北大光华:公募REITs市场规模达到4万亿元至12万亿元

北京大学光华管理学院“光华思想力”新金融研究系列报告指出，按照保守的估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远远超过美国，具有更广阔的发展空间。

同时，报告指出，该估计结果仍相对保守，未来中国REITs市场实际规模可能远高于这一结果，原因在于：第一，PPP基础设施投资项目为REITs提供大量的优质并购标的，是PPP投资退出的重要通道。目前，中国已成为世界上最大的PPP市场。2016年以来，中国有超过1400个项目通过PPP进行投资；截至2017年8月份，中国PPP项目总投资额约为17.6万亿元，预计2017年PPP项目落地规模或达3.8万亿元。第二，随着中国城市化进程的加快，城市人口的增加将创造一个巨大的房屋租赁市场。链家研究院2016年年底发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在政策红利下，住房租赁的市场空间将非常广阔。而根据全球发达经济体的经验，REITs是解决住房租赁融资来源的重要渠道。REITs收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。住房租赁市场的增长将为REITs市场的规模增长提供动力。

报告认为，2016年底，中国固定资本形成总额是32万亿元人民币，约合4.6万亿美元，同年，美国固定资本形成总额约为2.9万亿美元，中国固定资本形成约为美国的1.6倍。因此，考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远超美国，具有广阔的发展空间。