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东证资管-青浦吾悦广场专项计划信用评级获上调

2017-06-23 09:29:34 来源:金融界网站
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2017年6月,联合信用评级有限公司发布《东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划2017年跟踪评级报告》,将该项目优先B类份额信用等级由AA上调为AA+。至此,东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划(以下简称“专项计划”或“项目”)正式运作一年即上调评级,让这个项目再度引起业界广泛关注。

宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒来:东证资管-青浦吾悦广场专项计划认购踊跃

经过近一年的筹备,2016年6月16日,新城控股(601155.SH)控股的子公司作为原始权益人、上海东方证券资产管理有限公司(以下称“东方红资产管理”)作为计划管理人的“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”成功发行设立。该专项计划以上海市青浦区城西商圈的青浦吾悦广场为目标资产,募集资金10.5亿元,满足了新城控股轻资产运营、实现报表资产结构调整,并在不增加负债率的同时募集营运资金的需求。这成为国内推行资产证券化以来,首个以大型商业综合体为目标资产、最大限度实现不动产全出表融资、最接近REITs实质效果的业务探索与尝试。项目一经推出,就获得了金融业和房地产业的广泛关注和赞誉,项目发行得到了投资人2倍数以上的超额认购。

桃李不言,下自成蹊:东证资管-青浦吾悦广场专项计划喜报频传

在东证资管-青浦吾悦广场专项计划发行后的一年时间里,产品结构和业务机制得到了投资人广泛认可,喜报频传。在2016年度上海金融创新奖评选中,该项目成功入选上海金融创新成果奖拟奖励项目并已过公示阶段。另外,在2016年8月举办的中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会上,该项目获评“中国商业地产基金TOP10”;在2016金砖论坛暨第五届金砖价值榜发布会上,该项目荣获“2016年度中国房地产金融最佳案例奖”。

一项项荣誉的背后,是对项目成果及其示范效应的极大肯定和殷切期盼。业内人士认为,东证资管-青浦吾悦广场专项计划的成功发行有两方面的意义,一方面,该项目通过回购优先权等市场化安排,解决了物业回报率偏低的难题,实现目标资产在企业母子公司全出表、调结构前提下的融资,有助于地产企业降负债去杠杆,并为国内存量商业物业提供新的退出渠道,促进商业地产从散售向持有经营转变,助推地产业轻资产转型。另一方面,在国内尚未正式建立标准REITs规则体系的情况下,该项目对交易结构和增信安排做了重要创新和简化,不仅大大降低了运作风险,而且基本没有因交易新增税务成本,从而提高了该业务的可推广性。

锲而不舍,金石可镂:持之以恒的优质管理赢得各方信赖

为控制项目运营中的风险,东方红资产管理制定并执行了严格的项目公司监管体系和严密的资金监管措施,青浦吾悦广场的所有重大事项均由东方红资产管理进行决策。同时,聘请了专业的商管公司——上海青浦吾悦商业管理有限公司(以下简称“吾悦商管”)负责青浦吾悦广场日常的运营管理,并约定相应的收入指标和管理细则。在吾悦商管和东方红资产管理的密切配合及科学管理下,青浦吾悦广场经营状况蒸蒸日上。根据《青浦吾悦广场2016年度商业管理报告》,青浦吾悦广场出租率实现100%,租金、物业费收缴率实现100%,租金物业费收入总体调增13.62%,2016年下半年客流量总体上涨约9.7%。

持之以恒的优质管理不仅有助于提升目标资产的价值,而且得到了第三方评估和评级机构的大力肯定。在戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的房地产估价报告中,将青浦吾悦广场的估值调升至12.18亿元;在联合信用评级有限公司发布的《东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划2017年跟踪评级报告》中,将优先B类份额信用等级由AA上调为AA+。

对此,东方红资产管理相关人士表示,目前我国不动产资产证券化市场刚刚拉开序幕,未来发展空间巨大。东方红资产管理将不断积累经验,帮助更多的房地产企业完成新的转型升级,力争成为国内REITs的标杆。

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