易方达广开产园REIT: 易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年年度审计报告

        审计报告
易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施
        证券投资基金
    容诚审字[2026]200Z1316 号
  容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
       中国·北京
                                       容诚会计师事务所（特殊普通合伙）
                                     总所：北京市西城区阜成门外大街 22 号
                                        TEL:010-6600 1391 FAX:010-6600 1392
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                    审 计 报 告
                                 容诚审字[2026]200Z1316号
易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金全体基金份额持有人：
     一、审计意见
  我们审计了易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务报表，
包括 2025 年 12 月 31 日的合并及个别资产负债表，2025 年度的合并及个别利润表、合
并及个别现金流量表、合并及个别所有者权益（基金净值）变动表以及相关财务报表附
注。
  我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则和在财务报表附注中
所列示的中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)、中国证券投资基金业协会
(以下简称“中国基金业协会”)发布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制，公允反
映了易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年 12 月 31 日的
合并及个别财务状况以及 2025 年度的合并及个别经营成果和现金流量。
     二、形成审计意见的基础
  我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计
师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册
会计师职业道德守则和中国注册会计师独立性准则，我们独立于易方达广州开发区高新
产业园封闭式基础设施证券投资基金，并遵守了独立性准则中适用于公众利益实体财务
报表审计的规定，同时履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证
据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
  三、其他信息
  易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金管理人易方达
基金管理有限公司(以下简称“基金管理人”)管理层对其他信息负责。其他信息包括易方
达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年年度报告中涵盖的信息，
但不包括财务报表和我们的审计报告。
  我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形
式的鉴证结论。
  结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他
信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在
重大错报。
  基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事
实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
  四、管理层和治理层对财务报表的责任
  基金管理人管理层负责按照企业会计准则和中国证监会、中国基金业协会发布的有
关规定及允许的基金行业实务操作编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
  在编制财务报表时，基金管理人管理层负责评估易方达广州开发区高新产业园封闭
式基础设施证券投资基金的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运
用持续经营假设，除非基金管理人管理层计划清算易方达广州开发区高新产业园封闭式
基础设施证券投资基金、终止运营或别无其他现实的选择。
  基金管理人治理层负责监督易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投
资基金的财务报告过程。
  五、注册会计师对财务报表审计的责任
  我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按
照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，
如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济
决策，则通常认为错报是重大的。
  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同
时，我们也执行以下工作：
  （1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于
舞弊可能涉及串通、伪造、
  故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的
风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
  （2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制
的有效性发表意见。
  （3）评价基金管理人管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的
合理性。
  （4）对基金管理人管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的
审计证据，就可能导致对易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金持
续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出
结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务
报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截
至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致易方达广州开发区高新
产业园封闭式基础设施证券投资基金不能持续经营。
  （5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。
  （6）就易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金中实体或业务
活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指
导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
  我们与基金管理人治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行
沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
  （此页为易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金容诚审字
[2026]200Z1316号报告之签字盖章页。）
 容诚会计师事务所               中国注册会计师：
 （特殊普通合伙）                                 薛   竞
                        中国注册会计师：
                                          周   祎
    中国·北京
                 §11   年度财务报告
会计主体：易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2025 年 12 月 31 日
                                                       单位：人民币元
                                   本期末                   上年度末
          资 产      附注号
资 产：
  货币资金            11.5.7.1          35,110,747.85          33,417,864.50
  结算备付金                                          -                      -
  存出保证金                                          -                      -
  衍生金融资产                                         -                      -
  交易性金融资产         11.5.7.2          59,435,160.59                       -
  买入返售金融资产        11.5.7.3                       -                      -
  债权投资            11.5.7.4                       -                      -
  其他债权投资          11.5.7.5                       -                      -
  其他权益工具投资        11.5.7.6                       -                      -
  应收票据                                           -                      -
  应收账款            11.5.7.7           6,693,345.51           6,745,019.25
  应收清算款                                          -                      -
  应收利息                                           -                      -
  应收股利                                           -                      -
  应收申购款                                          -                      -
  存货              11.5.7.8                       -                      -
  合同资产            11.5.7.9                       -                      -
  持有待售资产          11.5.7.10                      -                      -
  长期股权投资                                         -                      -
  投资性房地产          11.5.7.11      1,833,000,000.00       1,981,583,000.72
  固定资产            11.5.7.12            30,173.00              30,173.00
  在建工程            11.5.7.13                      -                      -
  使用权资产           11.5.7.14                      -                      -
  无形资产            11.5.7.15           619,099.43             784,197.23
  开发支出            11.5.7.16                      -                      -
  商誉              11.5.7.17                      -                      -
  长期待摊费用          11.5.7.18                      -                      -
  递延所得税资产         11.5.7.19                      -                      -
  其他资产            11.5.7.20            98,509.79           81,064,303.98
       资产总计                      1,934,987,036.17       2,103,624,558.68
                                             本期末                   上年度末
       负债和所有者权益             附注号
负 债：
    短期借款                    11.5.7.21                      -                      -
    衍生金融负债                                                 -                      -
    交易性金融负债                                                -                      -
    卖出回购金融资产款                                              -                      -
    应付票据                                                   -                      -
    应付账款                    11.5.7.22          1,987,318.54           4,811,931.16
    应付职工薪酬                  11.5.7.23                      -                      -
    应付清算款                                                  -                      -
    应付赎回款                                                  -                      -
    应付管理人报酬                                    8,237,892.59           2,789,525.68
    应付托管费                                       205,947.32              70,300.54
    应付投资顾问费                                                -                      -
    应交税费                    11.5.7.24          5,152,867.98           5,249,186.71
    应付利息                    11.5.7.25                      -                      -
    应付利润                                                   -                      -
    合同负债                    11.5.7.26                      -                      -
    持有待售负债                                                 -                      -
    长期借款                    11.5.7.27                      -                      -
    预计负债                    11.5.7.28                      -                      -
    租赁负债                    11.5.7.29                      -                      -
    递延收益                                                   -                      -
    递延所得税负债                 11.5.7.19           760,533.41            1,081,848.09
    其他负债                    11.5.7.30         24,774,988.39          30,148,620.33
           负债合计                               41,119,548.23          44,151,412.51
所有者权益：
    实收基金                    11.5.7.31      2,058,399,999.21       2,058,399,999.21
    其他权益工具                                                 -                      -
    资本公积                    11.5.7.32                      -                      -
    其他综合收益                  11.5.7.33                      -                      -
    专项储备                                                   -                      -
    盈余公积                    11.5.7.34                      -                      -
    未分配利润                   11.5.7.35       -164,532,511.27           1,073,146.96
       所有者权益合计                             1,893,867,487.94       2,059,473,146.17
      负债和所有者权益总计                           1,934,987,036.17       2,103,624,558.68
   注：1.报告截止日 2025 年 12 月 31 日，基金份额净值 2.3673 元，基金份额总额 800,000,000.00 份。
年 12 月 31 日。
会计主体：易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2025 年 12 月 31 日
                                                       单位：人民币元
                                   本期末                   上年度末
         资 产      附注号
资 产：
  货币资金            11.5.19.1           900,302.80             483,672.94
  结算备付金                                          -                      -
  存出保证金                                          -                      -
  衍生金融资产                                         -                      -
  交易性金融资产                                        -                      -
  债权投资                                           -                      -
  其他债权投资                                         -                      -
  其他权益工具投资                                       -                      -
  买入返售金融资产                                       -                      -
  应收清算款                                          -                      -
  应收利息                                           -                      -
  应收股利                                           -                      -
  应收申购款                                          -                      -
  长期股权投资          11.5.19.2      1,899,551,551.90       2,058,390,000.00
  其他资产                                           -                      -
       资产总计                      1,900,451,854.70       2,058,873,672.94
                                        本期末                   上年度末
        负债和所有者权益          附注号
负 债：
    短期借款                                              -                      -
    衍生金融负债                                            -                      -
    交易性金融负债                                           -                      -
    卖出回购金融资产款                                         -                      -
    应付清算款                                             -                      -
    应付赎回款                                             -                      -
    应付管理人报酬                                6,178,419.44           2,109,016.39
    应付托管费                                   205,947.32              70,300.54
    应付投资顾问费                                           -                      -
    应交税费                                              -                      -
    应付利息                                              -                      -
