9只公募REITs上市首秀：集体上涨成交额破18亿元，中长期价值由底层资产决定

6月21日，公募REITs迎来上市首秀。

甫一开盘，9只公募REITs集体上涨，迎来开门红，其中首钢绿能大涨20%，盐港REIT、蛇口产园分别涨10%，投资者热情高涨。

截至下午收盘，首批公募REITs总成交额达18.60亿元，其中N普洛斯以3.05亿元居成交额居首，盐田REIT成交金额最小为1.2亿元。

虽然9只公募REITs全部实现溢价交易，但整体涨跌情况较分化，比如蛇口产园涨幅达到14.72%，广州广河则仅较发行家略涨0.68%。

“REITs是一个非常好的投资配置品。”深创投不动产基金管理(深圳)有限公司首席投资官孔令艺对21世纪经济报道记者表示：“目前中国的REITs市场刚刚起步，市场仍需扩容，当REITs市场达到万亿规模时，相信会成为主流投资机构进行大类配置的资产选择。”

华南某券商研究人士认为，与项目估值相比，多REITs均沿报价区间下限发行，因此会出现上市后的较大涨幅，但是在经历短期炒新后，中长期走势将会明显分化，甚至折价交易，因此提醒投资人前期注意炒作风险。

蛇口产园14.72%领涨

上市首日，9只基础设施REITs均实现溢价交易。具体来看，蛇口产园、首刚绿能涨幅较高，分别达到14.72%和9.95%。N张江REITs、N浙杭徽、N首创、盐田TEIT、N普洛斯，涨幅在2%以上，分别为5.89%、4.97%、4.95%、2.91%和2.11%。N苏园和广州广河的涨幅则不足1%，分别是0.7%和0.68%。值得一提的是，N苏园盘中一度出现3.876元/份的最低价，低于其发行价3.88元/份。

“项目质量较好，收益预期稳健。”业内人士认为，蛇口产园不但底层资产优质，而且发行价低于项目估值，因此涨幅较高。

21世纪经济报道记者也了解到，在产品询价期，蛇口产园最受机构欢迎，整体认购倍数为15.31倍。

资料显示，蛇口产园REIT的底层资产包括蛇口网谷的万融大厦和万海大厦，建成于2014年，已经营约6年时间，建筑面积分别为4.17万平方米和5.36万平方米。

同时，产业园类REITs对应的分红来源包括租金和资产的上涨，租金主要是考虑满租率和租金高低。博时蛇口产园REIT的招募说明书显示，截至2020年底，万融大厦与万海大厦的出租率分别为84%与94%。

可供分配金额方面，基金2021年和2022年的预测可分配金额分别为9134.57万元和9267.2万元；净现金流分派率分别为4.10%和4.16%。

国信证券认为，首批公募REITs底层资产整体上比较优质，通过“股+债”的资本弱化，实现一定程度的节税并使分红基础更加接近自由现金流。根据发行价计算的 2021年现金流分派率在2.99%至9.58%之间，整体具备吸引力。

中期或出现折价交易

作为一种全新的投资品类，公募REITs在上市首日的涨跌停限制是30%，因此多位机构人士建议投资人注意风险。

广发证券整理了香港REITs上市后的表现，为国内基础设施REITs投资提供借鉴。

数据显示，截至2021年6月18日，香港REITs共13只，总市值合计为2652亿港元。其中，2005年香港上市的3只REITs(领展房产基金、泓富产业信托和越秀房产信托基金)，上市首日收盘价较首发价格涨幅较高，分别为14.56%、20.37%和13.82%。

而此后上市的REITs，破发反而成为常态。

原因主要来自两方面，其一是2005年香港上市的REITs具有首批效应，投资者追逐新的投资品种，进而推动上市首日价格上涨。另一方面是相比境内市场，港交所公司上市破发的情况更加普遍，随着对REITs热度的下降，REITs上市也类似于公司上市，破发情形增多。

因此，广发证券认为，国内基础设施REITs上市，投资者申购热情很高，上市后一段时间，基础设施REITs价格也可能类似于香港REITs上市初期的表现，呈现先涨后跌，不排除出现市值低于资产估值的情形。

富国基金也表示，公募REITs在发行时得到了配置资金的青睐，但绝不代表上市交易后依然会得到交易资金的认可。如部分封闭期较长的公募基金，在发行时得到了大量资金申购，甚至启动确认比例配售，但上市交易后，由于封闭期较长，时间成本过高，依然可能折价交易。

因此，从公募REITs发行时得到认可推导出上市后其二级市场价格会上涨是没有依据的，对于公募REITs二级市场的交易价格要理性看待。

华泰证券一位分析师也认为，上市初期出现炒新的概率较高，尤其是流通盘规模小、名字独特、派息率高的品种。但从中期来看，发行定价整体合理，且封闭基金常见的折价交易问题值得提防。因此，建议中签投资者积极把握上市初期的兑现时机，长期投资者等待市场情绪降温后的配置机会。

价格由底层资产和市场交易决定

首批公募REITs上市让二级市场交易价格随之产生。

业内普遍认为，REITs 的市场价格由底层资产和市场交易共同决定，排除短期的市场炒新来看，中长期的价值主要还由底层资产决定。

国信证券判断，由于首批公募REITs底层资产估值发生重大变化的可能性不高，也不太可能产生类似于部分公司的价值毁灭，可将底层资产价值作为 REITs价值的下限。上限方面，则主要由REITs的派息收益率来决定，不应明显高于高等级债券的到期收益率。

一般来说，基础设施公募REITs大致分为产权类和经营权类。

REITs的收益可拆解为股息收益和增值收益两部分，分别体现来自资产的现金分派和价值变动。对于仓储物流、产业园区等产权类REITs，除股息收益率，未来租金的增长也可能带来底层资产的增值；类似高速公路的经营权类REITs则以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。

华泰证券认为，从长期投资价值来看，产权类项目有底层资产本身价值为基础且兼具成长性，因此股性更强，需要重点关注具体项目的资产价值增长潜力。

而收益类的REITs更加类似于超长久期甚至永续债的固定收益类产品，由于缺乏底层资产自身价值增值的保障，且考虑到目前其特许经营权期限与基金存续期限不匹配，未来的基金估值的成长性不佳。

因此，华泰证券认为普洛斯物流园项目及三个产业园类项目更像股市中的成长股，具有较高的长期投资价值。