招商基金蛇口租赁住房REIT: 招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金购入基础设施项目交割审计情况的公告

      招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
             购入基础设施项目交割审计情况的公告
               公告送出日期：2024 年 11 月 28 日
一、   公募 REITs 基本信息
基金名称          招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
基金简称          招商基金招商蛇口租赁住房 REIT
场内简称          招商基金蛇口租赁住房 REIT
基金主代码         180502
基金运作方式        契约型封闭式
基金合同生效日       2024 年 9 月 26 日
基金管理人名称       招商基金管理有限公司
基金托管人名称       兴业银行股份有限公司
公告依据          《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、 《公开募集基础
              设施证券投资基金指引(试行)》 《深圳证券交易所公开募集基础
              设施证券投资基金业务办法(试行)》 《深圳证券交易所公开募集
              基础设施证券投资基金业务指引第5号—— 临时报告 (试行)》等
              有关规定以及《招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券
              投资基金基金合同》 《招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设
              施证券投资基金招募说明书》
二、   交割审计情况
   招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）
发售并购入基础设施项目事项（以下简称“本次交易”），已由德勤华永会计师事务所
（特殊普通合伙）完成对购入项目公司深圳市林下住房租赁有限公司、太子湾乐宜置
业（深圳）有限公司的交割审计，并出具了上述购入项目公司的交割审计报告（详见
附件：深圳市林下住房租赁有限公司审计报告-德师报（审）字（24）第 S00679 号、
太子湾乐宜置业（深圳）有限公司审计报告-德师报（审）字（24）第 S00680 号）。
   根据交割审计报告：购入项目公司深圳市林下住房租赁有限公司于交割审计基准
日（2024 年 9 月 26 日）总资产合计 237,131,830.89 元，负债合计 230,980,409.84
元，所有者权益合计 6,151,421.05 元；购入项目公司太子湾乐宜置业（深圳）有限
公司于交割审计基准日（2024 年 9 月 26 日）总资产合计 230,735,211.14 元，负债合
计 155,098,958.12 元，所有者权益合计 75,636,253.02 元。本基金后续将根据本次
交易相关协议约定以及交割审计情况，按计划完成交易对价支付工作。
特此公告。
        招商基金管理有限公司
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财务报表及审计报告
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财务报表及审计报告
内容                            页码
审计报告                          1-2
资产负债表                         3-5
利润表                             6
现金流量表                           7
所有者权益变动表                        8
财务报表项目附注                      9 - 32
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、   重要会计政策及会计估计
     本公司的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
     人民币为本公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司以人民币为记账本位币。本公
     司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本财务报表时
     所采用的货币为人民币。
     本公司会计核算以权责发生制为记账基础。本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如
     果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
     在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价
     的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担
     现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价
     物的金额计量。
     公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售资产所能收到或者转移一项负债
     所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中
     计量和/或披露的公允价值均在此基础上予以确定。
     以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
     力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
     对于以交易价格作为初始确认时的公允价值的，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可
     观察输入值的估值技术的金融资产和投资性房地产，在估值过程中校正该估值技术，以使
     估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。
     公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的
     重要性，被划分为三个层次：
     •    第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
     •    第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
     •    第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本公司持有的期限
     短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动
     风险很小的投资。
     在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
     对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，
     或者在交易日终止确认已出售的资产。
     金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
     期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融
     资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
     实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入
     各会计期间的方法。
     实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融
     资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产
     或金融负债所有合同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估
     计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
     金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的
     本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形
     成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
     初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动
     计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
     金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
     础的利息的支付，且本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则
     本公司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、
     应收账款和其他应收款等。
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
     础的利息的支付，且本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以
     出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
     益的金融资产。取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应
     收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内（含一年）项目列示于其他流动
     资产。其他此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债
     表日起一年内（含一年）到期的，列示于一年内到期的非流动资产。
     初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中
     确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
     合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。
     金融资产满足下列条件之一的，表明本公司持有该金融资产的目的是交易性的：
     •     取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。
     •     相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
           证据表明近期实际存在短期获利模式。
     •     相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效
           套期工具的衍生工具除外。
     以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计
     入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
     •     不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
           益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资
           产。
     •     在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可以将金融资产不可撤销地指定
           为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
     以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表
     日起超过一年到期（或无固定期限）且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。
     以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值时或终
     止确认产生的利得或损失，计入当期损益。
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     本公司对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本公
     司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
     •     对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资
           产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
     •     对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，
           本公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若
           该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际
           利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
     本公司对以摊余成本计量的金融资产以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失
     准备。
     对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本公司在每个资产负
     债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险
     自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金
     额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相
     当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加
     或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减
     值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
     融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损
     益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
     本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了
     损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增
     加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计
     量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
     本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
     违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
     否已显著增加。
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
     （1） 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。
     （2） 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或
         其他条款是否发生显著变化（如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高
         的收益率等）。
     （3） 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是
         否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金
         融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信
         息（如借款人的债务工具或权益工具的价格变动）。
     （4） 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。
     （5） 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。
     （6） 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是
         否发生不利变化。
     （7） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。
     （8） 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。
     （9） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。
     （10）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
         这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。
     （11）预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。
     （12）借款合同的预期变更，包括预计违反合同的行为是否可能导致的合同义务的免除或
         修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架
         做出其他变更。
     （13）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。
     （14）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化。
     无论经上述评估后信用风险是否显著增加，当金融工具合同付款已发生逾期超过（含）30
     日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。
     于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工
     具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期
     内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不
     利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用
     风险。
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资
     产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
     （1） 发行方或债务人发生重大财务困难。
     （2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等。
     （3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
         下都不会做出的让步。
     （4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组。
     （5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
     （6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
     本公司对应收账款和其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
     本公司以共同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别。本公司采用的共同信用风险特
     征包括：金融工具类型、信用风险评级、担保物类型、初始确认日期、剩余合同期限、债
     务人所处行业、债务人所处地理位置、担保品相对于金融资产的价值等。
     本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
     •     对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间
           差额的现值。
     •     对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量
           之间差额的现值。
     •     对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信
           用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的
