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这份文件影响的何止房企!私募、基金子公司一个都少不了!

2017-02-16 08:19:34 来源:中国基金报
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“房子是用来住的,不是用来炒的”,围绕这一定位,基金业协会研究制定并于2017年2月13日发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称4号文)。

有私募机构人士就指出,监管层此举措是为了防范监管套利,将私募基金管理人开展的投资房地产开发业务、项目业务一并纳入监管,不仅对私募基金管理人此类业务开展的影响非常大,而且也为下一步清理私募非标债权打下了基础。

私募面临转型或退出

首先,从4号文的规范重点来看,禁止私募产品通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款,及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

据牛妹了解,私募产品进入房地产领域,一般就是通过包装成类固收产品,并通过债权、股权投资(“明股实债”)、收益权转让或委托贷款等方式。当然,也有一些是通过虚假贸易的方式进入。

玄甲金融投研总监衷亚成认为,“虽然私募资管产品占房企融资比例不大,但主要集中于补充房企营运流动资金、支付土地出让价款及偿还银行贷款,此外还有为各类机构或个人提供首付借款等,起到的‘过桥’作用显著。”

而对于私募来说,“新规对私募基金管理人此类业务开展的影响主要体现在:资金无法透过低成本的方式流入具有资金需求的房企,从而导致私募机构管理规模的迅速下降及营业收入的减少,对于房地产开放及项目资管业务路径依赖较大的私募公司,将使得这类公司业务处于停滞状态,进而迫使这类私募机构谋求战略转型或退出资管行业。”衷亚成进一步说道。

另外在信托方面,用益信托研究员帅国让也表示,“对于信托来说,债券类居多,有些确实是属于表面上股权,实际上也是债权,而有些表面上是投资一些工商企业,实际上是投资房地产企业。这个新规将使得房企未来融资的渠道进一步受限了。”

为了进一步规范上述这些行为,4号文中也还提到了要向底层资产进行穿透审查的要求。而在过往中,对于穿透审查其实要求并不高。帅国让就指出,“在信托方面,根据信托项目的不同,一般来说也就是看两层交易结构。从过往来看,确实有一些出现风险,只不过最终通过抵押物处置、信托公司垫付、法人连带责任担保、延期并发行新的项目来对接老项目、转交给第三方来对接不良资产等方式解决了。”

基金子公司转型做主动管理

除了对私募的影响,4号文对基金子公司通道业务的影响也是其中之一,在短短这几年时间里面,基金子公司的通道业务呈现爆发式增长。据牛妹此前的调查了解,部分基金子公司的通道业务甚至要占到其业务总构成的八成以上,其中房地产通道类业务更是一度备受热捧。

随着4号文的发布,私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的,也必须参照4号文执行。对于基金子公司而言,这可以说是继《基金管理公司子公司管理规定》及《基金管理公司特定客户资产管理子公司风险控制指标管理暂行规定》之后,另一个压缩基金子公司通道业务的利器。

一家基金子公司人士就表示,“对子公司通道业务而言,通道业务在子公司《风险控制指标管理暂行规定》出台后,就已因计提较高的风险资本实质难以开展,本次备案规范4号文将在此基础上进一步限制地产业务。”

而4号文对于基金子公司的影响究竟还有多大呢?从牛妹进一步了解的情况来看,其实对于不少基金子公司的影响反倒是已经比较小了。其中一家基金公司人士就向牛妹表示,“我们子公司去年很早就已经转型了,现在主要做主动管理业务,包括资产证券化等,通道业务早就已经不是业务重点。”

华南另一家基金公司人士则向牛妹说道,“新规对于我们的影响也不大,现在通道业务主要就是在做存量,目前子公司整体架构还没变,不过业务上也面临转型,后面可能会增加一些资产证券化的业务。对于大公司来说,人才多,转起来会比较快,但我们缺人,后面转型其实也并不容易。”

显然,基金子公司的业务调整已经刻不容缓,而动作比较快的大基金公司甚至已经完成了业务转换,值得关注的是,在此次的4号文中,还明确指出证券公司、基金管理公司子公司按照规定开展的资产证券化业务不适用4号文。

新规发布后即传新的解决思路

不过更有意思的是,4号文刚一发布,牛妹注意到,网上及微信公众号上,就已经出现了各种地产非标融资的解决思路。比如以下这些:“成立一个投向比较宽泛的私募基金再投信托,让信托去投。先备案再投资,穿透是托管机构来穿,找相对宽松的托管。”、“集团公司下属的地产公司,可以放款给一般工商企业的子公司。”

可见,房地产非标融资在市场上的需求仍然多么旺盛,而牛妹从一些私募机构中也了解到业内对于4号文存有不同的声音。

某私募机构人士就有些担忧地说道,“从某种程度上说,证监系统下的此类监管措施是将风险“挤出”或“”在其他经济系统里面,涉及的只是风险的转移,平添了社会经济活动的摩擦成本,却未真正有效防范或消除金融系统性风险。既然市场上有资金愿意参与,那么监管层不应该采取“一刀切”的方式限制,而应通过有效的经济手段加以引导才是上策。”

另外,“未来私募管理人在备案非标债权类基金时或将面临一定的监管风险,存在被“窗口指导”的可能性。未来,倘若私募非标债权类投资业务被限,在基金子公司受“八条底线”资本约束及基协4号文件前后堵截下,私募机构将继续通过监管套利。例如层层嵌套、贫困地区优惠政策抑或是股权投资基金继续开展非标债权业务。”该私募人士进一步说道。

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