房地产私募基金风险积聚 半数以上或将退出市场

一些私募基金忽略了对基础资产的审核，房地产私募基金风险开始积聚。有业内人士表示，中国一半以上的房地产私募基金或将在这两年逐步主动或被动地退出市场

“小成本撬动大买卖”是近几年房地产私募基金发展的真实写照，金地集团、远洋地产、保利地产等纷纷独自或者合作发起境内外基金，而且发行规模都在十亿元以上。

但是随着股市走红，资金大幅撤离房地产，一些私募基金忽略了对基础资产的审核，房地产私募基金风险开始积聚。长富汇银投资基金管理(北京)有限公司董事长兼总裁张保国表示，中国一半以上的房地产私募基金或将在这两年逐步主动或被动地退出市场。

在地产界人士看来，2010年是地产金融的元年，当年开始的地产调控导致融资不再容易，催生地产金融的发展。“当时融资渠道局限在银行、信托，发债也不容易，所以房企希望多元化的融资渠道，拓宽房地产企业的直接融资方式，提高风险控制能力，房企与私募基金合作是大势所趋。同时与基金合作可以实现小成本撬动大买卖，房企出资力度较小，基金出大头。”业内人士表示。

有了资本进驻，房企自然可以再次长袖善舞。如2013年福建中骏置业联合鼎信长城旗下基金“嘉兴鼎信汇添投资合伙企业(有限合伙)”以35.79亿元夺上海虹桥商务区核心区北片区01、03商办地，成交价仅高出起始底价100万元，折合楼板价12827元/平方米。据悉，在虹桥商务区核心区北片区01、03号商办地块出让的竞价环节，中骏置业仅举牌一次就顺林拿下该商办地块。

不过，如今的房地产市场已经出现分化，市场关于房市去库存、升降价问题依然争论不休，房地产行业已从趋势性市场转换到结构性市场。海银财富总裁韩芳认为，一二线城市的投资项目依旧有吸引力。随着“3.30”政策(降低二套房贷款首付比例和二手房满2年交易免征营业税)的出台，改善性住房有望长期受益。

此外，股市走红导致资金抽离房市涌向股市，张保国认为，经过2014年市场调整、分化，很多小型的房地产企业、房地产基金倒闭，今明两年房地产基金企业或将面临洗牌。

“地产金融发展时间短，一些基金仍然按老套路，忽略了基础资产的审核，快速集聚了很多房地产私募基金企业，这些企业一半以上或将被淘汰。”张保国说道，2015年随着分化调整格局的到来，依然会有很多房地产基金破产倒闭的现象发生。中国房地产业的高速发展期已经结束，行业将会在区域、业态上出现明显分化，这就使得房地产领域的投资机会不是全局性、系统性的。但是，不可否认，市场仍有主题性为主的结构性投资机会。现在地产项目分化严重，交易对手非常重要，作为地产私募基金，必须选择有足够开发能力、产品设计能力、销售能力和融资能力的国内一流的房企进行合作，不然发生基金兑付风险的可能性很大。

张保国认为，2015年房地产私募基金已经进入深耕细作的时代，需要在尝试多元化战略布局的同时，在擅长领域更加精耕，比如长富汇银这两年持续主攻棚改领域，并处于领先地位。

“首先，棚改之后的住宅商业开发，也会形成可观的回报；其次，作为重大民生工程，中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。一般房地产开发企业做项目都要求自有资金占35%，而做棚改项目的自有资金只要求20%；此外除了自有资金、银行贷款和债券，房企开发棚改项目还有信托、资管、房地产私募基金等其他资金渠道来源。现阶段，私募基金公司积极布局棚改已成行业趋势。”张保国曾撰文指出。