           差额。
     本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而
     确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
     本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信
     息。
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资
     产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
     满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权
     利终止；（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
     转入方；（3）该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上
     几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
     若本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金
     融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并
     相应确认相关负债。本公司按照下列方式对相关负债进行计量：
     •     被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资
           产的账面价值减去本公司保留的权利（如果本公司因金融资产转移保留了相关权利）
           的摊余成本并加上本公司承担的义务（如果本公司因金融资产转移承担了相关义务）
           的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
     金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因
     转移金融资产而收到的对价的差额计入当期损益。
     金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部
     分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到
     的对价与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。
     金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本公司继续确认所转移的金融资产整体，因资
     产转移而收到的对价在收到时确认为金融负债。
     本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金
     融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
     益工具。
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金
     融负债。
     除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务
     担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，
     终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
     本公司与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终
     止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本公司重新计算该金融负债的账面价值，并将
     相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本公司根据将重新议
     定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定
     合同所产生的所有成本或费用，本公司调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金
     融负债的剩余期限内进行摊销。
     金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司
     （借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负
     债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本公司终止确认原金融负债，并同时确认新金
     融负债。
     金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的
     非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
     权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发
     行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工
     具的公允价值变动，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
     本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。
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     当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行
     的，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和
     金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资
     产负债表内分别列示，不予相互抵销。
     本公司按信用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分组。这些信用风险通常反映债
     务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流
     量测算相关。各组合确定依据及信用损失准备计提方法如下：
              类别名称                   确定类别的依据
                          本组合按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收本公司关联
      低风险组合               方、政府部门及合作方、备用金、押金等类别的款项，此类款项发
                          生坏账损失的可能性极小。
                          本组合为除低风险组合及重大减值风险项目之外的部分，本公司结
      正常风险组合              合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账
                          龄分析法对本组合的应收款项计提信用损失准备。
      单项计提信用损失准备的应收款项     本组合为信用风险已显著变化的应收款项。
      按类别计提信用损失准备的计提方法
      低风险组合               按该等组合余额的零至千分之一计提
      正常风险组合              账龄分析法
                          单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差
      单项计提信用损失准备的应收款项
                          额计提信用损失准备
     采用账龄分析法的应收款项信用损失准备计提比例如下：
               账龄                      应收款项计提比例（%）
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     投资性房地产是指本公司为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
     租的土地使用权、已出租的建筑物。
     投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
     的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
     在发生时计入当期损益。
     本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一
     致的政策进行折旧或摊销。各类投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
               类别             使用寿命（年）      预计净残值率（%）    年折旧率（%）
      房屋、建筑物                        25 年            5         3.80
      土地使用权                         70 年            -         1.43
     当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
     确认该项投资性房地产。
     投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
     入当期损益。
     长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
     长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。
     本公司在每一个资产负债表日检查采用成本法计量的投资性房地产是否存在可能发生减值
     的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。
     估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
     则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组
     的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
     如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
     上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
                                - 19 -
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或
     补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
     除因解除与职工的劳动关系而给予的补偿外，本公司在职工提供服务的会计期间，将应付
     的职工薪酬确认为负债。
     本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医疗保险、
     住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或当期损益。
     短期薪酬，是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予
     以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。短期薪酬具体包括：职工工资、奖金、
     津贴和补贴，职工福利费，医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费，住房公
     积金，工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤，短期利润分享计划，非货币性福利以及
     其他短期薪酬。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根
     据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本或费用。
     离职后福利，是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，
     提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利包括养老保险、年
     金、失业保险、内退福利以及其他离职后福利。
     本公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利计划，是指本
     公司与职工就离职后福利达成的协议，或者本公司为向职工提供离职后福利制定的规章或
     办法等。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，本公司不再承担进一
     步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计
     划。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为
     负债，并计入当期损益或相关资产成本。
     本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指向未达到国家规定的退休
     年龄、经批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。对于内退
     福利，在符合内退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间本公
     司拟支付的内退福利，按照现值确认为负债，计入当期损益。
     辞退福利，是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工
     自愿接受裁减而给予职工的补偿。本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认
     辞退福利产生的负债，并计入当期损益：（1）本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计
     划或裁减建议所提供的辞退福利时。（2）本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的
     成本或费用时。
     其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬。
                              - 20 -
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     本公司的收入主要来源于提供劳务收入（物业管理费收入）以及让渡资产使用权收入。
     本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至
     该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分
     商品或服务的承诺。交易价格，是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对
     价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本公司预期将退还给客户的款项。
     满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一
     段时间内确认收入：（1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；（2）
     客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；（3）本公司履约过程中所产出的商品具有
     不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
     否则，本公司在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
     合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支
     付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际
     利率法摊销。合同开始日，本公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不
     超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
     本公司向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约
     义务时再转为收入。当本公司预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权
     利时，本公司预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同
     权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本公司只有在客户要求履行剩余履约义
     务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。
     取得合同的成本
     本公司为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回的，
     确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入
     当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本公司为取得合
     同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
     履行合同的成本
     本公司为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满
     足下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；
     （2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；（3）该成本预期能够收回。上
     述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
                              - 21 -
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
     资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定
     计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。
     对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确
     认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
     时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
     一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本公司
     以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资
     产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润
     和应纳税所得额（或可抵扣亏损）且不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的
     交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产
     或负债。
     对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
     款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
     资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相
     关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
     除与直接计入其他综合收益或所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计
     入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，
     其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
     资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
     应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
     可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
     当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
