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公募REITs年报提供了哪些新信息?

来源:智通财经网 2022-04-15 17:36:00
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就首批基础设施公募REITs年报来看,经营情况整体较好,业绩大部分超说明书预测。

(原标题:公募REITs年报提供了哪些新信息?)

智通财经APP获悉,国盛证券固收分析师杨业伟团队发布研究报告指出,就首批基础设施公募REITs年报来看,经营情况整体较好,业绩大部分超说明书预测。与招募说明书预测的EBITDA年化数据进行比较,除中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT外,整体运营均超募集说明书预期。中华安张江光大REIT的EBITDA较说明书预测年化数据高12.07%,中航首钢绿能REIT2021年度EBITDA整体不及预期,较预测值下降了47.8%,其余REIT的运营表现均超过说明书预测EBITDA的0.2%-5.4%。

具体分资产类型来看:园区类,华安张江光大REIT远超预期,较说明书预测年化数据高12.07%,2021年末出租率实现100%满租,相比2020年底的租金水平增长3.08%。东吴苏园产业REIT聚焦重点领域创新招商模式,招商项目的数量和质量都有大幅提升。结合三季度数据年化后的EBITDA超预期5.39%。博时蛇口产园REIT变动率低,仅超预测值0.26%。

仓储物流类的红土盐田港REIT全年经营状况稳定,受海运供应链恢复缓慢、海运运力持续紧张等造成货品堆积的影响,出租率与租金维持高位,EBITDA超预期5.34%。中金普洛斯REIT全年EBITDA超说明书预测值分别为2.98%,2021年末有效租金单价较上年末增幅7.19%,平均租金稳步提升。

高速公路类,平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT受疫情影响,全年低于说明书预测2.12%、3.02%。

生态环保类,富国首创水务REIT污水处理量与价格总体平稳,达到了预期水平且略超预测值1.23%。中航首钢绿能REIT2021年EBITDA较说明书预测值下降47.80%。主要系4季度检修收入减少及年终运营管理成本结算运营成本明显增加,全年收入成本分布不均所致。

根据首年报告期的收益分配情况来看,首批9只REITs可供分配现金流情况均超预期。富国首创水务REIT与中航首钢绿能REITs完成度远高于其他7只REITs,分别150.02%与156.61%。其他REITs的超额完成度都在10%之内。

从2021年年末估值来看,首批9只REITs的P/B在1.03-1.46之间。其中产权类P/B平均在1.24倍,特许经营权类P/B平均在1.29倍,目前估值较高的为中航首钢生物质REIT和富国首创水务REIT,在1.46左右水平。估值较低的为平安广州广河REIT,当前P/B在1.03。

持有人结构差异较大,发行时流通规模越小的产品,个人投资者占比越高。市值最小的富国首创水务REIT与中航首钢绿能REIT个人投资者占比分别为69.05%与65.13%。流通市值规模较大的东吴苏园产业REIT与中金普洛斯REIT个人投资者占比仅为13.95%与18.83%。

REITS二级市场表现也和个人投资者占比、流通市值、实际运营表现相关。其中涨跌幅与个人投资者占比呈现正相关关系,与发行时可流通规模呈现负相关关系,与实际运营情况成正相关关系。



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