    应付利润                                              -                      -
    其他负债                                    200,000.00             200,000.00
           负债合计                            6,584,366.76           2,379,316.93
所有者权益：
    实收基金                               2,058,399,999.21       2,058,399,999.21
    资本公积                                              -                      -
    其他综合收益                                            -                      -
    未分配利润                               -164,532,511.27          -1,905,643.20
         所有者权益合计                       1,893,867,487.94       2,056,494,356.01
      负债和所有者权益总计                       1,900,451,854.70       2,058,873,672.94
   注：本基金合同生效日为 2024 年 8 月 29 日，2024 年度实际报告期间为 2024 年 8 月 29 日至
 会计主体：易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
 本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
                                                                              单位：人民币元
                                                     本期                         上年度可比期间
              项 目                 附注号          2025 年 1 月 1 日至             2024 年 8 月 29 日（基金合同生
一、营业总收入                                                   104,786,293.62                41,485,117.88
二、营业总成本                                                   188,736,603.23                38,759,911.82
三、营业利润（营业亏损以“-”号填列）                                       -83,950,309.61                 2,725,206.06
加：营业外收入                           11.5.7.50                  823,623.61                   390,386.20
减：营业外支出                           11.5.7.51                            -                            -
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）                                       -83,126,686.00                 3,115,592.26
减：所得税费用                           11.5.7.52                  158,978.15                  2,042,445.30
五、净利润（净亏损以“-”号填列）                                         -83,285,664.15                 1,073,146.96
六、其他综合收益的税后净额                                                          -                            -
七、综合收益总额                                                  -83,285,664.15                 1,073,146.96
      注：本基金合同生效日为 2024 年 8 月 29 日，2024 年度实际报告期间为 2024 年 8 月 29 日至 2024 年 12 月 31
 日。
会计主体：易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
                                                             单位：人民币元
                                                              上年度可比期间
                                           本期
                项 目           附注号    2025 年 1 月 1 日至
                                                            （基金合同生效日）
                                                            至 2024 年 12 月 31 日
一、收入                                       85,236,427.07             474,278.23
其中：以摊余成本计量的金融资产终止确认
                                                        -                      -
产生的收益
二、费用                                      165,543,301.06            2,379,921.43
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）                       -80,306,873.99           -1,905,643.20
减：所得税费用                                                 -                      -
四、净利润（净亏损以“-”号填列）                         -80,306,873.99           -1,905,643.20
五、其他综合收益的税后净额                                           -                      -
六、综合收益总额                                  -80,306,873.99           -1,905,643.20
   注：本基金合同生效日为 2024 年 8 月 29 日，2024 年度实际报告期间为 2024 年 8 月 29 日至
会计主体：易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
                                                                 单位：人民币元
                                                                  上年度可比期间
                                              本期
             项 目           附注号          2025 年 1 月 1 日至
                                                               合同生效日）至 2024 年
一、经营活动产生的现金流量：
      经营活动现金流入小计                             233,546,373.09             51,452,244.22
      经营活动现金流出小计                             147,572,690.87            105,794,521.08
  经营活动产生的现金流量净额                               85,973,682.22             -54,342,276.86
二、投资活动产生的现金流量：
                                                           -                         -
的现金净额
      投资活动现金流入小计                                           -                         -
的现金
      投资活动现金流出小计                               1,960,874.09           1,934,640,128.77
  投资活动产生的现金流量净额                               -1,960,874.09          -1,934,640,128.77
三、筹资活动产生的现金流量：
       筹资活动现金流入小计                                       -   2,058,399,999.21
       筹资活动现金流出小计                          82,319,994.08      35,999,867.08
    筹资活动产生的现金流量净额                          -82,319,994.08   2,022,400,132.13
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                      -                  -
五、现金及现金等价物净增加额                              1,692,814.05      33,417,726.50
    加：期初现金及现金等价物余额                         33,417,726.50                   -
六、期末现金及现金等价物余额                             35,110,540.55      33,417,726.50
   注：本基金合同生效日为 2024 年 8 月 29 日，2024 年度实际报告期间为 2024 年 8 月 29 日至
会计主体：易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
                                                                单位：人民币元
                                                                上年度可比期间
                                           本期
               项目           附注号   2025 年 1 月 1 日至 2025 年
                                                             同生效日）至 2024 年 12
                                                                   月 31 日
一、经营活动产生的现金流量：
        经营活动现金流入小计                           85,236,254.77                474,251.33
        经营活动现金流出小计                            2,499,803.13          2,058,390,604.50
      经营活动产生的现金流量净额                          82,736,451.64          -2,057,916,353.17
二、筹资活动产生的现金流量：
        筹资活动现金流入小计                                       -          2,058,399,999.21
        筹资活动现金流出小计                           82,319,994.08                          -
      筹资活动产生的现金流量净额                         -82,319,994.08          2,058,399,999.21
三、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                       -                          -
四、现金及现金等价物净增加额                                  416,457.56                483,646.04
加：期初现金及现金等价物余额                                  483,646.04                          -
五、期末现金及现金等价物余额                                  900,103.60                483,646.04
   注：本基金合同生效日为 2024 年 8 月 29 日，2024 年度实际报告期间为 2024 年 8 月 29 日至
会计主体：易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
                                                                                                                             单位：人民币元
                                                          本期 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
        项目
                      实收基金            其他权益工具       资本公积       其他综合收益           专项储备             盈余公积        未分配利润            所有者权益合计
一、上期期末余额           2,058,399,999.21            -          -              -              -              -      1,073,146.96   2,059,473,146.17
    加：会计政策变更                      -            -          -              -              -              -                 -                  -
        前期差错更正                    -            -          -              -              -              -                 -                  -
  同一控制下企业合并                       -            -          -              -              -              -                 -                  -
  其他                              -            -          -              -              -              -                 -                  -
二、本期期初余额           2,058,399,999.21            -          -              -              -              -      1,073,146.96   2,059,473,146.17
三、本期增减变动额（减少以“-”
                                  -            -          -              -              -              -   -165,605,658.23   -165,605,658.23
号填列）
（一）综合收益总额                         -            -          -              -              -              -    -83,285,664.15     -83,285,664.15
（二）产品持有人申购和赎回                     -            -          -              -              -              -                 -                  -
    其中：产品申购                       -            -          -              -              -              -                 -                  -
         产品赎回                     -            -          -              -              -              -                 -                  -
（三）利润分配                           -            -          -              -              -              -    -82,319,994.08     -82,319,994.08
（四）其他综合收益结转留存收益                   -            -          -              -              -              -                 -                  -
（五）专项储备                           -            -          -              -              -              -                 -                  -
其中：本期提取                           -            -          -              -              -              -                 -                  -
         本期使用                     -            -          -              -              -              -                 -                  -
（六）其他                             -            -          -              -              -              -                 -                  -
四、本期期末余额           2,058,399,999.21            -          -              -              -              -   -164,532,511.27   1,893,867,487.94
                                                                       上年度可比期间
         项目                                            2024 年 8 月 29 日（基金合同生效日）至 2024 年 12 月 31 日
                         实收基金            其他权益工具       资本公积          其他综合收益       专项储备       盈余公积        未分配利润          所有者权益合计
一、上期期末余额                             -            -           -              -          -           -              -                  -
     加：会计政策变更                        -            -           -              -          -           -              -                  -
         前期差错更正                      -            -           -              -          -           -              -                  -
    同一控制下企业合并                        -            -           -              -          -           -              -                  -
    其他                               -            -           -              -          -           -              -                  -
二、本期期初余额              2,058,399,999.21            -           -              -          -           -              -   2,058,399,999.21
三、本期增减变动额（减少以“-”
                                     -            -           -              -          -           -   1,073,146.96      1,073,146.96
号填列）
（一）综合收益总额                            -            -           -              -          -           -   1,073,146.96      1,073,146.96
（二）产品持有人申购和赎回                        -            -           -              -          -           -              -                  -
其中：产品申购                              -            -           -              -          -           -              -                  -
     产品赎回                            -            -           -              -          -           -              -                  -
（三）利润分配                              -            -           -              -          -           -              -                  -
（四）其他综合收益结转留存收
                                     -            -           -              -          -           -              -                  -
益
（五）专项储备                              -            -           -              -          -           -              -                  -