     公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
                              - 22 -
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
     延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
     税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
     税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递
     延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
     合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本项目根据新收入准则关于交易价格分摊的规定分
     摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
     实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁
     以外的其他租赁为经营租赁。
     在租赁期内各个期间，本项目采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本
     项目发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金
     收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
     本项目取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入
     当期损益。
     本项目作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本项目基于原租
     赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。
                              - 23 -
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     经营租赁发生变更的，本项目自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更
     前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
五、   运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
     本公司在运用附注四所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需
     要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设
     是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结
     果可能与本公司的估计存在差异。
     本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
     响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
     响数在变更当期和未来期间予以确认。
     投资性房地产的预计可使用年限和残值率
     本公司就投资性房地产厘定预计可使用年限和残值率。该估计是根据对类似性质及功能的
     投资性房地产的实际可使用年限和残值的历史经验确定。当投资性房地产预计可使用年限
     和残值率少于先前估计，本公司将提高折旧、淘汰闲置或技术性陈旧的物业。管理层须根
     据以往经验估计适当的可使用年限和残值率。
六、   税项
               税种             计税依据                   税率（注 2）
      企业所得税           应纳税所得额                            25%
                      适用一般计税方法，应纳增值税额为销项税   物业出租一般计税方法 9%，简易计税方法征
                      额扣除可抵扣进项税后的余额，销项税额按         收率 5%、1.5%（注 1）
      增值税
                      销售收入和相应税率计算；适用简易计税方        停车费收入增值税率为 9%
                      法，计税依据为应税行为收入            物业管理服务收入增值税率为 6%
      城市维护建设税         已交增值税                              7%
      教育费附加           已交增值税                              3%
      地方教育费附加         已交增值税                              2%
                              - 24 -
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六、   税项 - 续
     注 1： 根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》
          （2021 年第 24 号）规定，自 2021 年 10 月 1 日起住房租赁企业中的一般纳税人向个
          人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率
          减按 1.5%计算缴纳增值税。
     注 2： 根据《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财税〔2019〕第
          （1）对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他
          住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管
          理公租房涉及的城镇土地使用税；（2）对公租房经营管理单位免征建设、管理公
          租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建
          筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税；（3）对公租房经营管理单位
          购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉
          及的印花税；（4）对公租房免征房产税。
          根据《财政部税务总局公告 2023 年第 33 号财政部税务总局关于继续实施公共租赁
          住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告 2023 年第 33 号），关于公共租
          赁住房税收优惠政策的公告延期至 2025 年 12 月 31 日。
七、   财务报表项目注释
                 项目
                                       原币金额               折算率            人民币金额
      银行存款                                                                15,773,896.69
      其中：人民币                           15,773,896.69         1.0000       15,773,896.69
      合计                                                                  15,773,896.69
      其中：存放境外的款项总额                                                                    -
     （1） 应收账款总体情况
                        项目                                     2024 年 9 月 26 日
      应收账款                                                                 4,676,109.53
      减：信用损失准备                                                                93,550.86
      净值                                                                   4,582,558.67
                              - 25 -
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七、   财务报表项目注释 - 续
     （2） 应收账款整体账龄
                                           项目
                                                                                                           账面余额                      比例（%）                      信用损失准备
      合计                                                                                                     4,676,109.53                     100.00                93,550.86
     （3） 应收账款分类情况
                                                            原值                                                                   信用损失准备
            项目                                        账龄                                                                        账龄                                             净值
                                                                                       合计                                                                        合计
      低风险组合                        -             -           -         -        -              -            -             -           -         -           -           -              -
      正常风险组合            4,675,154.84        954.69           -         -        -   4,676,109.53    93,503.13         47.73           -         -           -   93,550.86   4,582,558.67
      单项计提信用损失准备的应收账款              -             -           -         -        -              -            -             -           -         -           -           -              -
      合计                4,675,154.84        954.69           -         -        -   4,676,109.53    93,503.13         47.73           -         -           -   93,550.86   4,582,558.67
     注：   （1） 低风险组合，指根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团有限公司并表范围内的关联单位、联
              合营单位等；上述单位如果信用风险恶化，应调整至正常类组合或单项计提信用损失准备的应收账款。
          （2） 正常类组合，指除低风险组合项目及单项计提信用损失准备项目以外的客户，按照地理区位、客户类型、业务类型或客户
              信用评级等标准进行组别划分，确认预期信用损失。
                                                                              - 26 -
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     （4） 信用损失准备变动情况
                                         整个存续期预期        整个存续期预期
                     项目
                                         信用损失（未发        信用损失（已发           合计
                                          生信用减值）         生信用减值）
      转入已发生信用减值                                      -               -              -
      转回未发生信用减值                                      -               -              -
      本期计提预期信用损失                             92,161.59               -      92,161.59
      本期转回预期信用损失                            (1,467.63)               -     (1,467.63)
      本期核销应收账款金额                                     -               -              -
     （5） 按欠款方归集的余额重要的应收账款情况
                                                        占应收账款总额          信用损失准备
              单位名称          期末数                账龄
                                                        的比例（%）            期末数
      中国电子信息产业集团有限公司(注)   4,438,917.20       180 天以内         94.93          88,778.34
      深圳贝赛思外籍人员子女学校         149,288.80       180 天以内          3.19           2,985.78
      深圳市华拓智能时尚科技有限公司        24,740.19       180 天以内          0.53             494.80
      何兰英                    10,244.82       180 天以内          0.22             204.90
      深圳康姆科技有限公司              9,896.53       180 天以内          0.21             197.93
      合计                  4,633,087.54                       99.08          92,661.75
     注：截至本财务报表批准报出之日，对中国电子信息产业集团有限公司的应收账款人民币
                                    - 27 -
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七、   财务报表项目注释 - 续
     （1） 按成本计量的投资性房地产
                 项目                         房屋建筑物              土地使用权                  合计
      一、原值
        本期期初数                                316,766,163.27        332,149.02      317,098,312.29
        本期购置                                              -                 -                   -
        本期其他增加                                            -                 -                   -
        本期处置                                              -                 -                   -
        本期其他减少                                            -                 -                   -
        本期期末数                                316,766,163.27        332,149.02      317,098,312.29
      二、累计折旧
        本期期初数                                 97,692,747.12         47,838.24       97,740,585.36
        本期计提额                                  2,913,035.83          1,354.10        2,914,389.93
        本期其他增加                                            -                 -                   -
        本期处置                                              -                 -                   -
        本期其他减少                                            -                 -                   -
        本期期末数                                100,605,782.95         49,192.34      100,654,975.29
      三、减值准备
        本期期初数                                             -                 -                   -
        本期增加                                              -                 -                   -
        本期减少                                              -                 -                   -
        本期期末数                                             -                 -                   -
      四、净额
        本期期初数                                219,073,416.15        284,310.78      219,357,726.93
        本期期末数                                216,160,380.32        282,956.68      216,443,337.00
          项目          2024 年 7 月 1 日      本期增加金额              本期摊销金额            2024 年 9 月 26 日
      公寓设施配套费用               591,033.57                   -      282,382.75            308,650.82
                                 项目                                         2024 年 9 月 26 日
      预收租金                                                                             116,955.23
      合计                                                                               116,955.23
