。
   同时,根据本项目的交易安排,截至 2021 年 8 月 31 日,中关村软件园公
司以互联网创新中心 5 号楼、协同中心 4 号楼、孵化加速器项目的房屋所有权
及其对应的土地使用权等用于向项目公司出资,并办理前述项目公司的房屋所
有权及其对应的土地使用权转让的不动产登记手续,由项目公司取得载明房屋
所有权人及其对应的土地使用权人为项目公司的不动产权证书。项目公司因此
也已合法取得前述三个标的基础设施项目的房屋所有权及其对应的土地使用
权。
     (二)原始权益人内部授权情况
   根据中关村软件园公司的公司章程和中关村软件园公司股东会出具的《北
京中关村软件园发展有限责任公司 2020 年第七次临时股东会会议决议》《北京
中关村软件园发展有限责任公司 2021 年第一次临时股东会会议决议》《北京中
关村软件园发展有限责任公司 2021 年第四次临时股东会会议决议》,标的基础
设施项目和标的股权的转让已经获得原始权益人中关村软件园公司合法有效的
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内部授权。
     (三)外部审批情况
  本基金通过特殊目的载体取得标的基础设施项目完全所有权的基本安排如
下:
用权出资至项目公司。
划并持有专项计划资产支持证券的全部份额。建信资本(代表专项计划)受让
取得项目公司的 100%的股权。
  在上述交易完成后,本基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体
取得标的基础设施项目的房屋所有权及其对应的土地使用权。
  根据北京市海淀区人民政府于 2020 年 10 月 26 日向中发展集团出具的《北
京市海淀区人民政府关于支持中关村发展集团股份有限公司参与申报基础设施
领域不动产投资信托基金(REITs)试点的函》,其中函复“同意你公司和你公
司控股子公司北京中关村软件园发展有限责任公司以基础设施领域不动产投资
信托基金(REITs)试点工作为目的的产权转让、股权转让以及与其他公司合并、
重组等资产转移相关事项”,北京市海淀区人民政府已在前述函件中同意了标
的基础设施项目的土地使用权以基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试
点工作为目的的转让,即同意将标的基础设施项目的土地使用权直接或间接转
让给公募基础设施基金项下的相关载体。
  根据中关村管委会于 2020 年 11 月 11 日向中发展集团出具的《关于支持中
关村发展集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试
点项目相关事项的函》,其中函复“原则同意中发展集团和中发展集团控股子公
司软件园公司依法合规开展以基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点
工作为目的的产权转让、资产转让、股权转让等相关事项”,中关村管委会已
同意本项目的国有资产交易行为。
  根据北京市人民政府于 2020 年 12 月 7 日出具的《北京市人民政府关于同
意中关村发展集团申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关事
项的批复》,其中批复“原则同意中关村发展集团股份有限公司(以下简称中关
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村发展集团)及北京中关村软件园发展有限责任公司将持有的中国国际服务外
包新市场交易中心项目、中关村软件园国际交流与技术转移中心项目、中关村
软件园孵化加速器研发楼项目,以 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产
投资信托基金(REITs),并转让上述项目的土地使用权和房屋所有权”,本次
标的基础设施项目的土地使用权的转让已取得北京市人民政府的批准。
  根据中关村管委会于 2020 年 12 月 8 日向中发展集团出具的《进一步支持
函》,其中函复“同意你司基础设施公募 REITs 所涉国有资产按照中国证监会公
布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》等证券监管制度要求,遵
循等价有偿和公平公正的原则公开规范发行,无需另行履行国有资产交易程
序”。
  根据海淀园管委会于 2021 年 4 月 12 日出具的《产业审核意见书》,其中载
明“北京中关村软件园发展有限责任公司持有的中国国际服务外包新市场交易
中心 5 号楼(京(2016)海淀区不动产权第 0042400 号)、中关村软件园国际交
流与技术转移中心 4 号楼(京(2018)海不动产权第 0036534 号)、中关村软件
园孵化加速器研发楼(京海国用(2013 出)第 00227 号/X 京房权证海字第 468724
号)拟转让给北京中发展壹号科技服务有限责任公司。报请区政府同意,北京
中发展壹号科技服务有限责任公司具备受让上述楼宇的产业准入资格。海淀园
管委会作为园区主管部门,对北京中发展壹号科技服务有限责任公司受让上述
不动产(含房屋所有权及对应的土地所有权)及后续北京中发展壹号科技服务
有限责任公司以 100%股权转让方式发行基础设施公募 REITs 事项无异议”。
  根据北京市规自委于 2021 年 4 月 13 日向中发展集团出具的编号为京规自
函〔2021〕848 号的《北京市规划和自然资源委员会关于支持中关村发展集团
申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目的函》,其中函告“原
则同意你司及北京中关村软件园发展有限责任公司将持有的中国国际服务外包
新市场交易中心项目、中关村软件园国际交流与技术转移中心项目和中关村软
件园孵化加速器研发楼项目,以 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投
资信托基金(REITs),并转让上述项目的土地使用权和房屋所有权”。
  三、原始权益人的主要义务
  根据《基础设施投资基金指引》第四十三条,原始权益人不得侵占、损害
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本基金所持有的标的基础设施项目,并应当履行下列义务:
行职责;
件资料真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏;
相关印章证照、账册合同、账户管理权限等;
  主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要
事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的,应当购回全部基金份额或
基础设施项目权益。
  四、原始权益人及其控股股东、实际控制人的承诺
  (一)对于本基金拟间接投资的基础设施项目,原始权益人作为该等项目
当前的实质所有人,直接或间接拥有其完全所有权或经营权利,不存在重大经
济或法律纠纷。
  (二)原始权益人企业信用稳健、内部控制健全,最近 3 年无重大违法违
规行为。
  (三)原始权益人已出具关于避免同业竞争的承诺函,承诺:(1)本次发
行完成后,原始权益人及原始权益人控制的企业如发现任何与本基金主营业务
构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会,将促使该业务机会按合理和
公平的条款在同等条件下优先提供给本基金;(2)平等对待原始权益人及原始
权益人控制的企业提供运营管理服务的各基础设施项目和其他项目,不会主动
诱导本基金项下的租户终止租约或降低租金水准,不得故意降低本基金项下的
各基础设施项目的市场竞争能力;对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会,
本基金项下的各基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利;(3)原始权益
人及原始权益人控制的企业持有的其他物业资产,若在本次发行后中发展集团、
原始权益人、基金管理人及计划管理人各方一致认为具备注入本基金的条件时,
履行各级监管单位审批程序后,将在同等条件下优先通过合理的价格将相关资
产注入本基金,以避免与本基金可能产生的同业竞争;(4)本次发行完成后,
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原始权益人及原始权益人控制的企业如出售或转让与本基金的业务相关的经营
性物业资产,在该等资产根据相关法律法规和监管部门规定可以被本基金项下
相关载体收购且该等资产与本基金的业务构成实质性的同业竞争的前提下,在
符合国有资产管理规定的条件下,本基金项下相关载体在同等条件下均享有优
先购买权,但劣后于相关政府部门所享有的优先购买权(如涉及)。
  (四)原始权益人的控股股东中发展集团已出具关于避免同业竞争的承诺
函,承诺:(1)本次发行完成后,中发展集团及中发展集团控制的企业如发现
任何与本基金主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会,将促
使该业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优先提供给本基金;(2)平等
对待中发展集团及中发展集团控制的企业提供运营管理服务的各基础设施项目
和其他项目,不会主动诱导本基金项下的租户终止租约或降低租金水准,不得
故意降低本基金项下的各基础设施项目的市场竞争能力;对于可能构成实质竞
争的物业租赁业务机会,本基金项下的各基础设施项目享有平等获得该业务机
会的权利;(3)中发展集团及中发展集团控制的企业持有的其他物业资产,若
在本次发行后中发展集团、原始权益人、基金管理人及计划管理人各方一致认
为具备注入本基金的条件时,履行各级监管单位审批程序后,将在同等条件下
优先通过合理的价格将相关资产注入本基金,以避免与本基金可能产生的同业
竞争;(4)本次发行完成后,中发展集团及中发展集团控制的企业如出售或转
让与本基金的业务相关的经营性物业资产,在该等资产根据相关法律法规和监
管部门规定可以被本基金项下相关载体收购且该等资产与本基金的业务构成实
质性的同业竞争的前提下,在符合国有资产管理规定的条件下,本基金项下相
关载体在同等条件下均享有优先购买权,但劣后于相关政府部门所享有的优先
购买权(如涉及)。
  (五)原始权益人已出具关于规范与减少关联交易的承诺函,承诺:(1)
在不对本基金及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提下,原始权益人
及原始权益人控制的企业将采取措施规范并尽量减少与本基金之间的关联交
易;(2)对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易,将本着
公开、公平、公正的原则确定交易价格,依法与本基金项下相关载体签订规范
的关联交易合同,保证关联交易价格的公允性;(3)严格按照有关法律、法规
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和相关主体的内部管理规定履行批准程序,包括但不限于必要的关联方回避表
决等义务,并按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的
信息披露义务;(4)保证不通过关联交易非法转移本基金的资金、利润,不利
用关联交易损害本基金及其基金份额持有人的合法权益。
  (六)原始权益人的控股股东中发展集团已出具规范与减少关联交易的承
诺函,承诺:(1)在不对本基金及除中发展集团外的其他基金份额持有人的利
益构成不利影响的前提下,中发展集团及中发展集团控制的企业将采取措施规
范并尽量减少与本基金之间的关联交易;(2)对于正常经营范围内无法避免或
有合理理由存在的关联交易,将本着公开、公平、公正的原则确定交易价格,
依法与本基金项下相关载体签订规范的关联交易合同,保证关联交易价格的公
允性;
  (3)严格按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序,
包括但不限于必要的关联方回避表决等义务,并按照有关法律、法规和相关主
体的内部管理规定履行关联交易的信息披露义务;(4)保证不通过关联交易非
法转移本基金的资金、利润,不利用关联交易损害本基金及其基金份额持有人
的合法权益。
  五、基础设施项目回收资金用途
  回收资金主要用于以下项目:(1)中关村工业互联网产业园;(2)中关村
(京西)人工智能科技园 I 期。以上项目在贯彻新发展理念、落实国家重大战
略、增强人民福祉,以及推动基础设施高质量发展等方面具有重要作用和意义。
  (一)中关村工业互联网产业园
  中关村工业互联网产业园位于北京市石景山区苹果园镇街道,八大处路北
Ⅱ区西井地块,距市中心 17.3 公里。项目牢牢把握首都城市战略定位,以北京
市服务业扩大开放综合试点为契机,将产业园建设为以工业互联网为核心,以
生产性服务业为基础的高端研发性产业集群,营造全产业链、全生命周期的生
态体系。经过中发展集团与石景山区政府多次交流沟通,目前该项目已被列为
与中发展发挥各自资源优势共建,有利于加速产业发展要素集聚,引领工业互
联网产业发展,使其成为石景山构建高精尖产业体系的新动能,将进一步推动
区域经济高质量发展。
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  (二)中关村(京西)人工智能科技园 I 期
  中关村(京西)人工智能科技园 I 期位于中关村(京西)人工智能科技园,
园区地处北京市门头沟区永定镇,北距长安街西延线 1 公里,东距西六环 2 公
里。项目聚焦打造具有全球影响力的京西人工智能科技创新中心。重点发展产
业定位于“智能+”赋能环节,主导发展智能设备、智能计算、智慧城市“三主”
领域和培育发展智慧文旅、智能医疗、智能金融“三辅”方向。
  六、原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购的基金份额的情况
  中发展集团作为本基金战略投资者,拟通过战略配售认购本基金的基金
份额 30,006.00 万份,占本次基金发售比例的 33.34%,其中 20%的部分持有
期自上市之日起不少于 60 个月,超过 20%部分持有期自上市之日起不少于
  以上比例以基金合同生效公告中披露的情况为准。基金份额持有期间不
允许质押。
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        第十八部分      基础设施项目运营管理安排
  一、拟委托运营管理机构情况
  (一)基本情况
  详见本招募说明书第十七部分“原始权益人”。
  (二)基础设施项目运营管理资质和经验
  根据中关村软件园公司现持有的北京市海淀区市场监督管理局于 2020 年
中关村软件园公司的公司章程,中关村软件园公司的经营范围包含“出租办公
用房、出租商业用房;咨询、培训、孵化高新技术项目;高新技术的开发、转
让、制造、销售开发的产品;为高新技术企业提供办公、开发、中试场所、劳
务服务;会议服务;承办展览展示活动”,截至尽职调查基准日,中关村软件
园公司可以在经营范围内为标的基础设施项目提供运营管理服务。
  经适当核查,基础设施运营管理机构治理及财务状况良好,具备丰富的基
础设施项目运营管理经验,除尚待按照《证券投资基金法》第九十七条规定在
中国证监会备案外,中关村软件园公司具备《基础设施投资基金指引》第四十
条第一款及《基础设施投资基金审核关注事项》第九条规定的担任基础设施基
金的基础设施项目的运营管理机构的资质及权限,待于中国证监会备案后即可
担任本基金的基础设施项目的运营管理机构。
  中关村软件园公司成立近 20 年来一直专注于大信息产业组织和科技园区
运营,是中发展集团旗下重要园区运营平台。公司建设运营的中关村软件园是
“国家软件产业基地”、“国家软件出口基地”、“国际科技合作基地”等国
家重要基地平台。丰富的运营经验为中关村软件园公司在软件与信息服务业领
域率先实现具有全球影响力的科技创新中心奠定了坚实的基础。中关村软件园
公司因其出色产业组织和运营管理能力,2017 年荣获第二届北京市人民政府质
量管理奖。(中关村软件园公司运营管理的科技园区代表性项目请参见表 71。)
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  中关村软件园公司联合园区 11 家孵化器成立孵化网络联盟,打造多元化、
多形态、线上线下协同、孵化与投资对接的双创孵化联盟网络体系。十三五期
间共孵化创业企业(团队)约 400 支;中关村软件园公司依托芬兰办事处、东
京联络处、多伦多联络处等对外联络机构,搭建全球创新网络,组织国际交流
活动,与芬兰、菲律宾、韩国、日本、加拿大、韩国等国际化专业服务机构建
立合作关系,构建国际合作网络,支持项目跨国落地。
  同时,中关村软件园公司积极助力北京市科技创新中心建设,负责石景山
工业互联网产业园、副中心设计小镇的运营服务。
  中关村软件园公司战略围绕使命、远景以及定位 3 大部分展开,秉承“在
软件与信息服务领域,集聚高端要素,推动产业发展,引领科技创新”的使命,
以“在软件与信息服务领域,把中关村软件园建设成为具有全球影响力的科技
创新中心”为愿景,定位于“具有产业引领和创新驱动能力的大信息产业科技
服务龙头企业”。
  未来,中关村软件园公司将秉承“轻资产、强服务、活机制”的发展理念,
加快从园区运营商向大信息产业创新生态服务商转型,实现“空间+服务+投
资”联动的业务模式全面形成,园区运营服务水平全面提升,深度嵌入产业发
展、有效赋能产业发展,打造创新产业生态,成为具有全球影响力的大信息产
业创新生态服务商。
  中关村软件园公司配备了专业的运营管理团队,具体人员构成见本部分
“一、拟委任运营管理机构情况”之“(三)管理人员和员工情况”。
  (三)管理人员和员工情况
  公司重要管理人员任职情况如下:
           表 86:中关村软件园公司重要管理人员职务表
      姓名                       职务
      杨楠                      法人、董事长
     张金辉                       总经理
     宋吉明                       副总经理
     钟海波                       副总经理
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       姓名                               职务
       姜爱娜                              副总经理
       邓延嵘                            总经理助理
   杨楠,公司法定代表人、党总支书记、董事长,从事园区资产运营管理 18
年,主要负责主持公司党总支、董事会、班子建设全面工作。
   张金辉,总经理,从事园区资产运营管理 8 年,主要负责主持公司经营管
理全面工作。
   宋吉明,副总经理,从事园区资产运营管理 3 年,主要负责公司战略规划、
计划统计、财务管理、工程管理、软件园孵化器等工作。
   钟海波,党总支副书记、副总经理,从事园区资产运营管理 20 年,主要负
责公司资产管理和运营、物业管理和服务、园区业委会、培训中心、党群、人
力、风险管理等工作。
   姜爱娜,副总经理,从事园区资产运营管理 5 年,主要负责产业招商、商
业服务、客户服务、公司日常综合事务管理等工作。
   邓延嵘,总经理助理,从事园区资产运营管理 15 年,主要负责公司资源拓
展、产业服务、信息技术支撑与运营、投资管理、国际孵化器等工作。
   经核查,上述管理人员均未被列为失信被执行人。
   截至 2021 年 6 月末,公司共有 371 名员工,具体情况如下:
   (1)在职员工总数量
       表 87:2018-2021 年 6 月末中关村软件园公司在职员工总数量变化
     年份         2018 年末     2019 年末      2020 年末     2021 年 6 月末
在职员工数量                404         396          397           371
截至 2021 年 6 月末为 371 人。
   (2)按司龄划分
员工数量在各司龄阶段中均呈上涨趋势,人才留存率较高。
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              表 88:2018-2021 年 6 月末中关村软件园公司员工司龄结构变化
        司龄分布          2018 年末             2019 年末           2020 年末        2021 年 6 月末
    截至 2021 年 6 月 30 日,中关村软件园公司 371 名员工司龄具体情况如下:
               表 89:截至 2021 年 6 月末中关村软件园公司员工司龄结构
         司龄          人数(人)                            占总员工人数的比例(%)
    截至 2021 年 6 月 30 日,中关村软件园公司 1-3 年司龄的员工占比相对最
高,为 26.68%,其次为 5-10 年的员工,占比 23.72%。整体上看,员工司龄分
布相对均匀,其中 3 年以上司龄员工合计占比达 64.15%,整体员工经验较为丰
富。
    (3)按学历划分
高学历人才不断充实员工队伍。2018 年至 2021 年 6 月末,高学历员工的人数
整体逐年增长。
              表 90:2018-2021 年 6 月末中关村软件园公司员工学历结构变化
    司龄分布            2018 年末           2019 年末              2020 年末         2021 年 6 月末
研究生及以上                        46                57                   58             61
本科学历                          118               131              155                148
专科学历                          73                66                   66             66
高中及中专                         109               88                   71             55
初中及以下学历                       58                54                   47             41
    截至 2021 年 6 月 30 日,中关村软件园公司 371 名员工学历具体情况如下:
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         表 91:截至 2021 年 6 月末中关村软件园公司员工学历结构
    学历         人数(人)               占总员工人数的比例(%)
研究生及以上                 61                         16.44
本科学历                   148                        39.89
专科学历                   66                         17.79
高中及中专                  55                         14.82
初中及以下学历                41                         11.05
  截至 2021 年 6 月 30 日,中关村软件园公司专科学历以上的员工占比达到
  (四)基础设施项目运营管理业务制度和流程
  中关村软件园公司提供的不动产运营服务主要包括商业服务、招商服务、
产业服务。其中,商业服务包括酒店运营、物业管理、餐饮服务等;招商服务
包括为产业园区引进企业,支持企业进一步做大做强;产业服务为帮助政府做
产业聚集,同时根据企业发展的情况,进行相关的产业促进活动。目前,园区
开发建设已经结束,商业服务、招商服务、产业服务阶段正在进行。
  产业服务业务的流程主要为:首先公司产业服务部在北京地区与有意向的
业主方进行初步接洽沟通,随后产业服务部会与当地政府沟通,了解政府对该
区域的政策与规划。在掌握前述信息后,中关村软件园公司开始发起内部流程,
由各业务部门开展测算收益与成本、考虑政府政策的支持、未来发展趋势等工
作,由产业服务部会同招商部、资产部、物业部、法务部及财务部进行评估论
证,最后由公司高管领导进行决策。
  招商业务的具体流程主要为:首先招商部先结合公司设定的目标,并围绕
公司产业定位筛选符合条件的优质企业,之后招商部将对潜在客户开展资质审
核、租赁谈判等工作,落实潜在租户提出的相关商务条件。商务条件可能包括
高品质客户对物业存在的特殊要求,商业配套服务等,公司将就该类商务条件
与客户进行深入谈判。待谈判取得一致意向后招商流程将进入签约阶段,在客
户签约入驻后,将由公司提供后续的日常服务。租赁期内公司的内部风控系统
将对租户经营情况进行分析,通过采取对企业进行走访、接入企业的大数据等
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多维度的分析手段加深对企业经营情况的了解,以对企业租金收缴进行事前的
风险评估。在租金的收取方面,公司制定了应收账款管理办法,招商部将在租
金收缴节点前对租户进行提醒,对于晚交的情况会发催款通知。
  (1)资金收支计划管理办法
  为加强资金计划管理,科学、合理地安排资金收支,优化资金配置,有效
控制各项成本费用支出,公司参照集团有关规定并结合公司实际情况制定资金
收支计划管理办法。资金收支计划指年度资金计划、三个月滚动资金计划和当
月资金计划。资金计划的编制依据经批准的年度财务预算进行总额控制。总经
理批准后的资金计划为执行依据,各部门需严格按照批准后的计划执行,月计
划执行期截止到月底前三个工作日。资金计划需各部门严格执行,对计划外支
出需严格控制。由经办部门出具书面说明,并经部门负责人签字、主管领导审
批,财务金融部负责人签字、财务金融部主管领导审批,报总经理签字批准后
方可支付。
  (2)货币资金管理办法
  为规范中关村软件园公司的货币资金管理,根据《中华人民共和国现金管
理暂行条例》
     《人民币银行结算账户管理办法》及《中华人民共和国会计法》等
法律规定,结合中发展集团有关制度及公司实际,制定本办法。公司的一切现
金收入均应交财务金融部入账,不得私存或挪用。现金收入应于当天存入银行,
不得坐支。因营业或其他活动取得的现金收入应与经营合同进行核对或附相关
文件,进行登记后开具发票或收据。财务部根据年度财务预算安排融资计划,
经财务主管领导审核后提请总经理办公会审批,最终报董事会批准。申请借款
的决议按公司章程报董事会或股东会审议批准。
  (3)股权投资管理办法
  为规范北京中关村软件园发展有限责任公司股权投资行为,防范投资风险,
提高投资收益,确保资产保值增值,依据国家有关法律、法规及公司章程的规
定,结合公司实际情况,特制定本办法。投资管理部为公司股权投资业务的归
口管理部门,负责股权投资业务的决策支持、投资实施、投后产权管理与退出
实施。出资决策程序包括初步调研、可行性研究和决策三个步骤,由投资管理
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部牵头组织相关工作。为保证资产安全,获得保值和增值,公司应加强对被投
资企业在持有期间的管理,包括:公司治理、派出人员、“三会”和重大事项
等的规范管理。公司对控股和全资子公司进行不定期检查,由公司各专业部门
依据各自的管理流程自行安排,监督执行。
  (4)派出人员管理办法
  为加强公司对所投资企业(以下简称“派驻单位”)派出人员的管理,确
保派出人员能够有效履行职责,正确执行公司的意志,切实维护公司的各项合
法权益,特制定本办法。本办法适用于公司向控股子公司、参股公司派出的专
职和兼职人员,包括董事、监事、经营管理人员、财务管理人员(不含职工董
事、职工监事)等。与集团公司共同投资的派驻单位的派出人员,除应遵守本
办法之外,还应遵守集团公司相关规定。
  中关村软件园公司重视内部控制体系的建设。根据国家相关政策法规,中
关村软件园公司结合自身实际情况,制定并不断完善了包括对供应商管理、内
部审计管理、法律事务管理、全面风险管理等在内的一系列的内部控制制度。
  (1)供应商管理办法
  风险管理部负责建立供应商管理档案,包括《合格供应商名册》
                             《供应商基
本情况调查表》《供应商初次入册评估表》《供应商年度评估表》及其他相关资
料。为公司提供某种普通产品或服务的合格供应商(唯一或垄断的供应商除外),
与公司连续续签合同不得超过 3 次,每次续签年限不得超过 2 年。连续续签满
部复核、汇总年度评估结果,对《合格供应商名册》进行修订更新,淘汰不合
格的供应商,增加合格的新供应商,并将修订更新后的《合格供应商名册》提
交招采工作领导小组审批。
  (2)内部审计管理办法
  公司依据国家有关规定实行内部审计制度,由风险管理部履行内部审计机
构职责,根据公司安排开展内部审计工作。公司内部审计机构应当根据公司内
部职责分工,依据独立、客观、公正的原则,保障公司财务管理、会计核算和
生产经营符合国家各项法律法规要求。公司内部审计机构每年向公司提交内部
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审计工作报告总结。对已办结的内部审计事项,应当按照国家档案管理规定建
立审计档案。对于被审计单位及相关工作人员不及时落实内部审计意见或整改
意见,给公司造成损失的,应当追究相关人员的责任。
  (3)法律事务管理办法
  为充分维护公司的合法权益,保障各项经营管理活动依法进行,依照北京
市国资委《企业法律审核工作若干规定》,公司结合实际制定了《法律事务管理
办法》。办法规定风险管理部为公司法律事务管理机构,负责集中处理、开展法
律事务相关工作。风险管理部负责处理公司法律案件,案件发生所涉及的起因
部门和其他相关部门是公司法律案件处理的配合部门。风险管理部负责常年法
律顾问和专项法律顾问的选聘,并负责与外聘律师定期联系,统计工作时间和
工作成果,并对其工作进行定期考评。
  (4)全面风险管理办法
  为加强和规范公司全面风险管理,稳健开展各项经营活动,公司制订《全
面风险管理办法》。公司风险管理应当遵循全面、审慎、独立、有效、适时的原
则,确保风险管理的作用。公司风险管理的组织体系由总经理办公会、风险管
理部、业务部门以及其他职能部门组成。风险管理部是公司全面风险管理的职
能部门,业务部门和其他职能部门是公司风险管理工作的最终落实部门。全面
风险管理基本流程包括风险评估、风险应对、风险监控预警、风险管理监督评
价与改进。
  二、项目公司治理安排
  (一)组织结构
  项目公司不设股东会,其股东计划管理人(代表资产支持专项计划)无项
目公司相关事项的独立决策权限,向上穿透后将由公募基金管理人及公募基金
份额持有人大会行使相关职权。公募基金管理人及公募基金份额持有人大会决
策的相关事项见本招募说明书第四部分“基础设施基金治理”之“一、基础设
施项目的决策原则”。
  项目公司不设董事会,设执行董事一人,由公募基金管理人通过计划管理
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人(作为项目公司股东)委派。执行董事任期三年,任期届满,可连选连任。
执行董事决策的相关事项见招募说明书第四部分之“一、基础设施项目的决策
原则”。
  项目公司设经理,由公募基金管理人推荐并经执行董事聘任产生。经理任
期三年,任期届满,可连聘连任。经理行使下列职权:
  (1)主持公司的生产经营管理工作,组织实施执行董事决定;
  (2)制订并组织实施公司年度经营计划和投资方案;
  (3)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;
  (4)拟订公司内部管理机构设置方案;
  (5)拟订公司的基本管理制度;
  (6)制定公司的具体规章;
  (7)提请聘任或者解聘公司副经理;
  (8)决定聘任或者解聘除应由股东、执行董事决定聘任或者解聘以外的负
责管理人员及解除与该等人员的劳动合同;
  (9)股东、执行董事授予的其他职权。
  项目公司不设监事会,设监事一人,由公募基金管理人委派产生。监事的
任期每届为三年,任期届满,可连选连任。
  监事行使下列职权:
  (1)检查公司财务;
  (2)对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督,对违反法
律、行政法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的
建议;
  (3)当执行董事高级管理人员的行为损害公司的利益时,要求执行董事高
级管理人员予以纠正;
  (4)向股东提出议案;
  (5)依照《公司法》的规定,对执行董事、高级管理人员提起诉讼;
