红土创新深圳安居REIT: 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年度不动产项目评估报告

                    中国资产评估协会
                  资产评估业务报告备案回执
  报告编码：I      4711020141471201202600025
  合同编号：I      1212025037
  报告类型： I     法定评估业务资产评估报告
  报告文号：   1   天兴评报字(2026)第0264号
              红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
  报告名称：        （代码180501)持有的四个不动产项目的市场价值资产评估报 告
  评估结论：       1,223,400,000.00元
 评估报告日：       2026年03月26日
评估机构名称：       北京天健兴业资产评估有限公司
              孙志娟      （资产评估师）            正式会员编号：11070037
  签名人员：
              王美容      （资产评估师）            正式会员编号：47160002
                      孙志娟 、 王美容已实名认可
                   （可扫描二维码查询备案业务信息）
 说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案， 不作为
 协会对该报告认证、认可的依据， 也不作为资产评估机构及其签字资产评估专
 业人员免除相关法律责任的依据。
                                   备案回执生成日期：2026年03月26日
                                          ICP备案号京TCP备2020034749号
                                                     目                录
     一、委托人、产权持有人概况和评估委托合同约定的其他评估报告使用者 ...5
北京天健兴业资产评估有限公司
红土创新深圳安居 REIT 所持有的四个不动产项目市场价值资产评估报告   第 1页
                        声明
  一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任
何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提
示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实
现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
  三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
  四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有人申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供
资料的真实性、完整性、合法性负责。
  五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
  六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
  七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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         红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式
          基础设施证券投资基金（代码 180501）
            持有的四个不动产项目的市场价值
                  资产评估报告摘要
                 天兴评报字（2026）第 0264 号
  北京天健兴业资产评估有限公司接受红土创新基金管理有限公司（简称“红
土创新”）、深创投红土资产管理（深圳）有限公司（简称“深创投红土资管”）、
深圳市安居百泉阁管理有限公司（简称“安居百泉阁公司”）、深圳市安居锦园
管理有限公司（简称“安居锦园公司”）、深圳市安居鼎吉管理有限公司（简称
“安居鼎吉公司”）的共同委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规
定，坚持独立、客观、公正的原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对红土
创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新深
圳安居 REIT”）持有的四个不动产项目在 2025 年 12 月 31 日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下。
  一、评估目的：根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》（中国证
券监督管理委员会公告〔2020〕54 号）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资
信托基金业务指南第 4 号——存续期业务办理》（（深证上〔2025〕1515 号））、
《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 6 号——年度报告（试
行）》（深证上〔2025〕1525 号）的要求，基金管理人应编制并披露不动产投资
信托基金定期报告。为此需对红土创新深圳安居 REIT 持有的四个不动产项目的市
场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
  二、评估对象：红土创新深圳安居 REIT 持有的四个不动产项目。
  三、评估范围：红土创新深圳安居 REIT 持有的四个不动产项目。具体为：
  项目一为安居百泉阁项目，为安居百泉阁公司持有的位于中国广东省深圳市
福田区安托山片区侨香三道与安托山六路交汇处安居百泉阁保障性租赁住房及配
套项目，安居百泉阁项目建筑面积为 53,606.58 平方米，其中：保障性租赁住房建
筑面积为 39,301.32 平方米，配套商业建筑面积为 414.11 平方米，地下车位 294 个，
车库建筑面积为 13,891.15 平方米。
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   报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特
别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
   我们特别强调：本评估意见仅作为委托人的价值参考，而不能取代委托人的
价格决定。
   本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
   根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2025