                                 项目                                         2024 年 9 月 26 日
      预收物业管理费                                                                            3,813.10
      合计                                                                                 3,813.10
                                          - 28 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、   财务报表项目注释 - 续
                                 项目                                              2024 年 9 月 26 日
      工资薪金                                                                                     445.06
      合计                                                                                       445.06
          项目       2024 年 7 月 1 日               本期计提                本期已交             2024 年 9 月 26 日
      所得税                            -           1,411,064.43                    -         1,411,064.43
      增值税                            -             526,995.34           430,604.53            96,390.81
      城市维护建设税                        -              40,616.48            30,142.32            10,474.16
      其他税费                           -              29,462.37            21,530.23             7,932.14
      合计                             -           2,008,138.62           482,277.08         1,525,861.54
                                 项目                                              2024 年 9 月 26 日
      其他应付款项                                                                            229,333,334.91
      合计                                                                                229,333,334.91
     （1） 按款项性质列示其他应付款
                                 项目                                              2024 年 9 月 26 日
      关联方往来款                                                                           213,371,953.95
      租赁保证金                                                                              15,353,323.00
      预提费用                                                                                  607,925.96
      其他                                                                                        132.00
      合计                                                                                229,333,334.91
     （2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
                        项目                                      2024 年 9 月 26 日     未偿还或结转的原因
      招商公寓                                                           213,177,308.95  股东借款未到期
           项目                     所占比例            本期增加       本期减少                          所占比例
                    出资金额                                                  出资金额
                                   （%）                                                      （%）
      招商公寓         5,000,000.00        100.00            -          -     5,000,000.00         100.00
                                          - 29 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、   财务报表项目注释 - 续
                          项目
                                                         至 9 月 26 日止期间
      上期期末数                                                                -
      加：期初未分配利润调整数                                                         -
      其中：会计政策变更                                                            -
         其他                                                                -
      本期期初数                                                                -
      本期增加                                                      4,165,172.81
      其中：本期净利润转入                                                4,165,172.81
      本期减少                                                      3,348,613.07
      其中：本期提取法定盈余公积数                                              334,861.31
         利润分配                                                   3,013,751.76
      本期期末数                                                       816,559.74
                     项目
                                            收入                 成本
      主营业务                                 11,354,185.40       5,736,857.94
     （1） 营业收入按业务板块分类
                          项目
                                                         至 9 月 26 日止期间
      租金收入                                                     10,868,139.31
      物业管理费收入                                                     255,985.15
      停车位收入                                                       227,875.52
      其他收入                                                          2,185.42
      合计                                                       11,354,185.40
                          项目
                                                         至 9 月 26 日止期间
      城建税                                                         40,616.48
      教育费附加                                                       17,407.07
      地方教育费附加                                                     11,604.70
      合计                                                          69,628.25
                               - 30 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、   财务报表项目注释 - 续
                          项目
                                        至 9 月 26 日止期间
      利息费用                                                -
      减：利息收入                                       3,732.18
      汇兑净损失（净收益）                                          -
      其他                                          13,557.31
      合计                                           9,825.13
                          项目
                                        至 9 月 26 日止期间
     应收账款信用减值利得（损失）                             (90,693.96)
     合计                                         (90,693.96)
                          项目
                                        至 9 月 26 日止期间
      当期所得税费用                                  1,411,064.43
      递延所得税调整                                   (22,673.49)
      合计                                       1,388,390.94
     （1） 会计利润与所得税费用调整过程
                          项目
                                        至 9 月 26 日止期间
      利润总额                                     5,553,563.75
      按法定税率计算的所得税费用                            1,388,390.94
      调整以前期间所得税的影响                                        -
      不可抵扣费用的影响                                           -
      其他                                                  -
      所得税费用                                    1,388,390.94
                               - 31 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、   财务报表项目注释 - 续
     （1） 现金流量表补充资料
                          项目
                                             至 9 月 26 日止期间
        净利润                                         4,165,172.81
        加：信用减值损失                                       90,693.96
          投资性房地产折旧                                  2,914,389.93
          长期待摊费用摊销                                    282,382.75
          递延所得税资产减少（增加）                              (22,673.49)
          经营性应收项目的减少（增加）                           11,252,117.65
          经营性应付项目的增加（减少）                              105,564.84
        经营活动产生的现金流量净额                              18,787,648.45
        现金及现金等价物的期末余额                              15,773,896.69
        减：现金及现金等价物的期初余额                                        -
        现金及现金等价物净增加（减少）额                           15,773,896.69
                          项目                  2024 年 9 月 26 日
      一、现金                                         15,773,896.69
        其中：可随时用于支付的银行存款                            15,773,896.69
      二、现金等价物                                                  -
      三、期末现金及现金等价物余额                               15,773,896.69
      四、受限制货币资金等                                               -
      五、货币资金合计                                     15,773,896.69
八、   财务报表之批准
     本公司的财务报表于 2024 年 11 月 26 日已经本公司管理层批准。
                               - 32 -
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财务报表及审计报告
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内容                             页码
审计报告                           1-2
资产负债表                          3-5
利润表                             6
现金流量表                           7
所有者权益变动表                       8-9
财务报表项目附注                      10 - 37
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、   重要会计政策及会计估计
     本公司的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
     人民币为本公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司以人民币为记账本位币。本公
     司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本财务报表时
     所采用的货币为人民币。
     本公司会计核算以权责发生制为记账基础。本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如
     果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
     在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价
     的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担
     现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价
     物的金额计量。
     公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售资产所能收到或者转移一项负债
     所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中
     计量和/或披露的公允价值均在此基础上予以确定。
     以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
     力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
     对于以交易价格作为初始确认时的公允价值的，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可
     观察输入值的估值技术的金融资产和投资性房地产，在估值过程中校正该估值技术，以使
     估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。
     公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的
     重要性，被划分为三个层次：
     •    第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
     •    第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
     •    第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
                              - 11 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本公司持有的期限
     短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动
     风险很小的投资。
     在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
     对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，
     或者在交易日终止确认已出售的资产。
     金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
     期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融
     资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
     实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入
     各会计期间的方法。
     实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融
     资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产
     或金融负债所有合同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估