  (6)公司章程规定的其他职权。
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  (二)内部控制
  项目公司的公司章程(已办理工商备案登记),项目公司的公司章程符合《公
司法》的规定。
  根据核查项目公司的公司章程,股东、执行董事、经理、监事的职权符合
《公司法》及证券交易所的有关规定,有权机构授权情况合法、清晰。
                图 21:项目公司组织结构图
  公司设有财务部、综合部。
  财务部:通过会计核算、预算管理、资金管理、财务分析与管理、融资管
理、财务风险与信用管理等工作的开展,为公司的战略目标的实现提供财务职
能的专业支撑。
  综合部:通过行政管理、后勤管理、“三会”事务管理、安全质量管理、
信息化建设等综合工作的开展,为公司发展提供职能支撑。
  经核查项目公司的公司章程,项目公司设置了股东、执行董事、经理、监
事等,截至尽调基准日项目公司组织机构健全、清晰。
  三、运营管理安排
  (一)基础设施项目的运营管理安排
  本基金运作过程中,基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动
履行基础设施项目运营管理职责,包括:
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  (1)及时办理基础设施项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等;
  (2)建立账户和现金流管理机制,有效管理基础设施项目租赁、运营等产
生的现金流,防止现金流流失、挪用等;
  (3)建立印章管理、使用机制,妥善管理基础设施项目各种印章;
  (4)为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险;
  (5)制定及落实基础设施项目运营策略;
  (6)签署并执行基础设施项目运营的相关协议;
  (7)收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益,追收欠缴款项等;
  (8)执行日常运营服务,如安保、消防、通讯及紧急事故管理等;
  (9)实施基础设施项目维修、改造等;
  (10)基础设施项目档案归集管理等;
  (11)按照《基础设施投资基金指引》要求聘请评估机构、审计机构进行
评估与审计;
  (12)依法披露基础设施项目运营情况;
  (13)建立相关机制防范外部管理机构的履约风险、基础设施项目经营风
险、关联交易及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运
营过程中的风险;
  (14)按照基金合同约定和持有人利益优先的原则,专业审慎处置资产;
  (15)中国证监会规定的其他职责。
  公募基金管理人、计划管理人、项目公司与外部管理机构(即中关村软件
园公司)签订运营管理服务协议,中关村软件园公司作为互联网创新中心 5 号
楼项目、孵化加速器项目、协同中心 4 号楼项目的运营服务提供方,将负责对
项目的日常运营管理工作,担负起与主管部门沟通、租赁服务、物业维护管理
等各项职责。具体主要职责包括:
  (1)委托的职责:在运营管理机构的运营管理服务期限内,委托方委托给
运营管理机构的职责和内容如下:
的基础设施项目投保方案、标的基础设施项目运营策略在内,下同),并协助项
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目公司逐层上报至公募基金管理人进行审议,并落实经审议通过的年度经营计
划和年度预算。按照投保方案协助项目公司购买足够的财产保险、公众责任险
和法律法规要求的其他险种。对于年度经营计划和年度预算通过的可由运营管
理机构直接执行的相关事项,在该年度日常经营过程中运营管理机构可直接进
行审批,由项目公司审阅后协助用印及处理财务相关事宜。
限于产业及招商活动的策划、组织与举办。
管理方(如需要)及进行物业服务费、停车管理费调整,协助项目公司审核物
业管理合同、停车管理委托合同、停车场委托经营协议,并协助项目公司逐层
上报至公募基金管理人进行审议。
达到相应的物业管理合同、停车管理委托合同、停车场委托经营协议约定的物
业管理标准。为免疑义,物业管理合同内应约定包含在物业服务费中的日常普
通修整相关的服务内容,并与大中修等项目公司生产性投资进行区分。
服务协议的约定经确认同意后执行。在最终确认的方案内所订立的标的基础设
施项目年度租金价格方案内,协助项目公司与承租人签署租赁意向书/续租或新
租租赁合同/协议等相关文件。
市场推广方案。每季度末提供市场报告,包括周边竞争性物业运营情况收集,
就物业市场竞争策略、租金水平、市场推广措施的调整提供建议,供项目公司
逐层上报至公募基金管理人参考决策。
同格式文本及其修改需经项目公司书面同意后方可使用。
排签署工作。
月度经营会向项目公司汇报前述情况,发生租赁合同逾期的次日向项目公司汇
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报逾期情况。
诉讼或仲裁的,需报项目公司审批,并协助项目公司逐层上报至公募基金管理
人进行审议。就运营管理机构在前述纠纷中处理的事项,于月度经营会中向项
目公司汇报相关情况。
合同条款定时向承租人催收租金及其他应付款项(如有),要求承租人将租金
及其他应付款项(如有)转入项目公司指定的银行账户,同时将催收情况报备
项目公司。
止租赁合同或转租条件。
公司。如承租人拒绝妥协而涉及诉讼或仲裁的,需报项目公司审批,并协助项
目公司逐层上报至公募基金管理人进行审议。
审批权限,协助项目公司逐层上报至公募基金管理人审议。
日常普通修整、项目公司生产性投资(包括但不限于年度大中修、应急抢修、
装修改造及基础设施升级等)),编制标的基础设施项目修整、装修改造、基
础设施升级计划,以保持标的基础设施项目处于良好的运营状态。为免疑义,
日常普通修整费用由物业管理方承担,生产性投资费用由项目公司承担。
务。
馈,并协助处理该等事件。
的基础设施项目运营收入及其他收入(如有)。
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租赁保证金予承租人(如涉及)。
  (2)协助的职责:在运营管理机构的运营管理服务期限内,运营管理机构
应对以下事项提供协助支持:
租人。在租赁合同终止后,安排收回标的基础设施项目及视察标的基础设施项
目情况,以确保收回标的基础设施项目符合租赁合同明确的物业回收要求;要
求承租人证明所有有关费用,如水费、电费、政府税费等全部清缴,否则有关
费用将从租赁保证金内扣除。将前述情况及时报备项目公司。
设施项目及停车场的正常运行。
相应协议(如需)。
(如适用)与标的基础设施项目运营相关的各项批准或核准、许可、备案、报
告、证书/证照等手续/资料。
常事项,包括但不限于定期参与项目公司日常经营工作会议、提供项目经营有
关数据和报告、配合开展项目公司信息系统建设(如需)、协助项目档案管理等
事项。
理和维护相关的全部合同文件、财务凭证、账目、账簿以及其他资料。运营管
理机构需定期或不定期的提供符合公募基金管理人要求的项目公司经营报告、
资金计划、财务报表等事项。
查,并有权对运营管理机构提出建议和意见。运营管理机构应当充分尊重公募
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基金管理人的监管权利,并在公募基金管理人就标的基础设施项目运营提出合
理建议和意见时予以积极响应,在合理期限内按照公募基金管理人的建议和意
见进行改进或者完善。
  上述安排,若未来法律法规要求或监管另有规定的,届时以相关要求为准。
若运营管理服务协议有修订和调整,以最新内容为准。
  (二)外部管理机构的聘任与解聘
  基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责,也可
以委托外部管理机构负责上述第三条第(一)款第 1 项第(4)至(9)点运营
管理职责,其依法应当承担的责任不因委托而免除。外部管理机构的资质应当
符合法律法规及中国证监会的相关规定,并按规定履行相关程序及义务。
  基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的,应当自行派员负
责基础设施项目公司财务管理。基金管理人与外部管理机构应当签订基础设施
项目运营管理服务协议,明确双方的权利义务、外部管理机构考核安排、外部
管理机构解聘情形和程序、协议终止情形和程序等事项。
  基金管理人应当对接受委托的外部管理机构进行充分的尽职调查,确保其
在专业资质(如有)、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求,具备充分
的履职能力。基金管理人应当持续加强对外部管理机构履职情况的监督,至少
每年对其履职情况进行评估,确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人
应当定期检查外部管理机构就其获委托从事基础设施项目运营管理活动而保存
的记录、合同等文件,检查频率不少于每半年 1 次。委托事项终止后,基金管
理人(或由基金管理人指定的项目公司)应当妥善保管基础设施项目运营维护
相关档案。
  外部管理机构应当勤勉尽责、专业审慎运营管理基础设施项目,发生下列
情形之一的,基金管理人应当解聘外部管理机构:
  (1)外部管理机构因故意或重大过失给基础设施基金造成重大损失;
  (2)外部管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大
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违法违规行为;
  (3)外部管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履
职。
  如发生前述运营管理机构解任事件,应当由公募基金管理人决定解任运营
管理机构。除发生前述运营管理机构解任事件并经过公募基金管理人决定解任
外,公募基金管理人解聘、更换运营管理机构,应当提交公募基金份额持有人
大会投票表决。为免疑义,与运营管理机构存在关联关系的公募基金份额持有
人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决,中国证监会认可的特殊情形
除外。
  同时,出现下述任一情形时,公募基金管理人有权要求外部管理机构对标
的基础设施项目经营提出调整方案、措施(包括不限于招商策略、运营负责人
员调整等):
的基础设施项目运营收入净额目标值之和的 90%;
标的基础设施项目运营收入净额目标值之和的 70%。
     (三)基础设施项目运营管理制度概要
  公募基金管理人为保证基础设施项目稳健有序运营,制定了项目公司相关
管理制度。
  财务管理制度为项目公司财务管理工作的基本制度,在项目公司范围内统
一执行。具体内容包括会计核算管理、经营计划管理、筹资管理、资产管理、
应收及预付款管理、固定资产管理、利润分配管理等。具体分项管理制度可以
单独编撰。
  项目公司实行资金的集中管理,原则上对外筹资与内部现金头寸实行高度
集中管理,明确资金调动的责任和权限,杜绝越权调动资金行为。资金管理的
主要内容包括:存量资金管理,财务印鉴及票据管理,现金流量管理,筹融资
及对外担保的管理、对外投资的管理和资金调动管理。
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  项目公司费用报销实行预算管理,年度费用预算须报经公募基金管理人审
批。各项费用报销支出的凭证(发票、行政事业单位专用收据等)必须满足国
家法律法规的要求以及公司财务部制定的合理规范。项目公司经费开支坚持节
能降耗、勤俭节约、降低成本、提高效率的原则。
  为提高项目公司资金使用效益,加强资金筹集、使用的计划性,规范项目
公司资金计划管理工作,公募基金管理人定期对运营管理机构协助项目公司制
定的重要财务资金工作完成情况进行考核。
  档案管理制度主要包括档案分类及编号原则、档案的管理和利用、档案的
保密原则。
  印章及刻章管理制度主要包括印章的刻制、印章的领取和保管、印章的使
用、印章的销毁。
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          第十九部分     利益冲突与关联交易
     一、利益冲突的情形
     (一)基金管理人
  基金管理人现阶段暂未管理其他同类型基础设施基金,不存在利益冲突情
况。
  基金管理人后续若同时管理其他投资于产业园区基础设施项目的基础设施
基金,如该等基础设施基金的投资策略、基础设施项目所在区域、基础设施项
目运营管理策略与本基金相同或相近的,本基金与基金管理人管理的其他基础
设施基金将可能面临潜在利益冲突,包括:投资、项目收购、运营、采购服务、
市场地位及其他经营层面的竞争和利益冲突。
     (二)基金管理人控股股东
  基金管理人建信基金的控股股东为中国建设银行。根据中国建设银行 2021
年半年报,截至 2021 年 6 月 30 日,中国建设银行合并报表列示的投资性房地
产余额为 0。另一方面,中国建设银行及其下属企业不以产业园区运营管理为
主业,与本基金不存在实质性的同业竞争。
     (三)基金托管人
  根据基金托管人交通银行 2021 年半年报,截至 2021 年 6 月 30 日,交通银
行合并报表列示的投资性房地产余额为 68.79 亿元。根据交通银行出具的说明,
经其自查,前述投资性房地产与本基金项下的互联网创新中心 5 号楼项目、协
同中心 4 号楼项目、孵化加速器项目不存在同业竞争,交通银行及下属企业与
本基金不存在同业竞争。
     (四)原始权益人、外部管理机构
  中关村软件园公司作为本项目的原始权益人、外部管理机构,除标的基础
设施项目外,中关村软件园公司积极助力北京市科技创新中心建设,负责石景
山工业互联网产业园(以下简称“石景山产业园”)、北京城市副中心张家湾
设计小镇创新中心(以下简称“张家湾设计小镇”)等的运营服务,石景山产
业园、张家湾设计小镇与标的基础设施项目所属园区的产业定位不同,不具有
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                       招募说明书
可替代性,不构成同业竞争。
       除标的基础设施项目外,中关村软件园公司在中关村软件园内运营管理的
其他物业如下:
              表 92:中关村软件园公司运营管理的其他竞争性物业
序号             项目名称                     项目所在地          建筑面积(平方米)
       此外,中关村软件园公司负责托管北京中关村国际孵化器有限公司(以下
简称“国际孵化器公司”),国际孵化器公司的日常经营管理,包括名下物业
资产的经营管理,均由国际孵化器公司自有团队负责。
       截至 2021 年 6 月 30 日,基础设施资产与原始权益人暨运营管理机构中关
村软件园公司在中关村软件园内持有的其他同类资产或其托管的其他同类资产
的出租率、租金水平等情况如下:
表 93:标的基础设施项目资产与中关村软件园公司运营管理(含国际孵化器公司名下物
                      业)的其他竞争性物业对比
                                         盈利能力
                                               租金水
                           出租面积
园区      资产名称      物业类型                  出租率    平(元/       物业定位
                           (m2)
                                        (%)    平方米/
                                                天)
                                 基础设施资产
                  研发用房、
                  测试机房、
        互联网创      汽车库、自                                围绕互联网创新的人工
中关                                 3
        新中心 5 号   行车库、食    59,683.48      90     5.4   智能、量子、大数据方
村软
        楼         堂及厨房、                                向的综合楼宇
件园 1
                  开闭站、配
                  套机电用房
        协同中心 4    会议、研发、
        号楼        多功能厅、
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                       招募说明书
                                      盈利能力
                                            租金水
                         出租面积
园区      资产名称    物业类型                 出租率    平(元/       物业定位
                         (m2)
                                     (%)    平方米/
                                             天)
                地下车库、
                职工餐厅、
                设备用房
       孵化加速                                         快速成长的中大规模企
                研发楼      41,974.57     99     5.6
       器                                            业
                           园区内其他同类资产
                                                    中小规模集成电路及 IT
       信息中心     办公       11,352.27    100     5.4
                                                    服务型企业
                宿舍、餐厅、
       国际软件                                         传统软件及智慧城市企
                培训、办公、   30,177.33     92     5.2
       大厦                                           业
                车位、库房
       软件广场 C   办公、公寓,
       座        酒店及餐饮
       软件广场 D   娱乐、会议                               展示功能及园区服务类
       座        及展览中心                               企业聚集区域
       云计算基                                         云计算行业及专业设备
                研发楼       6,256.95     90     4.9
       地                                            使用区域
       互联网创     多功能厅、
       新中心(6    会议室、展    不涉及出租                      不涉及出租
       号楼)      厅
                会议、研发、   23,549.35
                多功能厅、    (地上)
       协同中心                                         量子领域国家重点工程
                地下车库、
       (3 号楼)            3,042.03                   实验室
                职工餐厅、                 100     4.9
                         (地下)
                设备用房
                                                    新一代信息技术新兴产
       孵化器      办公       19,778.53     97     4.7
                                                    业企业孵化
       国际孵化                                         以海归人才创业科技企
上地              工业        7,770.07     81     4.2
       器-主楼                                         业孵化为主
信息
产业     国际孵化
                                                    以海归人才创业科技企
基地 2   器-昊海大    工业        8,276.00     99     4.3
                                                    业孵化为主
       厦
  注 1:数据来源为中关村软件园公司;
  注 2:数据来源为国际孵化器公司;
  注 3:该出租面积系根据租赁合同记载的出租面积统计得出,根据戴德梁行出具的基
础设施项目评估报告折算为产证面积后的出租面积为 57,453.95 平方米。
       上表中的出租面积、出租率及租金水平的统计或计算口径如下:
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  出租面积是指于尽调基准日,可出租面积中已与租户正式签订租约,并在
该时点已起算租金的面积。
  可出租面积是指于尽调基准日,中关村软件园公司等园区管理主体依据对
具体建筑的实际经营规划,确定的该建筑实际可用于办公、研发及配套商用的
租赁面积,不包括建筑中用于非办公研发配套商业(如酒店)、宣传展示、园
区数据机房、园区办公自用等及不具备出租条件的面积。
  出租率=出租面积/可出租面积。
  租金水平依据物业于尽调基准日的出租面积计算得出。
  得益于中关村软件园长期积累形成的产业聚集优势,中关村软件园公司在
中关村软件园持有的其他同类资产整体上出租率较高,园区内资产租金水平整
体相近。上述其他同类资产与标的基础设施项目资产同处一个园区内,具有一
定程度的同业竞争,但具体的物业定位及细分的客户群体仍存在差异,整体影
响不大:
存在较为显著差异,相互竞争性较弱
  互联网创新中心(6 号楼)主要作为会议及展示中心,不涉及作为办公经
营场所向意向租户出租,与基础设施资产不构成实质同业竞争。
  协同中心(3 号楼)系北京量子信息科学研究院(以下简称“量子院”)
单一整租的研发楼宇。量子院成立于 2017 年 12 月,是由北京市政府发起,联
合北京多家顶尖学术单位共同建设的新型研发机构。协同中心(3 号楼)的物
业定位及租赁安排有明确的特定性,与基础设施资产不构成实质同业竞争。
  孵化器入驻企业为从事新技术或新产品研发的科技型企业,企业注册地和
主要研发场所须在孵化器场地内,入驻时成立时间原则上不超过 24 个月,企业
孵化时限原则上不超过 48 个月。孵化器面向的租户群体与标的基础设施项目资
产面向的租户群体存在显著差异,不构成实质同业竞争。同时,孵化器内成功
孵化的企业,亦有可能成为标的基础设施项目的潜在租户。
的基础设施项目较为接近
  信息中心、国际软件大厦、软件广场 C 座、软件广场 D 座、云计算基地、
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国际孵化器-主楼及国际孵化器-昊海大厦面向的客户群体主要为云计算、软件
服务等领域企业或专注于海归人才创业科技企业孵化,与标的基础设施项目资
产面向的客户群体存在一定程度的重合,客观上存在同业竞争的风险,但物业
定位依然有一定的差异。
     同时,上述物业的整体出租率较高,除软件广场 D 座、国际孵化器-主楼均
为 81%以外,其他物业的出租率皆保持在 90%以上;租金水平方面,国际孵化
器-主楼和国际孵化器-昊海大厦因位于园区外的上地信息产业基地,且分别于
其他物业的租金水平整体上与标的基础设施项目资产较为接近。因此,未来因
同业竞争而导致的影响相对可控。
     (五)原始权益人控股股东、实际控制人
     中发展集团成立于 2010 年。自成立以来,中发展集团始终以服务创新发展
为使命,汇聚创新资源、构筑创新生态,逐步形成了集空间运营、产业投资、
科技金融、科技服务于一体的业务体系。
     中关村经过 30 多年的发展建设,已构建了“一区多园”各具特色的发展格
局,中发展集团作为北京市推动创新发展的市场化配置资源主体平台,多年来
积极推动统筹“一区十六园”协同发展,融入“三城一区”建设等全市重大战
略布局,全面提升一区多园“高精尖”产业承接能力、协同发展能力、产业服
务能力。目前,园区累计实现开发建设投资额超过 1,000 亿元,开发整理土地
面积近 29 平方公里,科技载体竣工约 500 万平方米。
     科技园区板块作为中发展集团五大业务板块之一,着眼于产业定位、产业
服务,统筹土地开发、园区建设、园区运营管理与服务等业务于一体,为中发
展集团开展科技创新、产业投资、科技金融等业务提供优质载体空间和优厚的
双创主体资源支撑。相关科技园区产业定位如下:
               表 94:中发展集团主要科技园区板块定位
序号     园区名称           产业定位               所属行业
               以生命科学研究、生物技术和生物医药
               相关领域研发创新为主要方向的高科技
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序号     园区名称            产业定位            所属行业
                专业园区
      中关村集成电
      路设计园
                重点发展高端医疗器械研发总部、新型
      中关村医疗器    高端医疗器械生产制造、医疗器械企业
      械园        孵化成长、医疗器械支撑服务等四大产
                业功能
                发展新一代移动通信、光电显示、计算
                                  移动通信及信息服务产
                机与网络产业;发展以生物医药技术为
                核心的新生命科学产业和以绿色低碳技
                                  医药产业
                术为核心的新能源产业
      兴业(北京)高                       生物医药产业、电子产
      科                             业
                                    光电子产业、电子信息
                重点发展微电子、光电子、先进装备制
                                    产业集群、汽车零部件
      光机电一体化    造业、智能仪器仪表、激光技术、数控
      产业基地      机床、印刷机械、医疗设备、半导体材
                                    业产业、医药及医疗器
                料等主导产业
                                    械产业
                                    航天军工、轨道交通、
                                    工程技术、生物医药
      北京实创高科
                自有物业主要位于上地信息产业基地,但该公司自身不是产业园
                开发主体
      任公司
      北京海开房地
                自有物业主要位于海淀区万柳区域,但该公司自身不是产业园开
                发主体
      任公司
     截至 2021 年 6 月 30 日,除中关村软件园之外,中发展集团旗下中关村生
命园、中关村集成电路设计园、中关村医疗器械园、中关村电子城、兴业(北
京)高科、光机电一体化产业基地、中关村丰台园以及下属子公司北京实创高
科技发展有限责任公司、北京海开房地产集团有限责任公司等名下亦涉及同类
资产。
     总体来看,中发展集团下属的中关村软件园公司持有的其他同类资产与基
础设施资产均位于中关村软件园内,具有一定程度的同业竞争,但整体竞争程
度可控,未来因同业竞争而导致的影响相对可控。
     中关村集成电路设计园与标的基础设施项目所属园区产业定位不同,其名
下物业资产所在地理位置距离标的基础设施项目较近,具有一定的可替代性,
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可能存在同业竞争关系;中发展集团下属的北京实创高科技发展有限责任公司
名下物业资产位于上地信息产业基地,与中关村软件园的产业定位类似,且距
离标的基础设施项目较近,具有可替代性,可能存在同业竞争关系。
    中发展集团下属的北京海开房地产集团有限责任公司名下物业为商业用
房,但处于海淀区,其名下物业资产所在地理位置距离标的基础设施项目相对
较近,具有一定的可替代性,有潜在的同业竞争可能。
    中发展集团下属的中关村生命园、中关村医疗器械园、中关村电子城、光
机电一体化产业基地、兴业(北京)高科、中关村丰台园,与标的基础设施项
目所属园区产业定位不同,其名下物业资产所在地理位置远离标的基础设施项
目,可替代性较低,不构成实质性的同业竞争。
    二、利益冲突的防范措施、披露方式、披露内容及披露频率
    (一)与基金管理人之间利益冲突的防范措施
    为缓释本基金与基金管理人管理的其他园区类基础设施基金之间同业竞争
和潜在利益冲突所产生的风险,本基金设置了相应风险缓释措施,包括:
公平对待所有基础设施项目的相关措施;
策委员会召开临时会议讨论和决定处理方式。
    (二)与原始权益人暨外部管理机构及其控股股东之间利益冲突的防范措

    本基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目的完全所有
权,由基金管理人对基础设施项目进行主动管理,外部管理机构系基于基金管
理人的委托,就部分运营事项提供运营管理服务。对于基础设施项目的相关重
大事项,均需要由基金管理人审核同意。因此,基金管理人享有基础设施项目
运营管理的重大事项决定权,能够有效缓释外部管理机构因存在同业竞争而可
能产生的利益冲突。
    根据基金管理人、计划管理人、项目公司与外部管理机构签署的运营管理
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服务协议的约定,外部管理机构承诺应保守商业秘密,不得泄露因职务便利获
取的未公开信息,不得利用该信息从事或者明示、暗示他人从事相关交易活动;
外部管理机构同时为其自有项目或向其他机构提供相关项目运营管理服务的,
应当采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。并且,中关村软件园公
司出具承诺函,承诺:(1)中关村软件园公司将设立专门的工作组负责本基金
项下的标的基础设施项目的运营管理,与中关村软件园公司负责运营管理的其
他项目进行区分运营管理;(2)中关村软件园公司不会对负责本基金项下的标
的基础设施项目的运营管理的专门的工作组施加不正当的影响;(3)中关村软
件园公司确保负责本基金项下的标的基础设施项目的运营管理的专门的工作组
履行运营管理职责,系为本基金的最大利益行事,而非为了中关村软件园公司
或中关村软件园公司股东的最大利益。
  为防范潜在的利益冲突,基金管理人与原始权益人暨运营管理机构中关村
软件园公司共同建立利益冲突情况的定期评估机制,定期对中关村软件园公司
持有的同类资产或运营管理的产业园区的整体经营情况进行回顾,梳理经营过
程中出现的同业竞争等利益冲突情况,并合理评估本基金面临的利益冲突风险
程度,相应制定应对方案(如需)。
  原始权益人或其同一控制下的关联方将参与本基金战略配售,合计持有不