年 12 月 31 日起，至 2026 年 12 月 30 日止。
   以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
请关注特别事项说明部分的内容。
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         红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式
          基础设施证券投资基金（代码 180501）
            持有的四个不动产项目的市场价值
                    资产评估报告
                 天兴评报字（2026）第 0264 号
红土创新基金管理有限公司、深创投红土资产管理（深圳）有限公司、
深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、
深圳市安居鼎吉管理有限公司：
  北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按照必
要的评估程序，对红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基
金（简称“红土创新深圳安居 REIT”）持有的四个不动产项目在 2025 年 12 月
   一、委托人、产权持有人概况和评估委托合同约定的其他评估报
告使用者
  （一）委托人之一概况
  企业名称：红土创新基金管理有限公司（简称“红土创新”）
  地址：深圳市前海深港合作区前湾一路 1 号 A 栋 201 室（入驻深圳市前海商
务秘书有限公司）
  法定代表人：何琨
  统一社会信用代码：91440300306262177A
  注册资本：55,000.00 万元
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  成立日期：2014 年 6 月 18 日
  营业期限：2014 年 6 月 18 日至无固定期限
  经营范围：许可经营项目是：基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资
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产管理和中国证监会许可的其他业务。
  股权结构：截至评估基准日，深圳市创新投资集团有限公司持有红土创新
  （二）委托人之二概况
  企业名称：深创投红土资产管理（深圳）有限公司（简称“深创投红土资管”）
  地址：深圳市南山区海德三道 1066 号深创投广场 4806
  法定代表人：何琨
  统一社会信用代码：91440300MA5GCL0383
  注册资本：22,000.00 万元
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  成立日期：2020 年 9 月 7 日
  营业期限：2020 年 9 月 7 日至无固定期限
  经营范围：许可经营项目是：私募资产管理（限从事基础设施领域资产支持
证券业务）。
  股权结构：截至评估基准日，红土创新持有深创投红土资管 100%股权。
  （三）委托人之三暨产权持有人概况
  企业名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司（以下简称“安居百泉阁公司”）
（安居百泉阁项目产权持有人）
  地址：深圳市福田区香蜜湖街道香安社区侨香三道 19 号安居百泉阁 111 号
  统一社会信用代码：91440300MA5H73104A
  法定代表人：裴颖
  注册资本：20 万人民币
  企业类型：有限责任公司（法人独资）
  成立时间：2022 年 1 月 26 日
  营业期限：2022 年 1 月 26 日至无固定期限
  经营范围：一般经营项目是：住房租赁；非居住房地产租赁；自有房地产经
营活动。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动），许
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可经营项目是：物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
   （四）委托人之四暨产权持有人概况
   企业名称：深圳市安居锦园管理有限公司（以下简称“安居锦园公司”）（安
居锦园项目产权持有人）
   地址：深圳市罗湖区东门街道城东社区深南东路 2028 号罗湖商务中心 3901
   统一社会信用代码：91440300MA5H707X4L
   法定代表人：裴颖
   注册资本：20 万人民币
   企业类型：有限责任公司（法人独资）
   成立时间：2022 年 1 月 21 日
   营业期限：2022 年 1 月 21 日至无固定期限
   经营范围：一般经营项目是：自有房地产经营活动；非居住房地产租赁。住
房租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）,许可
经营项目是：物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。
   （五）委托人之五暨产权持有人概况
   企业名称：深圳市安居鼎吉管理有限公司（以下简称“安居鼎吉公司”）（保
利香槟苑项目及凤凰公馆项目产权持有人）
   地址：深圳市福田区莲花街道福新社区深南大道 2016 号招商银行深圳分行大
厦 27F
   统一社会信用代码：91440300MA5HOEM423
   法定代表人：裴颖
   注册资本：20 万人民币
   企业类型：有限责任公司（法人独资）
   成立时间：2021 年 09 月 17 日
   营业期限：2021 年 09 月 17 日至无固定期限
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  经营范围：一般经营项目是：非居住房地产租赁；自有房地产经营活动。住
房租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）,许可
经营项目是：物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
  （六）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
  报告使用方为委托人、法律法规规定的不动产基金存续期间的其他使用人。
  （七）委托人和产权持有人的关系
  委托人之一红土创新为红土创新深圳安居 REIT 的基金管理人，委托人之二深
创投红土资管为红土创新深圳安居 REIT 的资产支持证券管理人，委托人之三安居
百泉阁公司为安居百泉阁项目产权持有人，委托人之四安居锦园公司为安居锦园
项目产权持有人，委托人之五安居鼎吉公司为保利香槟苑项目及凤凰公馆项目的
产权持有人。
   二、评估目的
  根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》（中国证券监督管理委员
会公告〔2020〕54 号）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指
南第 4 号——存续期业务办理》（（深证上〔2025〕1515 号））、《深圳证券交
易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 6 号——年度报告（试行）》（深