     计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
     金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的
     本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形
     成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
     初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动
     计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
     金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
     础的利息的支付，且本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则
     本公司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、
     应收账款、应收资金集中管理款和其他应收款等。
                              - 12 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
     础的利息的支付，且本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以
     出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
     益的金融资产。取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应
     收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内（含一年）项目列示于其他流动
     资产。其他此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债
     表日起一年内（含一年）到期的，列示于一年内到期的非流动资产。
     初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中
     确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
     合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。
     金融资产满足下列条件之一的，表明本公司持有该金融资产的目的是交易性的：
     •     取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。
     •     相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
           证据表明近期实际存在短期获利模式。
     •     相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效
           套期工具的衍生工具除外。
     以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计
     入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
     •     不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
           益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资
           产。
     •     在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司可以将金融资产不可撤销地指定
           为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
     以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表
     日起超过一年到期（或无固定期限）且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。
     以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值时或终
     止确认产生的利得或损失，计入当期损益。
                              - 13 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     本公司对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本公
     司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
     •     对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资
           产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
     •     对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，
           本公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若
           该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际
           利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
     本公司对以摊余成本计量的金融资产以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失
     准备。
     对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本公司在每个资产负
     债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险
     自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金
     额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相
     当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加
     或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减
     值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
     融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损
     益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
     本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了
     损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增
     加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计
     量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
     本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
     违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
     否已显著增加。
                              - 14 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
     （1） 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。
     （2） 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或
         其他条款是否发生显著变化（如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高
         的收益率等）。
     （3） 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是
         否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金
         融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信
         息（如借款人的债务工具或权益工具的价格变动）。
     （4） 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。
     （5） 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。
     （6） 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是
         否发生不利变化。
     （7） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。
     （8） 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。
     （9） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。
     （10）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
         这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。
     （11）预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。
     （12）借款合同的预期变更，包括预计违反合同的行为是否可能导致的合同义务的免除或
         修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架
         做出其他变更。
     （13）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。
     （14）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化。
     无论经上述评估后信用风险是否显著增加，当金融工具合同付款已发生逾期超过（含）30
     日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。
     于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工
     具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期
     内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不
     利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用
     风险。
                              - 15 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资
     产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
     （1） 发行方或债务人发生重大财务困难。
     （2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等。
     （3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
         下都不会做出的让步。
     （4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组。
     （5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
     （6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
     本公司对应收账款和其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
     本公司以共同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别。本公司采用的共同信用风险特
     征包括：金融工具类型、信用风险评级、担保物类型、初始确认日期、剩余合同期限、债
     务人所处行业、债务人所处地理位置、担保品相对于金融资产的价值等。
     本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
     •     对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间
           差额的现值。
     •     对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量
           之间差额的现值。
     •     对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信
           用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的
           差额。
     本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而
     确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
     本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信
     息。
                              - 16 -
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资
     产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
     满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权
     利终止；（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
     转入方；（3）该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上
     几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
     若本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金
     融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并
     相应确认相关负债。本公司按照下列方式对相关负债进行计量：
     •     被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资
           产的账面价值减去本公司保留的权利（如果本公司因金融资产转移保留了相关权利）
           的摊余成本并加上本公司承担的义务（如果本公司因金融资产转移承担了相关义务）
           的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
     金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因
     转移金融资产而收到的对价。
     金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部
     分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到
     的对价。
     金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本公司继续确认所转移的金融资产整体，因资
     产转移而收到的对价在收到时确认为金融负债。
     本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金
     融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
     益工具。
                              - 17 -
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金
     融负债。
     除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务
     担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，
     终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
     本公司与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终
     止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本公司重新计算该金融负债的账面价值，并将
     相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本公司根据将重新议
     定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定
     合同所产生的所有成本或费用，本公司调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金
     融负债的剩余期限内进行摊销。
     金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司
     （借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负
     债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本公司终止确认原金融负债，并同时确认新金
     融负债。
     金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的
     非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
     权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发
     行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工
     具的公允价值变动，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
     本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。
                              - 18 -
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行
     的，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和
     金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资
     产负债表内分别列示，不予相互抵销。
     本公司按信用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分组。这些信用风险通常反映债
     务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流
     量测算相关。各组合确定依据及信用损失准备计提方法如下：
              类别名称                   确定类别的依据
                          本组合按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收本公司关联
      低风险组合               方、政府部门及合作方、备用金、押金等类别的款项，此类款项发
                          生坏账损失的可能性极小。
                          本组合为除低风险组合及重大减值风险项目之外的部分，本公司结
      正常风险组合              合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账
                          龄分析法对本组合的应收款项计提信用损失准备。
      单项计提信用损失准备的应收款项     本组合为信用风险已显著变化的应收款项。
      按类别计提信用损失准备的计提方法
      低风险组合               按该等组合余额的零至千分之一计提
      正常风险组合              账龄分析法
                          单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差
