上市第二天多只REITs破发 机构：越跌越是机会

A股素来有“炒新”的传统，公募REITs在上市首日也成为了炒作对象。

6月21日，首批9只REITs首秀虽涨幅分化明显，但全线飘红之后溢价，合计成交额达18.6亿元。

然而，今日上午开盘，REITs价格大变脸，纷纷开启下跌模式，华安张江光大园、东吴苏园和广州广河等数只REITs一度跌破发行价。

截止发稿，9只REITs全线飘绿。实际上，昨日虽然收红，但多为上影线，甚至有的开盘价就是最高价。

业内人士表示，公募REITs本身不同于股票，收益弹性有限，价格一定会向内在价值回归，上涨时不宜短期追风炒作，但下跌折价却恰恰是“上车机会”。

此后破发情形将增多

参考2005年香港上市的REITs来看，公募REITs流通规模整体较小，叠加首批试点项目质量相对较好，受到多方资金关注。

因此投资者追逐新的投资品种，有效认购倍数较高，进而推动上市首日价格上涨。

而大多数REITs在上市后1周或1个月呈现上涨态势，在上市后3个月价格下跌，这也是一种常态。

业内人士表示，REITs上市后，短期经历炒新，但中期可能出现溢价收敛，长期出现分化状况。

长期收益相对稳定且高分红

公募REITs的收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益，实际上随着公募REITs二级市场价格的上涨，IRR(内部收益率)会下降。

相反，二级市场的价格相对于发行价破发是一种价格回归内在价值的正常表现。

长期来看，REITs收益相对稳定且高分红，不同于上市公司成长性逻辑，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，其价格弹性可能较小。

经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的比重可能上升，此后REITs换手率将下降至较低水平。

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨建议，投资者可以对价格下跌和IRR上行之间的关系做一个分析表，理论上当IRR上行到一定水平就会有配置型的投资者进场，价格下跌就会减缓甚至价格开始反弹。