证上〔2025〕1525 号）的要求，基金管理人应编制并披露不动产基金定期报告。
为此需对红土创新深圳安居 REIT 持有的四个不动产项目的市场价值进行评估，为
上述经济行为提供价值参考依据。
   三、评估对象和评估范围
  （一）评估对象
  评估对象为红土创新深圳安居 REIT 持有的四个不动产项目。
  （二）评估范围
  红土创新深圳安居 REIT 持有的四个不动产项目。具体为：
  （1）基本情况
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    安居百泉阁项目位于深圳市福田区安托山片区侨香三道与安托山六路交汇处，
 东临安托山六路，南邻深圳国际交流学院，西邻工地，北临侨香三道。安居百泉
 阁项目分摊土地面积为 6,155.96 平方米，土地使用权终止日期为 2088 年 6 月 25
 日。安居百泉阁项目所在地块土地形状呈较规则多边形，地质条件良好，土地承
 载能力较强；所在地块宗地红线外基础设施已达到“五通”，包括通路、通电、
 通信、通上水、通下水。项目于 2021 年建成，为两栋地上 37 层的高层住宅塔楼，
 标准层层高 2.9 米。总建筑面积为 53,606.58 平方米，分别位于地上 3-37 层共 594
 套保障性租赁住房，地上 1 层的配套商业以及地下车库。
    截至评估基准日，安居百泉阁项目账面原值 40,121.60 万元，账面净值 37,353.21
 万元。具体情况如下：
                                       总建筑面        账面原值        账面净值
产权持有人       项目名称         项目位置
                                       积（㎡）        （万元）        （万元）
                    深圳市福田区安托山片区侨
安居百泉阁公司   安居百泉阁项目                      53,606.58   40,121.60   37,353.21
                    香三道与安托山六路交汇处
    （2）建筑物实物状况
    安居百泉阁项目于 2021 年建成，包括百泉阁 A 栋、百泉阁 B 栋两栋建筑物，
 均为地上 37 层的高层住宅塔楼，标准层层高 2.9 米。项目具体包括：保障性租赁
 住房，建筑面积 39,301.32 平方米，位于每栋住宅楼 3 至 37 层，共计 594 套物业；
 配套商业设施，建筑面积 414.11 平方米，位于每栋住宅楼 1 层；地下车库，建筑
 面积 13,891.15 平方米，共计 294 个车位。
    装修情况：外墙为涂料，屋内地面铺设地砖及木地板、墙面为瓷砖及涂料、
 天花采用石膏板或铝扣板吊顶，阳台地面铺设瓷砖、天花及墙面为涂料，卧室门
 为普通木门，厨房门为玻璃门，卫生间门为玻璃门。
    客厅、卧室配置：分体空调。
    厨卫配置：
    ①厨房配置：整体橱柜（含洗菜盆、水龙头）、燃气灶、抽油烟机。
    ②卫生间配置：整体面盆（含龙头和盥洗镜）、镜柜、卫生洁具、淋浴花洒、
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毛巾架、置物架。
      配套设施：项目每栋楼宇配有 3 部电梯，配备宽带、有线电视、保安系统、
消防系统等设备设施。
      （3）权益状况
      安居百泉阁项目系由深圳市福田安居有限公司以协议出让方式取得国有建设
用地使用权，并自行投资建设。安居百泉阁项目于 2021 年 12 月 3 日完成建筑工
程竣工验收备案，并于 2022 年 2 月划转至安居百泉阁公司。
      根据产权持有人提供的《不动产权证书》，有关内容摘录如下：
权利人              深圳市安居百泉阁管理有限公司
共有情况             单独所有
坐落               福田区安托山片区侨香三道与安托山六路交汇处安居百泉阁
权利类型             国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质             出让/其他
用途               二类居住用地/住宅或二类居住用地/商业
使用期限             70 年，从 2018 年 6 月 26 日至 2088 年 6 月 25 日止
                 宗地号：B401-0108，宗地面积：7,082.76 平方米；
权利其他状况
                 竣工日期：2021 年 12 月 3 日，共有情况：无。
                 非市场商品房。该房产为出租型人才住房（只租不售人才房）不得转让，抵
附记
                 押需经市政府同意，抵押金额不得超过合同地价及地上建筑物残值之和。
      根据产权持有人提供的《不动产权证书》，各物业产证及房屋信息如下：
 序号     房号       建筑面积（㎡）                不动产证号               户型
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 序号    房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号     房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号       建筑面积（㎡）               不动产证号              户型
      住宅小计         39,301.32
      商业小计          414.11
       合计          39,715.43
      建设工程竣工测量报告
      根据产权持有人提供的《建设工程竣工测量报告》复印件，地下车库有关建
设内容摘录如下：
证号                 【深测房(竣)ZM-202100066 号】
项目名称               安居百泉阁
建设单位               深圳市福田人才安居有限公司（深圳市福田安居有限公司的前身）
建设用地面积             7,082.76 平方米
总建筑占地面积            3,708.82 平方米
建筑容积率              6.43
总建筑面积              61,400.27 平方米
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             面积 39,301.32 平方米，物业服务用房建筑面积 95.53 平方米，公交首末
计容积率总建筑面积    站建筑面积 2,692.39 平方米，架空绿化建筑面积 1,191.97 平方米，避难
             空间建筑面积 1,767.87 平方米，结构内地下风井建筑面积 50.14 平方米、
             地下烟井建筑面积 47.76 平方米，人防报警间建筑面积 12.88 平方米
地下室建筑面积      停车库建筑面积 13,891.15 平方米(含 01 层入地下车道建筑面积 177.04 平
             方米，01 层无盖下地下楼梯建筑面积 15.91 平方米)
报告签发日期       2021 年 10 月 28 日
   根据《建设工程竣工测量报告》，安居百泉阁项目地下室建筑面积为 15,826.30
