租赁住房金融化升温 公募REITs等风来

随着整个房地产行业从增量市场转为存量经营，租房市场站上风口。

随着国内长租公寓REITs产品开闸，越来越多布局住房租赁领域的开发商试水这一新蓝海。

日前，由碧桂园控股有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过。产品规模达100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。在这之前，中国单只REITs平均规模仅为22亿人民币，这只租赁住房REITs产品的获批，意味着中国REITs产品正式进入百亿级规模时代。

某大型券商投行部人士告诉记者，随着整个房地产行业从增量市场转为存量经营，租房市场站上风口。长租公寓前期投入大、回收周期长，且盈利空间有限等难题亟待解决。继去年四季度以来，在一系列政策出台的背景下，住房租赁市场资产证券化速度明显加快，作为盘活存量物业资产、解决企业重资产问题有效途径的REITs产品不断受到房地产商的青睐。

据了解，去年10月，新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，随后，国内首单央企租赁住房REITs中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过，到去年12月，招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划、“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据(ABN)”相继成立，长租市场REITs产品开始不断走向公众。

同时，日前，在证监会系统2018年工作会议上，研究出台公募REITs相关业务细则，支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化被摆在了推进市场精细化分层的重要的位置。这也意味着原本在中国市场上蛰伏多年，主要以私募形式发行的REITs产品有望迎来“阳光化”。

对此，有业内人士认为，公募REITs的推行本身与资管新规有所冲突，再加上目前监管层对于发行场所、交易结构及法律关系、治理结构、信息披露规则等尚无明确指示，行业布局尚在探索期。

沪上某公募基金经理认为，REITs做成公募产品确实有利于减少流动性风险，降低个人投资者参与门槛，但他也坦言：“目前类REITs产品的融资成本相对CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)要高出至少200基点，这对机构而言并不是利好消息。”