低于本基金的基金份额发售数量的 20%的份额,其中本基金发售总量的 20%持
有期自上市之日起不少于 60 个月,超过 20%部分持有期自上市之日起不少于
现与原始权益人或其同一控制下的关联方投资收益密切相关。并且,原始权益
人应根据《基础设施投资基金指引》的要求,配合基金管理人、基金托管人及
其他为本基金提供服务的专业机构履行职责。同时,基金份额持有人大会设置
了回避表决机制,依据《基金合同》,除中国证监会另有规定外,基金份额持
有人与表决事项存在关联关系的,应当回避表决,其所持份额不计入有表决权
的基金份额总数。上述安排均有利于缓释原始权益人因同业竞争而可能产生的
利益冲突。
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  中关村软件园公司已出具避免同业竞争的承诺函,具体如下:
  “1.本次发行完成后,本公司及本公司控制的企业如发现任何与建信中关
村 REIT 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会,将促使该
业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优先提供给建信中关村 REIT。
目和其他项目,不会主动诱导建信中关村 REIT 项下的租户终止租约或降低租
金水准,不得故意降低建信中关村 REIT 项下的各基础设施项目的市场竞争能
力;对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会,建信中关村 REIT 项下的各
基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利。
人、原始权益人、公募基金管理人及专项计划管理人各方一致认为具备注入建
信中关村 REIT 的条件时,履行各级监管单位审批程序后,将在同等条件下优
先通过合理的价格将相关资产注入建信中关村 REIT,以避免与建信中关村
REIT 可能产生的同业竞争。
村 REIT 的业务相关的经营性物业资产,在该等资产根据相关法律法规和监管
部门规定可以被建信中关村 REIT 项下相关载体收购且该等资产与建信中关村
REIT 的业务构成实质性的同业竞争的前提下,在符合国有资产管理规定的条件
下,建信中关村 REIT 项下相关载体在同等条件下均享有优先购买权,但劣后
于相关政府部门所享有的优先购买权(如涉及)。
  除非本公司不再作为建信中关村 REIT 的基础设施运营管理机构,本承诺
始终有效,且是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给建信中关村 REIT 及其
基金份额持有人造成损失,一切损失将由本公司承担。”
  中发展集团已出具避免同业竞争的承诺函,具体如下:
  “1.本次发行完成后,本公司及本公司控制的企业如发现任何与建信中关
村 REIT 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会,将促使该
业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优先提供给建信中关村 REIT。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                    招募说明书
目和其他项目,不会主动诱导建信中关村 REIT 项下的租户终止租约或降低租
金水准,不得故意降低建信中关村 REIT 项下的各基础设施项目的市场竞争能
力;对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会,建信中关村 REIT 项下的各
基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利。
人、原始权益人、公募基金管理人及专项计划管理人各方一致认为具备注入建
信中关村 REIT 的条件时,履行各级监管单位审批程序后,将在同等条件下优
先通过合理的价格将相关资产注入建信中关村 REIT,以避免与建信中关村
REIT 可能产生的同业竞争。
村 REIT 的业务相关的经营性物业资产,在该等资产根据相关法律法规和监管
部门规定可以被建信中关村 REIT 项下相关载体收购且该等资产与建信中关村
REIT 的业务构成实质性的同业竞争的前提下,在符合国有资产管理规定的条件
下,建信中关村 REIT 项下相关载体在同等条件下均享有优先购买权,但劣后
于相关政府部门所享有的优先购买权(如涉及)。
  在建信中关村 REIT 终止并清算完毕前,本承诺始终有效,且是不可撤销
的。若本公司违反上述承诺给建信中关村 REIT 及其基金份额持有人造成损失,
一切损失将由本公司承担。”
  (三)披露方式、披露内容及披露频率
  除季度报告外,定期报告应包含关联关系、报告期内发生的关联交易及相
关利益冲突防范措施。
  三、本次发行前基础设施项目的关联交易
  (一)标的基础设施项目与原始权益人及控股股东、实际控制人之间关联
交易情况
                表 95:基础设施项目关联方
        关联方类型                    关联方名称
原始权益人               中关村软件园公司
原始权益人控股股东暨实际控制人     中发展集团
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                          招募说明书
           关联方类型                                关联方名称
原始权益人下属企业                      鸿嘉物业
                               北京中关村智酷双创人才服务股份有限公司(以下
原始权益人下属企业
                               简称“智酷双创”)
     (1)关联租赁
                     表 96:关联方租赁交易金额
                                                              单位:万元
                                 向关联方出租的租金收入
序号     关联方
      合计              406.96           777.57        687.00       347.28
标的基础设施项目
整体收入
关联收入占比                3.61%            3.84%         3.20%        1.98%
     报告期内,标的基础设施项目的租户中有 2 名关联方,其中:关联方鸿嘉
物业是中关村软件园的物业管理单位,租赁标的基础设施项目中的互联网创新
中心 5 号楼的部分面积作为其经营场所;关联方智酷双创是中关村软件园的创
新型服务机构,租赁标的基础设施项目中的孵化加速器的部分面积作为其经营
场所。此外,中关村软件园公司与鸿嘉物业签订《停车场委托经营协议》,鸿嘉
物业接受中关村软件园公司委托,负责标的基础设施项目停车场的经营、管理、
代收停车场车位租金等工作,每月向中关村软件园公司支付车位经营收入,并
由中关村软件园公司向鸿嘉物业开具发票。报告期内,标的基础设施项目收入
来源于关联方的比例不超过 4%。
     本基金成立后,与鸿嘉物业、智库双创的经营场所关联租赁预计将继续存
在;与鸿嘉物业的停车场关联租赁预计将在鸿嘉物业与停车位租户未到期合同
履行完毕后终止,由项目公司与停车位租户直接签订合同并收取租金;预计将
新增与中关村软件园公司的关联租赁,中关村软件园公司与某单位签署《合作
协议》,需提供场所为大学生提供创业服务,目前该场所位于孵化加速器。为避
免更换场所导致对《合作协议》履行产生不利影响,中关村软件园公司拟与项
目公司签署租赁协议,承租现有场所,租约终止日为 2025 年 7 月 31 日,租金
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为本次估值所采用的市场租金 160 元/平方米/月,租金首年不增长,后两年每年
递增 2.5%。
     (2)接受物业管理服务
                     表 97:关联方物业费交易情况
                                                                 单位:万元
                                       关联交易金额
序号     物业管理方
     注:该物业管理费主要为园区物业服务费、空置部分物业费及停车管理费。
     报告期内,中关村软件园的物业管理服务由鸿嘉物业提供,涉及的物业资
产包括但不限于标的基础设施项目资产。本基金成立后,上述关联交易预计将
继续存在。
     (3)拆入资金
                   表 98:关联方资金拆借情况
                                                                 单位:万元
序号      借款方    拆借金额              起始日                  到期日/偿还日
                                                日等额偿还
                                                还
     截至 2021 年 6 月末,标的基础设施项目资产涉及拆入资金 112,900.77 万元,
上述关联资金拆入系应由标的基础设施项目资产分摊的以中关村软件园公司名
义自中发展集团拆入的资金。上述负债的未偿本息将于本基金发行后偿还,未
来不再发生此类关联交易。尽职调查基准日之后的有关情况,请见本招募说明
书第十五部分“基础设施项目财务状况及经营业绩分析”之“四、对外借款情
况分析”之“(一)关联借款”。
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     (二)关联交易的定价公允性
     标的基础设施项目关联交易的内容主要包括向关联方租赁房屋、接受关联
方提供的物业管理服务,该等关联交易系中关村软件园正常运营、履行产业职
能形成,是中关村软件园市场化运作过程中形成的既有整体性安排,具有必要
性,符合相关法律法规的规定。
     报告期内,关联交易定价遵循“公平、公正、公开以及等价有偿”的原则,
由中关村软件园公司与关联方协商一致确定,并以书面协议方式予以确定,与
市场交易价格或独立第三方价格不存在较大差异。
                表 99:关联方租赁定价——鸿嘉物业
                                                       单位:元/平方米/日
                                       关联定价
序号     承租方
    注:鸿嘉物业 2018 年度不涉及租赁标的基础设施项目。
     鸿嘉物业租赁的场所位于互联网创新中心 5 号楼,报告期内该物业的其他
可比租户的日租金为 4.80-6.00 元/平方米/日,日租金中位数为 5.30 元/平方米/
日,日租金平均数为 5.32 元/平方米/日,与鸿嘉物业的租赁价格不存在较大差
异,关联方租赁定价具备公允性。
               表 100:关联方租赁定价——智酷双创
                                                       单位:元/平方米/日
                                       关联定价
序号     承租方
     智酷双创租赁的场所位于孵化加速器,报告期内该物业的其他可比租户的
日租金为 4.50-6.60 元/平方米/日,日租金中位数为 5.63 元/平方米/日,日租金
平均数为 5.52 元/平方米/日,与智酷双创的租赁价格不存在较大差异,关联方
租赁定价具备公允性。
     (1)鸿嘉物业收取软件园二期(包括互联网创新中心 5 号楼、协同中心 4
号楼)物业费每年共 1,782.37 万元,园区物业服务费收费面积 1,292,767 平方米,
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折算为 1.1489 元/平方米/月。该园区物业服务费的缴费标准系园区业主大会通
过招标确定,包括中关村软件园公司在内的每个业主单位缴费标准均一致,具
备公允性。
     (2)空置部分物业费的定价情况如下:
                 表 101:空置部分物业费定价情况
序号      物业类型            物业名称                收费水平(平方米)
                  孵化加速器                                 15.86 元/月
                  协同中心 4 号楼                              0.73 元/天
                  互联网创新中心 5 号楼
      中关村软件园公司    软件广场                     0.60 元/天         CD 座
         物业       云计算中心                   20.22 元/月    地上办公空置
     鸿嘉物业与中关村软件园公司结合相关楼宇的历史出租情况等多种因素合
理评估确定,标的基础设施项目涉及的相关物业的空置部分物业费定价与中关
村软件园公司在中关村软件园区域内其他自有物业的关联定价较为接近,具备
公允性。
     (3)鸿嘉物业接受软件园公司委托,负责中关村软件园公司所有的自持载
体停车场的经营管理,包括标的基础设施项目在内的自持载体停车场的停车管
理费用标准均一致,具备公允性。
                 表 102:中发展集团委贷利率表
                 截至 2021 年 6 月 30             关联定价
序号     委贷类型
                  日余额(万元)                       利率
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   中发展集团于 2018 年 7 月 16 日以委托贷款形式向中关村软件园公司拆借
资金(用于包括标的基础设施项目资产在内的自建载体建设的相关支出),到期
日 2021 年 7 月 2 日,利率为 6.79%。2020 年 11 月 30 日,该合同重签,到期日
和利率不变。截至 2021 年 6 月 30 日,上述委托贷款分拆至标的基础设施项目
的借款余额为 4,521.78 万元。
   中发展集团于 2015 年 8 月 14 日以委托贷款形式向中关村软件园公司拆借
资金(用于包括标的基础设施项目资产在内的自建载体建设的相关支出),到期
日 2022 年 8 月 6 日,利率为 5.43%。2020 年 11 月 30 日,该合同重签,到期日
和利率不变。截至 2021 年 6 月 30 日,上述委托贷款分拆至标的基础设施项目
的借款余额为 5,920.26 万元。
   除上述委托贷款外,中发展集团于报告期内对中关村软件园公司(系以中
关村软件园公司名义自中发展集团拆入并分摊至标的基础设施项目资产的)提
供长期借款的利率均按照 5 年期以上(LPR)减 33.8 个基点定价。
   中关村软件园公司将标的基础设施项目的房屋所有权及土地使用权以及其
他相关资产、负债、人员一并转移到项目公司(以下简称“本次重组”),截至
有权及土地使用权、负债、人员的转移以及资金的划付。本次重组为中关村软
件园公司以不动产资产、负债及人员,向全资子公司中发展壹号公司出资,中
关村软件园公司获取的交易对价形式为中发展壹号公司全部新增股权,其交易
方式、重组资产包形式、履行的交易流程与通常市场交易行为存在较大区别,
近期市场上没有公开的、与本项目重组方式可比的市场化交易案例供参考。因
此,本次重组的交易定价根据独立第三方评估机构北京德润资产评估有限公司
作出的评估价值确定,并履行了中关村科技园区管理委员会、北京产权交易所
及中关村发展集团的交易鉴证、专家评审及评估值核准等交易监管流程,本次
重组交易定价具备公允性。
   四、基金运作期间基础设施基金的关联交易
   (一)关联方认定
   关联方区分为关联法人与关联自然人。其中,投资者持有的基金份额包括
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登记在其名下和虽未登记在其名下但该投资者可以实际支配表决权的份额。
  (1)直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织,及其
直接或间接控制的法人或其他组织;
  (2)持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织;
  (3)基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构及其
控股股东、实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织;
  (4)同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品,同类型产
品是指投资对象与本基金投资基础设施项目类型相同或相似的产品;
  (5)由本基金的关联自然人直接或者间接控制的,或者由关联自然人担任
董事、高级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织;
  (6)根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系,可能导致本
基金利益对其倾斜的法人或其他组织。
  (1)直接或间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人;
  (2)基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构、项目公司的董事、
监事和高级管理人员;
  (3)本条第(1)项和第(2)项所述人士的关系密切的家庭成员,包括配
偶、年满 18 周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配
偶的兄弟姐妹、子女配偶的父母;
  (4)根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系,可能导致本
基金利益对其倾斜的自然人。
  (二)基金管理人与原始权益人无关联关系的说明
  截至 2021 年 6 月 30 日,中国建设银行持有基金管理人建信基金 65%股份,
美国信安金融服务公司持有建信基金 25%股份,中国华电集团资本控股有限公
司持有建信基金 10%股份。
  截至 2021 年 6 月 30 日,中关村发展集团有限公司持有原始权益人中关村
软件园公司 97%股份,北京海淀科技园建设股份有限公司持有 3%股份。原始
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权益人控股股东和实际控制人为中发展集团。
  经适当核查,未发现建信基金与中关村软件园公司存在持股关系,且未发
现存在董事、监事、高级管理人员交叉任职的情形。
  根据国家企业信用信息公示系统的公示信息及上市公司的公示信息,建信
基金的控股股东中国建设银行系上市公司。
  经适当核查,未发现中关村软件园公司直接或者间接控制中国建设银行,
未发现直接或者间接控制中国建设银行的法人或其他组织直接或者间接控制中
关村软件园公司,未发现中国建设银行的董事、监事或高级管理人员直接或者
间接持有中关村软件园公司的股权或担任中关村软件园公司的董事、高级管理
人员,未发现直接或者间接控制中国建设银行的法人或其他组织的董事、监事
或高级管理人员直接或者间接持有中关村软件园公司的股权或担任中关村软件
园公司的董事、高级管理人员,未发现中关村软件园公司的董事、高级管理人
员直接或间接持有中国建设银行 5%以上股份,未发现中关村软件园公司持有中
国建设银行 5%以上股份,未发现中国建设银行直接或者间接持有中关村软件园
公司的股权,且未发现存在其他中关村软件园公司根据《上海证券交易所股票
上市规则》构成中国建设银行的关联法人的情形。
  建信基金的关联方还包括中国投资有限责任公司、建信资本管理有限责任
公司、建信资产管理(香港)有限公司、信安金融服务公司、信安环球投资有
限公司、建信人寿保险股份有限公司、中德住房储蓄银行有限责任公司、中国
建设银行(亚洲)股份有限公司、建信信托有限责任公司、建信融通有限责任
公司和建信保险资产管理有限公司。
  经适当核查,未发现上述建信基金的关联方与中关村软件园公司存在持股
关系,且未发现存在董事、监事、高级管理人员交叉任职的情形。
  (三)关联交易类型
  本基金的关联交易,是指本基金或者本基金控制的特殊目的载体与关联方
之间发生的转移资源或者义务的事项。除基金管理人运用基金财产买卖基金管
理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司
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发行的证券或者承销期内承销的证券等事项外,还包括但不限于以下交易:
聘请运营管理机构等。
段存在的购买、销售等行为。
  其中,关联交易的金额计算应当根据《基础设施投资基金指引》第五十条
的要求,按照连续 12 个月内累计发生金额计算。关联交易具体包括如下事项:
  (1)购买或者出售资产;
  (2)对外投资(含委托理财、委托贷款等);
  (3)提供财务资助;
  (4)提供担保;
  (5)租入或者租出资产;
  (6)委托或者受托管理资产和业务;
  (7)赠与或者受赠资产;
  (8)债权、债务重组;
  (9)签订许可使用协议;
  (10)转让或者受让研究与开发项目;
  (11)购买原材料、燃料、动力(含基础设施项目运营、管理阶段存在的
购买、销售等行为);
  (12)销售产品、商品;
  (13)提供或者接受劳务;
  (14)委托或者受托销售;
  (15)在关联方的财务公司存贷款;
  (16)与关联方共同投资;
  (17)根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务
转移的事项;
  (18)法律法规规定的其他情形。
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  (四)关联交易的决策机制
  关联交易开展应当符合本基金的投资目标和投资策略,遵循基金份额持有
人利益优先原则,按照市场公平合理价格执行。为防范关联交易中的潜在利益
冲突,有效管理关联交易风险,关联交易应根据基金管理人的章程、关联交易
管理制度履行基础设施基金投资决策委员会审议等内部审批程序。
  (1)重大关联交易
  金额(连续 12 个月内累计发生金额)超过基金净资产 5%(不含 5%)的
关联交易、基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股
东、实际控制人或者与其有其他重大利害关系的公司发行的证券或承销期内承
销的证券,或者运用基金财产从事的其他重大关联交易,以下统称“重大关联
交易”。
  其中,金额(连续 12 个月内累计发生金额)超过基金净资产 5%(不含 5%)
且低于基金净资产 20%(不含 20%)的重大关联交易,须经基金份额持有人审
议并经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分之一以上(含
二分之一)通过方为有效;金额(连续 12 个月内累计发生金额)占基金净资产
额持有人或其代理人所持表决权的三分之二以上(含三分之二)通过方为有效。
  重大关联交易应先提交基金管理人董事会审议,并经过三分之二以上(含
三分之二)的独立董事通过,之后再提交基金份额持有人大会决策并向持有人
大会提出处理意见(如涉及金额(连续 12 个月内累计发生金额)超过基金净资
产 5%(不含 5%)的关联交易);持有人大会必要时可聘请专业机构提供评估、
法律、审计等专业服务,以确保关联交易价格的公允性。
  (2)日常性关联交易
  本基金成立后发生的除重大关联交易外的其他关联交易,由基金管理人设
立的基础设施投资决策委员会审批,基金合同另有约定或法律法规另有规定的
除外。其中,与基础设施项目运营相关的关联交易事项,由运营咨询委员会出
具意见,作为基础设施投资决策委员会的决策参考。
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  与本基金关联方进行的下列交易可以免予按照关联交易的方式进行审议,
包括但不限于:
  (1)存在关联关系的基金份额持有人领取基金年度可供分配金额;
  (2)按照基金合同、托管协议等本基金文件约定支付的基金的管理费用;
  (3)因公共安全事件、突发政策要求等不可抗力事件导致的关联交易;
  (4)按照本基金的基金合同、托管协议等文件已明确约定关联交易安排而
开展的其他交易。
  五、关联交易的信息披露
  基金管理人应根据相关法律法规、自律规则及基金合同的规定,严格履行
关联交易的信息披露义务。
  本基金拟披露的关联交易属于国家秘密、商业秘密或者上海证券交易所认
可的其他情形,披露或者履行相关义务可能导致其违反国家有关保密的法律法
规或严重损害相关方利益的,基金管理人可以向上海证券交易所申请豁免披露
或者履行相关义务。
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     第二十部分    基础设施基金扩募与基础设施项目购入
     一、基金扩募
     (一)基金扩募的条件
  本基金的扩募应符合《证券投资基金法》《运作办法》《基础设施投资基金
指引》及基金合同其他有关规定。
  本基金如果进行扩募,应当具备下列条件,并履行适当程序:
罚;
     (二)基金扩募的程序
  在符合法律法规规定的情况下,基金管理人可以根据市场情况发起对本基
金进行扩募的程序。
  基金扩募应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估。
  基金扩募事项及扩募方案须根据法律法规及基金合同约定履行变更注册及
召开基金份额持有人大会等适当程序。
  经履行适当程序后,基金管理人将发布基金份额扩募公告,写明基金份额
的扩募时间、扩募方式、扩募流程、扩募对象、募集目标等。
     (三)基金扩募价格的确定
  基础设施基金扩募的,可以向原基础设施基金份额持有人配售份额,也可
以向不特定对象或特定对象发售。
  基金管理人可以根据基础设施基金二级市场交易价格和拟投资基础设施项
目市场价值等有关因素,合理确定基金扩募发售价格或定价方式,以及相应的
份额数量,并将其与扩募方案等其他事项报基金份额持有人大会决议通过。
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  二、基础设施项目购入
  (一)基础设施项目购入的程序
  如本基金扩募所募集资金用于购入基础设施项目的,则需按规定履行基础
设施项目购入的程序。
请基础设施基金变更注册的,基金管理人和资产支持证券管理人应当同时向上
海证券交易所提交基金产品变更申请和基础设施资产支持证券相关申请。
人大会的,相关信息披露义务人应当按照《基础设施投资基金指引》规定公告
持有人大会有关事项,披露拟购入基础设施项目事项的详细方案及法律意见书
等文件。
  (二)其他情形项下的扩募程序
  本基金扩募的目的是项目购入以外的其他情形的,须根据法律法规及基金
合同约定履行适当程序并召开基金份额持有人大会。基金份额持有人大会决议
通过后报中国证监会备案。
  在依法合规的前提下,基金管理人聘请的外部管理机构可协助、配合制定
扩募方案。在基金管理人认为必要的情况下,基金管理人可聘请其他中介机构
对基金的扩募提供专业服务。
  (三)基础设施项目的标准及要求
  本基金存续期间拟购入基础设施项目的标准和要求、战略配售安排、尽职
调查要求、信息披露等应当与基金首次发售的要求一致,中国证监会认定的情
形除外。
  本基金扩募拟投资的基础设施项目,将优先选择本基金的原始权益人(或
其同一控制下的关联方)持有、管理的项目及资产,但基金管理人与原始权益
人(或其同一控制下的关联方)另行约定的除外。
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           第二十一部分       基金资产的估值
  一、估值日
  本基金的估值日为每自然半年度和年度最后一日以及法律法规规定的其它
日期。
  二、估值对象
  本基金及纳入合并财务报表范围内的各类会计主体所持有的各项资产及负
债,包括但不限于基础设施资产支持证券、各类有价证券、银行存款本息、基
金应收款项及其他投资等资产及负债等。
  三、核算及估值方法
  基金管理人按照《企业会计准则》的规定,遵循实质重于形式的原则,编
制基础设施基金合并及个别财务报表,以反映基础设施基金整体财务状况、经
营成果和现金流量。由于基础设施基金通过特殊目的载体获得基础设施项目完
全所有权,并拥有特殊目的载体及基础设施项目完全的控制权和处置权,基金
管理人在编制企业合并财务报表时应当统一特殊目的载体所采用的会计政策。
  基金管理人在确定相关资产和负债的价值和基础设施基金合并财务报表及
个别财务报表的净资产时,应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定,
并按照以下方法执行:
  (一)基金管理人在编制基础设施基金合并日或购买日合并资产负债表时,
应当审慎判断取得的基础设施项目是否构成业务。不构成业务的,应作为取得
一组资产及负债(如有)进行确认和计量;构成业务的,应当审慎判断基金收
购项目公司股权的交易性质,确定属于同一控制下的企业合并或是非同一控制
下的企业合并,并进行相应的会计确认和计量。属于非同一控制下企业合并的,
基金管理人应对基础设施项目各项可辨认资产、负债按照购买日确定的公允价
值进行初始计量。
  (二)基金管理人对基础设施基金的各项资产和负债进行后续计量时,除
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依据《企业会计准则》规定可采用公允价值模式进行后续计量外,基础设施项
目资产原则上采用成本模式计量,以购买日的账面价值为基础,对其计提折旧、
摊销及减值。计量模式一经确定,不得随意变更。
  在符合企业会计准则(即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量)和最大
限度保护基金份额持有人利益的前提下,如基础设施项目资产公允价值显著高
于账面价值时,经持有人大会同意并公告,基金管理人可以将相关资产计量从
成本模式调整为公允价值模式。
  (三)基金管理人和评估机构在确定基础设施项目或其可辨认资产和负债
的公允价值时,应当将收益法中现金流量折现法作为主要的评估方法,并选择
其它分属于不同估值技术的估值方法进行校验。采用现金流量折现法的,其折
现率选取应当从市场参与者角度出发,综合反映资金的时间价值以及与现金流
预测相匹配的风险因素。基金管理人编制财务报表过程中如使用评估机构出具
的评估值作为公允价值入账依据,应审慎分析评估质量,不能简单依赖评估机
构的评估值,并在定期财务报告中充分说明公允价值估值程序等事项,且基金
管理人依法应当承担的责任不得免除。
  (四)基金管理人对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使
用寿命确定的无形资产、长期股权投资等长期资产,若存在减值迹象的,应当
根据《企业会计准则》的规定进行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减
值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。基金管理人应于每年年度终了对
长期资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当调整。
  (五)基金管理人应当将基础设施基金持有的资产支持证券在个别财务报
表上确认为一项长期股权投资,采用成本法进行后续计量。
  (六)基金持有的其他资产及负债的估值方法
  (1)交易所上市交易或挂牌转让的固定收益品种(基金合同另有规定的除
外),选取估值日第三方估值机构提供的相应品种对应的估值净价估值,具体估
值机构由基金管理人与基金托管人另行协商约定;
  (2)交易所上市不存在活跃市场的有价证券,采用估值技术确定公允价值。
交易所上市的资产支持证券,采用估值技术确定公允价值,在估值技术难以可
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靠计量公允价值的情况下,按成本估值。
难以可靠计量公允价值的情况下,按成本估值。
的相应品种当日的估值净价估值。对银行间市场上含权的固定收益品种,按照
第三方估值机构提供的相应品种当日的唯一估值净价或推荐估值净价估值。对
于含投资人回售权的固定收益品种,回售登记期截止日(含当日)后未行使回
售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。对银行间市场未上市,且第三方