其中：本期提取                              -            -           -              -          -           -              -                  -
     本期使用                            -            -           -              -          -           -              -                  -
（六）其他                                -            -           -              -          -           -              -                  -
四、本期期末余额              2,058,399,999.21            -           -              -          -           -   1,073,146.96   2,059,473,146.17
    注：本基金合同生效日为 2024 年 8 月 29 日，2024 年度实际报告期间为 2024 年 8 月 29 日至 2024 年 12 月 31 日。
会计主体：易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
                                                                                                         单位：人民币元
                                                              本期
        项目                                      2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
                    实收基金               资本公积              其他综合收益                    未分配利润               所有者权益合计
一、上期期末余额            2,058,399,999.21            -                        -             -1,905,643.20     2,056,494,356.01
加：会计政策变更                           -            -                        -                         -                    -
  前期差错更正                           -            -                        -                         -                    -
  其他                               -            -                        -                         -                    -
二、本期期初余额            2,058,399,999.21            -                        -             -1,905,643.20     2,056,494,356.01
三、本期增减变动额（减少以“-”
                                   -            -                        -           -162,626,868.07      -162,626,868.07
号填列）
（一）综合收益总额                          -            -                        -            -80,306,873.99       -80,306,873.99
（二）产品持有人申购和赎回                      -            -                        -                         -                    -
其中：产品申购                            -            -                        -                         -                    -
   产品赎回                            -            -                        -                         -                    -
（三）利润分配                            -            -                        -            -82,319,994.08       -82,319,994.08
（四）其他综合收益结转留存收益                    -            -                        -                         -                    -
（五）其他                              -            -                        -                         -                    -
四、本期期末余额            2,058,399,999.21            -                        -           -164,532,511.27     1,893,867,487.94
  易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“本基金”)经中国
证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)证监许可[2024]555 号《关于准予易方达广州开
发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》核准，由易方达基金管理有限公司
依照《中华人民共和国证券投资基金法》和《易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证
券投资基金基金合同》负责公开募集。本基金为契约型封闭式，存续期为 36 年。经向中国证
    《易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于 2024 年
监会备案，
购款项在募集期间形成的利息 427,562.53 元归基金财产所有，不折算为基金份额。本基金的基
金管理人为易方达基金管理有限公司，基金托管人为中信银行股份有限公司。
  本基金所投资不动产项目的基本信息如下：
  本基金初始投资的不动产项目为：(1) 广州三创壹号产业园区运营管理有限责任公司(以
下简称“项目公司（创新基地）”)持有的创新基地项目；(2) 广州三创贰号产业园区运营管理有
限责任公司(以下简称“项目公司（创新大厦园区）”)持有的创新大厦园区项目；(3) 广州三创
叁号产业园区运营管理有限责任公司(以下简称“项目公司（创意大厦园区）”，与项目公司（创
新基地）及项目公司（创新大厦园区）合称“项目公司”)持有的创意大厦园区项目。
  项目公司（创新基地）是由广州开发区控股集团有限公司于 2022 年 9 月 19 日在中华人
民共和国广州市发起设立的有限责任公司。项目公司（创新基地）经批准的经营范围为：园区
管理服务；非居住房地产租赁；停车场服务；办公设备租赁服务。
  项目公司（创新大厦园区）是由广州开发区控股集团有限公司于 2022 年 5 月 6 日在中华
人民共和国广州市发起设立的有限责任公司。项目公司（创新大厦园区）经批准的经营范围为：
园区管理服务；非居住房地产租赁；办公设备租赁服务。
  项目公司（创意大厦园区）是由广州开发区控股集团有限公司于 2022 年 9 月 19 日在中
华人民共和国广州市发起设立的有限责任公司。项目公司（创意大厦园区）经批准的经营范围
为：园区管理服务；非居住房地产租赁；办公设备租赁服务。
  本不动产基金的原始权益人为广州开发区控股集团有限公司。
  本基金于 2024 年 9 月 2 日出资人民币 2,058,390,000.00 元认购易方达广州开发区高新产
业园资产支持专项计划(以下简称“易方达广开 ABS”)全部份额。易方达广开 ABS 的计划管理
人为易方达资产管理有限公司。
  本基金通过易方达广开 ABS 间接持有项目公司 100%股权。
   本基金及其子公司合称“本集团”。
   本基金的财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则－
基本准则》、各项具体会计准则、《资产管理产品相关会计处理规定》及其他相关规定(以下合
称“企业会计准则”)、中国证监会颁布的《证券投资基金信息披露 XBRL 模板第 3 号<年度报告
和中期报告>》
      、中国证券投资基金业协会(以下简称“中国基金业协会”)颁布的《证券投资基金
会计核算业务指引》
        、本基金合同和在财务报表附注所列示的中国证监会、中国基金业协会发
布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制。
   本财务报表以持续经营为基础编制。
   本集团 2025 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团 2025 年
息。
   本集团会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
   本集团的记账本位币为人民币。
   非同一控制下的企业合并
   对于非同一控制下企业合并，本集团选择采用集中度测试判断取得的生产经营活动或资
产的组合是否构成一项业务。当通过集中度测试时，本集团比照相关资产购买原则进行会计处
理；当未通过集中度测试时，本集团基于在合并中取得的相关组合是否至少具有一项投入和一
项实质性加工处理过程，且二者相结合对产出能力有显著贡献，进一步判断其是否构成业务。
   编制合并财务报表时，合并范围包括本基金及全部子公司。
   从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之
日起停止纳入合并范围。
   在编制合并财务报表时，子公司与本基金采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本基
金的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取
得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
   集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
   如果以本集团为会计主体与以本基金或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从
本集团的角度对该交易予以调整。
   现金及现金等价物是指库存现金、可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
   无。
   金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集
团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产、金融负债或权益工具。
   （1）金融资产
   ① 分类和计量
   本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分
为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本集团现无金融资产分类为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
   金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初
始确认金额。因提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预
期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
   债务工具
   本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下
两种方式进行计量：
   以摊余成本计量：
   本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的
合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未
偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。
此类金融资产主要包括货币资金、应收账款及其他应收款等。
   以公允价值计量且其变动计入当期损益：
   本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。
  ② 减值
  本集团对于以摊余成本计量的金融资产等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
  本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过去事项、
当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算
合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信
用损失。
  对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，
本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照
整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
  除上述应收账款和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工
具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶
段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风
险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信
用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按
照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
  对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量
损失准备。
  本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和
实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后
的摊余成本和实际利率计算利息收入。
  当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征
将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。
  对于划分为组合的应收账款和应收租赁款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
  对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预
期信用损失。
  本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
   ③ 终止确认
   金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；该金
融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是放弃了对该金融资产控制。
   金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额计入当期损益。
   （2）金融负债
   本集团将不能无条件地避免向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务，确认为金融
负债，于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债。
   本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付款项及其他应付款等。该
类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续
计量。
   当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解
除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
   （3）权益工具
   权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
   无。
   无。
   长期股权投资为本基金对子公司的长期股权投资。
   子公司为本基金能够对其实施控制的被投资单位。对子公司的投资，在个别财务报表中按
照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并。
   采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计量。被投资单位宣告分派的现金股
利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
   投资性房地产包括已出租的土地使用权以及以出租为目的的建筑物，以成本进行初始计
量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠
计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
   本集团对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计提折旧。
   投资性房地产预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
   房屋、建筑物及相关土地使用权的折旧年限 23.29-34.14 年，残值率 5%，年折旧率 2.78%-
   对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作
适当调整。
   当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和
相关税费后的金额计入当期损益。
   固定资产包括办公设备及其他设备等。固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集
团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
   与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发
生时计入当期损益。
   固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。
对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用
年限确定折旧额。
   固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
   办公设备及其他设备的折旧年限 5 年，残值率 5%，年折旧率 19%。
   对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当
调整。
   当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损
益。
   无。
   无。
   无形资产指购买的应用软件，以实际成本进行初始计量，按合约有效期间或估计可使用年
限平均摊销。本集团对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了
进行复核并作适当调整。
   无。
   固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产及对子公司的长期股权投资等，于资产负
债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值
迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其
差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净
额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算
并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的
可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
   上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
   无。
   无。
   无。
   无。
   递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时
性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认
相应的递延所得税资产。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回
该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
   递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限。
   同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
   （1）递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征
收的所得税相关；
   （2）本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
   无。
   存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融
工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可
利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑
的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入
值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
   实收基金为对外发行基金份额所募集的总金额。
   本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认。
   本集团对外提供经营租赁服务，经营租赁服务的收入确认参见附注租赁。
   本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确
认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确
认损失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同
负债。本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
   本基金的管理人报酬和托管费在费用涵盖期间按基金合同约定的费率和计算方法确认。
   以摊余成本计量的负债在持有期间确认的利息支出按实际利率法计算，实际利率法与直
线法差异较小的则按直线法计算。
   租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
   本集团作为出租人，实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁
为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
   本集团经营租出自有的房屋建筑物时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
   当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关
的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。
   无。
例应不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。若《基金合同》生效不满 6 个月可不进行收
益分配。
   在不违反法律法规、