平方米，其中地下停车库建筑面积为 13,891.15 平方米。
   综上，安居百泉阁项目建筑面积为 53,606.58 平方米，其中：保障性租赁住房
建筑面积为 39,301.32 平方米，配套商业建筑面积为 414.11 平方米，地下车库建筑
面积为 13,891.15 平方米。
   （1）基本情况
   安居锦园项目位于深圳市罗湖区笋岗街道田西北路与宝田路交汇处东侧，东
邻裕华大厦，南临田西北路，西邻宝能慧谷，北邻南方电网变电所。安居锦园项
目分摊土地面积为 4,331.48 平方米，土地使用权终止日期为 2088 年 4 月 27 日。
安居锦园项目所在地块土地形状呈较规则多边形，地质条件良好，土地承载能力
较强；所在地块宗地红线外基础设施已达到“五通”，包括通路、通电、通信、
通上水、通下水。项目于 2021 年建成，为一栋地上 46 层的高层住宅塔楼，标准
层层高 2.9 米。项目总建筑面积 35,130.89 平方米，为地上 5 至 46 层共 360 套保障
性租赁住房及配套车库。
   截至评估基准日，安居锦园项目账面原值 25,929.73 万元，账面净值 24,140.58
万元。具体情况如下：
                                     总建筑面        账面原值        账面净值
 产权持有人     项目名称         项目位置
                                     积（㎡）        （万元）        （万元）
                     深圳市罗湖区罗湖街道
安居锦园公司    安居锦园项目                     35,130.89   25,929.73   24,140.58
                        宝安北路
   （2）建筑物实物状况
   安居锦园项目于 2021 年建成，包括一栋建筑物，为地上 46 层的高层住宅塔
楼，标准层层高 2.9 米。项目具体包括：保障性租赁住房，建筑面积 26,948.60 平
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方米，位于建筑物 5 至 46 层，共计 360 套物业；地下车库，建筑面积 8,182.29 平
方米，共计 216 个车位，地上 5 个，地下 211 个。
  装修情况：外墙为涂料，屋内地面铺设地砖或木地板，墙面为瓷砖或涂料、
天花采用石膏板吊顶或铝扣板吊顶，阳台地面铺设地砖，卧室门为普通木门，厨
房门为铝合金推拉门，卫生间门为玻璃门，阳台门为铝合金推拉门。
  客厅、卧室配置：无。
  厨卫配置：
  ①厨房配置：整体橱柜（含洗菜盆、水龙头）、燃气灶、抽油烟机、热水器。
  ②卫生间配置：整体面盆（含龙头和盥洗镜）、镜柜、马桶、淋浴花洒、毛
巾架、置物架。
  配套设施：项目楼宇配有 4 部电梯，配备宽带、有线电视、空调系统、保安
系统、消防系统、楼宇自控系统等设备设施。
  （3）权益状况
  安居锦园项目系由深圳市罗湖安居有限公司以协议出让方式取得国有建设用
地使用权，并自行投资建设。安居锦园项目于 2021 年 10 月 15 日完成建筑工程竣
工验收备案，并于 2022 年 2 月划转至安居锦园公司。
  根据产权持有人提供的《不动产权证书》，相关信息如下：
 权利人          深圳市安居锦园管理有限公司
                                                                 ……
 共有情况         单独所有
 坐落           罗湖区笋岗街道田西北路与宝田路交汇处东侧安居锦园
 权利类型         国有建设用地使用权/房屋所有权
 权利性质         出让/其他
 用途           二类居住用地/住宅
 使用期限         70 年，从 2018 年 4 月 28 日至 2088 年 4 月 27 日止
              宗地号：H303-0060，宗地面积：5,556.76 平方米；
 权利其他状况
              竣工日期：2021 年 10 月 15 日；共有情况：无。
              非市场商品房，为只租不售人才房。不得转让，抵押需经市政府同意，
 附记
              抵押金额不得超过合同地价及地上建筑物残值之和。
  根据产权持有人提供的《不动产权证书》，各物业产证及房屋信息如下：
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 序号     房号       建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号     房号        建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号        建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号        建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号        建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号        建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号        建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号        建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号        建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号      房号        建筑面积（㎡）            不动产证号              户型
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 序号       房号        建筑面积（㎡）               不动产证号              户型
        合计           26,948.60
   建设工程竣工测量报告
   根据产权持有人提供的《建设工程竣工测量报告》复印件，地下车库有关建
设内容摘录如下：
                     《建设工程竣工测量报告》
        权证种类
                     【深测房(竣)GHD-2021-036 号】
         宗地号         H303-0060
         地址          罗湖区西田路与宝田路交汇处以东
        建设单位         深圳市罗湖人才安居有限公司（深圳市罗湖安居有限公司的前身）
        项目名称         安居锦园 1 栋
        建筑面积         41,945.29 平方米
         备注          1、地面以上建筑面积 32,052.60 平方米，其中：住宅(人才住房) 建
                     筑面积 27,025.32 平方米(含平台建筑面积 2.60 平方米、消防控
                     制室建筑面积 74.12 平方米)、社区警务室建筑面积 50.98 平方米、