      单项计提信用损失准备的应收款项
                          额计提信用损失准备
     采用账龄分析法的应收款项信用损失准备计提比例如下：
               账龄                      应收款项计提比例（%）
                              - 19 -
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     投资性房地产是指本公司为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
     租的土地使用权、已出租的建筑物。
     投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
     的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
     在发生时计入当期损益。
     本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一
     致的政策进行折旧或摊销。
               类别             使用寿命（年）      预计净残值率（%）    年折旧率（%）
      房屋、建筑物                        25 年            5         3.80
      土地使用权                         40 年            -         2.50
     当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
     确认该项投资性房地产。
     投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
     入当期损益。
     固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
     年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可
     靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
     与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可
     靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
     续支出，在发生时计入当期损益。
     固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类
     固定资产的使用寿命、预计净残值率和年折旧率如下：
             类别                使用寿命         预计净残值率       年折旧率
      机器设备、家具、器具及其他设备           5年            5%         19.00%
     预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公
     司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
                                - 20 -
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
     定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
     损益。
     本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生
     改变则作为会计估计变更处理。
     本公司在每一个资产负债表日检查采用成本法计量的投资性房地产、固定资产是否存在可
     能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。
     估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
     则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组
     的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
     如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
     上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
     本公司的收入主要来源于提供劳务收入（物业管理费收入）以及让渡资产使用权收入。
     本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至
     该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分
     商品或服务的承诺。交易价格，是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对
     价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本公司预期将退还给客户的款项。
     满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一
     段时间内确认收入：（1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；（2）
     客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；（3）本公司履约过程中所产出的商品具有
     不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
     否则，本公司在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
     合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支
     付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际
     利率法摊销。合同开始日，本公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不
     超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     本公司向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约
     义务时再转为收入。当本公司预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权
     利时，本公司预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同
     权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本公司只有在客户要求履行剩余履约义
     务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。
     取得合同的成本
     本公司为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回的，
     确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入
     当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本公司为取得合
     同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
     履行合同的成本
     本公司为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满
     足下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；
     （2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；（3）该成本预期能够收回。上
     述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
     所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
     资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定
     计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。
     对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确
     认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
     时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
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四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本公司
     以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资
     产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润
     和应纳税所得额（或可抵扣亏损）且不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的
     交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产
     或负债。
     对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
     款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
     资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相
     关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
     除与直接计入其他综合收益或所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计
     入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，
     其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
     资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
     应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
     可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
     当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
     公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
     当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
     延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
     税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
     税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递
     延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
                              - 23 -
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财务报表项目附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本项目根据新收入准则关于交易价格分摊的规定分
     摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
     实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁
     以外的其他租赁为经营租赁。
     在租赁期内各个期间，本项目采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本
     项目发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金
     收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
     本项目取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入
     当期损益。
     本项目作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本项目基于原租
     赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。
     经营租赁发生变更的，本项目自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更
     前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
     外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、   重要会计政策及会计估计 - 续
     于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为人民币，因该日的即期汇率与
     初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：（1）符合资本
     化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；（2）
     为了规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；（3）可供出售
     货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益外，均
     计入当期损益。
     以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计
     量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
     的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，
     计入当期损益或确认为其他综合收益。
五、   运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
     本公司在运用附注四所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需
     要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设
     是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结
     果可能与本公司的估计存在差异。
     本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
     响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
     响数在变更当期和未来期间予以确认。
     投资性房地产的预计可使用年限和残值率
     本公司就投资性房地产厘定预计可使用年限和残值率。该估计是根据对类似性质及功能的
     投资性房地产的实际可使用年限和残值的历史经验确定。当投资性房地产预计可使用年限
     和残值率少于先前估计，本公司将提高折旧、淘汰闲置或技术性陈旧的物业。管理层须根
     据以往经验估计适当的可使用年限和残值率。
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财务报表项目附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、   税项
         税种             计税依据                                                税率
      企业所得税      应纳税所得额                                                      25%
                 适用一般计税方法，应纳增值税额为销项                                物业出租一般计税方法 9%，简易计税方
                 税额扣除可抵扣进项税后的余额，销项税                                   法征收率 5%、1.5%（注 1）
      增值税
                 额按销售收入和相应税率计算；适用简易                                      停车费收入 9%
                 计税方法，计税依据为应税行为收入                                       物业管理收入 6%
                 适用从价计征方法，房屋原值的 70%或租
                 金收入；                                                        1.2%或 12%
      房产税
                 适用从租计征方法，计税依据为房屋出租                                       从租计征方法 4%（注 2）
                 取得的租金收入
      城镇土地使用税    实际占用的土地面积                                                        6 元/平方米
      城市维护建设税    已交增值税额                                                              7%
      教育费附加      已交增值税额                                                              3%
      地方教育费附加    已交增值税额                                                              2%
     注 1： 根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》
          （2021 年第 24 号）规定，自 2021 年 10 月 1 日起住房租赁企业中的一般纳税人向个
          人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率
          减按 1.5%计算缴纳增值税。
     注 2： 根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》
          （2021 年第 24 号）规定，自 2021 年 10 月 1 日起对企事业单位、社会团体以及其他
          组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税。
七、   财务报表项目注释
            项目
                      原币金额                折算率          人民币金额           原币金额              折算率         人民币金额
      银行存款                                             30,970,825.58                                 4,175,992.01
      其中：人民币         30,970,825.58          1.0000     30,970,825.58   1,509,777.43          1.0000  1,509,777.43
      港元                         -          0.9038                 -   2,942,127.28          0.9062  2,666,214.58
      合计                                               30,970,825.58                                 4,175,992.01
      其中：存放境外的款项总额                                                 -                                            -
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财务报表项目附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、   财务报表项目注释 - 续
     （1） 应收账款总体情况