           《基金合同》的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前
提下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收
益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日前在规定
媒介公告。
   本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基
础确定报告分部并披露分部信息。
   经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1) 该组成部分能够在日常活动中
产生收入、发生费用；(2) 本集团的基金管理人能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定
向其配置资源、评价其业绩；(3) 本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流
量等有关会计信息。如果两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则
合并为一个经营分部。
   本集团目前以一个单一的经营分部运作，不需要披露分部信息。
   本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计
和关键判断进行持续的评价。下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和
负债的账面价值出现重大调整的重要风险：
   (1) 投资性房地产的预计使用寿命及预计净残值
   投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的投资性房地产的实际可使用
年限为基础，按照历史经验进行估计。如果该些投资性房地产的可使用年限缩短，本集团将提
高折旧率、淘汰闲置或退出使用的该些投资性房地产。为确定投资性房地产的可使用年限及预
计净残值，本集团会按期复核市场情况变动、预期的实际耗损及资产保养。资产的可使用年限
估计是根据本集团对相同用途的相类似资产的经验作出。倘若投资性房地产的估计可使用年
限及预计净残值跟先前的估计不同，则相应对折旧进行调整。本集团将会于每个资产负债表日
根据情况变动对可使用年限和预计净残值作出复核。
   (2) 预期信用损失的计量
   本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约
损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等
数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用
的指标包括经济下滑的风险、国内生产总值、生产价格指数和客户情况的变化等。本集团定期
监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。上述估计技术和关键假设在本报告期未发生重
大变化。
   (3) 所得税和递延所得税
   本集团持有的项目公司在广东省广州市缴纳企业所得税。在正常的经营活动中，部分交易
和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提所得税费用时，本集团需要作出重大判断。如果
这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期
间的所得税费用和递延所得税的金额产生影响。
   本基金本报告期未发生会计政策变更。
   本基金本报告期未发生会计估计变更。
   本基金本报告期无会计差错更正。
   根据财政部、国家税务总局财税[1998]55 号《关于证券投资基金税收问题的通知》
                                           、财税
[2008]1 号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税[2016]36 号《关于全面推开营业税改
征增值税试点的通知》、财税[2016]46 号《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政
策的通知》
    、财税[2016]70 号《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》
                                       、财税[2016]140
号《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》
                              、财税[2017]2 号《关于资
管产品增值税政策有关问题的补充通知》
                 、财税[2017]56 号《关于资管产品增值税有关问题的
通知》
  、财税[2017]90 号《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》、财政部、国
家税务总局公告 2025 年第 4 号《关于国债等债券利息收入增值税政策的公告》及其他相关财
税法规和实务操作，本基金及专项计划的主要税项列示如下：
   (1) 资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。资
管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照 3%的
征收率缴纳增值税。
   对除持有金融债券外的金融同业往来利息收入免征增值税，自 2025 年 8 月 8 日起，对在
该日期之后（含当日）新发行的国债、地方政府债券、金融债券的利息收入，恢复征收增值税。
对在该日期之前已发行的国债、地方政府债券、金融债券（包含在 2025 年 8 月 8 日之后续发
行的部分）的利息收入，继续免征增值税直至债券到期。资管产品管理人运营资管产品提供的
贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
   (2) 对基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股票的股息、红
利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
   (3) 本基金的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税费按照实际缴纳增值税额
的适用比例计算缴纳。
   本集团内项目公司适用的主要税种及其税率列示如下：
   ① 企业所得税：计税依据为应纳税所得额，税率为 25%；
   ② 增值税：计税依据为应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期
允许抵扣的进项税后的余额计算)，税率为 9%/6%；
   ③ 房产税：计税依据为房屋原值的 70%或出租收入，税率为 1.2%及 12%；
   ④ 土地使用税：计税依据为实际占用的土地面积，税率为 6 元或 3 元/平方米/年；
   ⑤ 城市维护建设税：计税依据为缴纳的增值税税额，税率为 7%；
   ⑥ 教育费附加：计税依据为缴纳的增值税税额，税率为 3%；
   ⑦ 地方教育附加：计税依据为缴纳的增值税税额，税率为 2%。
                                                     单位：人民币元
                         本期末                     上年度末
       项目
库存现金                                     -                         -
银行存款                         35,110,747.85             33,417,864.50
其他货币资金                                   -                         -
       小计                    35,110,747.85             33,417,864.50
减：减值准备                                   -                         -
合计                           35,110,747.85             33,417,864.50
                                                                      单位：人民币元
                              本期末                               上年度末
       项目
活期存款                                 35,110,540.55                     33,417,726.50
定期存款                                               -                                -
其中：存款期限 1－3 个月                                     -                                -
其他存款                                               -                                -
应计利息                                          207.30                           138.00
       小计                            35,110,747.85                     33,417,864.50
减：减值准备                                             -                                -
合计                                   35,110,747.85                     33,417,864.50
  无。
                                                                      单位：人民币元
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产小计
                           本期末                                  上年度末
     项目
                                              公允价值                  公允价 公允价值变
                 成本          公允价值                          成本
                                               变动                    值    动
债券                       -                -            -        -      -            -
其中：交易所市场                 -                -            -        -      -            -
     银行间市场               -                -            -        -      -            -
资产支持证券                   -                -            -        -      -            -
货币市场基金       59,435,160.59 59,435,160.59               -        -      -            -
其他                       -                -            -        -      -            -
     小计      59,435,160.59 59,435,160.59               -        -      -            -
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产小计
                           本期末                                  上年度末
     项目
                                              公允价值                  公允价 公允价值变
                 成本          公允价值                          成本
                                               变动                    值    动
债券                       -                -            -        -      -            -
其中：交易所市场                 -                -            -        -      -            -
     银行间市场               -                -            -        -      -            -
资产支持证券                   -                -            -        -      -            -
其他                       -                -            -        -      -            -
     小计                  -                -            -        -      -            -
合计           59,435,160.59 59,435,160.59               -        -      -            -
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
                                                         单位：人民币元
                             本期末                      上年度末
        账龄
        小计                         6,747,934.66            7,040,962.50
减：坏账准备                               54,589.15               295,943.25
        合计                         6,693,345.51            6,745,019.25
                                                     金额单位：人民币元
                                              本期末
        类别            账面余额                               坏账准备
                                 比例                           计提比例            账面价值
                   金额                            金额
                                 （%）                           （%）
单项计提预期信用损失的
应收账款
按组合计提预期信用损失
的应收账款
其中：应收关联方款项      2,087,862.80      30.94                  -                - 2,087,862.80
应收第三方款项         4,605,482.71      68.25                  -                - 4,605,482.71
        合计      6,747,934.66     100.00        54,589.15               0.81 6,693,345.51
                                             上年度末
        类别            账面余额                               坏账准备
                                 比例                           计提比例            账面价值
                   金额                            金额
                                 （%）                           （%）
单项计提预期信用损失的
应收账款
按组合计提预期信用损失
的应收账款
其中：应收关联方款项       657,517.32           9.34               -                -   657,517.32
应收第三方款项         6,087,501.93      86.46                  -                - 6,087,501.93
        合计      7,040,962.50     100.00 295,943.25                     4.20 6,745,019.25
                                                                  金额单位：人民币元
                                           本期末
   债务人名称
                                                             计提比例
               账面余额               坏账准备                                        计提理由
                                                              （%）
租户 6              20,079.16                  20,079.16        100.00     预计无法收回
租户 7              34,509.99                  34,509.99        100.00     预计无法收回
       合计         54,589.15                  54,589.15        100.00                 －
                                                                  金额单位：人民币元
                                            本期末
   债务人名称                               2025 年 12 月 31 日
                账面余额                         坏账准备                 计提比例（%）
应收关联方款项           2,087,862.80                                -                       -
应收第三方款项           4,605,482.71                                -                       -
       合计         6,693,345.51                                -                       -
                                                                        单位：人民币元
          上年度末                         本期变动金额                                 本期末
  类别     2024 年 12                                                          2025 年 12
                        计提        转回或收回                核销       其他变动
          月 31 日                                                             月 31 日
单项计提
预期信用
损失的应
收账款
按组合计
提预期信
                  -           -             -               -          -              -
用损失的
应收账款
  合计     295,943.25           -   241,354.10                -          -     54,589.15
本期坏账准备发生重要转回或收回的应收账款情况
        债务人名称                 转回或收回金额                  转回或收回方式              备注
         租户 8                      241,354.10           结案回收                  -
          合计                       241,354.10               -                 -
   无。
                                                                  金额单位：人民币元
                              占应收账款期末余额
  债务人名称         账面余额                                    已计提坏账准备            账面价值
                                的比例（%）
租户 1           2,013,984.19                 29.85                 -        2,013,984.19
租户 9            623,641.25                      9.24              -         623,641.25
租户 10           324,739.42                      4.81              -         324,739.42
租户 11           319,053.16                      4.73              -         319,053.16
租户 12           237,772.52                      3.52              -         237,772.52
    合计         3,519,190.54                 52.15                 -        3,519,190.54
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
按预期信用损失一般模型计提减值准备的注释或说明：
   无。
   无。
                                                          单位：人民币元
                房屋建筑物及相                        在建投资性房地
     项目                            土地使用权                      合计
                 关土地使用权                           产
一、账面原值
   外购                          -           -         -                  -
   存货\固定资
                               -           -         -                  -
产\在建工程转入
   其他原因增加           1,815,874.09           -         -       1,815,874.09
   处置                          -           -         -                  -
   其他原因减少                      -           -         -                  -
