北京市发布产业禁止和限制目录

9月26日，北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版）（简称《目录》）。其中多项涉及房地产行业，包括东城区西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目，全市范围内禁止新建容积率小于1.0的项目，中心城区禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目等。

中原地产首席分析师张大伟认为，此次目录的发布将影响部分区域的供需结构，特别是对于东西城住宅和别墅市场的库存项目均有利好，整体上将平衡北京市场产业与居住格局。

东西城政策影响有限

东城区、西城区禁止新建房地产住宅类项目成为最为关注的内容。张大伟表示，实际上，该项政策对市场影响并不大。北京东西城的房地产新增量已经处于市场去化末期，基本库存和新增供应接近零，基本上接近纯粹的二手房市场。

从土地供应角度看，过去5年东西城仅有两块住宅类土地供应。2014年一宗为回迁房住宅部分，2017年的一宗为限竞房土地。

对于全市范围内禁止新建容积率小于1.0的项目，这一般都是指独栋别墅。这次文件中明确说明“禁止建设独户独栋类房地产项目”。但文物保护区、平房区按院落进行建设的除外。

据了解，北京最近几年出让的土地平均容积率在2%左右，容积率低于1.5的土地很少，占比不到一成。市场人士指出，受调控政策影响，2018年无论是别墅供应数量还是成交数量均为5年来新低。本次的《目录》发布，传达了进一步限制低容积率别墅项目的信息。新政策实施后，预计别墅供应量将继续减少，别墅市场有限的库存可能越来越少。特别是独栋别墅，目前市场库存只有2000套左右，预计这部分市场将更被关注。

有利于商办项目去库存

此次发布的《目录》对商办项目和办公项目作出了规定。东城区、西城区禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。朝阳、海淀、丰台和石景山四区中的东、西、北五环路和南四环路以内区域，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

张大伟表示，北京的库存主要集中在商办类项目。特别是在最严格的商办限购政策后，禁止新建有利于消化这些市场库存，并平衡市场的供需结构。

此外，本次发布的《目录》指出，全市范围内禁止新设立创业空间服务中的集中办公区，经国家或市政府相关部门认定的创业空间服务机构除外。市场人士表示，从政策角度看，当下集中办公区市场将出现明显的洗牌，有利于大型企业整合资源。