                     项目                                    2024 年 9 月 26 日             2023 年 12 月 31 日
      应收账款                                                           918,807.92                   10,787.32
      减：信用损失准备                                                        14,629.59                      215.75
      净值                                                             904,178.33                   10,571.57
     （2） 应收账款整体账龄
              项目
                          账面余额             比例（%）        信用损失准备        账面余额            比例（%）         信用损失准备
      合计                   918,807.92           100.00    14,629.59    10,787.32            100.00     215.75
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、   财务报表项目注释 - 续
     （3） 应收账款分类情况
                                                           原值                                                                   信用损失准备
            项目                                       账龄                                                                        账龄                                            净值
                                                                                       合计                                                                      合计
      低风险组合              222,037.41             -           -         -        -   222,037.41       4,440.75             -           -         -           -    4,440.75   217,596.66
      正常风险组合             696,770.51             -           -         -        -   696,770.51     10,188.84              -           -         -           -   10,188.84   686,581.67
      单项计提信用损失准备的应收账款             -             -           -         -        -            -              -             -           -         -           -           -            -
      合计                 918,807.92             -           -         -        -   918,807.92     14,629.59              -           -         -           -   14,629.59   904,178.33
     注： （1） 低风险组合，指根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团有限公司并表范围内的关联单位、联合
            营单位等；上述单位如果信用风险恶化，应调整至正常类组合或单项计提信用损失准备的应收账款。
          （2） 正常类组合，指除低风险组合项目及单项计提信用损失准备项目以外的客户，按照地理区位、客户类型、业务类型或客户信
              用评级等标准进行组别划分，确认预期信用损失。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、   财务报表项目注释 - 续
     （4） 信用损失准备变动情况
                 项目          整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损
                                                                              合计
                             失（未发生信用减值） 失（已发生信用减值）
      转入已发生信用减值                            -                     -                         -
      转回未发生信用减值                            -                     -                         -
      本期计提预期信用损失                   14,576.95                     -                 14,576.95
      本期转回预期信用损失                    (163.11)                     -                  (163.11)
      本期核销应收账款金额                           -                     -                         -
     （5） 按欠款方归集的余额重要的应收账款情况
                                                          占应收账款总额            信用损失准备
               单位名称             期末数             账龄
                                                          的比例（%）               期末数
      深圳贝赛思外籍人员子女学校              111,283.62   180 天以内          12.11             2,225.67
      深圳招商房地产有限公司                 89,760.13   180 天以内           9.77             1,795.20
      赤湾集装箱码头有限公司                 68,408.94   180 天以内           7.45             1,368.18
      深圳市大洋汽车服务有限公司               56,511.00   180 天以内           6.15             1,130.22
      深圳市招商免税商品有限公司               55,450.34   180 天以内           6.04             1,109.01
      合计                         381,414.03                    41.52             7,628.28
                  项目                             2024 年 9 月 26 日       2023 年 12 月 31 日
      招商局蛇口工业区控股股份有限公司                                             -         21,878,659.80
      合计                                                           -         21,878,659.80
                        项目                       2024 年 9 月 26 日       2023 年 12 月 31 日
      其他应收款项                                              97,795.00              97,595.00
      合计                                                  97,795.00              97,595.00
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财务报表项目附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、   财务报表项目注释 - 续
     （1） 其他应收款项
                                                             原值                                                                       信用损失准备
             项目                                       账龄                                                                            账龄                                        净值
                                                                                               合计                                                                    合计
      低风险组合                        -        200.00      6,800.00     90,800.00            -   97,800.00          -             -        5.00         -           -    5.00   97,795.00
      正常风险组合                       -             -             -             -            -           -          -             -           -         -           -       -           -
      单项计提信用损失准备的其他应收款             -             -             -             -            -           -          -             -           -         -           -       -           -
      合计                           -        200.00      6,800.00     90,800.00            -   97,800.00          -             -        5.00         -           -    5.00   97,795.00
     注： （1） 低风险组合，根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团有限公司并表范围内的关联单位、联合营
            单位等；上述单位如果信用风险恶化，应调整至正常风险组合或单项计提信用损失准备的其他应收款。
          （2） 正常组合，除低风险组合项目及单项计提信用损失准备的其他应收款以外的客户，各单位可按照地理区位、客户类型、业务
              类型或客户信用评级等标准进行组别划分，确认预期信用损失。
                                                                                 - 30 -
太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
财务报表项目附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、   财务报表项目注释 - 续
     （1） 其他应收款项 - 续
           项目
                          账面余额          比例（%） 信用损失准备              账面余额           比例（%）         信用损失准备
      合计                   97,800.00         100.00    5.00        97,600.00          100.00       5.00
                               项目                                 2024 年 9 月 26 日       2023 年 12 月 31 日
      待抵扣进项税                                                             725,333.11             707,642.06
      合计                                                                 725,333.11             707,642.06
      减：减值准备                                                                      -                      -
      净值                                                                 725,333.11             707,642.06
     （1） 按成本计量的投资性房地产
                     项目                         房屋建筑物                土地使用权                    合计
      一、原值
        本期期初数                                    172,907,575.17         57,460,476.00        230,368,051.17
        本期购置                                                  -                     -                     -
        本期其他增加                                                -                     -                     -
        本期处置                                                  -                     -                     -
        本期其他减少                                                -                     -                     -
        本期期末数                                    172,907,575.17         57,460,476.00        230,368,051.17
      二、累计折旧
        本期期初数                                     26,341,959.60          5,772,285.20         32,114,244.80
        本期计提额                                      4,891,571.09          1,163,202.93          6,054,774.02
        本期其他增加                                                -                     -                     -
        本期处置                                                  -                     -                     -
        本期其他减少                                                -                     -                     -
        本期期末数                                     31,233,530.69          6,935,488.13         38,169,018.82
      三、减值准备
        本期期初数                                                 -                     -                     -
        本期增加                                                  -                     -                     -
        本期减少                                                  -                     -                     -
        本期期末数                                                 -                     -                     -
      四、净额
        本期期初数                                    146,565,615.57         51,688,190.80        198,253,806.37
        本期期末数                                    141,674,044.48         50,524,987.87        192,199,032.35
                                              - 31 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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     （1） 固定资产明细分类
                                       机器设备、家具、
                     项目                                           合计
                                        器具及其他设备
      一、原值
        本期期初数                                   87,875.66            87,875.66
        本期购置                                            -                    -
        本期其他增加                                          -                    -
        本期处置                                            -                    -
        本期其他减少                                          -                    -
        本期期末数                                   87,875.66            87,875.66
      二、累计折旧
        本期期初数                                   63,044.68            63,044.68
        本期计提额                                    6,007.08             6,007.08
        本期其他增加                                          -                    -
        本期处置                                            -                    -
        本期其他减少                                          -                    -
        本期期末数                                   69,051.76            69,051.76
      三、减值准备
        本期期初数                                           -                    -