二、累计折旧（摊
销）
   本期计提           73,742,575.73            -         -     73,742,575.73
   存货\固定资
                               -           -         -                  -
产\在建工程转入
   其他原因增加                     -            -         -                 -
   处置                         -            -         -                 -
   其他原因减少                     -            -         -                 -
三、减值准备
                 房屋建筑物及相                               在建投资性房地
      项目                               土地使用权                                   合计
                  关土地使用权                                  产
   本期计提            76,656,299.08                   -          -           76,656,299.08
   存货\固定资
                                -                  -                -                  -
产\在建工程转入
   其他原因增加                      -                   -                -                 -
   处置                          -                   -                -                 -
   其他原因减少                      -                   -                -                 -
四、账面价值
   无。
                                                                    金额单位：人民币元
                         建筑            报告期        期末公 期初公 公允价值 公允价值变
 项目        地理位置
                         面积            租金收入       允价值 允价值 变动幅度 动原因
        广州市黄埔区科
创新基
         学城揽月路 80       79,449.45 23,463,754.07         -       -          -               -
 地
        号科技创新基地
    广州市黄埔区科
创新大
    学大道 182 号创          95,101.65 37,371,501.96         -       -          -               -
厦园区
         新大厦
    广州市黄埔区科
创意大
    学大道 162 号创 95,125.55 40,875,894.99                  -       -          -               -
厦园区
         意大厦
 合计          － 269,676.65 101,711,151.02                -       -          -          －
                                                                         单位：人民币元
                                         本期末                       上年度末
           项目
固定资产                                             30,173.00                 30,173.00
固定资产清理                                                   -                         -
     合计                                          30,173.00                 30,173.00
                                                                         单位：人民币元
                 房屋及       机器设         运输工      电子设          办公及其他
      项目                                                                       合计
                 建筑物        备           具        备             设备
一、账面原值
                 房屋及     机器设    运输工        电子设    办公及其他
     项目                                                         合计
                 建筑物      备      具          备       设备
购置                  -       -      -          -             -            -
在建工程转入              -       -      -          -             -            -
其他原因增加              -       -      -          -             -            -
处置或报废               -       -      -          -             -            -
其他原因减少              -       -      -          -             -            -
二、累计折旧
本期计提                 -      -          -      -             -            -
其他原因增加               -      -          -      -             -            -
处置或报废                -      -          -      -             -            -
其他原因减少               -      -          -      -             -            -
三、减值准备
本期计提                 -      -          -      -             -            -
其他原因增加               -      -          -      -             -            -
处置或报废                -      -          -      -             -            -
其他原因减少               -      -          -      -             -            -
四、账面价值
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
                                                                 单位：人民币元
                  特许经       土地使                 非专有
     项目                               专利权                  软件            合计
                   营权        用权                  技术
一、账面原值
   购置                   -         -         -         -            -            -
   内部研发                 -         -         -         -            -            -
  其他原因增加                -         -         -         -            -            -
   处置                   -         -         -         -            -            -
   其他原因减少               -         -         -         -            -            -
二、累计摊销
   本期计提                 -         -         -         -   165,097.80   165,097.80
   其他原因增加               -         -         -         -            -            -
   处置                   -         -         -         -            -            -
   其他原因减少               -         -         -         -            -            -
三、减值准备
   本期计提                 -         -         -         -            -            -
   其他原因增加               -         -         -         -            -            -
   处置                   -         -         -         -            -            -
   其他原因减少               -         -         -         -            -            -
四、账面价值
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
                                                                      单位：人民币元
                         本期末                                 上年度末
      项目
                 可抵扣暂时性       递延所得税                  可抵扣暂时性        递延所得税
                   差异             资产                   差异              资产
资产减值准备                     -              -                     -              -
内部交易未实现利润                  -              -                     -              -
信用减值损失             54,589.15      13,647.29            295,943.25      73,985.81
可抵扣亏损                724,635.34        181,158.83                 -              -
合计                   779,224.49        194,806.12        295,943.25      73,985.81
                                                                      单位：人民币元
                          本期末                              上年度末
        项目
                   应纳税暂时性 递延所得税                     应纳税暂时性       递延所得税
                     差异           负债                  差异            负债
非同一控制企业合并资
                                  -            -                -                 -
产评估增值
公允价值变动                            -            -                -                 -
收入按照直线法核算            3,821,358.10     955,339.53     4,623,335.59      1,155,833.90
合计                   3,821,358.10     955,339.53     4,623,335.59      1,155,833.90
                                                                  单位：人民币元
               递延所得税资产 抵销后递延所得 递延所得税资产 抵销后递延所得
    项目         和负债期末互抵 税资产或负债期 和负债期初互抵 税资产或负债期
                 金额          末余额         金额         初余额
递延所得税资产           194,806.12           -  73,985.81            -
递延所得税负债           194,806.12  760,533.41  73,985.81 1,081,848.09
   无。
   无。
                                                                  单位：人民币元
                                本期末                            上年度末
         项目
待确认投资款                                            -                 80,000,000.00
预缴所得税                                             -                    992,947.88
预付账款                                     98,509.79                      71,356.10
         合计                              98,509.79                  81,064,303.98
                                                                  单位：人民币元
                                 本期末                           上年度末
         账龄
         合计                              98,509.79                     71,356.10
                                                              金额单位：人民币元
                          占预付账款总额
 预付对象         期末余额                       预付款时间                  未结算原因
                           的比例（%）
                                                             预付财产一切险、公
供应商 1         78,594.62          79.78        2025-06-10
                                                                众责任险费用
供应商 2         19,915.17          20.22        2025-05-27     预付董监高责险费用
   合计         98,509.79         100.00
   无。
   无。
   无。
本期发生坏账准备显著变动的其他应收款情况说明：
   无。
本期计算坏账准备计提金额与评估金融工具信用风险是否显著增加的依据：
   无。
本期坏账准备发生重要转回或收回的其他应收款情况
   无。
   无。
   无。
   无。
                                                        单位：人民币元
                               本期末                      上年度末
        项目
应付运营管理费                              1,303,478.68             2,819,154.34
应付长期资产款项                               410,377.35               547,169.80
应付工程款                                  273,462.51             1,445,607.02
     合计                              1,987,318.54             4,811,931.16
   无。
   无。
   无。
   无。
                                                   单位：人民币元
                          本期末                     上年度末
        税费项目
增值税                            1,617,666.28             1,743,723.60
消费税                                       -                        -
企业所得税                            473,377.92                        -
个人所得税                                     -                        -
城市维护建设税                          113,236.64               122,060.65
教育费附加                             48,529.99                52,311.70
房产税                            2,834,410.78             3,230,273.58
土地使用税                                     -                        -
土地增值税                                     -                        -
地方教育附加                            32,353.33                34,874.47
印花税                               33,293.04                65,942.71
其他                                        -                        -
         合计                    5,152,867.98             5,249,186.71
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
                                                   单位：人民币元
                            本期末                     上年度末
        项目
预收款项                               965,518.63              2,635,942.75
其他应付款                           23,465,547.54             27,096,577.37
收入直线法调整造成待
转销项税
     合计                         24,774,988.39             30,148,620.33
                                                        单位：人民币元
                            本期末                     上年度末
        项目
预收租金                               965,518.63              2,635,942.75
        合计                         965,518.63              2,635,942.75
   无。
                                                        单位：人民币元
                            本期末                     上年度末
        款项性质
质保金                                         -                         -
押金及保证金                          22,843,718.77             26,324,350.96
中介机构费                              616,226.41                772,226.41
其他                                   5,602.36                         -
    合计                          23,465,547.54             27,096,577.37
                                                        单位：人民币元
       债权人名称                期末余额                未偿还或结转的原因
租户 5                            584,280.00       租赁押金、保证金
租户 11                              512,778.42   租赁押金、保证金
租户 13                              464,322.00   租赁押金、保证金
租户 14                              459,107.58   租赁押金、保证金
租户 15                              450,794.40   租赁押金、保证金
         合计                      2,471,282.40      －
                                                     金额单位：人民币元
         项目              基金份额（份）                    账面金额
上年度末                           800,000,000.00          2,058,399,999.21
本期认购                                        -                         -
       本期赎回（以“-”号填列）                                                       -                                          -