估值机构未提供估值价格的债券,在发行利率与二级市场利率不存在明显差异,
未上市期间市场利率没有发生大的变动的情况下,按成本估值。
值。
值的,基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后,按最能反映公允价值
的方法估值。
  (七)相关法律法规以及监管部门、自律规则另有规定的,从其规定。如
有新增事项,按国家最新规定估值。
  如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的估值方法、
程序及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时,应立即
通知对方,共同查明原因,双方协商解决。
  根据有关法律法规,基金资产净值计算和基金会计核算的义务由基金管理
人承担。本基金的基金会计主责任方由基金管理人担任,基金托管人承担复核
责任。因此,就与本基金有关的会计问题,如经相关各方在平等基础上充分讨
论后,仍无法达成一致的意见,按照基金管理人对基金净值的计算结果对外予
以公布。
     四、估值程序
  (一)基金份额净值是按照每个估值日闭市后,基础设施基金合并财务报
表的净资产除以当日基金份额的余额数量计算,精确到 0.0001 元,小数点后第
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  (二)基金管理人应计算每个中期报告和年度报告的基础设施基金合并财
务报表的净资产和基金份额净值。
  (三)基础设施基金存续期间,基金管理人应当聘请评估机构对基础设施
项目资产公允价值每年进行 1 次评估,并在基础设施基金年度报告中披露评估
报告,对于采用成本模式计量的基础设施项目资产,上述评估结果不影响基础
设施基金合并财务报表的净资产及基金份额净值。
  (四)基金管理人应每个估值日对基金资产估值。但基金管理人根据法律
法规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人每个估值日对基金资产估
值后,将基金份额净值结果发送基金托管人,经基金托管人复核无误后,由基
金管理人按照监管机构要求在定期报告中对外公布。
  五、估值错误的确认与处理
  基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估
值的准确性、及时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生
可能误导财务报表使用者的重大错误时,视为基金份额净值错误。
  基金合同的当事人应按照以下约定处理:
  (一)估值错误类型
  本基金运作过程中,如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或
销售机构、或投资人自身的过错造成估值错误,导致其他当事人遭受损失的,
过错的责任人应当对由于该估值错误遭受损失当事人(“受损方”)的直接经
济损失按下述“估值错误处理原则”给予赔偿,承担赔偿责任。
  上述估值错误的主要类型包括但不限于:资料申报差错、数据传输差错、
数据计算差错、系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错,
若系同行业现有技术水平不能预见、不能避免、不能克服,则属不可抗力,按
照下述规定执行。
  由于不可抗力原因造成投资者的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差
错,因不可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任,但因该
差错取得不当得利的当事人仍应负有返还不当得利的义务。
  (二)估值错误处理原则
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协调各方,及时进行更正,因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担;
由于估值错误责任方未及时更正已产生的估值错误,给当事人造成损失的,由
估值错误责任方对直接损失承担赔偿责任;若估值错误责任方已经积极协调,
并且有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未更正,则其应当承担相应
赔偿责任。估值错误责任方应对更正的情况向有关当事人进行确认,确保估值
错误已得到更正。
并且仅对估值错误的有关直接当事人负责,不对第三方负责。
估值错误责任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还
或不全部返还不当得利造成其他当事人(“受损方”)的利益损失,则估值错
误责任方应赔偿受损方的损失,并在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得
利的当事人享有要求交付不当得利的权利;如果获得不当得利的当事人已经将
此部分不当得利返还给受损方,则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经
获得的不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任
方。
     (三)估值错误处理程序
  估值错误被发现后,有关的当事人应当及时进行处理,处理的程序如下:
原因确定估值错误的责任方;
行评估;
正和赔偿损失;
登记机构进行更正,并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。
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  (四)基金份额净值估值错误处理的方法如下:
金托管人,并采取合理的措施防止损失进一步扩大。
人并报中国证监会备案;错误偏差达到基金份额净值的 0.5%时,基金管理人应
当公告,通知基金托管人,并报中国证监会备案。
另有通行做法,基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利
益的原则进行协商。
  六、暂停估值的情形及处理
  (一)因不可抗力或其他情形致使基金管理人、基金托管人无法准确评估
基金资产价值时;
  (二)中国证监会和基金合同认定的其他情形。
  七、基金净值的确认
  基金资产净值和基金份额净值由基金管理人负责计算,基金托管人负责进
行复核。基金管理人每个估值日对基金资产估值后,应将基金资产净值和基金
份额净值并发送给基金托管人。基金托管人对净值计算结果复核确认后发送给
基金管理人,由基金管理人按规定对基金净值予以公布。
  八、特殊情况的处理
  (一)基金管理人或基金托管人按估值方法的第(六)款中第 5 项进行估
值时,所造成的误差不作为基金资产估值错误处理。
  (二)由于不可抗力原因,或由于证券交易所、登记机构及存款银行等第
三方机构发送的数据错误,或国家会计政策变更、市场规则变更等非基金管理
人与基金托管人的原因,基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、适当、
合理的措施进行检查,但未能发现错误的,由此造成的基金资产估值错误,基
金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当积极采
取必要的措施消除或减轻由此造成的影响。
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  九、基础设施项目估值及评估机构相关事项
  (一)基础设施项目评估结果不代表真实市场价值,也不代表基础设施项
目资产能够按照评估结果进行转让。
  (二)基金存续期间,基金管理人应当聘请符合条件并经中国证监会备案
的评估机构对基金设施项目资产公允价值每年进行 1 次评估。评估机构为同一
只基础设施基金提供评估服务不得连续超过 3 年。基金管理人可根据法律法规
规定及基金合同约定,以及相关服务协议约定,解聘并更换评估机构。
  出现下列情形之一的,基金管理人应聘请评估机构对基础设施项目资产进
行评估:
  本基金的基金份额首次发售,评估基准日距离基金份额发售公告日不得超
过 6 个月;基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时,评估基准
日距离签署购入或出售协议等情形发生日不得超过 6 个月。
  (三)评估报告应包括下列内容:
经营现状等,每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项;
收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等;
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  (四)更换评估机构的程序
  基础设施基金存续期限内,基金管理人有权自行决定更换评估机构,基金
管理人更换评估机构后应及时进行披露。
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          第二十二部分        基金的收益与分配
  一、基金可供分配金额
  可供分配金额是在净利润基础上进行合理调整后的金额,相关计算调整项
目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销,同时应当综
合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素,可包括合并净利润
和超出合并净利润的其他返还,具体将按照基金业协会的相关规定进行计算。
  基金管理人计算可供分配金额过程中,应当先将合并净利润调整为税息折
旧及摊销前利润(EBITDA),并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目
公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。
  将净利润调整为税息折旧及摊销前利润(EBITDA)需加回以下调整项:
  (一)折旧和摊销;
  (二)利息支出;
  (三)所得税费用;
  将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额可能涉及的调整项包括:
  (一)期初现金余额;
  (二)基础设施基金发行份额募集的资金;
  (三)取得借款收到的本金;
  (四)偿还借款本金支付的现金;
  (五)收购基础设施项目支付的现金净额;
  (六)本期资本性支出;
  (七)基础设施项目资产的公允价值变动损益(包括处置当年转回以前年
度累计调整的公允价值变动损益);
  (八)基础设施项目资产减值准备的变动;
  (九)处置基础设施项目资产取得的现金;
  (十)基础设施项目资产的处置利得或损失;
  (十一)支付的利息及所得税费用;
  (十二)应收和应付项目的变动;
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  (十三)未来合理相关支出预留,包括资本性支出(主要为基础设施资产
的大修支出及更新改造支出等)、未来合理期间内的债务利息偿还、不可预见费
用预留、运营管理服务费、专业服务费等支出;涉及未来合理支出相关预留调
整项的,基金管理人应当充分说明理由;基金管理人应当在定期报告中披露合
理相关支出预留的使用情况;
  (十四)金融资产相关调整。
  可供分配金额涉及的相关计算调整项一经确认,不可随意变更。相关法律
法规、部门规章、规范性文件、会计准则对基金可供分配金额、基金可供分配
金额相关计算调整项的计算另有调整的,或基金管理人综合考虑项目公司持续
发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素确实需要变更调整项的,基金管
理人可直接对本部分内容进行修改和调整,无需召开基金份额持有人大会审议。
  二、基金收益分配原则
  (一)本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次。本
基金将 90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资人;
  (二)本基金收益分配采用现金分红方式;
  (三)每一基金份额享有同等分配权;
  (四)法律法规或监管机关另有规定的,从其规定。
  在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不
利影响的前提下,基金管理人可在与基金托管人协商一致,并按照监管部门要
求履行适当程序后对基金收益分配原则和支付方式进行调整,不需召开基金份
额持有人大会,但应于变更实施日在规定媒介公告。
  三、收益分配方案的确定、公告与实施
  本基金收益分配方案由基金管理人拟定,并由基金托管人复核,按规定在
规定媒介公告。基金收益分配方案中应载明权益登记日、收益分配基准日、现
金红利发放日、可供分配金额(含净利润、调整项目及调整原因)、按照基金合
同约定应分配金额等事项。
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  四、基金收益分配中发生的费用
  基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资者自行承担。当
投资者的现金红利小于一定金额,不足以支付银行转账或其他手续费用时,按
照基金登记机构的相关规定进行处理。
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           第二十三部分       基金费用与税收
  一、基金费用的种类
  (一)基金的管理费;
  (二)基金托管费;
  (三)《基金合同》生效后与基金相关的信息披露费用;
  (四)
    《基金合同》生效后,与基金相关的会计师费、律师费、仲裁费、诉
讼费、公证费、财务顾问费、为基金资产进行评估的评估费用、审计费、税务
顾问费等相关费用;
  (五)基金份额持有人大会费用;
  (六)基金的证券交易费用;
  (七)基金的银行汇划费用;
  (八)基金上市费及年费、登记结算费用
  (九)基金的开户费用、账户维护费用;
  (十)基金在资产购入和出售过程中产生的会计师费、律师费、资产评估
费、审计费、诉讼费等相关费用;
  (十一)专项计划的会计师费、律师费、资产评估费、审计费、诉讼费和
仲裁费及其他相关费用;
  (十二)除上述所列费用以外,基金持有的资产支持专项计划相关的其他
所有税收、费用和其他支出,包括但不限于因计划管理人管理和处分专项计划
资产而承担的税收(但计划管理人就其营业活动或收入而应承担的税收除外)
和政府收费、聘用法律顾问的部分费用、专项计划审计费、资金汇划费、验资
费、银行询证费、执行费用、召开资产支持证券持有人会议的会务费、专项计
划清算费用、计划管理人为履行项目公司股东职责所需要支出的费用(如有)
以及计划管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的其他费用支出;
  (十三)按照国家有关规定、
              《基金合同》、专项计划文件等,在专项计划、
基础设施项目运营管理中可以在基金财产中列支的其他费用。
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  二、基金费用计提方法、计提标准和支付方式
  (一)基金的管理费
  本基金每年度需要承担的基金的管理费包括基金管理人根据《基础设施投
资基金指引》的规定管理基础设施项目而产生的管理相关费用,由基金的固定
管理费与基金的浮动管理费组成。
  基金的固定管理费采用以基金净资产和项目运营收入为基准的双基准计费
模式,计算方法如下:
  H=E1×0.24%÷当年天数×基金在当前季度存续的天数+E2
  H 为每季度应计提的基金的固定管理费
  E1 为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告中披露的基金净资产
(基金合同生效日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资
金金额(含募集期利息);若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时,需按照
实际规模变化期间进行调整,分段计算)
  E2 为当个会计期间所对应的互联网创新中心 5 号楼项目运营收入×10%+当
个会计期间所对应的协同中心 4 号楼项目运营收入×8.5%+当个会计期间所对应
的孵化加速器项目运营收入×10%(就前述会计期间,如为第一个会计期间,则
以基金合同生效日起算;就前述项目运营收入,含所对应的增值税,未经直线
法调整)
  基金的固定管理费每季度计提,按年支付。
  根据当年相应的标的基础设施项目运营收入净额超过当年相应的标的基础
设施项目运营收入净额目标值的具体比例,相应的基金的浮动管理费=MAX[(当
年相应的标的基础设施项目运营收入净额-当年相应的标的基础设施项目运营
收入净额目标值), 0]×相应的超额累进比例。
  基金的浮动管理费按年度计提和支付。
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                表 103:超额累进比例表
当年相应的标的基础设施项目运营收入净额超过当年相
                                超额累进比例
应的标的基础设施项目运营收入净额目标值的具体比例
  注:相应的标的基础设施项目运营收入净额目标值为每年会计师事务所、评估机构等
第三方专业机构对相应的标的基础设施项目所评测的当年运营数据。
  (二)基金托管费
  本基金每年度需要承担的基金托管费包括基金托管人的托管费和计划托管
人的托管费,按本基金最新一期年度报告披露的基金净资产的 0.02%的年费率
计提。基金托管费的计算方法如下:
  H=E×0.02%÷当年天数×基金在当前季度存续的天数
  H 为每季度应计提的基金托管费
  E 为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告中披露的基金净资产
(基金合同生效日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资
金金额(含募集期利息);若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时,需按照
实际规模变化期间进行调整,分段计算)
  基金托管费每季度计提,按年支付。
  上述“一、基金费用的种类”中第(三)-(十三)项费用,根据有关法
规及相应协议规定,按费用实际支出金额列入当期费用,由基金托管人从基金
财产中或计划托管人自专项计划财产中支付。
  三、不列入基金费用的项目
  下列费用不列入基金费用:
  (一)基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支
出或基金财产的损失;
  (二)基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用;
  (三)基金募集期间产生的评估费、财务顾问费(如有)、会计师费、律师
费等各项费用不得从基金财产中列支。如基础设施基金募集失败,上述相关费
用不得从投资者认购款项中支付;
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  (四)其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用
的项目。
  四、基金税收
  本基金运作过程中涉及的各纳税主体,其纳税义务按国家税收法律、法规
执行。基金财产投资的相关税收,由基金份额持有人承担,基金管理人或者其
他扣缴义务人按照国家有关税收征收的规定代扣代缴。
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             第二十四部分         基金的会计与审计
  一、基金会计政策
  (一)基金管理人为本基金的基金会计责任方。
  (二)基金的会计年度为公历年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日;基金首次募
集的会计年度按如下原则:如果《基金合同》生效少于 2 个月,可以并入下一
个会计年度披露。
  (三)基金核算以人民币为记账本位币,以人民币元为记账单位。
  (四)会计制度执行国家有关会计制度。
  (五)本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式:
  本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产、应收款项,可辨认负债
主要是金融负债,其后续计量模式如下:
  投资性房地产包括已出租的建筑物及相关土地使用权,以成本进行初始计
量。与投资性房地产有关的后续支出,在相关的经济利益很可能流入本基金且
其成本能够可靠的计量时,计入投资性房地产成本;否则,于发生时计入当期
损益。
  本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量,按其预计使用寿
命及净残值率对投资性房地产的房屋及建筑物、土地使用权采用年限平均法计
提折旧。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下:
           表 104:投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率
      类别          使用寿命            预计净残值率    年折旧率
  房屋建筑物           42-43 年           5%     2.21%-2.26%
  土地使用权           42-43 年           -      2.33%-2.38%
  对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了
进行复核并作适当调整。
  当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经
济利益时,终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁
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损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
  当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时,账面价值减记至可收回
金额。
  在符合企业会计准则(即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量)和最大
限度保护基金份额持有人利益的前提下,如基础设施项目资产公允价值显著高
于账面价值,经持有人大会同意并公告,基金管理人可以将相关资产计量从成
本模式调整为公允价值模式。
  (1)金融资产
  本基金根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,将
金融资产划分为:(1)以摊余成本计量的金融资产;(2)以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产;(3)以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
  金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产,相关交易费用直接计入当期损益;对于其他类别的金
融资产,相关交易费用计入初始确认金额。
  A、债务工具
  本基金持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具,
本基金主要持有以下述方式计量的债务工具:
  a)以摊余成本计量:
  本基金管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标,且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致,即在特定日期产生的
现金流量,仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本基金对于
此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。
  b) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益:
  本基金管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以
出售为目标,且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此
类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益,但减值损失或利得、
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汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。
  c)以公允价值计量且其变动计入当期损益:
  本基金将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的债务工具,以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确
认时,本基金为了消除或显著减少会计错配,将部分金融资产指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
  本基金对于应收款项以预期信用损失为基础确认损失准备。
  本基金考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且
有依据的信息,以发生违约的风险为权重,计算合同应收的现金流量与预期能
收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额,确认预期信用损失。
  于每个资产负债表日,本基金对于处于不同阶段的金融资产的预期信用损
失分别进行计量。金融资产自初始确认后信用风险未显著增加的,处于第一阶
段,本基金按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备;金融资产自初始
确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的,处于第二阶段,本基金按
照该资产整个存续期的预期信用损失计量损失准备;金融资产自初始确认后已
经发生信用减值的,处于第三阶段,本基金按照该资产整个存续期的预期信用
损失计量损失准备。
  对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融资产,本基金假设其信用风
险自初始确认后并未显著增加,按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准
备。
  对于对外出租物业形成的租赁应收款,本基金按照整个存续期的预期信用
损失计量损失准备。
  当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时,本基金依据
信用风险特征将应收款项划分为若干组合,在组合基础上计算预期信用损失,
确定组合的依据如下:
  应收账款组合:应收物业租赁款
  对于划分为组合的应收账款,本基金参考历史信用损失经验,结合当前状
况以及对未来经济状况的预测,编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失
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率对照表,计算预期信用损失。
  金融资产满足下列条件之一的,予以终止确认:(1)收取该金融资产现金
流量的合同权利终止;(2)该金融资产已转移,且本基金将金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬转移给转入方;(3)该金融资产已转移,虽然本基金既
没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,但是放弃了对
该金融资产控制。
  金融资产终止确认时,其账面价值与收到的对价的差额,计入当期损益。
  (2)金融负债
  金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债。
  本基金的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债,包括应付账款、其
他应付款及借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初
始计量,并采用实际利率法进行后续计量。
  当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时,本基金终止确认该金融负
债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额,
计入当期损益。
  (六)本基金独立建账、独立核算。
  (七)基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日
常的会计核算,按照有关规定编制基金会计报表。
  (八)基金托管人定期与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行
核对并以书面方式确认。
  (九)本基金应按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行
资产负债确认计量,编制基础设施基金中期、年度合并及单独财务报表,财务
报表至少包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附
注。
  (十)本基金的重要会计政策与基础设施项目备考财务报表采用的相关会
计政策一致。
  本基金的会计核算,将参照基金业协会的相关规定执行。
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  二、基金的年度审计
  (一)基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《中华
人民共和国证券法》规定的会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务
报表进行审计。会计师事务所在年度审计中应当评价基金管理人和评估机构采
用的评估方法和参数的合理性。
  (二)会计师事务所更换经办注册会计师,应事先征得基金管理人同意。
  (三)基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所,须通报基金托管人。
更换会计师事务所需在规定媒介公告。
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           第二十五部分       基金的信息披露
  一、本基金的信息披露应符合《证券投资基金法》《运作办法》《信息披露
办法》《基础设施投资基金指引》《上海证券交易所证券投资基金上市规则》、
上海证券交易所业务规则、《基金合同》及其他有关规定。
  二、信息披露义务人
  本基金信息披露义务人包括基金管理人、基金托管人、召集基金份额持有
人大会的基金份额持有人、投资者及其一致行动人等法律法规、中国证监会、
上海证券交易所规定的自然人、法人和其他组织。
  本基金信息披露义务人以保护基金份额持有人利益为根本出发点,按照法
律法规、中国证监会、上海证券交易所的规定披露基金信息,并保证所披露信
息的真实性、准确性、完整性、及时性、简明性和易得性。
  本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内,将应予披露的基金
信息通过符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊(以下简
称“规定报刊”)及《信息披露办法》规定的互联网网站(以下简称“规定网
站”)等媒介披露,并保证基金投资者能够按照《基金合同》约定的时间和方
式查阅或者复制公开披露的信息资料。
  三、本基金信息披露义务人承诺公开披露的基金信息,不得有下列行为:
  (一)虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏;
  (二)对证券投资业绩进行预测;
  (三)违规承诺收益或者承担损失;
  (四)诋毁其他基金管理人、基金托管人或者基金销售机构;
  (五)登载任何自然人、法人或者其他组织的祝贺性、恭维性或推荐性的
文字;
  (六)中国证监会禁止的其他行为。