                     社区健康服务中心建筑面积 401.14 平方米、老年人日间照料中心建
                     筑面积 750.17 平方米、再生资源回收站建筑面积 102.18 平方米、环
                     卫工人作息房建筑面积 21.07 平方米、公厕建筑面积 80.06 平方米、
                     社区服务中心建筑面积 400.96 平方米、文化活动室建筑面积
                     休闲建筑面积 534.93 平方米、避难间建筑面积 845.14 平方米、地下
                     风井及地下烟井建筑面积 239.12 平方米。
                     建筑面积 78.59 平方米)、人防建筑面积 1,441.87 平方米(含人防区
                     地下车库建筑面积 1,237.58 平方米、人防区设备用房建筑面积
   根据《建设工程竣工测量报告》,安居锦园项目地下室建筑面积为 9,892.69 平
方米，其中地下停车库建筑面积为 8,182.29 平方米。
   综上，安居锦园项目总建筑面积为 35,130.89 平方米，其中保障性租赁住房建
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 筑面积为 26,948.60 平方米，地下车库建筑面积为 8,182.29 平方米。
   （1）基本情况
   保利香槟苑项目位于深圳市大鹏新区大鹏办事处鹏飞路南侧，东邻大鹏敬老
 院在建工程，南邻深圳市大鹏新区妇幼保健院在建工程，西邻下沙新村，北临鹏
 飞路。保利香槟苑项目分摊土地面积为 5,003.12 平方米，土地使用权终止日期为
 件良好，土地承载能力较强；所在地块宗地红线外基础设施已达到“五通”，包
 括通路、通电、通信、通上水、通下水。项目于 2020 年建成，为两栋地上 22 层
 的高层住宅塔楼，标准层层高 2.9 米。总建筑面积为 16,457.28 平方米，分别位于
   截至评估基准日，保利香槟苑项目账面原值 6,748.22 万元，账面净值 6,282.60
 万元。具体情况如下：
                                   总建筑面        账面原值         账面净值
产权持有人     项目名称           项目位置
                                   积（㎡）        （万元）         （万元）
                   深圳市大鹏新区大鹏办事处
安居鼎吉公司   保利香槟苑项目                   16,457.28   6,748.22       6,282.60
                   鹏飞路南侧
   （2）建筑物实物状况
   保利香槟苑项目于 2020 年建成，包括保利香槟苑 1 栋、2 栋两栋建筑物中的
 相应物业，均为地上 22 层的高层住宅塔楼，标准层层高 2.9 米。项目为保障性租
 赁住房，建筑面积 16,457.28 平方米，位于每栋住宅楼的 2 至 22 层，共 210 套物
 业。
   装修情况：外墙为涂料，屋内地面铺设地砖及木地板、墙面为瓷砖及涂料、
 天花采用石膏板或铝扣板吊顶，阳台地面铺设瓷砖、天花及墙面为涂料，卧室门
 为普通木门，厨房门为玻璃木门，卫生间门为玻璃木门、铝合金推拉门（干湿分
 离隔断）。
   玄关配置：玄关鞋柜。
   客厅、卧室配置：无。
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  厨卫配置：
  ①厨房配置：整体橱柜（含洗菜盆、水龙头）、燃气灶、抽油烟机。
  ②卫生间配置：整体面盆（含龙头和盥洗镜）、镜柜、卫生洁具、淋浴花洒、
置物架。
  配套设施：项目楼宇配有 2 部电梯，配备宽带、有线电视、空调系统、保安
系统、消防系统、楼宇自控系统等设备设施。
  （3）权益状况
  保利香槟苑项目系由保利集团（由东莞市中骏房地产开发有限公司参与招拍
挂，后设立全资子公司深圳市保利房地产投资有限公司作为土地受让主体）以招
拍挂出让方式取得国有建设用地使用权，并自行投资建设。保利香槟苑项目于 2020
年 6 月 18 日完成建筑工程竣工验收备案，并于 2022 年 2 月划转至安居鼎吉公司。
  根据产权持有人提供的《不动产权证书》，相关信息如下：
  权利人             深圳市安居鼎吉管理有限公司
  共有情况            单独所有
  坐落              大鹏办事处鹏飞路南侧保利香槟苑
  权利类型            国有建设用地使用权/房屋所有权
  权利性质            出让/其他
  用途              二类居住用地/住宅
  使用期限            70 年，从 2016 年 12 月 14 日至 2086 年 12 月 13 日止
                  宗地号：G16506-0144，宗地面积：18,206.55 平方米；
  权利其他状况
                  竣工日期：2020 年 6 月 18 日，共有情况：无。
                  非市场商品房。权利人根据《关于保利香槟苑项目、凤凰公馆项目的
  附记
                  资产划转协 议》取得该房产。协议签署日期：2022-2-28。
  根据产权持有人提供的《不动产权证书》，各物业产证及房屋信息如下：
  序号    房号       建筑面积（㎡）                 不动产证号                 户型
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  序号    房号       建筑面积（㎡）           不动产证号               户型
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  序号    房号        建筑面积（㎡）           不动产证号               户型
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  序号     房号        建筑面积（㎡）           不动产证号               户型
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  序号     房号        建筑面积（㎡）           不动产证号               户型
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  序号     房号        建筑面积（㎡）           不动产证号               户型
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  序号     房号        建筑面积（㎡）              不动产证号               户型
        合计          16,457.28
  （1）基本情况
  凤凰公馆项目位于深圳市坪山区碧沙北路以西龙勤路以南，东临碧沙北路、
西邻在建工程、南临坪山大道、北临龙勤路。凤凰公馆分摊土地面积为 9,832.90