       本期末                                              800,000,000.00                            2,058,399,999.21
          无。
          无。
          无。
                                                                                                      单位：人民币元
                  项目                        已实现部分                          未实现部分                          合计
       上年度末                                         1,073,146.96                             -          1,073,146.96
       本期利润                                    -83,285,664.15                                -         -83,285,664.15
       本期 基金份额交 易产生
                                                                -                            -                        -
       的变动数
       其中：基金认购款                                                 -                            -                        -
              基金赎回款                                             -                            -                        -
       本期已分配利润                                 -82,319,994.08                                -         -82,319,994.08
       本期末                                    -164,532,511.27                                -        -164,532,511.27
                                                                                                      单位：人民币元
                                                                                           上年度可比期间
                                  本期
 项目      广州三创壹          广州三创贰         广州三创叁                             广州三创壹          广州三创贰           广州三创叁
         号产业园区          号产业园区         号产业园区                             号产业园区          号产业园区           号产业园区
                                                        合计                                                                 合计
         运营管理有          运营管理有         运营管理有                             运营管理有          运营管理有           运营管理有
         限责任公司          限责任公司         限责任公司                             限责任公司          限责任公司           限责任公司
营业收入                -             -             -                   -              -              -               -                -
租金收入    23,463,754.07 37,371,501.96 40,875,894.99 101,711,151.02        9,017,010.56 13,842,503.92 17,297,119.51 40,156,633.99
停车位收入     660,377.28              -             -      660,377.28        212,788.24               -               -       212,788.24
其他收入      291,054.47    594,505.93     226,495.70     1,112,056.10      -100,744.83     195,004.28        85,653.86       179,913.31
 合计     24,415,185.82 37,966,007.89 41,102,390.69 103,483,584.40        9,129,053.97 14,037,508.20 17,382,773.37 40,549,335.54
营业成本                -             -             -                   -              -              -               -                -
租赁成本     1,652,435.22 2,693,683.67 2,974,700.68       7,320,819.57       231,392.63    1,139,011.13      861,337.82   2,231,741.58
投资性房地
产折旧
 合计     19,218,873.55 30,801,637.34 31,042,884.41    81,063,395.30      4,038,603.72 11,366,805.81 11,506,328.91 26,911,738.44
                                                                                                      单位：人民币元
                               本期                         上年度可比期间
        项目          2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12      2024 年 8 月 29 日（基金合同生
                              月 31 日                效日）至 2024 年 12 月 31 日
基金投资收益                             1,049,006.69                               -
        合计                         1,049,006.69                               -
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
                                                             单位：人民币元
                              本期                         上年度可比期间
        项目         2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12      2024 年 8 月 29 日（基金合同生
                             月 31 日                效日）至 2024 年 12 月 31 日
增值税                               2,120,101.96                 1,140,336.49
消费税                                          -                            -
企业所得税                                        -                            -
个人所得税                                        -                            -
城市维护建设税                            930,942.13                   281,112.28
教育费附加                              398,975.23                   120,476.68
房产税                              17,463,344.54                 5,814,886.85
土地使用税                              604,299.00                   194,718.56
土地增值税                                        -                            -
印花税                                166,121.00                   677,163.77
地方教育附加                             265,983.43                    80,317.78
其他                                           -                            -
        合计                       21,949,767.29                 8,309,012.41
   注：增值税为专项计划向项目公司提供借款的利息在集团层面未完全抵消的增值税。
   无。
                                                               单位：人民币元
                              本期                           上年度可比期间
       项目          2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12        2024 年 8 月 29 日（基金合同生
                             月 31 日                  效日）至 2024 年 12 月 31 日
诉讼费                                    -43,540.46                     582.88
折旧与摊销                               165,097.80                     41,274.45
       合计                           121,557.34                     41,857.33
                                                               单位：人民币元
                              本期                          上年度可比期间
       项目          2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12        2024 年 8 月 29 日（基金合同生
                             月 31 日                  效日）至 2024 年 12 月 31 日
银行手续费                                   3,591.57                     2,248.43
其他                                             -                            -
       合计                               3,591.57                     2,248.43
                                                               单位：人民币元
                              本期                          上年度可比期间
       项目           2025 年 1 月 1 日至 2025 年          2024 年 8 月 29 日（基金合同生
债权投资减值损失                                       -                            -
应收账款坏账损失                           -241,354.10                    -252,063.27
其他应收款坏账损失                                      -                            -
其他                                             -                            -
       合计                          -241,354.10                    -252,063.27
                                                               单位：人民币元
                              本期                          上年度可比期间
       项目           2025 年 1 月 1 日至 2025 年          2024 年 8 月 29 日（基金合同生
存货跌价损失                                         -                            -
投资性房地产减值损失                       76,656,299.08                              -
固定资产减值损失                                       -                            -
工程物资减值损失                                       -                            -
在建工程减值损失                                       -                            -
无形资产减值损失                                       -                            -
商誉减值损失                                         -                            -
持有待售资产减值损失                                     -                            -
其他                                             -                            -
       合计                        76,656,299.08                              -
                                                               单位：人民币元
                            本期                          上年度可比期间
       项目           2025年1月1日至2025年12月             2024年8月29日（基金合同生效
审计费                                474,716.98                     624,716.98
评估费                                132,075.47                     132,075.47
登记费                                   4,260.87                    123,503.40
信息披露费                              120,000.00                               -
其他                                    8,453.52                      6,996.41
       合计                          739,506.84                     887,292.26
                                                               单位：人民币元
                             本期                          上年度可比期间
       项目         2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12        2024 年 8 月 29 日（基金合同生
                            月 31 日                  效日）至 2024 年 12 月 31 日
非流动资产报废利得
                                               -                            -
合计
其中：固定资产报废利
                                               -                            -
得
   无形资产报废
                                               -                            -
利得
政府补助                                           -                            -
罚没及违约金收入                           821,901.36                     390,386.20
其他                                    1,722.25                              -
       合计                          823,623.61                     390,386.20
  无。
  无。
                                                               单位：人民币元
                          本期                             上年度可比期间
      项目      2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月          2024 年 8 月 29 日（基金合同生
当期所得税费用                           480,292.83                      823,595.58
递延所得税费用                          -321,314.68                     1,218,849.72
      合计                          158,978.15                     2,042,445.30
                                                          单位：人民币元
                                                          本期
                    项目                           2025 年 1 月 1 日至 2025
                                                      年 12 月 31 日
利润总额                                                       -83,126,686.00
按法定/适用税率计算的所得税费用                                                        -
子公司适用不同税率的影响                                                  -707,616.12
调整以前期间所得税的影响                                                     6,914.91
非应税收入的影响                                                      -262,251.67
不可抵扣的成本、费用和损失的影响                                             1,121,931.03
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响                                                 -
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损
的影响
             合计                                               158,978.15
                                                          单位：人民币元
                            本期                      上年度可比期间
        项目           2025年1月1日至2025年12         2024年8月29日（基金合同生
                           月31日                  效日）至2024年12月31日
收到保证金、押金及意向金                  5,594,305.52                   1,577,889.20
其他                                948,273.48                  349,342.22
        合计                    6,542,579.00                   1,927,231.42
                                                          单位：人民币元
                            本期                      上年度可比期间
        项目           2025年1月1日至2025年12         2024年8月29日（基金合同生
                           月31日                  效日）至2024年12月31日
退还押金、保证金                      7,858,720.62                   3,988,387.32
支付中介机构费用                          824,374.79                  212,524.29
支付管理人报酬                       2,789,525.68                              -
支付托管费                              70,300.54                            -
支付经营性往来款                      1,516,894.71                              -
其他                                129,648.45                    10,515.22