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  四、本基金公开披露的信息应采用中文文本。如同时采用外文文本的,基
金信息披露义务人应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的,以
中文文本为准。
  本基金公开披露的信息采用阿拉伯数字;除特别说明外,货币单位为人民
币元。
  五、公开披露的基金信息
  公开披露的基金信息包括:
  (一)基金招募说明书、《基金合同》、基金托管协议、基金产品资料概要
基金份额持有人大会召开的规则及具体程序,说明基金产品的特性等涉及基金
投资者重大利益的事项的法律文件。
说明基金认购安排、基金投资、基金产品特性、风险揭示、信息披露及基金份
额持有人服务等内容。
         《基金合同》生效后,基金招募说明书的信息发生重大变
更的(如基金扩募),基金管理人应当在三个工作日内,更新基金招募说明书并
登载在规定网站上;基金招募说明书其他信息发生变更的,基金管理人至少每
年更新一次。基金终止运作的,基金管理人不再更新基金招募说明书。
作监督等活动中的权利、义务关系的法律文件。
明的基金概要信息。
        《基金合同》生效后,基金产品资料概要的信息发生重大变
更的,基金管理人应当在三个工作日内,更新基金产品资料概要,并登载在规
定网站及基金销售机构网站或营业网点;基金产品资料概要其他信息发生变更
的,基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的,基金管理人不再更新基
金产品资料概要。
  基金募集申请经中国证监会注册后,基金管理人按规定将基金招募说明书
提示性公告、《基金合同》提示性公告登载在规定报刊上,将基金招募说明书、
基金产品资料概要、
        《基金合同》和基金托管协议登载在规定网站上,并将基金
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产品资料概要登载在基金销售机构网站或营业网点;基金托管人应当同时将《基
金合同》、基金托管协议登载在规定网站上。
     (二)询价公告
  基金管理人应当就基金份额询价的具体事宜编制基金份额询价公告。
     (三)基金份额发售公告
  基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告,并在
基金份额认购首日的 3 日前登载于规定媒介上。
     (四)《基金合同》生效公告
  基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日在规定媒介上登载《基
金合同》生效公告。
     (五)基金份额上市交易公告书
  基金份额获准在证券交易所上市交易的,基金管理人应当在基金份额上市
交易的三个工作日前,将基金份额上市交易公告书登载在规定网站上,并将基
金份额上市交易公告书提示性公告登载在规定报刊上。
     (六)基金定期报告,包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告
  基金管理人应当在每年结束之日起三个月内,编制完成基金年度报告,将
年度报告登载在规定网站上,并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。基
金年度报告中的财务会计报告应当经过符合《中华人民共和国证券法》规定的
会计师事务所审计。
  基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内,编制完成基金中期报告,
将中期报告登载在规定网站上,并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。
  基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内,编制完成基金季度报
告,将季度报告登载在规定网站上,并将季度报告提示性公告登载在规定报刊
上。
  《基金合同》生效不足 2 个月的,基金管理人可以不编制当期季度报告、
中期报告或者年度报告。
  定期报告的内容包括:
入、本期净利润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可
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供分配金额及计算过程、本期及过往实际分配金额(如有)和单位实际分配金
额(如有)等;中期报告和年度报告主要财务指标除前述指标外还应当包括期
末基金总资产、期末基金净资产、期末基金份额净值、基金总资产占基金净资
产比例等,年度报告需说明实际可供分配金额与测算可供分配金额差异情况(如
有);
高的,应当说明该收入的公允性和稳定性;
资基金指引》以及本基金借款要求的情况说明;
本基金的基金份额及变化情况;
  基金季度报告披露内容可不包括前款第 3、6、9、10 项,基金年度报告应
当载有年度审计报告、评估报告以及基金的浮动管理费的考核标准和考核结果。
  (七)临时报告
  本基金发生重大事件,有关信息披露义务人应当按规定编制临时报告书并
登载在规定报刊和规定网站上。
  前款所称重大事件,是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格
产生重大影响的下列事件:
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律师事务所、评估机构、外部管理机构等专业服务机构;
事项,基金托管人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项;
人变更;
门负责人发生变动;
基金托管人专门基金托管部门的主要业务人员最近 12 个月内变动超过百分之
三十;
到重大行政处罚、刑事处罚,基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金
托管业务相关行为受到重大行政处罚、刑事处罚;
实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证
券,或者从事其他重大关联交易事项,但中国证监会另有规定的除外;
更;
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重大进展或者重大变化;
设施基金的主要负责人员发生变动;
他事项;
  (八)权益变动公告
  本基金发生下述权益变动情形,有关信息披露义务人应进行公告:
人,并予公告;
比例每增加或者减少 5%时,应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报
告书,通知基金管理人,并予公告;
份额的 10%但未达到 30%的,应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规
定编制权益变动报告书;
份额的 30%但未达到 50%的,应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规
定编制权益变动报告书;
以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的有关规定,采取要约方式进行并
履行相应的程序或者义务,但符合《上市公司收购管理办法》规定情形的可免
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于发出要约;被收购基础设施基金的基金管理人应当参照《上市公司收购管理
办法》的规定,编制并公告管理人报告书,聘请独立财务顾问出具专业意见并
予公告。
     (九)澄清公告
  在《基金合同》存续期限内,任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的
消息可能对基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动的,以及可能损害
基金份额持有人权益的,相关信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行公
开澄清,并将有关情况立即报告基金上市交易的证券交易所。
     (十)基金份额持有人大会决议
  基金份额持有人大会决定的事项,应当依法报中国证监会备案,并予以公
告。
     (十一)清算报告
  基金合同终止的,基金管理人应当依法组织清算组对基金财产进行清算并
作出清算报告。资产处置期间,清算组应当按照法律法规规定和基金合同约定
履行信息披露义务。
  清算报告应当经过符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师事务所审
计,并由律师事务所出具法律意见书。清算组应当将清算报告登载在规定网站
上,并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。
     (十二)中国证监会规定的其他信息。
     六、暂停或延迟、暂缓披露安排
     (一)当出现下述情况时,基金管理人和基金托管人可暂停或延迟披露基
金相关信息:
     (二)拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密或者具有上海证
券交易所认可的其他情形,及时披露可能会损害基金利益或者误导投资者,且
符合以下条件的,基金管理人等信息披露义务人可以暂缓披露:
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   暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄漏或者出现市场传闻,导致基础设
施基金交易价格发生大幅波动的,信息披露义务人将立即披露相关事项筹划和
进展情况。
   七、信息披露事务管理
   基金管理人、基金托管人应当建立健全信息披露管理制度,指定专门部门
及高级管理人员负责管理信息披露事务。
   基金信息披露义务人公开披露基金信息,应当符合中国证监会相关基金信
息披露内容与格式准则等法律法规规定。
   基金托管人应当按照相关法律法规、中国证监会的规定和《基金合同》的
约定,对基金管理人编制的基金净资产、基金份额净值、基金定期报告、更新
的招募说明书、基金产品资料概要、基金清算报告等公开披露的相关基金信息
进行复核、审查,并向基金管理人出具书面文件或者盖章或电子确认。
   基金管理人、基金托管人应当在规定媒介中选择披露信息的报刊。基金管
理人、基金托管人应当向中国证监会基金电子披露网站报送拟披露的基金信息,
并保证相关报送信息的真实、准确、完整、及时。
   基金管理人、基金托管人除依法在规定媒介上披露信息外,还可以根据需
要在其他公共媒介披露信息,但是其他公共媒介不得早于规定媒介和基金上市
交易的证券交易所网站披露信息,并且在不同媒介上披露同一信息的内容应当
一致。
   基金管理人、基金托管人除按法律法规要求披露信息外,也可着眼于为投
资者决策提供有用信息的角度,在保证公平对待投资者、不误导投资者、不影
响基金正常投资操作的前提下,自主提升信息披露服务的质量。具体要求应当
符合中国证监会及自律规则的相关规定。前述自主披露如产生信息披露费用,
该费用不得从基金财产中列支。
   为基金信息披露义务人公开披露的基金信息出具审计报告、法律意见书的
专业机构,应当制作工作底稿,并将相关档案至少保存到《基金合同》终止后
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  八、信息披露文件的存放与查阅
  依法必须披露的信息发布后,基金管理人、基金托管人应当按照相关法律
法规规定将信息置备于各自住所和基金上市交易的证券交易所网站,供社会公
众查阅、复制。
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 第二十六部分      基金合同的变更、终止与基金财产的清算
  一、《基金合同》的变更
  (一)变更基金合同涉及法律法规规定或基金合同约定应经基金份额持有
人大会决议通过的事项的,应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法
规规定和基金合同约定可不经基金份额持有人大会决议通过的事项,由基金管
理人和基金托管人同意后变更并公告,并报中国证监会备案。
  (二)关于《基金合同》变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执
行,自决议生效后两日内在规定媒介公告。
  二、《基金合同》的终止事由
  有下列情形之一的,经履行相关程序后,《基金合同》应当终止:
  (一)基金份额持有人大会决定终止的;
  (二)基金管理人、基金托管人职责终止,在 6 个月内没有新基金管理人、
新基金托管人承接的;
  (三)本基金投资的全部基础设施项目无法维持正常、持续运营;
  (四)本基金投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流;
  (五)本基金所持有的基础设施资产支持证券在基金合同生效之日起 6 个
月内未成功设立或本基金未成功购入的;
  (六)基金存续期限到期,且没有延长基金存续期限的;
  (七)本基金所持有的基础设施资产支持证券已全部变现或提前终止清算;
  (八)《基金合同》约定的其他情形;
  (九)相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
  三、基金财产的清算
  (一)基金财产清算小组:自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作
日内成立清算小组,基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督
下进行基金清算。
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  (二)基金财产清算小组组成:基金财产清算小组成员由基金管理人、基
金托管人、具有从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指
定的人员组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
  (三)基金财产清算小组职责:基金财产清算小组负责基金财产的保管、
清理、估价、变现和分配,并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露
义务。基金财产清算小组可以依法进行必要的民事活动。
  (四)基金财产清算程序
告出具法律意见书;
  (五)基金财产清算的期限为 24 个月,但因本基金所持基础设施资产支持
证券份额或其他证券的流动性受到限制而不能及时变现的,清算期限可相应顺
延。
  (六)基金清算涉及基础设施项目处置的,基金管理人应当遵循基金份额
持有人利益优先的原则,按照法律法规规定进行资产处置,并尽快完成剩余财
产的分配。资产处置期间,清算组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行
信息披露义务。
     四、清算费用
  清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费
用,清算费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。
     五、基金财产清算剩余资产的分配
  依据基金财产清算的分配方案,将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基
金财产清算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后,按基金份额持有人持有的
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基金份额比例进行分配。
  六、基金财产清算的公告
  清算过程中的有关重大事项须及时公告;基金财产清算报告经符合《中华
人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书
后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证
监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告,基金财产清算小组应
当将清算报告登载在规定网站上,并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。
  七、基金财产清算账册及文件的保存
  基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存,保存时间不低于法律法
规规定的最低期限。
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        第二十七部分     《基金合同》的内容摘要
     一、基金份额持有人、基金管理人和基金托管人的权利、义务
     (一)基金管理人的权利与义务
              《运作办法》
有关规定,基金管理人的权利包括但不限于:
  (1)依法募集资金;
  (2)自《基金合同》生效之日起,根据法律法规和《基金合同》独立运用
并管理基金财产;
  (3)依照《基金合同》收取管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的
其他费用;
  (4)发行和销售基金份额;
  (5)按照规定召集基金份额持有人大会;
  (6)依据《基金合同》及有关法律规定监督基金托管人,如认为基金托管
人违反了《基金合同》及国家有关法律规定,应呈报中国证监会和其他监管部
门,并采取必要措施保护基金投资者的利益;
  (7)在基金托管人更换时,提名新的基金托管人;
  (8)在外部管理机构更换时,提名新的外部管理机构;
  (9)选择、更换基金销售机构,对基金销售机构的相关行为进行监督和处
理;
  (10)担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业
务并获得《基金合同》规定的费用;
  (11)依据《基金合同》及有关法律规定决定基金收益的分配方案;
  (12)依照法律法规为基金的利益对被投资资产行使权利,为基金的利益
行使因基金财产投资于证券所产生的权利;
  (13)以基金管理人的名义,代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或
者实施其他法律行为;
  (14)选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、流动性服务
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商、评估机构、财务顾问或其他为基金提供服务的外部机构;
  (15)在法律法规允许的前提下,为基金的利益依法为基金进行融资,决
定公募基金债务杠杆方案的设置;
  (16)决定涉及公募基金的投资者关系年度计划及活动;
  (17)决定涉及公募基金的新闻稿件的组织和发布;
  (18)在符合有关法律、法规的前提下,制订和调整有关基金询价、定价、
认购、扩募等的业务规则;
  (19)依照法律法规为基金的利益直接或间接对标的基础设施项目行使的
相关权利,包括但不限于:
提前终止专项计划或延长专项计划期限、决定修改专项计划文件重要内容等;
  为免疑义,前述事项如涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的,基金
管理人应当在基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利。
  (20)基金管理人可以根据投资管理需要,设置本基金运营咨询委员会,
关于本基金运营咨询委员会的职权范围、人员构成、议事规则等详见基金招募
说明书;
  (21)筛选符合本基金投资策略的基础设施项目作为潜在购买标的,需提
交基金份额持有人大会投票表决的,应当在进行投资分析、尽职调查等工作的
基础上,将合适的潜在标的提交基金份额持有人大会表决,表决通过后根据大
会决议实施基金扩募或出售其他基金资产等方式并购买相关标的;
  (22)对相关资产进行出售可行性分析、资产评估等工作,需提交基金份
额持有人大会投票表决的,应当将资产出售相关事项提交基金份额持有人大会
表决,表决通过后根据大会决议实施资产出售;
  (23)行使相关法律法规、部门规章、规范性文件及证券交易所业务规则
未明确行使主体的权利,包括决定金额(连续 12 个月内累计发生金额)不超过
基金净资产 20%(含 20%)的基础设施项目或基础设施资产支持证券的购入或
出售事项、决定基础设施基金直接或间接对外借款、决定金额(连续 12 个月内
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累计发生金额)不超过基金净资产 5%(含 5%)的关联交易等;
  (24)法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》
                         《基金托管协议》约定
的其他权利。
              《运作办法》
有关规定,基金管理人的义务包括但不限于:
  (1)制定完善的尽职调查内部管理制度,建立健全业务流程;
  (2)依法募集资金,办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理
基金份额的发售和登记等事宜;
  (3)办理基金备案手续;
  (4)自《基金合同》生效之日起,以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运
用基金财产;
  (5)按照有关规定运营管理基础设施项目;
  (6)派员负责项目公司财务管理,监督、检查外部管理机构履职情况;
  (7)发生任一法定解聘情形的,解聘外部管理机构;
  (8)配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策,以专业化
的经营方式管理和运作基金财产;
  (9)配备足够的具有基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的人
员进行本基金的基础设施项目的运营管理;
  (10)按照法律法规规定和《基金合同》约定,专业审慎运营管理基础设
施项目,主动履行《基础设施投资基金指引》第三十八条规定的基础设施项目
运营管理职责,也可根据《基础设施投资基金指引》委托外部管理机构负责部
分运营管理职责,但依法应承担的责任不因委托而免除;
  (11)建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度,
保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立,对所管理的不同基金分
别管理,分别记账,进行证券投资;
  (12)除依据《证券投资基金法》
                 《基金合同》及其他有关规定外,不得利
用基金财产为自己及任何第三人谋取利益,不得委托第三人运作基金财产;
  (13)依法接受基金托管人的监督;
  (14)按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债
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确认计量,编制基金中期和年度合并及单独财务报表;
  (15)编制基金定期报告与临时报告;
  (16)严格按照《证券投资基金法》
                  《基金合同》及其他有关规定,履行信
息披露及报告义务;
  (17)保守基金商业秘密,不泄露基金投资计划、投资意向等。除《证券
投资基金法》
     《基金合同》及其他有关规定另有规定外,在基金信息公开披露前
应予保密,不向他人泄露,但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律等外
部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外;
  (18)按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案,及时向基金份额持
有人分配基金收益;
  (19)依据《证券投资基金法》
                《基金合同》及其他有关规定召集基金份额
持有人大会或配合基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会;
  (20)按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他
相关资料不低于法律法规规定的最低期限;
  (21)按规定保留路演、定价、配售等过程中的相关资料不低于法律法规
规定的最低期限并存档备查,包括推介宣传材料、路演现场录音等,且能如实、
全面反映询价、定价和配售过程;
  (22)确保需要向基金投资者提供的各项文件或资料在规定时间发出,并
且保证投资者能够按照《基金合同》规定的时间和方式,随时查阅到与基金有
关的公开资料,并在支付合理成本的条件下得到有关资料的复印件;
  (23)组织并参加基金财产清算小组,参与基金财产的保管、清理、估价、
变现和分配;
  (24)基金清算涉及基础设施项目处置的,应遵循基金份额持有人利益优
先的原则,按照法律法规规定进行资产处置,并尽快完成剩余财产的分配;
  (25)面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时,及时报告中国证监
会并通知基金托管人;
  (26)因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合
法权益时,应当承担赔偿责任,其赔偿责任不因其退任而免除;
  (27)监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务,
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基金托管人违反《基金合同》造成基金财产损失时,基金管理人应为基金份额
持有人利益向基金托管人追偿;
  (28)当基金管理人将其义务委托第三方处理时,应当对第三方处理有关
基金事务的行为承担责任;
  (29)以基金管理人名义,代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施
其他法律行为;
  (30)基金在募集期间未能达到基金的备案条件,《基金合同》不能生效,
基金管理人承担全部募集费用,将已募集资金并加计银行同期存款利息在基金
募集期结束后 30 日内退还基金认购人;
  (31)执行生效的基金份额持有人大会的决议;
  (32)建立并保存基金份额持有人名册;
  (33)从事基础设施基金活动应当恪尽职守,履行诚实信用、谨慎勤勉的
义务,遵守持有人利益优先的基本原则,有效防范利益冲突,实现专业化管理;
  (34)法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》
                         《基金托管协议》约定
的其他义务。
  (二)基金托管人的权利与义务
              《运作办法》
有关规定,基金托管人的权利包括但不限于:
  (1)自《基金合同》生效之日起,依法律法规和《基金合同》的规定安全
保管基金财产;
  (2)依《基金合同》约定获得托管费以及法律法规规定或监管部门批准的
其他费用;
  (3)监督基础设施基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金
账户及资金流向,确保符合法律法规规定和基金合同约定,保证基金资产在监督
账户内封闭运行;
  (4)监督基金管理人对本基金的投资运作,如发现基金管理人有违反《基
金合同》及国家法律法规行为,对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失
的情形,应呈报中国证监会,并采取必要措施保护基金投资者的利益;
  (5)监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险;
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  (6)根据相关市场规则,为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、
为基金办理证券交易资金清算;
  (7)提议召开或召集基金份额持有人大会;
  (8)在基金管理人更换时,提名新的基金管理人;
  (9)法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》《基金托管协议》约定
的其他权利。
              《运作办法》
有关规定,基金托管人的义务包括但不限于:
  (1)以诚实信用、勤勉尽责的原则持有并安全保管基金财产、权属证书及
相关文件;
  (2)设立专门的基金托管部门,具有符合要求的营业场所,配备足够的、
合格的熟悉基金托管业务的专职人员,负责基金财产托管事宜;配备足够的专
业人员开展基础设施基金托管业务;
  (3)建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度,
确保基金财产的安全,保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同
的基金财产相互独立;对所托管的不同的基金分别设置账户,独立核算,分账
管理,保证不同基金之间在账户设置、资金划拨、账册记录等方面相互独立;
  (4)除依据《证券投资基金法》《基金合同》及其他有关规定外,不得利
用基金财产为自己及任何第三人谋取利益,不得委托第三人托管基金财产;
  (5)保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭
证;
  (6)按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户,按照《基
金合同》的约定,根据基金管理人的投资指令,及时办理清算、交割事宜;
  (7)按规定开设基金财产的资金账户和证券账户;
  (8)监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运
作、收益分配、信息披露等;
  (9)监督基础设施项目公司借入款项安排,确保符合法律法规规定及约定
用途;
  (10)保守基金商业秘密,除《证券投资基金法》
                        《基金合同》及其他有关
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规定另有规定外,在基金信息公开披露前予以保密,不得向他人泄露;
  (11)复核、审查基金管理人计算的基金净资产;基金托管人复核基金信
息披露文件时,应当加强对基金管理人资产确认计量过程的复核;
  (12)办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项;
  (13)对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见,
说明基金管理人在各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的规定进行;
如果基金管理人有未执行《基金合同》规定的行为,还应当说明基金托管人是
否采取了适当的措施;
  (14)保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料不低于
法律法规规定的最低期限;
  (15)建立并保存基金份额持有人名册;
  (16)按规定制作相关账册并与基金管理人核对;
  (17)依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益
款项;
  (18)依据《证券投资基金法》
                《基金合同》及其他有关规定,召集基金份
额持有人大会或配合基金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大
会;
  (19)参加基金财产清算小组,参与基金财产的保管、清理、估价、变现
和分配;
  (20)面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时,及时报告中国证监
会和银行监管机构,并通知基金管理人;
  (21)因违反《基金合同》导致基金财产损失时,应承担赔偿责任,其赔
偿责任不因其退任而免除;
  (22)按规定监督基金管理人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的
义务,基金管理人因违反《基金合同》造成基金财产损失时,应为基金份额持
有人利益向基金管理人追偿;
  (23)执行生效的基金份额持有人大会的决议;
  (24)基金托管人从事基础设施基金活动应当恪尽职守,履行诚实信用、
谨慎勤勉的义务,遵守持有人利益优先的基本原则,有效防范利益冲突,实现
