REITs 梦想照进现实

曾经被中国房地产人士期盼已久的REITs(房地产信托投资基金),在公募基金推动下终于又向前跨出新的一步。国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金,于6月26日起正式发行。

根据基金招募说明书,鹏华前海万科REITs将以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权,以获取商业物业稳定的租金收益机会。作为超甲级的写字公馆,万科前海企业公馆已聚集各大领域的标杆名企,随着各项优惠政策逐步进入落实阶段,项目租金收益有较好成长空间,也将为未来基金运作提供良性稳定的现金流保障。此外,鹏华前海万科REITs还将以不低于50%的基金资产,投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等,以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。

在国内,虽REITs早有运作,但之前国内试水的REITs都以私募形式发行,对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。用鹏华基金的话说,此次鹏华前海万科REITs的正式发行,符合国家政策发展要求,符合行业整体发展的大趋势,将金融创新红利惠及社会大众。

事实上,比公募基金行业更加期盼REITs的是房地产行业。在房地产市场较为成熟的国家,REITs是开发商融资的重要手段。而国内一直碍于现有房地产调控政策,没有对真正的REITs放行。与传统REITs相比,鹏华前海万科REITs是将租金收益权进行资产证券化,而不是将物业本身进行资产证券化,这种对于未来租金的贴现,使得将这一产品称为“非典型REITs”,更为合适。

尽管对于房地产行业而言,鹏华前海万科REITs是行业的一小步,但对于公募基金行业而言,这一产品的推出则是一大步。根据中国基金业协会披露数据,2015年4月底公募基金管理资产规模已达6.2万亿,但其投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。而鹏华前海万科REITs获批意味着,公募基金投资标的完成突破,涉足资产证券化。

这一突破将开启公募基金新的投资视野。不同于股票、债券、货币类标的的投资“标准化”程度过高,公募行业在REITs领域的试水,接下来可以直接对接除写字楼之外的各类基础资产,譬如服务类公寓、工业类、酒店类、政府公共资产等,尤其是公共基础设施类达数十万亿的基础资产体量,将为各类金融机构在该类业务创新,提供巨大市场容量。

有分析人士表示,鹏华前海万科REITs的设计过于保守,这一产品以不低于50%的基金资产,投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等,以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。也正是由于这一产品的先行先试性质,基金公司将这一产品设计得更像是传统的固定收益产品。

某种程度而言,鹏华前海万科REITs是金融创新抢跑实体创新的表现。相关人士介绍,2014年2月,中国证监会肖钢主席到前海调研时,现场表态支持前海试点REITs等多项金融创新制度。为尽快推进落实前海REITs试点工作,深圳市金融办、深圳证监局、深交所等有关部门积极指导配合,前海管理局全资控股的深圳市前海金融控股有限公司作为具体落实单位,正是这些机构的合理推动,鹏华前海万科REITs才得以“更像REITs”的面貌问世。这至少说明,金融行业已为迎接和推动中国经济转型进行紧锣密鼓的准备。