《平安地产金融白皮书2021》揭秘：产业基金缘何青睐新基建与新型城镇化投资机会

（原标题：《平安地产金融白皮书2021》揭秘：产业基金缘何青睐新基建与新型城镇化投资机会）

尽管房地产面临政策调控，但越来越多产业基金与股权投资机构仍在积极捕捉新基建与新型城镇化的投资机会。

近日，平安银行与中国人民大学联合编著的《平安地产金融白皮书2021》显示，随着国家针对性地加快新基建投资的发展战略，越来越多产业基金正在积极捕捉新基建所带来的新型城镇化综合试点地区投资机会。

比如今年西部控股集团引入保险及社会资本，发起设立了65亿元的新基建基金，参与天津蓟州新城示范小城镇项目的投资建设，主要用于安置用房建设、建新区土地整理、基础设施建设等。目前这支新基建基金存续期暂定为15年，预期年化收益率为10%左右。

在业内人士看来，新基建产业基金的兴起，很大程度源于国家相关部门对房地产企业债务融资的从严监管——目前监管政策的三条红线已严控房地产企业的杠杆率，令房地产企业债务融资受到很大限制，因此越来越多产业基金通过加大对房地产项目的股权投资，既帮助企业调整资本结构，又给房地产企业带来必要的项目开发资金。

“我们调研发现，基于新基建与新型城镇化进程的存量商业房产二次开发，产业基金也拥有不小的资本运作空间。”一家大型股权投资基金旗下夹层投资基金负责人向记者表示。比如不少股权投资机构都开始设立夹层投资型产业基金，将投资触角伸向国内一线城市中心地段存量商业地产项目，通过低价收购这类项目并引入管理团队进行商业地产设施改造与服务升级，提升这类商业地产估值与发展前景。一旦这些商业地产重新获得不菲的租金收入与商业价值，他们再通过将这类资产进行类REITS资产化操作，实现项目获利退出。

“有人认为不少一线城市存量商业地产项目估值偏高，但这些股权投资机构对此有不同看法，通过地方政府对当地新型城镇化发展的规划，以及当地人口红利再度来临与经济持续复苏，这些存量商业地产完全可以通过升级改造带来新的商业价值。”他指出。目前不少夹层投资型产业基金通过对这些存量商业地产进行改造升级，都能获得约6%的年化运营回报，这还不包括项目估值提升所带来的超额回报。

《平安地产金融白皮书2021》还显示，当前创业投资机构对众创空间与孵化器的股权投资日益高涨。目前，这类众创空间与孵化器主要集中在珠三角、长三角等成熟型都市圈与创新创业活跃地区。

在不少创投机构人士看来，通过布局投资众创空间与孵化器，他们一方面可以更快速地捕捉到具有极高投资潜力的高新技术初创企业，又一方面也能为初创且有提供融资、路演、技术、运营等一站式服务，帮助企业更好地成长。

“事实上，众创空间若运营良好产生不错的绩效，未来同样具有上市前景，这也是创投机构看重的额外投资回报。”一家涉足众创空间股权投资的创投机构投资总监指出。

值得注意的是，在产业基金积极布局新基建与新型城镇化投资机会同时，传统银行机构也在整合自身优质资源，提供一整套资本运作金融服务，助力房企与各类投资机构更好地布局这片投资新蓝海。

平安银行行长助理张朝晖向记者表示，随着房地产行业进入发展新阶段，平安银行将一如既往推进房生态战略，与平安集团各专业子公司高效协同，为房企提供“商行+投行+投资”一体化金融服务，助力都市圈和城市群建设，助力地方经济发展。

（作者：陈植 编辑：林坤）