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专业化托管;
  (25)法律法规及中国证监会规定的其他应由基金托管人履行的职责及《基
金合同》《基金托管协议》约定的其他义务。
     (三)基金份额持有人的权利与义务
  基金投资者持有本基金基金份额的行为即视为对《基金合同》的承认和接
受,基金投资者自依据《基金合同》取得基金份额,即成为本基金的基金份额
持有人和《基金合同》的当事人,直至其不再持有本基金的基金份额。基金份
额持有人作为《基金合同》当事人并不以在《基金合同》上书面签章或签字为
必要条件。
  每份基金份额具有同等的合法权益。
              《运作办法》
有关规定,基金份额持有人的权利包括但不限于:
  (1)分享基金财产收益;
  (2)参与分配清算后的剩余基金财产;
  (3)依法并按照基金合同和招募说明书的规定转让其持有的基金份额;
  (4)按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大
会;
  (5)出席或者委派代表出席基金份额持有人大会,对基金份额持有人大会
审议事项行使表决权;
  (6)查阅或者复制公开披露的基金信息资料;
  (7)监督基金管理人的投资运作;
  (8)对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依
法提起诉讼或仲裁;
  (9)法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。
设施投资基金业务办法》及其他有关规定,基金份额持有人的义务包括但不限
于:
  (1)认真阅读并遵守《基金合同》、招募说明书、产品资料概要等信息披
露文件;
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  (2)了解所投资基金产品,了解自身风险承受能力,自主判断基金的投资
价值,自主做出投资决策,自行承担投资风险;
  (3)关注基金信息披露,及时行使权利和履行义务;
  (4)交纳基金认购款项及法律法规和《基金合同》所规定的费用;
  (5)在其持有的基金份额范围内,承担基金亏损或者《基金合同》终止的
有限责任;
  (6)不从事任何有损基金及其他《基金合同》当事人合法权益的活动;
  (7)执行生效的基金份额持有人大会的决议;
  (8)返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利;
  (9)遵守基金合同第六部分“基金份额的上市交易和结算”中的相关规
定;
  (10)遵守基金管理人、基金托管人、销售机构和登记机构的相关交易及
业务规则;
  (11)战略投资者持有基金份额期限需满足《基础设施投资基金指引》相
关要求;基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金
份额战略配售,基金份额持有期间不允许质押;
  (12)拥有权益的基金份额达到特定比例时,按照规定履行份额权益变动
相应的程序或者义务;
  (13)拥有权益的基金份额达到 50%时,继续增持本基金的基金份额的,
按照规定履行基础设施基金收购的程序或者义务;
  (14)法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
违反《基础设施投资基金业务办法》第五十五条第一款、第二款的规定买入在
本基金中拥有权益的基金份额的,在买入后的 36 个月内,对该超过规定比例部
分的基金份额不行使表决权。
     二、基金份额持有人大会召集、议事及表决的程序和规则
  基金份额持有人大会由基金份额持有人组成,基金份额持有人的合法授权
代表有权代表基金份额持有人出席会议并表决。除基金合同另有约定外,基金
份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。
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  为免歧义,若基金份额持有人违反基金合同第六部分第四条规定买入在本
基金中拥有权益的基金份额的,在买入后的 36 个月内对该超过规定比例部分的
基金份额不行使表决权。
  本基金的基金份额持有人大会不设日常机构。若将来法律法规对基金份额
持有人大会另有规定的,以届时有效的法律法规为准。
  (一)召开事由
要决定下列事由之一的,应当召开基金份额持有人大会:
  (1)提前终止《基金合同》;
  (2)更换基金管理人;
  (3)更换基金托管人;
  (4)转换基金运作方式;
  (5)调整基金管理人、基金托管人的报酬标准;
  (6)变更基金类别;
  (7)本基金与其他基金的合并;
  (8)变更基金投资目标、范围或策略;
  (9)本基金扩募;
  (10)延长《基金合同》期限;
  (11)决定修改基金合同的重要内容;
  (12)连续 12 个月内累计发生金额超过基金净资产 20%(不含 20%)的
基础设施项目或基础设施资产支持证券的购入或出售;
  (13)连续 12 个月内累计发生金额超过基金净资产 5%(不含 5%)的关
联交易;
  (14)除法定解聘情形以外,解聘、更换外部管理机构;
  (15)变更基金份额持有人大会程序;
  (16)基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会;
  (17)单独或合计持有本基金总份额 10%以上(含 10%)基金份额的基金
份额持有人(以基金管理人收到提议当日的基金份额计算,下同)就同一事项
书面要求召开基金份额持有人大会;
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  (18)对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项;
  (19)终止基金上市,但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终
止上市的除外;
  (20)法律法规、《基金合同》、专项计划文件或中国证监会规定的其他应
当召开基金份额持有人大会的事项。
无实质性不利影响的前提下,以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修
改,不需召开基金份额持有人大会:
  (1)基础设施项目所有权期限延长的,基金合同期限相应延长;
  (2)收取法律法规要求增加的基金费用和其他由基金和特殊目的载体承担
的费用;
  (3)在法律法规和基金合同规定的范围内调整本基金收费方式;
  (4)因相关法律法规、交易场所或登记机构的相关业务规则发生变动而应
当对《基金合同》进行修改;
  (5)基金推出新业务或服务;
  (6)基金管理人在发生法定解聘情形时解聘外部管理机构从而对基金合同
及相关文件进行修改;
  (7)对基金合同的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不
涉及基金合同当事人权利义务关系发生重大变化;
  (8)基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份
额持有人利益的行为而解聘上述机构;
  (9)按照法律法规的规定,调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、
转托管等业务的规则;
  (10)按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的
其他情形。
  (二)提案人
  基金管理人、基金托管人、单独或合计代表基金份额 10%以上(含 10%)
的基金份额持有人以及基金合同约定的其他主体,可以向基金份额持有人大会
提出议案。
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  (三)会议召集人及召集方式
金管理人召集。
提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集,
并书面告知基金托管人。基金管理人决定召集的,应当自出具书面决定之日起
由基金托管人自行召集,并自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理
人,基金管理人应当配合。
一事项书面要求召开基金份额持有人大会,应当向基金管理人提出书面提议。
基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集,并书面告知提出
提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基金管理人决定召集的,应当自出
具书面决定之日起 60 日内召开;基金管理人决定不召集,单独或合计代表基金
份额 10%以上(含 10%)的基金份额持有人仍认为有必要召开的,应当向基金
托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否
召集,并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人;基金托管人
决定召集的,应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人,基金
管理人应当配合。
一事项要求召开基金份额持有人大会,而基金管理人、基金托管人都不召集的,
单独或合计代表基金份额 10%以上(含 10%)的基金份额持有人有权自行召集,
并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持
有人大会的,基金管理人、基金托管人应当配合,不得阻碍、干扰。
益登记日。
  (四)召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
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公告。基金份额持有人大会通知应至少载明以下内容:
  (1)会议召开的时间、地点和会议形式;
  (2)会议拟审议的事项、议事程序和表决方式;
  (3)有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日;
  (4)授权委托证明的内容要求(包括但不限于代理人身份,代理权限和代
理有效期限等)、送达时间和地点;
  (5)会务常设联系人姓名及联系电话;
  (6)出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续;
  (7)就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的,相
关信息披露义务人应当依法披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文
件,方案内容包括但不限于:交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、
交易标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等;涉及扩募的,还
应当披露扩募发售价格确定方式;
  (8)召集人需要通知的其他事项。
中说明本次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其
联系方式和联系人、书面表决意见寄交的截止时间和收取方式。明确采用网络
投票方式的,由会议召集人在会议通知中说明网络投票的方式、时间、表决方
式、投票网络系统名称、网络投票系统的注册/登录网址、移动终端应用/公众号
/程序名称、网络投票流程、操作指引等。
决意见的计票进行监督;如召集人为基金托管人,则应另行书面通知基金管理
人到指定地点对表决意见的计票进行监督;如召集人为基金份额持有人,则应
另行书面通知基金管理人和基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行监
督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对书面表决意见的计票进行监督的,
不影响表决意见的计票效力。
  (五)基金份额持有人出席会议的方式
  基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规、监
管机构允许的其他方式召开,会议的召开方式由会议召集人确定。
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  基金份额持有人大会应当由持有基金份额二分之一以上(含二分之一)的
基金份额持有人出席,方可有效召开。
代表出席,现场开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额
持有人大会,基金管理人或基金托管人不派代表列席的,不影响表决效力。现
场开会同时符合以下条件时,可以进行基金份额持有人大会议程:
  (1)亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人
持有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、
                              《基金合
同》和会议通知的规定,并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资
料相符;
  (2)经核对,汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示,
有效的基金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一(含二分之
一)。若到会者在权益登记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基
金总份额的二分之一,召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的
召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基金份额应不少
于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一(含三分之一)。
形式或基金合同约定的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址,
或通过指定的网络投票系统采用网络投票的方式行使投票权。通讯开会应以书
面方式、网络投票方式或基金合同约定的其他方式进行表决。
  在同时符合以下条件时,通讯开会的方式视为有效:
  (1)会议召集人按《基金合同》约定公布会议通知后,在 2 个工作日内连
续公布相关提示性公告;
  (2)召集人按基金合同约定通知基金托管人(如果基金托管人为召集人,
则为基金管理人)到指定地点对书面表决意见及/或网络投票的计票进行监督。
会议召集人在基金托管人(如果基金托管人为召集人,则为基金管理人)和公
证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有人的书面表决意见
及/或网络投票;基金托管人或基金管理人经通知不参加收取书面表决意见及/
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或网络投票的,不影响表决效力;
  (3)本人直接出具书面意见/进行网络投票或授权他人代表出具书面意见/
进行网络投票的,基金份额持有人所持有的基金份额不小于在权益登记日基金
总份额的二分之一(含二分之一);若本人直接出具书面意见/进行网络投票或
授权他人代表出具书面意见/进行网络投票基金份额持有人所持有的基金份额
小于在权益登记日基金总份额的二分之一,召集人可以在原公告的基金份额持
有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内,就原定审议事项重新召集基金
份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应当有代表三分之一以上(含
三分之一)基金份额的持有人直接出具书面意见/进行网络投票或授权他人代表
出具书面意见/进行网络投票;
  (4)上述第(3)项中直接出具书面意见/进行网络投票的基金份额持有人
或受托代表他人出具书面意见/进行网络投票的代理人,同时提交的持有基金份
额的凭证、受托出具书面意见/进行网络投票的代理人出具的委托人持有基金份
额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、
                         《基金合同》和会议
通知的规定,并与基金登记机构记录相符。
用其他非书面方式授权其代理人出席基金份额持有人大会,具体方式由会议召
集人确定并在会议通知中列明。
非现场方式相结合的方式召开基金份额持有人大会,会议程序比照现场开会和
通讯方式开会的程序进行。
  (六)议事内容与程序
  议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项,如决定修改基金合同的
重要内容、决定终止《基金合同》、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他
基金合并、法律法规及《基金合同》规定的其他事项以及会议召集人认为需提
交基金份额持有人大会讨论的其他事项。
  基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后,对原有提案的修改
应当在基金份额持有人大会召开前及时公告。
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  基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
  (1)现场开会
  在现场开会的方式下,首先由大会主持人按照下列第(八)条规定程序确
定和公布监票人,然后由大会主持人宣读提案,经讨论后进行表决,并形成大
会决议。大会主持人为基金管理人授权出席会议的代表,在基金管理人授权代
表未能主持大会的情况下,由基金托管人授权其出席会议的代表主持;如果基
金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会,则由出席大会的基
金份额持有人和代理人所持表决权的 50%以上(含 50%)选举产生一名基金份
额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管人拒
不出席或主持基金份额持有人大会,不影响基金份额持有人大会作出的决议的
效力。
  会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓
名(或单位名称)、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托
人姓名(或单位名称)和联系方式等事项。
  (2)通讯开会
  在通讯开会的情况下,首先由召集人提前 30 日公布提案,在所通知的表决
截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决,在公
证机关监督下形成决议。
  (七)表决
  基金份额持有人所持每份基金份额有一票表决权。中国证监会及上海证券
交易所另有规定的除外。
  基金份额持有人与表决事项存在关联关系的,应当回避表决,其所持份额
不计入有表决权的基金份额总数。与外部管理机构存在关联关系的基金份额持
有人就解聘、更换外部管理机构事项无需回避表决,中国证监会认可的特殊情
形除外。
  基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议:
决权的二分之一以上(含二分之一)通过方为有效;除法律法规规定或下列第
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表决权的三分之二以上(含三分之二)通过方可做出。发生下列情形的,以特
别决议通过方为有效:
  (1)转换基金运作方式;
  (2)更换基金管理人或者基金托管人;
  (3)除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另有约定外,提前终止《基
金合同》或延长《基金合同》期限;
  (4)本基金与其他基金合并;
  (5)对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整;
  (6)连续 12 个月内累计发生金额占基金净资产 50%及以上的基础设施项
目或基础设施资产支持证券的购入或出售;
  (7)连续 12 个月内累计发生金额占基金净资产 50%及以上的扩募;
  (8)连续 12 个月内累计发生金额占基金净资产 20%及以上的关联交易。
  基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
  采取通讯方式进行表决时,除非在计票时有充分的相反证据证明,否则提
交符合会议通知中规定的确认投资者身份文件的表决视为有效出席的投资者,
表面符合会议通知规定的书面表决意见视为有效表决,表决意见模糊不清或相
互矛盾的视为弃权表决,但应当计入出具书面意见/进行网络投票的基金份额持
有人所代表的基金份额总数。
  基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开
审议、逐项表决。
  (八)计票
  (1)如大会由基金管理人或基金托管人召集,基金份额持有人大会的主持
人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基
金份额持有人代表与大会召集人授权的一名监督员共同担任监票人;如大会由
基金份额持有人自行召集或大会虽然由基金管理人或基金托管人召集,但是基
金管理人或基金托管人未出席大会的,基金份额持有人大会的主持人应当在会
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议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有人代表担
任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的,不影响计票的效力。
  (2)监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当
场公布计票结果。
  (3)如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有怀
疑,可以在宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进
行重新清点,重新清点以一次为限。重新清点后,大会主持人应当当场公布重
新清点结果。
  (4)计票过程应由公证机关予以公证,基金管理人或基金托管人拒不出席
大会的,不影响计票的效力。
  采用网络投票的,持有人大会网络投票期间结束后,召集人可以通过网络
投票系统查询持有人大会的投票情况,并根据法律法规的要求对全部网络数据
进行确认。
  在通讯开会的情况下,计票方式为:由大会召集人授权的两名监督员在基
金托管人授权代表(若由基金托管人召集,则为基金管理人授权代表)的监督
下进行计票,并由公证机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人
拒派代表对书面表决意见的计票进行监督的,不影响计票和表决结果。
  (九)生效与公告
  基金份额持有人大会的决议,召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监
会备案。
  基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
  基金份额持有人大会决议自生效之日起 2 日内在规定媒介上公告。如果采
用通讯方式进行表决,在公告基金份额持有人大会决议时,必须将公证书全文、
公证机构、公证员姓名等一同公告。
  基金份额持有人会议的召集人应当聘请律师事务所对基金份额持有人大会
的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序、表决方式及决议结果等事项出
具法律意见,上述法律意见应与基金份额持有人大会决议一并披露。召开基金
份额持有人大会的,信息披露义务机构应当及时告知投资者基金份额持有人大
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会相关事宜。
  (十) 基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份
额持有人大会的决议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有
人、基金管理人、基金托管人均有约束力。
  (十一)基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事
的结果由全体基金份额持有人承担。
  (十二)本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、
表决条件、网络投票方式等规定,凡是直接引用法律法规的部分,如将来法律
法规修改导致相关内容被取消或变更的,基金管理人经与基金托管人协商一致
并提前公告后,可直接对本部分内容进行修改和调整,无需召开基金份额持有
人大会审议。
  三、基金合同的变更、终止和基金财产的清算
  (一)《基金合同》的变更
  变更基金合同涉及法律法规规定或基金合同约定应经基金份额持有人大会
决议通过的事项的,应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定
和基金合同约定可不经基金份额持有人大会决议通过的事项,由基金管理人和
基金托管人同意后变更并公告,并报中国证监会备案。
  关于《基金合同》变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行,自
决议生效后两日内在规定媒介公告。
  (二)《基金合同》的终止事由
  有下列情形之一的,经履行相关程序后,《基金合同》应当终止:
基金托管人承接的;
未成功设立或本基金未成功购入的;
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  (三)基金财产的清算
内成立清算小组,基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下
进行基金清算。
管人、具有从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的
人员组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
估价、变现和分配,并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
基金财产清算小组可以依法进行必要的民事活动。
  (1)《基金合同》终止情形出现时,由基金财产清算小组统一接管基金;
  (2)对基金财产和债权债务进行清理和确认;
  (3)对基金财产进行估值和变现;
  (4)制作清算报告;
  (5)聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计,聘请律师事务所对清算
报告出具法律意见书;
  (6)将清算报告报中国证监会备案并公告;
  (7)对基金剩余财产进行分配。
券份额或其他证券的流动性受到限制而不能及时变现的,清算期限可相应顺延。
人利益优先的原则,按照法律法规规定进行资产处置,并尽快完成剩余财产的
分配。资产处置期间,清算组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息
披露义务。
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  (四)清算费用
  清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费
用,清算费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。
  (五)基金财产清算剩余资产的分配
  依据基金财产清算的分配方案,将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基
金财产清算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后,按基金份额持有人持有的
基金份额比例进行分配。
  (六)基金财产清算的公告
  清算过程中的有关重大事项须及时公告;基金财产清算报告经符合《中华
人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书
后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证
监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告,基金财产清算小组应
当将清算报告登载在规定网站上,并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。
  (七)基金财产清算账册及文件的保存
  基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存,保存时间不低于法律法
规规定的最低期限。
  四、争议解决方式
  各方当事人同意,因《基金合同》而产生的或与《基金合同》有关的一切
争议,如经友好协商未能解决的,应提交中国国际经济贸易仲裁委员会,根据
该会当时有效的仲裁规则进行仲裁,仲裁的地点在北京市,仲裁裁决是终局性
的并对相关各方均有约束力。除非仲裁裁决另有规定,仲裁费用由败诉方承担。
  争议处理期间,基金管理人、基金托管人应恪守各自的职责,继续忠实、
勤勉、尽责地履行基金合同规定的义务,维护基金份额持有人的合法权益。
  基金合同受中国法律(为基金合同之目的,不含香港特别行政区、澳门特
别行政区和台湾地区法律)管辖。
  五、基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式
  《基金合同》可印制成册,供投资者在基金管理人、基金托管人、销售机
构的办公场所和营业场所查阅。
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              第二十八部分   《托管协议》的内容摘要
    一、基金托管协议当事人
    (一)基金管理人
    名称:建信基金管理有限责任公司
    住所:北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 16 层
    办公地址:北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 16 层
    法定代表人:孙志晨
    成立时间:2005 年 9 月 19 日
    批准设立机关及批准设立文号:中国证监会、中国证监会证监基金字
[2005]158 号
    组织形式:有限责任公司
    注册资本:人民币 2 亿元
    存续期限:持续经营
    (二)基金托管人
    名称:交通银行股份有限公司(以下简称“交通银行”)
    住所:中国(上海)自由贸易试验区银城中路 188 号(邮政编码:200120)
    办公地址:上海市长宁区仙霞路 18 号(邮政编码:200336)
    法定代表人:任德奇
    成立时间:1987 年 3 月 30 日
    批准设立机关及批准设立文号:国务院国发(1986)字第 81 号文和中国人
民银行银发[1987]40 号文
    基金托管业务批准文号:中国证监会证监基字[1998]25 号
    注册资本:人民币 742.63 亿元
    组织形式:股份有限公司
    存续期间:持续经营
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  二、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查
  (一)基金托管人对基金管理人的投资行为行使监督权
金合同》和基金托管协议的约定,对基金的投资范围、投资对象进行监督。
  本基金的投资范围包括基础设施资产支持证券,国债、央行票据、地方政
府债、政策性金融债,信用评级为 AAA 的债券(包括企业债、公司债、政府
支持机构债、中期票据、短期融资券(含超短期融资券)、非政策性金融债、公
开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分等),货币市场工具(包括现金、
期限在 1 年以内(含 1 年)的银行存款、债券回购、同业存单及中国证监会、
中国人民银行认可的其它具有良好流动性的货币市场工具),以及法律法规或中
国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具。