        合计                   13,189,464.79                   4,211,426.83
  无。
  无。
  无。
  无。
                                                    单位：人民币元
                                                   上年度可比期间
                                  本期
             项目               2025年1月1日至
                                                  金合同生效日）至
净利润                             -83,285,664.15        1,073,146.96
加：信用减值损失                          -241,354.10          -252,063.27
   资产减值损失                       76,656,299.08                     -
   固定资产折旧                                    -                    -
   投资性房地产折旧                     73,742,575.73        24,679,996.86
   使用权资产折旧                                   -                    -
   无形资产摊销                          165,097.80            41,274.45
  长期待摊费用摊销                                   -                    -
  处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
                                             -                    -
损失（收益以“-”号填列）
  固定资产报废损失（收益以“-”号填列）                        -                    -
   公允价值变动损失（收益以“-”号填列）                       -                    -
   财务费用（收益以“-”号填列）                           -                    -
   投资损失（收益以“-”号填列）                           -                    -
   递延所得税资产减少（增加以“-”号填列）                      -                    -
   递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）           -321,314.68         1,218,849.72
   存货的减少（增加以“-”号填列）                          -                    -
   经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列）        21,823,592.14        -78,130,328.42
   经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）         -2,565,549.60        -2,973,153.16
   其他                                        -                    -
经营活动产生的现金流量净额                   85,973,682.22        -54,342,276.86
  债务转为资本                                     -                    -
  融资租入固定资产                                   -                    -
现金的期末余额                         35,110,540.55        33,417,726.50
减：现金的期初余额                       33,417,726.50                     -
加：现金等价物的期末余额                                 -                    -
减：现金等价物的期初余额                                 -                    -
现金及现金等价物净增加额                     1,692,814.05        33,417,726.50
                                                       单位：人民币元
                                                        本期
                     项目                           2025 年 1 月 1 日至
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物                                             -
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物                                                 -
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物                              1,815,874.09
其中：广州三创壹号产业园区运营管理有限责任公司                                    611,853.12
广州三创贰号产业园区运营管理有限责任公司                                       600,401.36
广州三创叁号产业园区运营管理有限责任公司                                       603,619.61
取得子公司支付的现金净额                                             1,815,874.09
                                                       单位：人民币元
                                 本期                上年度可比期间
           项目
                               年12月31日           合同生效日）至2024年
一、现金                             35,110,540.55          33,417,726.50
其中：库存现金                                      -                       -
     可随时用于支付的银行存款                35,110,540.55          33,417,726.50
     可随时用于支付的其他货币资金                          -                       -
二、现金等价物                                      -                       -
其中：3 个月内到期的债券投资                              -                       -
三、期末现金及现金等价物余额                   35,110,540.55          33,417,726.50
其中：基金或集团内子公司使用受限制
                                             -                       -
的现金及现金等价物
  无。
  无。
  无。
  无。
   无。
无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
   无。
                主要经营   注册          持股比例（%）
  子公司名称                     业务性质                     取得方式
                 地     地           直接       间接
易方达广州开
发区高新产业                 珠海   资产支持
                广州市                100.00        -    认购
园资产支持专                 市    专项计划
项计划
广州三创壹号
产业园区运营                 广州   园区管理
                广州市                     -   100.00    收购
管理有限责任                 市     服务
公司
广州三创贰号
产业园区运营                 广州   园区管理
                 广州市                   -    100.00   收购
管理有限责任                 市     服务
公司
广州三创叁号
产业园区运营                 广州   园区管理
                 广州市                   -    100.00   收购
管理有限责任                 市     服务
公司
   无。
   截至资产负债表日，本集团无须作披露的承诺事项。
   截至资产负债表日，本集团无须作披露的或有事项。
   截至本会计报表批准报出日，本集团无须作披露的资产负债表日后事项。
   本报告期内存在控制关系或其他重大利害关系的关联方未发生变化。
               关联方名称                       与本基金的关系
         易方达基金管理有限公司                 基金管理人、基金销售机构
         易方达资产管理有限公司                  资产支持证券管理人
         中信银行股份有限公司                        基金托管人
        广州开发区控股集团有限公司              持有本基金 30%以上基金份额的法人
                                   运营管理机构、持有本基金 30%以上
        广州凯云发展股份有限公司
                                    基金份额的法人直接控制的法人
                                   持有本基金 30%以上基金份额的法人
        广州凯云智慧服务有限公司
                                        间接控制的法人
                                   持有本基金 30%以上基金份额的法人
        百万庄园投资集团有限公司
                                        间接控制的法人
                                   持有本基金 30%以上基金份额的法人
        广州凯得投资控股有限公司
                                        直接控制的法人
                                   持有本基金 30%以上基金份额的法人
         广州粤龙置业有限公司
                                        间接控制的法人
                                   持有本基金 30%以上基金份额的法人
        广州力鼎凯得投资管理有限公司
                                        间接控制的法人
 广州力鼎恒益投资有限合伙企业（有限合伙）              持有本基金 30%以上基金份额的法人
                                               间接控制的法人
                                       持有本基金 30%以上基金份额的法人
      广州力鼎凯得基金管理有限公司
                                            间接控制的法人
 广州力鼎凯得股权投资基金合伙企业（有限合                  持有本基金 30%以上基金份额的法人
          伙）                                间接控制的法人
                                       持有本基金 30%以上基金份额的法人
        广州凯得资产运营有限公司
                                            直接控制的法人
                                       持有本基金 30%以上基金份额的法人
           粤开证券股份有限公司
                                            直接控制的法人
           广发证券股份有限公司                          基金管理人股东
   汇森（广州）股权投资基金管理有限公司                  持有本基金 10%以上基金份额的法人
        广州国聚创业投资有限公司                   持有本基金 10%以上基金份额的法人
                                       项目公司（创新大厦园区）监事；项
             关联自然人 1
                                        目公司（创新基地）经理、董事
                                       项目公司（创新基地）监事；项目公
             关联自然人 2
                                        司（创意大厦园区）经理、董事
   注：以下关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立。
                                                          单位：人民币元
                                                         上年度可比期间
                                         本期
   关联方名称            关联交易内容         2025年1月1日至2025
                                                        金合同生效日）至
                                       年12月31日
广州凯云智慧服务有
                提供停车场场地                   660,377.28         212,788.24
限公司
      合计               —                  660,377.28         212,788.24
                                                          单位：人民币元
                                        本期确认的租赁           上年度可比期间
       承租方名称               租赁资产种类
                                          收入              确认的租赁收入
广州凯云发展股份有限公司           场地租赁                10,910.99             -
百万庄园投资集团有限公司           场地租赁                  344,758.00      334,295.21
广州凯得投资控股有限公司           场地租赁                1,116,688.02      466,926.91
广州凯得资产运营有限公司           场地租赁                7,394,655.76      615,370.42
广州粤龙置业有限公司             场地租赁                  786,840.92      253,579.31
广州力鼎凯得投资管理有限公
                       场地租赁                   16,862.58               -
司
广州力鼎恒益投资有限合伙企
                       场地租赁                   16,862.58               -
业（有限合伙）
广州力鼎凯得基金管理有限公
                        场地租赁                        16,862.68               -
司
广州力鼎凯得股权投资基金合
                        场地租赁                        16,862.58               -
伙企业（有限合伙）
          合计               —                  9,721,304.11       1,670,171.85
   无。
   本基金本报告期及上年度可比期间未发生通过关联方交易单元进行的债券交易。
   本基金本报告期及上年度可比期间未发生通过关联方交易单元进行的债券回购交易。
   本基金本报告期及上年度可比期间无应支付关联方的佣金。
                                                                单位：人民币元
                                                          上年度可比期间
                                本期
           项目            2025年1月1日至2025年
                                                       生效日）至2024年12月31
                                                              日
当期发生的基金应支付的管理费                      13,992,609.56                5,450,469.17
其中：固定管理费                            14,376,381.92                5,450,469.17
     浮动管理费                            -383,772.36                           -
     支付销售机构的客户维护费                     447,830.86                  154,298.35
   注：1.固定管理费
   固定管理费包含管理人收取的基金固定管理费及运营管理机构收取的基础运营管理费，
具体计算方式如下：
   （1）基金固定管理费
   按基金最近一期年度报告披露的基金合并报表的基金净资产为基数，依据对应的年费率
按季度计提。
   自《基金合同》生效日起，基金固定管理费率为 0.40%/年，其中 0.30%由基金管理人收
取，0.1%由计划管理人收取。
   基金固定管理费计算方法如下：
   H＝E×0.40%÷当年天数×基金在当前季度的存续天数
  H 为每季度应计提的基金固定管理费
  E 为本基金最近一期年度报告披露的基金合并报表的基金净资产，首次年度报告披露之
前为募集规模（若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行
调整）
  本基金的固定管理费每季计提，按年支付。基金管理人与基金托管人双方核对无误后，
以协商确定的日期及方式按照《基金合同》、专项计划文件等相关协议的约定和安排进行计
算和支付，并由基金财产最终承担。若遇法定节假日、公休日等，支付日期顺延。
  （2）基础运营管理费
  基础运营管理费=RE×5.8%
  其中，RE=项目公司当年经审计的实际运营收入（以项目公司年度审计报告为准，计提
及支付期间不满一年的，按照对应期间的审计数据计提）
  基础运营管理费按季支付（不足一个季度时按照实际服务天数折算）。基金管理人与基
金托管人双方核对无误后，按照《运营管理协议》等相关协议的约定和安排进行计算和支
付，并由基金财产最终承担。若遇法定节假日、公休日等，支付日期顺延。
  浮动管理费包含运营管理机构收取的绩效运营管理费及根据本基金《运营管理协议》第
八条第 2 款约定的运营管理机构收取的运营管理费不低于固有开支而需支付的固有开支差
额。
  （1）绩效运营管理费
  自 2025 年 1 月 1 日（含）起的绩效运营管理费计算方法如下：
  M=RE×R
  其中，M=外部管理机构在当年应提取的绩效运营管理费；
  R=绩效运营管理费费率，R 的取值根据 X 的计算结果确认；
  X=运营收入净额实际值/运营收入净额目标值；
  RE=项目公司当年经审计的实际运营收入（以项目公司年度审计报告为准，计提及支付
期间不满一年的，按照对应期间的审计数据计提）。
  绩效运营管理费费率取值安排：X>120%，R=4%；110%＜X≤120%，R=2%；
  （2）固有开支差额
     根据本基金《运营管理协议》第八条第 2 款的约定，外部管理机构提取的运营管理费需
  用于支付部分基础设施项目的固有开支。如基础运营管理费与绩效运营管理费之和低于固有
  开支，则运营管理费按固有开支计算。
     报告期内，基础设施项目固有开支为 5,754,716.97 元。基础运营管理费为 6,138,489.33
  元，绩效运营管理费为-4,233,440.94 元，二者之和为 1,905,048.39 元，低于固有开支，运营
  管理费按固有开支计算，故需支付固有开支差额 3,849,668.58 元。
                                                                              单位：人民币元
                                          本期                         上年度可比期间
            项目                     2025年1月1日至2025年               2024年8月29日（基金合同
   当期发生的基金应支付的托管费                                 205,947.32                      70,300.54
     注：本基金的托管费按最近一期年度报告披露的基金净资产的 0.01%的年费率按季度计
  提。托管费的计算方法如下：
     H＝E×0.01%÷当年天数×基金在当前季度的存续天数
     H 为每季度应计提的基金托管费
     E 为最近一期年度报告披露的基金净资产，首次年度报告披露之前为募集规模（若涉及
  基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整）
     基金托管费每季计提，按年支付。基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确
  定的日期及方式从基金财产中支付。若遇法定节假日、公休日等，支付日期顺延。
     本基金本报告期及上年度可比期间未与关联方进行银行间同业市场债券（含回购）交
  易。
     本报告期内和上年度可比期间基金管理人未运用固有资金投资本基金。
                                                                               份额单位：份
                                         本期
               期初持有                               期间因                            期末持有
                                   期间申购/买                    减：期间赎回
关联方名称                                             拆分变
            份额           比例         入份额                        /卖出份额          份额           比例
                                                  动份额