平方米，土地使用权终止日期为 2086 年 12 月 13 日。凤凰公馆项目所在地块土地
形状呈较规则多边形，地质条件良好，土地承载能力较强；所在地块宗地红线外
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基础设施已达到“五通”，包括通路、通电、通信、通上水、通下水。项目于 2020
年建成，为两幢地上约 51 层（不含屋面）的高层住宅塔楼，标准层层高 2.8 米，
本次评估范围建筑面积为 51,553.87 平方米，为位于 2-51 层共 666 套保障性租赁住
房。
  截至评估基准日，凤凰公馆项目账面原值 20,635.36 万元，账面净值 19,211.52
万元。具体情况如下：
                                总建筑面积        账面原值         账面净值
  产权持有人    项目名称       项目位置
                                （平方米）        （万元）         （万元）
                   深圳市坪山区碧沙北
 安居鼎吉公司   凤凰公馆项目                 51,553.87   20,635.36     19,211.52
                   路以西龙勤路以南
  （2）建筑物实物状况
  凤凰公馆项目于 2020 年建成，包括凤凰公馆 1 栋 B 座、2 栋 A 座两栋建筑物
中的相应物业，均为地上 51 层的高层住宅塔楼，标准层层高 2.8 米，为保障性租
赁住房，建筑面积 51,553.87 平方米，位于每栋住宅楼的 2 至 51 层，共 666 套物
业。
  装修情况：外墙为涂料，屋内地面铺设地砖及木地板、墙面为瓷砖及涂料、
天花采用石膏板或铝扣板吊顶，阳台地面铺设瓷砖、天花及墙面为涂料，卧室门
为普通木门，厨房门为玻璃木门，卫生间门为玻璃木门、铝合金推拉门（干湿分
离隔断）。
  玄关配置：玄关鞋柜。
  客厅、卧室配置：无。
  厨卫配置：
  ①厨房配置：整体橱柜（含洗菜盆、水龙头、燃气灶）、抽油烟机。
  ②卫生间配置：整体面盆（含龙头和盥洗镜）、镜柜、卫生洁具、淋浴花洒、
毛巾架、置物架。
  配套设施：项目每栋楼宇配有 4 部电梯，配备宽带、有线电视、空调系统、
保安系统、消防系统、楼宇自控系统等设备设施。
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   （3）权益状况
   凤凰公馆项目系由碧桂园集团（由深圳市碧桂园房地产投资有限公司参与招
拍挂，后设立全资子公司深圳市金碧房地产开发有限公司作为土地受让主体）以
招拍挂出让方式取得国有建设用地使用权，并自行投资建设。凤凰公馆项目于 2020
年 10 月 22 日完成建筑工程竣工验收备案，并于 2022 年 2 月划转至安居鼎吉公司。
   根据产权持有人提供的《不动产权证书》，相关信息如下：
 权利人                  深圳市安居鼎吉管理有限公司
 共有情况                 单独所有
 坐落                   碧沙北路以西，龙勤路以南凤凰公馆
 权利类型                 国有建设用地使用权/房屋所有权
 权利性质                 出让/其他
 用途                   二类居住用地/住宅
 使用期限                 70 年，从 2016 年 12 月 14 日至 2086 年 12 月 13 日止
                      宗地号：G11314-0092，宗地面积：33,383.04 平方米，
 权利其他状况
                      竣工日期：2020 年 10 月 22 日，共有情况：无。
                      非市场商品房。权利人根据《关于保利香槟苑项目、凤凰公馆项目的
 附记
                      资产划转协 议》取得该房产。合同签署日期：2022-2-28。
   根据产权持有人提供的《不动产权证书》，各物业产证及房屋信息如下：
  序
           房号         建筑面积（㎡）                  不动产证号                  户型
  号
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           房号         建筑面积（㎡）            不动产证号                 户型
  号
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           房号         建筑面积（㎡）            不动产证号                 户型
  号
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           房号         建筑面积（㎡）            不动产证号                 户型
  号
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           房号         建筑面积（㎡）            不动产证号                 户型
  号
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           房号         建筑面积（㎡）            不动产证号                 户型
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           房号         建筑面积（㎡）            不动产证号                 户型
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        合计             51,553.87
  （1）近期项目公司营业收入
  根据《红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025
年年度报告》,截至 2025 年 12 月 31 日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为
保障性租赁住房出租率为 99.25%、配套停车场出租率为 100%；保利香槟苑项目保
障性租赁住房的出租率为 94.65%；凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率为
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     序号          构成              2025 年度金额(元)
  （2）当前经营情况
  项目一：
  根据产权持有人提供资料，截至 2025 年 12 月 31 日，项目一安居百泉阁项目
可租赁面积合计为 53,606.58 平方米，其中保障性租赁住房可出租面积 39,301.32
平方米，已出租面积 37,713.86 平方米，出租率 95.96%，保障性租赁住房平均租金
单价为 61.09 元/平方米/月；商业总可出租面积约为 414.11 平方米，已出租面积约
为 318.69 平方米，出租率为 76.96%，平均租金单价为 391.48 元/平方米/月；配套