  本基金不投资股票,也不投资于可转换债券(可分离交易可转债的纯债部
分除外)、可交换债券。
  如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种,基金管理人在履行适
当程序后,可以将其纳入投资范围。
  本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%,但因
基础设施资产支持证券估值变化、基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募
收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因
素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制;因
除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的,基金管理人应在 60 个
工作日内调整。
  本基金运作期间,如出现基金合同约定以外的其他情形,导致本基金投资
比例不符合投资比例要求的,为保护基金份额持有人利益,经与基金托管人协
商一致并履行适当程序后,基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资
比例要求。
金合同》和基金托管协议的约定,对基金投资、融资比例进行监督。
  (1)本基金投资于与基金管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制的
管理人设立发行的基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%,
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且持有该基础设施资产支持证券的全部份额;但因基础设施资产支持证券估值
变化、基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未
完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合
上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制;因除上述原因以外的其他原因
导致不满足上述比例限制的,基金管理人应在 60 个工作日内调整。
  (2)本基金除投资基础设施资产支持证券外的基金财产,应满足下述条件:
过基金净资产的 10%;
的证券,不超过该证券的 10%。
  (3)本基金成立前,基础设施项目已存在对外借款的,应当在基础设施基
金成立后以募集资金予以偿还,满足第(4)项规定且不存在他项权利设定的对
外借款除外。
  (4)直接或间接对外借入款项,应当遵循基金份额持有人利益优先原则,
不得依赖外部增信,借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收
购等,且基金总资产不得超过基金净资产的 140%。其中,用于基础设施项目收
购的借款应当符合下列条件:
可以分拆转让以满足偿还借款要求,偿付安排不影响基金持续稳定运作;
障基金分红稳定性;
  基础设施基金总资产被动超过基金净资产 140%的,基础设施基金不得新增
借款,基金管理人应当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。
  (5)本基金进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为 1 年,债
券回购到期后不得展期。
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  (6)本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对
手开展逆回购交易的,可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范
围保持一致。
  (7)法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他投资限制。
  因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因
素致使基金投资比例不符合上述第(2)项规定投资比例的,基金管理人应当在
支持证券估值变化、基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩
募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投
资比例不符合上述投资比例规定的不属于违反投资比例限制。
  基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符
合基金合同的有关约定。在上述期间内,本基金的投资范围、投资策略应当符
合基金合同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之
日起开始。
金合同和基金托管协议的约定,对基金投资禁止行为进行监督。基金财产不得
用于下列投资或者活动:
  (1)承销证券;
  (2)违反规定向他人贷款或者提供担保;
  (3)从事承担无限责任的投资;
  (4)买卖其他基金份额,但是中国证监会另有规定的除外;
  (5)向其基金管理人、基金托管人出资;
  (6)从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动;
  (7)法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
  法律、行政法规或监管部门取消上述限制,如适用于本基金,则本基金投
资不再受相关限制。
  基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实
际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证
券,或者从事其他重大关联交易的,应当符合基金的投资目标和投资策略,遵
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循基金份额持有人利益优先原则,防范利益冲突,建立健全内部审批机制和评
估机制,按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同
意,并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议,并
经过三分之二以上的独立董事通过。
  基金管理人运用基金财产收购基础设施项目后从事其他重大关联交易的,
除应当按照相关法律法规要求防范利益冲突、健全内部制度、履行适当程序外,
还应当按照《证券投资基金法》
             《运作办法》和《基础设施投资基金指引》要求
召开基金份额持有人大会。
定,对基金管理人参与银行间债券市场进行监督。
  (1)基金托管人依据有关法律法规的规定和《基金合同》的约定对于基金
管理人参与银行间市场交易时面临的交易对手资信风险进行监督。
  基金管理人应向基金托管人提供符合法律法规及行业标准的银行间市场交
易对手的名单。基金托管人在收到名单后 2 个工作日内电话或回函确认收到该
名单。基金管理人应定期和不定期对银行间市场现券及回购交易对手的名单进
行更新。基金托管人在收到名单后 2 个工作日内电话或书面回函确认,新名单
自基金托管人确认当日生效。新名单生效前已与本次剔除的交易对手所进行但
尚未结算的交易,仍应按照协议进行结算。
  (2)基金管理人参与银行间市场交易时,有责任控制交易对手的资信风险,
由于交易对手资信风险引起的损失,基金管理人应当负责向相关责任人追偿。
定,对基金管理人银行存款业务进行监督。
  本基金投资银行存款应符合如下规定:
  (1)基金管理人、基金托管人应当与存款银行建立对账机制,确保基金银
行存款业务账目及核算的真实、准确。
  (2)基金管理人与基金托管人应根据相关规定,就本基金银行存款业务另
行签订书面协议,明确双方在相关协议签署、账户开设与管理、投资指令传达
与执行、资金划拨、账目核对、到期兑付,以及存款证实书的开立、传递、保
管等流程中的权利、义务和职责,以确保基金财产的安全,保护基金份额持有
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人的合法权益。
  (3)基金托管人应加强对基金银行存款业务的监督与核查,严格审查、复
核相关协议、账户资料、投资指令、存款证实书等有关文件,切实履行托管职
责。
  (4)基金管理人与基金托管人在开展基金存款业务时,应严格遵守《证券
投资基金法》
     《运作办法》等有关法律法规,以及国家有关账户管理、利率管理、
支付结算等的各项规定。
合同》和基金托管协议的约定,对基金投资其他方面进行监督。
     (二)基金托管人根据《基础设施投资基金指引》的规定履行如下保管职
责和监督职责:
  基金管理人对基础设施项目权属证书及相关文件的真实性及完整性验证
后,基金管理人将权属证书及相关文件原件移交基金托管人保管。基金管理人
应在取得上述权属证书及相关文件等重要文件后三个工作日内通过邮寄等方式
将文件原件送交基金托管人,并通过电话确认文件已送达。
  文件原件由基金托管人负责保管,如需使用,基金管理人应提前书面通知
基金托管人并说明用途及使用期限,基金托管人审核通过后将相关文件原件交
由基金管理人指定人员,使用完毕后应及时交由基金托管人保管。基金管理人
应严格按照基金合同的约定的用途及期限使用上述文件,并在使用期间安全保
管上述文件。
开立的重要资金账户及资金流向,确保符合法律法规规定和基金合同约定,保
证基金资产在监督账户内封闭运行。
  基金托管人负责基础设施项目运营收支账户及其他重要资金账户的开立和
管理,基础设施项目运营收支账户及其他重要资金账户应在基金托管人指定的
营业机构开立,预留印鉴须包括基金托管人被授权人名章。
  基础设施项目的日常收支应通过基础设施项目运营收支账户进行,基金托
管人应在付款环节,对基础设施项目运营收支账户的款项用途进行审核监督,
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基金管理人或其委托的第三方运营管理机构应配合基金托管人履职。基金管理
人应建立账户和现金流管理机制,有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的
现金流,防止现金流流失、挪用等。
收益分配、信息披露等。
基础设施项目相关保险证明文件(如保单等)交基金托管人保管,基金托管人
据以监督保额是否充足。
同约定用途。基金直接或间接对外借入款项,应当遵循基金份额持有人利益优
先原则,不得依赖外部增信,借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、
项目收购等,且基金总资产不得超过基金净资产的 140%。基金管理人应明确基
础设施项目公司借入款项安排,并提供给基金托管人作为监督依据。
  (三)基金托管人应根据《基础设施投资基金指引》等有关法律法规的规
定及《基金合同》的约定,对基础设施项目估值、基金净资产计算、基金份额
净值计算、应收资金到账、基金费用开支及收入确认、可供分配金额的计算及
基金收益分配、相关信息披露、基金宣传推介材料中登载基金业绩表现数据等
进行监督和核查。如果基金管理人未经基金托管人的审核擅自将不实的业绩表
现数据印制在宣传推介材料上,则基金托管人对此不承担任何责任,并有权在
发现后报告中国证监会。
  (四)基金管理人应积极配合和协助基金托管人的监督和核查,在规定时
间内答复并改正,就基金托管人的疑义进行解释或举证。对基金托管人按照法
规要求需向中国证监会报送基金监督报告的,基金管理人应积极配合提供相关
数据资料和制度等。
  基金托管人发现基金管理人的投资指令或实际投资运作违反《证券投资基
金法》《基础设施投资基金指引》及其他有关法规、《基金合同》和基金托管协
议规定的行为,应及时以书面形式通知基金管理人限期纠正,基金管理人收到
通知后应及时核对,并以电话或书面形式向基金托管人反馈,说明违规原因及
纠正期限,并保证在规定期限内及时改正。在限期内,基金托管人有权随时对
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通知事项进行复查,督促基金管理人改正。基金管理人对基金托管人通知的违
规事项未能在限期内纠正的,基金托管人有权报告中国证监会。
  基金托管人发现基金管理人有重大违规行为,应立即报告中国证监会,同
时通知基金管理人在限期内纠正。
  基金托管人发现基金管理人的指令违反法律、行政法规和其他有关规定,
或者违反《基金合同》约定的,应当拒绝执行,立即通知基金管理人,并有权
向中国证监会报告。
  基金托管人发现基金管理人依据交易程序已经生效的指令违反法律、行政
法规和其他有关规定,或者违反《基金合同》约定的,应当立即通知基金管理
人,并有权向中国证监会报告。
  三、基金管理人对基金托管人的业务核查
  根据《证券投资基金法》及其他有关法规、
                    《基金合同》和基金托管协议规
定,基金管理人对基金托管人履行托管职责的情况进行核查,核查事项包括但
不限于基金托管人是否安全保管基金财产、权属证书及相关文件;是否开立并
监督基金财产的资金账户、证券账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金
账户及资金流向,保证基金资产在监督账户内封闭运行;是否监督基金管理人
为标的基础设施项目购买足够的保险;是否监督基础设施项目公司借入款项安
排,确保符合法律法规规定及约定用途;是否及时、准确复核基金管理人计算
的基金净资产和基金份额净值;是否根据基金管理人指令办理清算交收、收益
分配;是否按照法规规定和《基金合同》规定进行相关信息披露和监督基金投
资运作等行为。
  基金管理人定期和不定期地对基金托管人保管的基金资产进行核查。基金
托管人应积极配合基金管理人的核查行为,包括但不限于:提交相关资料以供
基金管理人核查托管财产的完整性和真实性,在规定时间内答复并改正。
  基金管理人发现基金托管人未对基金资产实行分账管理、擅自挪用基金资
产、未执行或无故延迟执行基金管理人资金划拨指令、泄露基金投资信息等违
反《证券投资基金法》《基金合同》、基金托管协议及其他有关规定的,应及时
以书面形式通知基金托管人在限期内纠正,基金托管人收到通知后应及时核对
并以书面形式对基金管理人发出回函。在限期内,基金管理人有权随时对通知
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事项进行复查,督促基金托管人改正。基金托管人对基金管理人通知的违规事
项未能在限期内纠正的,基金管理人应报告中国证监会。对基金管理人按照法
规要求需向中国证监会报送基金监督报告的,基金托管人应积极配合提供相关
数据资料和制度等。
  基金管理人发现基金托管人有重大违规行为,应立即报告中国证监会,同
时通知基金托管人在限期内纠正。
  四、基金财产的保管
  (一)基金财产保管的原则
件,未经基金管理人的指令,不得自行运用、处分、分配基金的任何资产,非
因基金财产本身承担的债务,不得对基金财产强制执行。不属于基金托管人实
际有效控制下的资产及实物证券等在基金托管人保管期间的损坏、灭失,基金
托管人不承担由此产生的责任。基金托管人对权属证书及相关文件等的保管并
不保证该等文件对应的实际资产不至灭失。
构的固有财产。原始权益人、基金管理人、基金托管人及其他参与机构因依法
解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的,基金财产不属于其
清算财产。基金财产的债权,不得与原始权益人、基金管理人、基金托管人及
其他参与机构的固有财产产生的债务相抵销,不同基础设施基金财产的债权债
务,不得相互抵销。非因基金财产本身承担的债务,不得对基金财产强制执行。
原始权益人、基金管理人、基金托管人及其他参与机构以其自有资产承担法律
责任,其债权人不得对基金财产行使请求冻结、扣押和其他权利。除依法律法
规和《基金合同》的规定处分外,基金财产不得被处分。
户等本基金投资所需的相关账户。监督基金资金账户、基础设施项目运营收支
账户等重要资金账户及资金流向,确保符合法律法规规定和基金合同约定,保
证基金资产在监督账户内封闭运行。
他业务和其他基金的托管业务实行严格的分账管理,独立核算,确保基金财产
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的完整和独立。
确定到账日期并通知基金托管人,到账日基金资产没有到达基金银行存款账户
的,基金托管人应及时通知基金管理人采取措施进行催收。由此给基金造成损
失的,基金管理人应负责向有关当事人追偿基金的损失。基金托管人对此不承
担任何责任。
机构的基金资产,或交由证券公司负责清算交收的基金资产及其收益,由于该
等机构或该机构会员单位等基金托管协议当事人外第三方的欺诈、疏忽、过失
或破产等原因给基金资产造成的损失等不承担责任。
基金财产。
  (二)基金募集资产的验证
  基金募集期间募集的资金应开立“基金募集专户”。该账户由基金管理人
开立并管理。
  基金募集期满或基金停止募集时,募集的基金份额总额、基金募集金额、
基金份额持有人人数符合《证券投资基金法》《运作办法》《基础设施投资基金
指引》等有关规定,且满足《基础设施投资基金指引》基金成立条件后,基金
管理人应将属于基金财产的全部资金划入基金托管人为基金开立的基金资金账
户,由基金管理人聘请具有从事证券、期货相关业务资格的会计师事务所进行
验资,出具验资报告。出具的验资报告由参加验资的 2 名或 2 名以上中国注册
会计师签字方为有效。
  若基金募集期限届满,未能达到基金合同备案的条件,由基金管理人按规
定办理退款等事宜。
  (三)基金资金账户的开立和管理
为“托管账户”),并根据基金管理人合法合规的指令办理资金收付。本基金的
银行预留印鉴由基金托管人保管和使用。本基金的一切货币收支活动,包括但
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不限于投资、支付基金收益,均需通过本基金的资金账户进行。
托管人和基金管理人不得假借本基金的名义开立其他任何银行账户;亦不得使
用基金的任何银行账户进行本基金业务以外的活动。
资金支付,并使用交通银行企业网上银行(以下简称“交通银行网银”)办理
托管资产的资金结算汇划业务。
     (四)基金证券交收账户、资金交收账户的开立和管理
  基金托管人以基金托管人和本基金联名的方式在中国证券登记结算有限责
任公司开立证券账户。
  基金证券账户的开立和使用,限于满足开展本基金业务的需要。基金托管
人和基金管理人不得出借和未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户;亦不
得使用基金的任何账户进行本基金业务以外的活动。
  基金管理人不得对基金证券交收账户、资金交收账户进行证券的超卖或超
买。基金证券账户资产的管理和运用由基金管理人负责。
  基金托管人以基金托管人的名义在中国证券登记结算有限责任公司开立结
算备付金账户即资金交收账户,用于证券交易资金的结算。基金托管人以本基
金的名义在基金托管人处开立基金的证券交易资金结算的二级结算备付金账
户。
     (五)债券托管账户的开立和管理
人在备案通过后在中央国债登记结算有限责任公司及银行间市场清算所股份有
限公司以本基金的名义开立债券托管账户,并由基金托管人负责基金的债券及
资金的清算。基金管理人负责申请基金进入全国银行间同业拆借市场进行交易,
由基金管理人在中国外汇交易中心开设同业拆借市场交易账户。
本由基金管理人保存。
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    (六)基金投资银行存款账户的开立和管理
    存款账户必须以基金名义开立,账户名称为基金名称,存款账户开户文件
上加盖预留印鉴(须包括基金托管人印章)及基金管理人公章。
    本基金投资银行存款时,基金管理人应当与存款银行签订具体存款协议/
存款确认单据,明确存款的类型、期限、利率、金额、账号、对账方式、支取
方式、存款到期指定收款账户等细则。
    为防范特殊情况下的流动性风险,存款协议中应当约定提前支取条款。
    (七)其他账户的开立和管理
    若中国证监会或其他监管机构在基金托管协议订立日之后允许基金从事其
他投资品种的投资业务,涉及相关账户的开立、使用的,由基金管理人协助基
金托管人根据有关法律法规的规定和《基金合同》的约定,开立有关账户。该
账户按有关规则使用并管理。
    (八)基金财产投资的有关实物证券、银行存款定期存单等有价凭证的保

    实物证券由基金托管人存放于基金托管人的保管库。实物证券的购买和转
让,由基金托管人根据基金管理人的指令办理。基金托管人对由基金托管人以
外机构实际有效控制的本基金资产不承担保管责任。
    银行存款定期存单等有价凭证由基金托管人负责保管。
    基金托管人只负责对存款证实书进行保管,不负责对存款证实书真伪的辨
别,不承担存款证实书对应存款的本金及收益的安全保管责任。
    基金管理人对基础设施项目权属证书及相关文件的真实性及完整性进行验
证后,应当将权属证书及相关文件原件移交基金托管人保管。
    (九)与基金财产有关的重大合同的保管
    由基金管理人代表基金签署的与基金有关的重大合同的原件分别由基金托
管人、基金管理人保管,相关业务程序另有限制除外。除基金托管协议另有规
定外,基金管理人在代表基金签署与基金有关的重大合同时应尽可能保证持有
二份以上的正本,以便基金管理人和基金托管人至少各持有一份正本的原件,
基金管理人应及时将正本送达基金托管人处。因基金管理人发送的合同传真件
与事后送达的合同原件不一致所造成的后果,由基金管理人负责。合同的保管
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期限按照国家有关规定执行。
  对于无法取得二份以上的正本的,基金管理人应向基金托管人提供加盖授
权业务章的合同传真件,未经双方协商或未在合同约定范围内,合同原件不得
转移。基金管理人向基金托管人提供的合同传真件与基金管理人留存原件不一
致的,以传真件为准。
  五、基金净资产计算和会计核算
  (一)基金净资产的计算与复核
  基金净资产是指合并报表层面基金总资产减去负债后的价值。基金份额净
值是按照每个估值日闭市后,基础设施基金合并财务报表的净资产除以当日基
金份额的余额数量计算,精确到 0.0001 元,小数点后第 5 位四舍五入。国家法
律法规另有规定的,从其规定。基金管理人应计算每个中期报告和年度报告的
基础设施基金合并财务报表的净资产和基金份额净值。基金管理人应每个估值
日对基金资产估值。但基金管理人根据法律法规或基金合同的规定暂停估值时
除外。基金管理人每个估值日对基金资产估值后,将基金份额净值结果发送基
金托管人,经基金托管人复核无误后,由基金管理人按照监管机构要求在定期
报告中对外公布。
  基金管理人及基金托管人应当按照基金合同的约定进行估值。如基金管理
人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的估值方法、程序及相关法律
法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时,应立即通知对方,共同
查明原因,双方协商解决。
  根据有关法律法规,基金资产净值计算和基金会计核算的义务由基金管理
人承担。本基金的基金会计主责任方由基金管理人担任,基金托管人承担复核
责任。因此,就与本基金有关的会计问题,如经相关各方在平等基础上充分讨
论后,仍无法达成一致的意见,按照基金管理人对基金净值的计算结果对外予
以公布。
  (二)净值差错处理
  对于估值错误的确认与处理按照基金合同的约定执行。
  (三)基金会计制度
  按国家有关部门制定的会计制度执行。
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  (四)基金账册的建立
  基金管理人和基金托管人在《基金合同》生效后,应按照双方约定的同一
记账方法和会计处理原则,分别独立地设置、登录和保管本基金的全套账册,
对双方各自的账册定期进行核对,互相监督,以保证基金财产的安全。若双方
对会计处理方法存在分歧,应以基金管理人的处理方法为准。
  (五)会计数据和财务指标的核对
  双方应定期核对账目,如发现双方的账目存在不符的,基金管理人和基金
托管人必须及时查明原因并纠正,确保核对一致。若当日核对不符,暂时无法
查找到错账的原因而影响到基金资产净值的计算和公告的,以基金管理人的账
册为准。
  (六)基金定期报告的编制和复核
  基金财务报表由基金管理人编制,基金托管人复核。
  基金管理人、基金托管人应当在每个季度结束之日起 15 个工作日内完成季
度报告的编制及复核;在上半年结束之日起两个月内完成基金中期报告的编制
及复核;在每年结束之日起三个月内完成年度报告的编制及复核。
  基金年度报告中的财务会计报告应当经过符合《中华人民共和国证券法》
规定的会计师事务所审计。基金合同生效不足两个月的,基金管理人可以不编
制当期季度报告、中期报告或者年度报告。
  基金管理人应当按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行
资产负债确认计量,编制基础设施基金中期与年度合并及单独财务报表。基金
托管人在复核过程中,发现双方的报表存在不符时,基金管理人和基金托管人
应共同查明原因,进行调整,调整以双方认可的账务处理方式为准。如果基金
管理人与基金托管人不能于应当发布公告之日前就相关报表达成一致,基金管
理人有权按照其编制的报表对外发布公告,基金托管人有权就相关情况报证监
会备案。
  基金托管人对上述报告复核完毕后,可以出具复核确认书(盖章)或以其
他双方约定的方式确认,以备有权机构对相关文件审核检查。
  六、基金份额持有人名册的保管
  基金份额持有人名册至少应包括基金份额持有人的名称和持有的基金份
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额。基金份额持有人名册由基金登记机构根据基金管理人的指令编制和保管,
基金管理人和基金托管人应分别保管基金份额持有人名册,基金登记机构保存
期不低于法律法规规定的最低期限,法律法规另有规定或有权机关另有要求的
除外。如不能妥善保管,则按相关法规承担责任。
  在基金托管人要求或编制中期报告和年度报告前,基金管理人应将有关资
料送交基金托管人,不得无故拒绝或延误提供,并保证其的真实性、准确性和
完整性。基金托管人不得将所保管的基金份额持有人名册用于基金托管业务以
外的其他用途,并应遵守保密义务。
  七、争议解决方式
  双方当事人同意,因基金托管协议而产生的或与基金托管协议有关的一切
争议,应通过友好协商解决。基金托管协议当事人不愿通过协商解决或者协商
不成的,任何一方当事人均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会,根
据该会当时有效的仲裁规则进行仲裁,仲裁的地点在北京市,仲裁裁决是终局
的,并对双方当事人均有约束力。除非仲裁裁决另有规定,仲裁费用由败诉方
承担。
  争议处理期间,双方当事人应恪守基金管理人和基金托管人职责,继续忠
实、勤勉、尽责地履行《基金合同》和基金托管协议规定的义务,维护基金份
额持有人的合法权益。
  基金托管协议受中华人民共和国法律(为基金托管协议之目的,在此不包
括香港、澳门特别行政区和台湾地区法律)管辖。
  八、基金托管协议的变更、终止与基金财产的清算
  (一)托管协议的变更程序
  基金托管协议双方当事人经协商一致,可以对协议进行修改。修改后的新
协议,其内容不得与基金合同的规定有任何冲突。基金托管协议的变更应报中
国证监会备案。
  (二)基金托管协议终止的情形
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业务;
业务;
  (三)基金财产的清算
  基金管理人与基金托管人按照基金合同的约定处理基金财产的清算。
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       第二十九部分       对基金份额持有人的服务
  基金管理人秉承“基金份额持有人利益重于泰山”的经营宗旨,不断完善
客户服务体系。基金管理人承诺为客户提供以下服务,并将随着业务发展和客
户需求的变化,积极增加服务内容,努力提高服务品质,为客户提供专业、便
捷、周到的全方位服务。
  一、客户服务电话:400-81-95533(免长途通话费用)
  (一)自助语音服务
  客户服务中心提供每周 7 天,每天 24 小时的自动语音服务,内容包括:基
金净值查询、账户信息查询、基金管理人信息查询、基金信息查询等。
  (二)人工咨询服务
  客户服务中心提供每周一至每周五,9:00~17:00 的人工电话咨询服务。
  (三)客户留言服务
  投资人可通过客户留言服务将其疑问、建议及联系方式告知基金管理人客
服中心,客服中心将在两个工作日内给予回复。
  二、订制对账单服务
  每次交易结束后,可在 T+1 个工作日后到交易网点进行确认单的查询和打
印,登记机构和基金管理人不寄送场内投资者的对账单,投资者可随时到交易
网点打印或通过交易网点提供的自助、电话、网上服务手段查询。
  三、网站服务(www.ccbfund.cn)
  (一)信息查询:客户可通过网站查询基金净值、产品信息、建信资讯、
基金管理人动态及相关信息等。
  (二)账户查询:投资人可通过网上“账户查询”服务查询账户信息,查
询内容包括份额查询、交易查询、分红查询、分红方式查询等;同时投资人还
可通过“账户查询修改”、“查询密码修改”自助修改基本信息及查询密码。
  (三)投资流程:直销客户可了解直销柜台办理各项业务的具体流程。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金           招募说明书
  (四)单据下载:直销客户可方便快捷地下载各类直销表单。
  (五)销售网点:客户可全面了解基金的销售网点信息。
  (六)常见问题:汇集了客户经常咨询的一些热点问题,帮助客户更好地
了解基金基础知识及相关业务规则。
  (七)客户留言:通过网上客户留言服务,可将投资人的疑问、建议及联
系方式告知客服中心,客服中心将在两个工作日内给予回复。
  四、短信服务
  若投资人准确完整地预留了手机号码(小灵通用户除外),可获得免费手机
短信服务,包括产品信息、基金分红提示、公司最新公告等。未预留手机号码
的投资人可拨打客服电话或登陆基金管理人网站添加后定制此项服务。
  五、电子邮件服务
  若投资者准确完整的预留了电子邮箱地址,可获得免费电子邮件服务,包
括产品信息、公司最新公告等。未预留电子邮箱地址的投资者可拨打客服电话
或登录基金管理人网站添加后订制此项服务。
  六、微信、易信服务
  基金管理人通过官方微信、易信等即时通讯服务平台为投资者提供理财资
讯及基金信息查询等服务。投资者可在微信、易信中搜索“建信基金”或者
“ccbfund”添加关注。
  投资者通过基金管理人官方微信、易信可查询基金净值、产品信息、分红
信息、理财资讯等内容。已开立建信基金账户的投资者,将微信、易信账号与
基金账号绑定后可查询基金份额、交易明细等信息。
  七、密码解锁/重置服务
  为保证投资人账户信息安全,当拨打客服电话或登陆基金管理人网站查询
个人账户信息,输入查询密码错误累计达 6 次账户即被锁定。此时可致电客服
电话转人工办理查询密码的解锁或重置。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金          招募说明书
  八、客户建议、投诉处理
  投资人可以通过网站客户留言、客服中心自动语音留言、客服中心人工坐
席、书信、传真等多种方式对基金管理人提出建议或投诉,客服中心将在两个
工作日内给予回复。
  九、如本招募说明书存在任何您/贵机构无法理解的内容,请通过上述方式
联系基金管理人。请确保投资前,您/贵机构已经全面理解了本招募说明书。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金              招募说明书
           第三十部分        其他应披露事项
  一、项目在各种相关规定或协议中对转让土地使用权、股权、经营收益权、
建筑物及构筑物等转让或相关资产处置,有任何限定条件或特殊规定、约定的,
发起人(原始权益人)已如实办理相关所有事项,不存在任何缺失、遗漏或虚
假陈述,并承担相应法律责任的承诺函
  中发展集团及中关村软件园公司已出具承诺,“凡法律法规、政策文件、
投资管理手续、土地出让转让手续、项目合同协议、园区管理办法等各种相关
规定与协议中,对项目土地使用权、股权、经营收益权、建筑物及构筑物等转
让或相关资产处置,有任何限定条件或特殊规定、约定的,中发展集团及中关
村软件园公司承诺已如实办理相关所有事项,不存在任何缺失、遗漏或虚假陈
述,并承担相应法律责任。”
  二、律师事务所就项目权属和资产范围、项目合法合规性、转让行为合法
性等出具的法律意见书。法律意见书中应列明项目的所有限定条件或特殊规定
约定、有权机构同意情况、采取的处理措施及转让合法性判断,承诺不存在任
何缺失、遗漏或虚假陈述,经律师事务所负责人及承办律师签字
  (一)北京市中伦律师事务所已出具《北京市中伦律师事务所关于中关村
