如何利用房地产信托基金进行融资

问：房地产业如何利用房地产投资信托基金(REITs)进行融资?

　　答：房地产投资信托基金(REITs)是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式，最早出现在美国，最近几年在亚太地区得到了非常迅猛的发展，新加坡、我国台湾和香港地区等均已经或即将推出相关基金的上市。房地产投资信托基金的英文名称为Real Estate Investment Trusts，缩写后即为REITs，乃是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司，公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东，其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。

　　房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理。

　　目前，我国内地房地产业可以通过以下两种方式来利用房地产信托投资基金进行融资：

　　首先，我国内地的房地产商可以通过与海外房地产投资信托基金(REITs)联手形成战略伙伴关系进行房地产的投资。目前，此类海外基金主要以封闭式基金的方式进入中国大陆，典型的方式有：与开发商就项目合资，直接投资于项目，然后与开发商以股份关系进行利润分成，例如荷兰ING与复地集团松江项目的开发；对开发企业直接投资掺股或成立新的投资公司，例如摩根士丹利和顺驰集团，万通集团和美国房地产基金的牵手；直接在内地成立投资公司，进行项目投资与开发，如麦格理银行投资的第一中国房地产发展集团。国内的房地产开发商通过提升项目的获利能力、项目风险的管理能力、开发商本身的企业发展能力并进一步规范财务管理等方式将非常有利于获得境外房地产投资信托基金(REITs)的青睐，从而进一步地拓宽融资渠道。

　　其次，我国内地的房地产商可以考虑通过以房地产投资信托基金(REITs)的方式在香港交易所或者新加坡交易所上市，以赢得境外投资者尤其是中小投资者的投资。当前，中国新《基金法》规定证券投资基金可以上市，但对于产业投资基金而言，由于缺乏配套的法律法规，上市的流通市场远未确定。目前内地许多规模较大的房地产发展商(如广州越秀投资、深圳铜锣湾集团)以及一些境内外的投资机构(如凯德置地、深国投)均在探寻将中国内地的优质资产以房地产投资信托基金(REITs)的方式拿到中国香港、新加坡上市。我国香港特别行政区于2005年6月修改了其《房地产投资信托基金守则》，放宽了房地产投资信托基金(REITs)的地域限制，允许在香港上市的此类基金投资香港地区以外的房地产；而新加坡交易所副总裁兼上市部主任陈伟生也于2005年7月11日率团来华推动房地产投资信托基金(REITs)到新加坡上市。虽然目前的房地产开发商在项目的回报率、市盈率以及相关金融法律、法规等方面存在着一定障碍，但前景仍然较为乐观。