        本期增加                                            -                    -
        本期减少                                            -                    -
        本期期末数                                           -                    -
      四、净额
        本期期初数                                   24,830.98            24,830.98
        本期期末数                                   18,823.90            18,823.90
        本期期末已抵押之资产净额                                    -                    -
                    项目                 2024 年 9 月 26 日      2023 年 12 月 31 日
      一年以上待抵扣进项税                             5,815,564.21         6,275,595.86
      合计                                     5,815,564.21         6,275,595.86
      减：减值准备                                            -                    -
      净额                                     5,815,564.21         6,275,595.86
                              - 32 -
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     （1） 应付账款明细
                        项目                               2024 年 9 月 26 日      2023 年 12 月 31 日
      工程应付款                                                    3,795,289.07         5,690,617.07
      轻资产管理费                                                              -         1,046,963.42
      其他                                                          32,000.00                    -
      合计                                                       3,827,289.07         6,737,580.49
                        项目                               2024 年 9 月 26 日    2023 年 12 月 31 日
      预收租金                                                       198,078.57          323,682.80
      合计                                                         198,078.57         323,682.80
                        项目                               2024 年 9 月 26 日    2023 年 12 月 31 日
      预收物业管理费                                                     15,069.66           25,807.17
      合计                                                          15,069.66          25,807.17
          项目       2024 年 1 月 1 日        本期计提                本期已交             2024 年 9 月 26 日
      所得税               1,004,723.70      2,979,048.86        3,258,145.79            725,626.77
      增值税                          -        292,479.28          292,479.28                     -
      城市维护建设税                      -         22,426.79           20,478.99              1,947.80
      房产税                  80,000.00      1,068,544.15          762,346.77            386,197.38
      其他税费                         -         66,358.82           34,884.22             31,474.60
      合计                1,084,723.70      4,428,857.90        4,368,335.05          1,145,246.55
                        项目                               2024 年 9 月 26 日      2023 年 12 月 31 日
      其他应付款项                                                 148,762,040.21        112,267,908.29
      合计                                                     148,762,040.21        112,267,908.29
                                       - 33 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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     （1） 其他应付款项
                             项目                                  2024 年 9 月 26 日        2023 年 12 月 31 日
      关联公司往来                                                         142,327,492.95         105,887,716.79
      押金                                                               6,432,128.06           6,380,191.50
      其他                                                                   2,419.20                      -
      合计                                                             148,762,040.21         112,267,908.29
           账龄
                             金额              比例（%）                     金额               比例（%）
      合计                   148,762,040.21        100.00              112,267,908.29         100.00
                             项目                                  2024 年 9 月 26 日 2023 年 12 月 31 日
      预提成本                                                             1,151,234.06      394,270.83
      合计                                                               1,151,234.06      394,270.83
           项目                      所占比例          本期增加           本期减少                          所占比例
                        出资金额                                                     出资金额
                                    （%）                                                        （%）
      深圳市招商公寓发展
                                   -        -   70,143,400.00               -   70,143,400.00       100.00
       有限公司
      乐宜国际有限公司         70,143,400.00   100.00               -   70,143,400.00               -            -
                                            - 34 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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                      项目
      上期期末数                                                  36,402,962.16        26,075,260.62
      加：期初未分配利润调整数                                                       -                    -
      其中：会计政策变更                                                          -                    -
         其他                                                              -                    -
      本期期初数                                                  36,402,962.16        26,075,260.62
      本期增加                                                    8,926,336.18        11,475,223.93
      其中：本期净利润转入                                              8,926,336.18        11,475,223.93
      本期减少                                                   44,711,539.78         1,147,522.39
      其中：本期提取法定盈余公积数                                            830,681.05         1,147,522.39
         利润分配                                                43,880,858.73                    -
      本期期末数                                                     617,758.56        36,402,962.16
           项目
                        收入               成本                   收入                成本
      主营业务            25,468,057.62     12,626,164.78       33,492,180.06     16,799,271.07
     （1） 营业收入按业务板块分类
                      项目
      投资性物业出租业务                                              23,060,602.55        30,126,830.48
      物业管理费收入                                                 1,860,613.18         2,586,301.38
      停车位收入                                                     502,838.38           682,477.78
      其他收入                                                       44,003.51            96,570.42
      合计                                                     25,468,057.62        33,492,180.06
                      项目
      房产税                                                     1,068,544.15         1,440,426.66
      土地使用税                                                      24,231.47            32,789.22
      城建税                                                        22,426.79            27,615.28
      教育费附加                                                       9,611.47            11,835.11
      地方教育费附加                                                     6,407.65             7,890.08
      印花税                                                        26,108.23            41,774.02
      合计                                                      1,157,329.76         1,562,330.37
                                     - 35 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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                    项目
      利息费用                                                -                     -
      减：利息收入                                      33,571.76             32,527.47
      汇兑净损失（净收益）                                (17,473.22)           (70,021.60)
      其他                                          51,230.61             71,397.13
      合计                                             185.63           (31,151.94)
                    项目
      当期所得税费用                                 2,979,048.86          3,864,786.12
      递延所得税调整                                    (3,603.46)               208.71
      合计                                      2,975,445.40          3,864,994.83
     （1） 会计利润与所得税费用调整过程
                    项目
      利润总额                                   11,901,781.58        15,340,218.76
      按法定税率计算的所得税费用                            2,975,445.40        3,835,054.69
      调整以前期间所得税的影响                                        -              263.10
      不可抵扣费用的影响                                           -           29,677.04
      其他                                                  -                   -
      所得税费用                                    2,975,445.40        3,864,994.83
                              - 36 -
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     （1） 现金流量表补充资料
                     项目
        净利润                                  8,926,336.18         11,475,223.93
        加：信用减值损失                                 14,413.84             (834.85)
          固定资产及投资性房地产折旧                      6,060,781.10          8,776,469.95
          递延所得税资产减少（增加）                         (3,603.46)               208.71
          经营性应收项目的减少（增加）                     (451,466.16)             29,817.60
          经营性应付项目的增加（减少）                     (129,993.57)          1,526,701.16
        经营活动产生的现金流量净额                       14,416,467.93         21,807,586.50
        现金及现金等价物的期末余额                       30,970,825.58           4,175,992.01
        减：现金及现金等价物的期初余额                      4,175,992.01           5,712,982.52
        现金及现金等价物净增加（减少）额                    26,794,833.57         (1,536,990.51)
                     项目                2024 年 9 月 26 日       2023 年 12 月 31 日
      一、现金                                  30,970,825.58          4,175,992.01
        其中：可随时用于支付的银行存款                     30,970,825.58          4,175,992.01
      二、现金等价物                                           -                     -
      三、年末现金及现金等价物余额                        30,970,825.58          4,175,992.01
      四、受限制货币资金等                                        -                     -
      五、货币资金合计                              30,970,825.58          4,175,992.01
八、   财务报表之批准
     本公司的财务报表于 2024 年 11 月 26 日已经本公司管理层批准。
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