发展集团股份有限公司申报的基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试
点项目项下互联网创新中心 5 号楼项目、协同中心 4 号楼项目、孵化加速器项
目的项目权属和资产范围、项目合法合规性等事项的专项法律意见书》,发表
结论意见如下:
目的房屋所有权及其对应的土地使用权属于中关村软件园公司,权属清晰;协
同中心 4 号楼项目的资产范围明确,协同中心 4 号楼项目的房屋所有权及其对
应的土地使用权属于中关村软件园公司,权属清晰;孵化加速器项目的资产范
围明确,孵化加速器项目的房屋所有权及其对应的土地使用权属于中关村软件
园公司,权属清晰。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金               招募说明书
地、环评、施工许可、竣工验收,以及依据相关法律法规必须办理的其他重要
手续;协同中心 4 号楼项目已合法合规取得了相关项目备案,规划、用地、环
评、施工许可、竣工验收,以及依据相关法律法规必须办理的其他重要手续;
孵化加速器项目已合法合规取得了相关项目备案,规划、用地、环评、施工许
可、竣工验收,以及依据相关法律法规必须办理的其他重要手续。
发展集团必要的内部授权。
  北京市中伦律师事务所承诺该等法律意见不存在任何缺失、遗漏或虚假陈
述,法律意见书经律师事务所负责人及承办律师签字。
  (二)北京市中伦律师事务所已出具《北京市中伦律师事务所关于中关村
发展集团股份有限公司申报的基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试
点项目项下互联网创新中心 5 号楼项目、协同中心 4 号楼项目、孵化加速器项
目的转让行为合法性的专项法律意见书》,发表结论意见如下:
  在法律法规、政策文件、投资管理手续、土地出让转让手续、项目合同协
议、园区管理办法等各种相关规定或协议中,对标的基础设施项目的土地使用
权、股权、经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关资产处置,设定的所有
相关限制条件、特殊规定、约定,标的基础设施项目均已符合相关要求或具备
了解除条件:
会常务委员会公告第 12 号)项下关于标的基础设施项目的土地使用权转让的限
制条件,已在履行取得北京市人民政府、北京市海淀区人民政府的批准的程序
后予以解除。
的意见(试行)》(京政发[2017]39 号)项下关于标的基础设施项目的土地使用
权、房屋所有权、股权转让的限制条件,已在履行取得北京市人民政府的批准
的程序后予以解除。
使用权、房屋所有权、股权转让的限制条件,已在履行取得北京市海淀区人民
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政府、海淀园管委会的批准的程序后予以解除。
条件,已在履行取得北京市规自委的批准的程序后予以解除。
所有权、股权转让公开交易的限制条件,已在履行取得中关村管委会的批准的
程序后予以解除,可按协议转让方式进行,无需通过产权交易机构公开进行。
权、股权转让的限制条件,已在履行取得北京银行上地支行的同意的程序后予
以解除。
或特殊规定、约定。
  北京市中伦律师事务所承诺该等法律意见不存在任何缺失、遗漏或虚假陈
述,法律意见书经律师事务所负责人及承办律师签字。
  三、发起人(原始权益人)制定的完整拟纳税方案、将拟纳税方案向税务
部门的咨询和书面报告情况、税务师事务所或会计师事务所就拟纳税方案出具
的第三方意见,以及关于“基础设施 REITs 发行或存续期间,如税务部门要求
补充缴纳发行基础设施 REITs 过程中可能涉及的土地增值税等相关税费,发起
人(原始权益人)将按要求缴纳(或全额补偿其他相关缴纳主体)相应税金并
承担所有相关经济和法律责任”的兜底承诺函
  (一)拟纳税方案情况
  根据上海毕马威税务师事务所有限公司(简称“毕马威”)出具的《关于
中发展集团公开募集基础设施证券投资基金(“REITs”)的中国税务意见书》,
本项目涉及的税种包括印花税、土地增值税、企业所得税、契税、增值税及附
加。根据与北京市及海淀区主管税务机关的沟通,拟采取的纳税方案中涉及的
所有税种、税额估算及测算过程如下:
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         表 105:发行本项目可能涉及的所有税种及测算过程
                                                  拟缴纳金额估
纳税主体   税种          税率                计算基础
                                                   算(万元)
                        资产重组阶段
                                 按房地产交易金额约
       印花税   交易金额的 0.05%                            104.90
             增值额未超过扣除项目金
             额 50%的部分,税率为
             增值额超过扣除项目金额
             额 100%的部分,税率为
       土地增
       值税
中关村软         增值额超过扣除项目金额
件园公司         100%、未超过扣除项目金
             额 200%的部分,税率为
             增值额超过扣除项目金额
             按照 5%的征收率计算应
       增值税                       按房地产交易金额约
             纳税额,附加税合计为增                             不征
       及附加                       20.98 亿元计算
             值税的 12%
       企业所                       房地产增值约 9.72 亿
             应纳税所得的 25%                            24,296.63
       得税                        元
                                 注册资本约 0.95 亿元;
             注册资本的 0.025%;
       印花税                       房地产交易金额约           107.28
中发展壹         交易金额的 0.05%
号公司
                                 按房地产交易金额约
       契税    3%                                      不征
                        股权转让阶段
       企业所                       房地产增值约 9.74 亿
             应纳税所得的 25%                            24,359.29
       得税                        元
                                 股权交易金额约为
       印花税   交易金额的 0.05%                            53.51
             增值额未超过扣除项目金
             额 50%的部分,税率为
中关村软
件园公司
             增值额超过扣除项目金额
       土地增
       值税
             额 100%的部分,税率为
             增值额超过扣除项目金额
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                                招募说明书
                                                   拟缴纳金额估
纳税主体     税种             税率             计算基础
                                                    算(万元)
               额 200%的部分,税率为
               增值额超过扣除项目金额
                                   股权交易金额约为
专项计划     印花税   交易金额的 0.05%                           53.51
中发展壹
         印花税   0.005%              银行贷款约 4.61 亿元      2.30
号公司
    合计                  -                -          48,977.42
  注:本表及下文纳税金额以假设本基金份额以 30.73 亿元的基础设施项目资产估值所
对应价格平价发行模拟测算,最终税款根据实际发行及缴纳情况而定。
  具体各环节纳税方案及金额估算如下:
  该阶段主要涉税环节为中关村软件园公司以标的基础设施项目对中发展壹
号公司增资,并一并转移负债和人员,该环节涉及税种及纳税方式如下:
  (1)企业所得税
  根据“国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知”
(财税[2014]116 号文)第二条规定,企业以非货币性资产对外投资,应对非货
币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额,计算确认非
货币性资产转让所得。
  因此,中关村软件园公司应按此规定计算不动产的转让所得,计入当期应
纳税所得额,并按规定缴纳企业所得税。按照 20.98 亿元作为不动产评估值模
拟测算,中关村软件园公司预计缴纳的企业所得税约为 24,296.63 万元。
  (2)增值税及附加
  根据“国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知”(财税
[2016]36 号文)
           ,一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产,可以选
择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照 5%的征收
率计算应纳税额。在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,
将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其
他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。
  根据由毕马威出具的税务意见书,“鉴于软件园公司以园区物业及相关债
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权、债务、人员对项目公司出资,目的是以此作为基础资产发行公募 REITs,
应属于资产重组行为,其中涉及的房产和土地使用权转让行为可向税务机关申
请适用上述文件,按不征收增值税处理。”
  因此,中关村软件园公司以标的基础设施项目对中发展壹号公司增资,并
一并转移负债和人员,其中涉及的房产和土地使用权转让行为,可按不征收增
值税处理。该环节中关村软件园公司预计缴纳的增值税应纳税额为 0 元。
  (3)土地增值税
  根据“财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税
政策的通知”(财税[2018]57 号文),单位、个人在改制重组时以房地产作价入
股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发
企业的情形。
  根据由毕马威出具的税务意见书,“软件园公司以园区物业作价入股项目
公司,目的是以此作为基础资产发行公募 REITs,属于重组行为,如可以证明
软件园公司和项目公司均不是房地产开发企业,可向税务机关申请适用上述文
件,暂不征收土地增值税。”
  目前,中关村软件园公司没有房地产开发业务,并已于北京市住房和城乡
建设委员会、工商局完成了房地产开发资质注销手续和营业范围变更手续。当
前营业范围为企业管理、出租办公用房、出租商业用房等,变更后营业范围不
包含房地产开发相关业务,符合财税[2018]57 号文对房地产作价入股暂不征收
土地增值税的要求。2021 年 5 月 17 日,本项目已取得北京市海淀区税务局出
具的编号为“京海税土增涉[2021]120019”的《土地增值税涉税证明》,已获准
重组环节不征土地增值税。
  因此,该环节中关村软件园公司应缴纳的土地增值税应纳税额为 0 元。
  (4)契税
  根据“财政部 国家税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契
税政策的通知”(财税[2018]17 号文),同一投资主体内部所属企业之间土地、
房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司
之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金              招募说明书
属的划转,免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划
转,免征契税。
   根据由毕马威出具的税务意见书,“项目公司通过软件园实物形式增资,
取得房产、土地使用权,符合上述条件,应可适用免征契税的规定。”
   因此,中发展壹号公司取得房产、土地使用权可免征契税。该环节中关村
软件园公司应缴纳的契税应纳税额为 0 元。
   (5)印花税
   中发展壹号公司应对资金账簿按实收资本和资本公积之和按万分之五税率
减半计缴印花税,共计约为 2.38 万元。
   中发展壹号公司和中关村软件园公司签订的产权转移书据,应分别缴纳印
花税 104.90 万元。
   该阶段主要涉税环节为本基金通过下属资产支持专项计划向中关村软件园
公司收购中发展壹号公司股权,该环节涉及税种及纳税方式如下:
   (1)企业所得税
   中关村软件园公司应将股权转让收入扣除为取得该股权所发生的成本及转
让过程中缴纳的相关交易费用及税费后的余额计入应纳税所得额,按规定缴纳
企业所得税预计约 24,359.29 万元。
   (2)印花税
   建信资本(代表专项计划)和中关村软件园公司签订的股权转让协议,双
方应各自缴纳印花税 53.51 万元。
   中发展壹号公司与银行签订的借款合同应按 0.005%的税率缴纳印花税,应
缴纳印花税约 2.30 万元。
   (3)土地增值税
   本次股权转让的目的是发行本基金,具有合理商业实质,并非以逃避土地
增值税的纳税义务而进行的特殊安排,该环节无需缴纳土地增值税。
   因此,该环节预计缴纳的土地增值税应纳税额为 0 元。
   (二)拟纳税方案向有权管辖的税务部门进行咨询并书面报告情况
   中发展集团已与北京市海淀区税务局主管处室和办理窗口进行多轮沟通并
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金                               招募说明书
确认本项目拟纳税方案中各税种的纳税要求、免税条件及后续办理流程。本项
目拟纳税方案已获初步认可,中发展集团及中关村软件园公司及相关的纳税主
体将在海淀区税务局的指导下,根据项目进展履行各项申报备案及纳税程序。
  (三)发起人(原始权益人)的有关承诺
  中发展集团及中关村软件园公司已出具承诺,“基础设施 REITs 发行或存
续期间,如税务部门要求补充缴纳发行基础设施 REITs 过程中涉及的土地增值
税等相关税费,中发展集团及中关村软件园公司将按要求缴纳(或全额补偿其
他相关缴税主体)相应税金并承担所有相关经济和法律责任。”因此如被税务
部门追缴股权转让等交易环节产生的土地增值税及其他税费,中发展集团及中
关村软件园公司将按要求缴纳(或全额补偿其他相关缴税主体)相应税金并承
担所有相关经济和法律责任。
  四、募集资金拟投资的固定资产投资项目情况表,以及真实性承诺函
  本项目净募集资金根据拟发售基金总额加上基金拟对外借款金额,减去偿
还外部债务、拟缴纳税费、拟回购基金份额后得出,约为 12.53 亿元。中发展
集团拟将 97.05%的净募集资金,合计约 12.16 亿元,投资于以下项目:(1)中
关村工业互联网产业园;(2)中关村(京西)人工智能科技园 I 期。
          表 106:募集资金拟投资的固定资产投资项目情况表
    类别                      募集资金投资项目情况
                                 中关村(京西)人工智能科技园
   项目名称       中关村工业互联网产业园
                                       I期
  项目总投资          88.10 亿元                22.50 亿元
            项目位于北京市石景山区北Ⅱ        项目位于北京市门头沟区永定
            区西井地块,总占地面积约 9.3     镇,北距长安街西延线 1 公里,
            万平方米,总建筑面积约 45.5     东距西六环 2 公里,项目总投资
            万平方米。                金额预计为 22.5 亿元,建设期约
            项目为北京市工业互联网研发        3.5 年。园区总体规划地上建筑面
            型企业、生产性服务业企业、金       积为 12.61 万平方米。
   建设内容     融服务机构等提供满足创新发        项目聚焦打造具有全球影响力的
            展需求的办公研发空间及理想        京西人工智能科技创新中心。重
            的工作环境,将科技园建设成以       点发展产业定位于“智能+”赋能
            工业互联网为核心、以生产性服       环节,主导发展智能设备、智能
            务业为支撑的高端研发性产业        计算、智慧城市“三主”领域和培
            集群,营造全产业链、全生命周       育发展智慧文旅、智能医疗、智
            期的生态体系,打造成为全国工       能金融“三辅”方向。
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    类别                          募集资金投资项目情况
               业互联网创新中心和产业高地。
                                        中发展集团已与门头沟区出资代
                                        表(北京京西文旅产业投资基金)
                                        合资设立负责项目开发建设及运
                                        营的项目公司北京中关村京西建
               项目已于 2021 年 5 月 8 日获得
                                        设发展有限公司。
               北京市发改委及住建委的立项
                                        截至 2021 年 10 月 26 日,项目土
               批复。
  前期工作进展                                地已完成收储,并具备土地入市
               截至 2021 年 10 月 26 日,项目
                                        条件,根据土地入市进度计划,
               已办理相应施工准备函、建筑工
                                        项目公司拟首先受让 B 区东侧三
               程规划许可证等施工手续。
                                        宗产业用地使用权。同时,项目
                                        工作组正同步推进入驻企业需求
                                        调研、园区产业规划方案编制等
                                        项目前期准备工作。
 (拟)开工时间             2022 年 4 月               2022 年 6 月
拟使用募集    中发展
资金规模      集团
募集资金投
         中发展
入项目的具                资本金投入                     资本金投入
          集团
 体方式
  中发展集团已出具承诺,“前述募集资金拟投资的固定资产投资项目情况
均为真实。”
  五、运营管理安排中,促进项目持续健康平稳运营的保障措施
  本基金为保障项目后续的稳定运营,拟采取的具体方案如下:
  (一)项目战略定位及行政职能延续
  本基金发行后,标的资产作为中关村软件园的组成部分,不会改变其既定
战略定位及行政职能,不会因为发行而导致服务对象变化。项目将在原有的基
础上健康平稳发展,发挥其对于培育科技创新产业、促进区域协同发展的战略
作用,保障园区整体及京津冀区域的公共利益。
  (二)项目运营管理团队稳定
  本基金发行后,将聘请中关村软件园公司作为运营管理机构,继续负责标
的基础设施项目的运营管理,保障项目管理机制及管理团队稳定,减少管理运
营变动成本。
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  (三)中发展集团继续持有较高比例的本基金的基金份额
  本基金发行后,中发展集团拟继续持有较高比例的本基金的基金份额(计
划为 33.34%),成为本基金第一大基金份额持有人。因此,中发展集团也将具
有保障项目运营健康稳定、获得长期收益的内生动力。
  (四)发起人及原始权益人承诺采取有效措施降低同业竞争风险
  发起人中发展集团已根据监管要求出具关于避免同业竞争的承诺函,承诺:
(1)本次发行完成后,发起人及发起人控制的企业如发现任何与本基金主营业
务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会,将促使该业务机会按合理
和公平的条款在同等条件下优先提供给本基金;(2)平等对待发起人及发起人
控制的企业提供运营管理服务的各基础设施项目和其他项目,不会主动诱导本
基金项下的租户终止租约或降低租金水准,不得故意降低本基金项下的各基础
设施项目的市场竞争能力;对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会,本基
金项下的各基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利;(3)发起人及发起
人控制的企业持有的其他物业资产,若在本次发行后发起人、原始权益人、公
募基金管理人及专项计划管理人各方一致认为具备注入本基金的条件时,履行
各级监管单位审批程序后,将在同等条件下优先通过合理的价格将相关资产注
入本基金,以避免与本基金可能产生的同业竞争;(4)本次发行完成后,发起
人及发起人控制的企业如出售或转让与本基金的业务相关的经营性物业资产,
在该等资产根据相关法律法规和监管部门规定可以被本基金项下相关载体收购
且该等资产与本基金的业务构成实质性的同业竞争的前提下,在符合国有资产
管理规定的条件下,本基金项下相关载体在同等条件下均享有优先购买权,但
劣后于相关政府部门所享有的优先购买权(如涉及)。
  中关村软件园公司已根据监管要求出具关于避免同业竞争的承诺函,承诺:
(1)本次发行完成后,原始权益人及原始权益人控制的企业如发现任何与本基
金主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会,将促使该业务机
会按合理和公平的条款在同等条件下优先提供给本基金;(2)平等对待原始权
益人及原始权益人控制的企业提供运营管理服务的各基础设施项目和其他项
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目,不会主动诱导本基金项下的租户终止租约或降低租金水准,不得故意降低
本基金项下的各基础设施项目的市场竞争能力;对于可能构成实质竞争的物业
租赁业务机会,本基金项下的各基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利;
(3)原始权益人及原始权益人控制的企业持有的其他物业资产,若在本次发行
后发起人、原始权益人、公募基金管理人及专项计划管理人各方一致认为具备
注入本基金的条件时,履行各级监管单位审批程序后,将在同等条件下优先通
过合理的价格将相关资产注入本基金,以避免与本基金可能产生的同业竞争;
(4)本次发行完成后,原始权益人及原始权益人控制的企业如出售或转让与本
基金的业务相关的经营性物业资产,在该等资产根据相关法律法规和监管部门
规定可以被本基金项下相关载体收购且该等资产与本基金的业务构成实质性的
同业竞争的前提下,在符合国有资产管理规定的条件下,本基金项下相关载体
在同等条件下均享有优先购买权,但劣后于相关政府部门所享有的优先购买权
(如涉及)。
  (六)发起人及原始权益人承诺采取有效措施规范与减少关联交易
  发起人中发展集团已根据监管要求出具关于规范与减少关联交易的承诺
函,承诺:(1)在不对本基金及除发起人外的其他基金份额持有人的利益构成
不利影响的前提下,发起人及发起人控制的企业将采取措施规范并尽量减少与
本基金之间的关联交易;(2)对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在
的关联交易,将本着公开、公平、公正的原则确定交易价格,依法与本基金项
下相关载体签订规范的关联交易合同,保证关联交易价格的公允性;(3)严格
按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序,包括但不限于
必要的关联方回避表决等义务,并按照有关法律、法规和相关主体的内部管理
规定履行关联交易的信息披露义务;(4)保证不通过关联交易非法转移本基金
的资金、利润,不利用关联交易损害本基金及其基金份额持有人的合法权益。
  中关村软件园公司已根据监管要求出具关于规范与减少关联交易的承诺
函,承诺:(1)在不对本基金及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提
下,原始权益人及原始权益人控制的企业将采取措施规范并尽量减少与本基金
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之间的关联交易;(2)对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联
交易,将本着公开、公平、公正的原则确定交易价格,依法与本基金项下相关
载体签订规范的关联交易合同,保证关联交易价格的公允性;(3)严格按照有
关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序,包括但不限于必要的
关联方回避表决等义务,并按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履
行关联交易的信息披露义务;
            (4)保证不通过关联交易非法转移本基金的资金、
利润,不利用关联交易损害本基金及其基金份额持有人的合法权益。
     (七)在本基金层面建立适当的项目管理机制
     就基础设施运营管理机构提供的运营管理服务,妥善处理基金管理人与运
营管理机构在权责利方面的区分与衔接,设置明确的治理机制,将管理职能相
分离。
     本基金将安排公募基金管理人以及计划管理人共两个层级的管理人。为提
高后续资产管理的决策效率,同时秉持主动管理原则以及遵照《基础设施投资
基金指引》相关规定,本基金拟采用“公募基金份额持有人大会-公募基金管理
人17-执行董事”的三级授权决策总体原则。
     项目公司层面执行董事按照公司法的基本要求行使其主要职权。在公募基
金管理人履行相应内部程序后,执行董事将执行相应的决策结果。同时,公募
基金管理人将建立印章管理、使用机制,由执行董事代表基金办理。
     六、发起人(原始权益人)对所有申报材料真实、有效、合规、完备的承
诺函
     中发展集团已出具承诺,“中关村发展集团股份有限公司作为发起人申报
的基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目,中关村发展集团股份
有限公司承诺所有申报材料真实、有效、合规、完备。”
     中关村软件园公司已出具承诺,“中关村发展集团股份有限公司作为发起
人、北京中关村软件园发展有限责任公司作为原始权益人申报的基础设施领域
不动产投资信托基金(REITs)试点项目,北京中关村软件园发展有限责任公司
承诺所有申报材料真实、有效、合规、完备。”
 计划管理人(代表资产支持专项计划)无项目公司相关事项的独立决策权限,向上穿透后将由公募基
金管理人及公募基金份额持有人大会行使相关职权。
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  七、主要原始权益人及其控股股东、实际控制人应当承诺,提供的文件资
料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的,应当购回
全部基金份额或基础设施项目权益
  中发展集团及中关村软件园公司已出具承诺,
                     “如本公司提供的文件资料存
在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的,本公司承诺购
回基础设施基金的全部基金份额或基础设施项目权益。”
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      第三十一部分     招募说明书的存放及查阅方式
  本招募说明书存放在基金管理人、基金托管人、销售机构的住所,投资人
可在办公时间免费查阅,也可按工本费购买本招募说明书的复制件或复印件。
投资人按上述方式所获得的文件或其复印件。基金管理人和基金托管人应保证
文本的内容与所公告的内容完全一致。
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             第三十二部分           备查文件
  一、中国证监会准予建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金注册
的文件
  二、《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
  三、《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》
  四、《北京市中伦律师事务所关于建信基金管理有限责任公司申请建信中
关村产业园封闭式基础设施证券投资基金注册的法律意见书》
  五、基金管理人业务资格批件和营业执照
  六、基金托管人业务资格批件和营业执照
  七、中国证监会要求的其他文件
  存放地点:基金管理人、基金托管人处。
  查阅方式:投资人可在营业时间免费查阅,也可按工本费购买复印件。
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                附件一:承诺函
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金       招募说明书
      附件二:基础设施项目财务报表及审计报告
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金        招募说明书
     附件三:基金可供分配金额测算报告及审核报告
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              附件四:尽职调查报告
中关村发展集团股份有限公司
基础设施公募 REITs 项目
     尽调报告
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              附件五:财务顾问报告
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金       招募说明书
           附件六:基础设施项目评估报告

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