停车场出租率为 100%，停车场整体出租，车位租金为标准租金的 90%。
  项目二：
  根据产权持有人提供资料，截至 2025 年 12 月 31 日，项目二安居锦园项目保
障性租赁住房总可出租面积约为 26,948.60 平方米，已出租面积约为 26,746.08 平
方米，出租率约为 99.25%，保障性租赁住房平均租金单价为 46.65 元/平方米/月，
配套停车场出租率为 100%，停车场整体出租，车位租金为标准租金的 90%。
  项目三：
  根据产权持有人提供资料，截至 2025 年 12 月 31 日，项目三保利香槟苑项目
保障性租赁住房总可出租面积约为 16,457.28 平方米，已出租面积约为 15,577.21
平方米，出租率约为 94.65%，保障性租赁住房平均租金单价为 17.76 元/平方米/
月。
  项目四：
  根据产权持有人提供资料，截至 2025 年 12 月 31 日，项目四凤凰公馆项目保
障性租赁住房总可出租面积约为 51,553.87 平方米，已出租面积约为 50,946.23 平
方米，出租率约为 98.82%，保障性租赁住房平均租金单价为 17.19 元/平方米/月。
     四、价值类型
  根据本次评估目的确定本次评估的价值类型为市场价值。
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  市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
   五、评估基准日
  评估基准日是 2025 年 12 月 31 日。
  评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
   六、评估依据
  本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资
产权属依据和评估取价依据为：
  （一）经济行为依据
  （二）法律法规依据
大会常务委员会第 21 次会议通过）；
会第 3 次会议通过）；
                    （中华人民共和国财政部令第 97 号）；
人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
号令修订）；
第 709 号修正）；
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大会常务委员会第十三次会议通过）；
号）；
第 65 号）；
（财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号）
令第 645 号第三次修订）；
大会常务委员会第二十九次会议通过）；
员会公告〔2020〕54 号）；
期业务办理》（深证上〔2025〕1515 号）；
报告（试行）》（深证上〔2025〕1525 号）；
府办〔2021〕39 号）；
的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号）；
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  （三）评估准则依据
  （四）资产权属依据
  （五）评估取价依据
障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13 号）；
维修资金若干问题的通知》（深价规〔2008〕2 号）；
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指引》；
设部公告 2021 年第 24 号）；
市房地产市场相关数据；
     七、评估方法
  （一）评估方法的选择
  评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。
未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。
  评估对象为收益性资产，对外出租具有收益性，未来收益及相关费用具有可
预测性和持续性，符合收益法的应用条件，故根据评估对象的特点及实际情况，
采用收益法对评估对象进行评估。
据其间的差异对可比案例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。
  因评估对象作为保障性租赁住房，政策上对于该类物业的交易流通有较为严
格的限制，故市场上类似项目交易案例较难获取。故本次评估不采用比较法。
  成本法是从重置成本角度反映物业的价值，本次评估对象作为保障性租赁住
房，物业只租不售，物业的重置成本和其收益能力无直接的关联性，因此本次评
估未采用成本法作为详细的评估方法，仅将成本法作为收益法估值结果的验证方
法。
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本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
  评估对象属于已开发完成的不动产，完工物业不符合假设开发法的适用条件，
故不采用假设开发法评估。
  综上，本次采用收益法对红土创新深圳安居 REIT 所持有的四个不动产项目的
市场价值进行评估。
  （二）评估参数
  本次评估采用的参数如下：
                  保障性租赁住房               运营期内保障性             10 年期后
        土地剩余                                       2026 年资本
项目名称              市场租金 1（元/     折现率     租赁住房租金调             收入增长
        年限（年）                                      性支出 2（元）
                   平方米·月）                 价机制                  率
安居百泉                                    以租赁合同约定
 阁项目                                    三年为周期，在
安居锦园                                    预测期内(即前
 项目                                     十年)存在两次
保利香槟                                    租金调整，即现
苑项目                                     存租赁合同期满
                                        后的第二、第三
凤凰公馆项     60.95         17.19   5.75%   个合同期的起始     103,107.74     3.0%
  目                                     年各增长 2%。
  备注：
   八、评估程序实施过程和情况
  评估人员对评估对象涉及的资产实施了评估程序。主要评估程序实施过程和
情况如下：
  （一）接受委托
  评估公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业
务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的
评估计划，评估报告提交时间及方式等评估业务基本事项。
  （二）前期准备
