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[慧眼]房子会没人买么?海通姜超:关注货币超发下地产受益的3个方向

来源:金融界 2020-07-14 15:34:48
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股市波动加大的同时,市场人士对房地产市场未来走势的分歧也日益明显,房子会没人买吗?

海通证券姜超团队在最近研报中指出,地产行业一直以来是国民经济中的关键变量,在市场对地产已至强弩之末的怀疑中,房地产在疫情之后的经济修复过程中仍然贡献了重要力量。

姜超团队认为,至少在未来5-10年内房地产需求不会出现大幅下滑,背后的两大支撑包括方兴未艾的都市圈与宽松的货币环境。

关于货币超发对地产的影响,在“房住不炒”的大背景下,姜超团队认为,地产行业发展将逐渐回归理性,有三大趋势值得关注:

一是城市间的分化。

都市圈的加速发展,意味着紧邻超大特大城市的其它城市将受益于中心城市的辐射,有望吸引人口的持续流入,在中心城市的带动下共同崛起,像属于上海大都市圈的苏州、宁波、无锡、南通和常州等城市,其经济-人口份额比均超过1.7,属于粤港澳大湾区的珠海、佛山等城市经济-人口份额比也在1.9以上,远远超过0.77的全国城市中位数水平。这些城市的地产行业发展热度也将明显领先于全国。

二是企业间的分化。

随着地产行业发展逐渐成熟,行业集中度也在持续上升。根据中指研究院的统计,08年我国房地产百强企业销售额市场份额仅有20%左右,而19年房地产百强企业的市场份额已经提高到超过60%。08年地产前十强销售额不足市场的7%,19年已经接近28%,约是08年的四倍。20年以来我们也看到,一方面,百强龙头房企的销量增速持续改善,而另一方面,截止6月初房地产企业破产数量已超200家。未来在地产销售总量趋于平稳的态势下,房地产行业的马太效应料将进一步凸显。

三是服务上的分化。

告别了突飞猛进的时代,地产企业不能再仅仅满足于房屋的完工交付,购房者对于居住质量的要求逐渐提高,对居住相关的配套服务也愈发重视,能够为业主提供更优质增值服务的房产将会获得更高的溢价。不少龙头房企为顺应这一趋势,纷纷成立物业公司,18年像绿城服务等物业公司业主增值服务收入增速达到40%以上。从物业百强企业管理面积变化上来看,五大城市群的占比不断提升,反映出成熟市场蕴含着较强的物业需求。

根据房天下最新数据,70个大中城市二手住宅价格中有54个城市环比上涨,16个城市环比下跌,相比5月上涨城市增加了5个。

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