广发证券股份有     331,471.00   0.0414%   7,467,656.00          -     7,594,023.00   205,104.00   0.0256%
   限公司
粤开证券股份有
   限公司
广州国聚创业投
 资有限公司
广州凯得投资控
 股有限公司
汇森（广州）股
权投资基金管理 171,856,000.00 21.4820%                      -         -              - 171,856,000.00 21.4820%
  有限公司
广州开发区控股
集团有限公司
 关联自然人 1           468.00     0.0001%                -         -              -         468.00    0.0001%
 关联自然人 2          3,622.00    0.0005%       5,900.00           -              -        9,522.00   0.0012%
    合计      575,063,076.00 71.8829% 12,887,423.00              - 16,494,228.00 571,456,271.00 71.4320%
                                         上年度可比期间
                   期初持有                                  期间因                            期末持有
                                        期间申购/买                     减：期间赎回
 关联方名称                                                   拆分变
                份额             比例        入份额                        /卖出份额            份额           比例
                                                         动份额
广发证券股份有
   限公司
粤开证券股份有
   限公司
广州国聚创业投
 资有限公司
广州凯得投资控
 股有限公司
汇森（广州）股
权投资基金管理 171,856,000.00 21.4820%                      -         -              - 171,856,000.00 21.4820%
  有限公司
广州开发区控股
集团有限公司
 关联自然人 1           468.00     0.0001%                -         -              -         468.00    0.0001%
 关联自然人 2          3,622.00    0.0005%                -         -              -        3,622.00   0.0005%
    合计      565,971,090.00 70.7464% 14,806,124.00              -   5,714,138.00 575,063,076.00 71.8829%
         注：除基金管理人之外的其他关联方投资本基金相关的费用按基金合同等相关法律文件
    有关规定支付。
                                                                                   单位：人民币元
                                     本期                                 上年度可比期间
         关联方名称               2025年1月1日至2025年12月31                  2024年8月29日（基金合同生效
                                      日                               日）至2024年12月31日
                   期末余额            当期利息收入               期末余额            当期利息收入
 中信银行-活期存款        35,110,747.85          253,702.53   33,417,864.50           508,152.64
      合计          35,110,747.85          253,702.53   33,417,864.50           508,152.64
   注：本基金的上述银行存款由基金托管人中信银行股份有限公司保管，按银行同业利率
或约定利率计息。
   本基金本报告期及上年度可比期间未在承销期内参与关联方承销证券。
   报告期内，项目公司未新增投资本基金管理人管理的货币基金，赎回本基金管理人管理的
货币基金 80,613,846.10 元。截至报告期末持有本基金管理人管理的货币基金共计 0.00 元。
                                                                            单位：人民币元
                                本期末                                上年度末
项目名
         关联方名称             2025 年 12 月 31 日                    2024 年 12 月 31 日
 称
                       账面余额                   坏账准备         账面余额              坏账准备
        百万庄园投资集
 租金                               0.00                 -     292,746.88                     -
         团有限公司
        广州凯得资产运
 租金                     2,013,984.19                   -     302,224.46                     -
         营有限公司
        广州凯得投资控
 租金                        38,129.48                   -       62,545.98                    -
         股有限公司
        广州粤龙置业有
 租金                        23,856.16                   -                -                   -
          限公司
        广州凯云发展股
 租金                        11,892.97                   -                -                   -
         份有限公司
 合计        —            2,087,862.80                   -     657,517.32                     -
                                                                            单位：人民币元
                                                    本期末                   上年度末
  项目名称             关联方名称
 管理人报酬       易方达基金管理有限公司                              6,178,419.44           2,109,016.39
 管理人报酬       易方达资产管理有限公司                              2,059,473.15            680,509.29
  托管费            中信银行股份有限公司                            205,947.32              70,300.54
 运营管理费      广州凯云发展股份有限公司                              1,303,478.68           2,819,154.34
 运营管理协
            广州凯云发展股份有限公司                               200,000.00             200,000.00
  议押金
   押金            广州粤龙置业有限公司                            219,187.80             219,187.80
   押金       广州凯得投资控股有限公司                               346,348.20             346,348.20
                                          本期末                 上年度末
 项目名称             关联方名称
   押金         广州凯得资产运营有限公司                  276,258.84           276,258.84
   押金         广州凯云智慧服务有限公司                   58,333.33            58,333.33
   押金         百万庄园投资集团有限公司                            -          247,966.95
              广州力鼎凯得基金管理有限公
   押金                                          3,895.94                   -
                    司
              广州力鼎凯得投资管理有限公
   押金                                          3,895.92                   -
                    司
              广州力鼎凯得股权投资基金合
   押金                                          3,895.92                   -
                伙企业（有限合伙）
              广州力鼎恒益投资有限合伙企
   押金                                          3,895.92                   -
                 业（有限合伙）
              广州力鼎凯得投资管理有限公
 预收租金                                          4,995.32                   -
                    司
              广州力鼎恒益投资有限合伙企
 预收租金                                          4,995.32                   -
                 业（有限合伙）
              广州力鼎凯得基金管理有限公
 预收租金                                          4,995.34                   -
                    司
              广州力鼎凯得股权投资基金合
 预收租金                                          4,995.32                   -
                伙企业（有限合伙）
   合计                  —                  10,883,011.76        7,027,075.68
  本基金无因认购新发/增发证券而于期末持有的流通受限证券。
  截至本报告期末 2025 年 12 月 31 日止，本基金从事银行间市场债券正回购交易形成的卖
出回购证券款余额为 0，无抵押债券。
  截至本报告期末 2025 年 12 月 31 日止，本基金从事证券交易所债券正回购交易形成的卖
出回购证券款余额为 0，无抵押债券。
                                                          金额单位：人民币元
                                          本期收益分
        权益                 每 10 份基金 本期收益分 配占可供分
序号               除息日                                             备注
        登记日                份额分红数     配合计  配金额比例
                                           （%）
                                                                    场外除息日：
                                                                    场内除息日：
                                                                    场外除息日：
                                                                    场内除息日：
合计                                      82,319,994.08            --
                                                                      单位：人民币元
                    项目                         金额                      备注
本期合并净利润                                      -83,285,664.15       -
  本期折旧和摊销                                     73,907,673.53       -
  本期利息支出                                                  -       -
  本期所得税费用                                        158,978.15       -
本期息税折旧及摊销前利润                                  -9,219,012.47       -
调增项
调减项
本期可供分配金额                                      79,656,310.18       -
      注：1、本年“未来合理支出相关预留”包括预留的未来合理期间内的运营支出等，将根
据相应协议约定及实际发生情况支付。
      信用风险是指在交易过程中因交易对手未履行合约责任，或者所投资证券的发行人出现
违约、拒绝支付到期本息，导致资产损失和收益变化的风险。本集团对信用风险按组合分类进
行管理。
      本集团信用风险主要产生于银行存款、应收账款及其他应收款等。本集团的银行存款主要
存放于声誉良好并拥有较高信用评级的银行，与该机构存款相关的信用风险不重大。本集团设
定相关政策以控制信用风险敞口，会对客户信用记录进行监控，以确保整体信用风险在可控范
围内。
   于资产负债表日，本集团各项金融资产的最大信用风险敞口等于其账面价值。本集团无重
大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级。
   本基金管理人负责基于项目公司运营的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，
以确保维持充裕的现金储备。本集团持有充足的使用未受限的货币资金，以满足日常营运以及
偿付有关到期债务的资金需求。
   于资产负债表日本集团财务报表中列示的现金反映了本集团所持有的流动性储备。本集
团各项金融负债的到期日均在一年以内。由于折现的影响不重大，因此财务报表中列示的各项
金融负债的账面余额基本反映了其于到期日将要支付的未折现合约现金流量。
   市场风险是指由于市场变化或波动所引起的资产损失的可能性，主要包括利率风险、外汇
风险和其他价格风险。
   (1) 利率风险
   利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量受市场利率变动而发生波动的风险。
本集团持有的利率敏感性资产主要为银行存款，银行存款的利息收入随市场利率的变化而波
动，持有的金融负债均不计息。
   (2) 外汇风险
   外汇风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本集团于中国内地进行经营，主要业务均以人民币结算，因此无重大的外汇风险。
   (3) 其他价格风险
   其他价格风险是指本集团所持金融工具的公允价值或未来现金流量因除市场利率和外汇
汇率以外的市场价格因素变动而发生波动的风险。本集团于本资产负债表日未持有以公允价
值计量的权益工具投资，因此无重大的其他价格风险。
   (1) 公允价值
   ① 金融工具公允价值计量的方法
   公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属
的最低层次决定：
   第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
   第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
   第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
   ② 持续的以公允价值计量的金融工具
   (i) 各层次金融工具公允价值
   于 2025 年 12 月 31 日，本集团持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产均
为第一层次。
   (ii) 公允价值所属层次间的重大变动
   本基金本期持有的以公允价值计量的金融工具的公允价值所属层次未发生重大变动。
   (iii) 第三层次公允价值余额和本期变动金额
   无。
   ③ 不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债
   本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收
款和其他负债等。于 2025 年 12 月 31 日，其账面价值与公允价值不存在重大差异。
   (2) 对投资性房地产采用的评估方法和参数的合理性的说明
   本基金合并报表层面对投资性房地产采用成本法进行后续计量。为向投资者提供投资性
房地产的市场价值信息，本基金的基金管理人聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
(以下简称“评估机构”)对项目公司的市场价值进行评估。根据评估报告，于 2025 年 12 月 31
日，创新大厦园区、创意大厦园区和创新基地的市场价值分别为人民币 63,600.00 万元、人民
币 65,300.00 万元和人民币 54,400.00 万元，评估方法为收益法（现金流折现法），关键参数包
括：土地剩余年限、市场租金水平、折现率、运营期内市场租金增长率和资本性专项支出比例。
本基金的基金管理人管理层已对评估机构采用的评估方法和参数的合理性进行了评价，认为
评估机构采用的评估方法和参数具有合理性。
                                                         单位：人民币元
                          本期末                        上年度末
        项目
库存现金                                         -                        -
银行存款                                900,302.80               483,672.94
其他货币资金                                       -                        -
小计                                  900,302.80               483,672.94
减：减值准备                                       -                        -
                                      本期末                                上年度末
        项目
        合计                                        900,302.80                      483,672.94
                                                                             单位：人民币元
                                      本期末                                上年度末
         项目
活期存款                                              900,103.60                       483,646.04
定期存款                                                       -                                -
其中：存款期限 1－3 个月                                             -                                -
其他存款                                                       -                                -
应计利息                                                  199.20                            26.90
         小计                                       900,302.80                       483,672.94
减：减值准备                                                     -                                -
         合计                                       900,302.80                       483,672.94
   无。
                                                                             单位：人民币元
                        本期末                                         上年度末
 项目名
  称
          账面余额             减值准备         账面价值            账面余额          减值准备        账面价值
 对子公     2,058,390,0       158,838,44   1,899,551,5    2,058,390,0                2,058,390,0
 司投资           00.00             8.10         51.90          00.00                      00.00
  合计                                                                          -
                                                                             单位：人民币元
被投资单                                                             本期计提减值
           期初余额            本期增加 本期减少                  期末余额              减值准备余额
 位                                                                 准备
易方达广
州开发区
高新产业
园资产支
持专项计
 划
 合计     2,058,390,000.00            -         - 2,058,390,000.00 158,838,448.10 158,838,448.10