  根据评估基本事项拟定评估方案、组建评估团队、实施项目相关人员培训。
  （三）现场调查
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  评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，
按照评估机构提供的《资产评估明细表》及其填写要求、资料清单等，对纳入评
估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性
能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
  评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然
后仔细审查该类《资产评估明细表》，检查有无填项不全、错填、资产项目不明
确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查《资产评估明细表》有无漏项等，
同时反馈给产权持有单位对《资产评估明细表》进行完善。
  根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权持有单位
相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对待估资产进行了现场勘查，
并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
  评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进
一步完善《资产评估明细表》，以做到表、实相符。
  评估人员对纳入评估范围的房地产的产权证明文件资料进行查验。
  （四）资料收集
  评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等
渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各
类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要的分析、
归纳和整理，形成评定估算的依据。
  （五）评估估算
  评估人员针对评估对象的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断，形成了评估结论，并撰写并形成初步资产评估报
告。
  （六）内部审核
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  按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。
评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三
级复核，经签字资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
  （七）评估档案归档
  按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整
理，形成资产评估档案。
   九、评估假设
  本资产评估报告采用的假设条件如下：
  （一）一般假设：
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。本报告资产持
续使用到各项目土地到期日。
  （二）特定假设
次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
相关规定无重大变化；
生重大变化；
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有效；
规规定；
形成租金收益，并以此用途、租赁模式延续使用下去；
                      （深圳市人民政府令（第 353 号），
政府组织配租的保障性租赁住房租金按照同期同区域同品质租赁住房市场参考租
金的百分之六十确定，市场参考租金由市主管部门委托专业机构评估测算确定，
并根据市场变动情况适时调整。市主管部门可以根据市场参考租金变化情况，对
保障性租赁住房租金相应实施动态调整。本次收益法预测租金结合市场情况，考
虑租约到期后的租金增长；
增值税按照其年租赁收入的 9%计算；房产税根据《关于完善住房租赁有关税收政
策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号），自 2021 年
租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税，并根据《深圳经济特区房产税
实施办法》（深府〔1987〕164 号），纳税单位新建或购置的新建房屋（不包括违
章建造的房屋），自建成或购置之次月起免纳房产税三年。安居百泉阁项目于 2021
年 12 月 3 日完成竣工备案，安居锦园项目于2021 年 10 月 15 日完成竣工备案，保
利香槟苑项目于 2020 年 6 月 18 日完成竣工备案，凤凰公馆项目于2020 年 10 月
赁住房以该部分对应运营收入（不含增值税）的 4%从租计征计算房产税，对于已
出租且开具企业发票的保障性租赁住房、空置保障性租赁住房、商业和停车场，
采用从价计征计算房产税。
  本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假
设条件发生较大变化时，资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而
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推导出不同评估结论的责任。
   十、评估结论
  根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估
程序，采用收益法对红土创新深圳安居 REIT 持有的四个不动产项目进行了评估，
本次评估测算周期内的年度运营净收益预测如下：
 项目名称
（单位：万元）
 运营收入     6,041.86    6,085.08    6,154.42    6,167.66    6,182.92    6,267.17    6,284.32      6,289.56
成本费用税金     632.93      604.94      617.15      738.01      957.93      979.86      972.02       972.64
 运营净收益    5,408.93    5,480.14    5,537.26    5,429.65    5,224.99    5,287.31    5,312.30      5,316.92
 项目名称
（单位：万元）
 运营收入     6,297.91    6,297.65    6,467.27    6,641.59    6,820.72    7,004.81    7,193.99      7,388.41
成本费用税金     985.37      974.69     1,002.95    1,042.98    1,057.34    1,083.23    1,123.60      1,146.79
 运营净收益    5,312.54    5,322.96    5,418.81    5,528.15    5,691.27    5,847.80    5,994.88      6,101.70
 项目名称
（单位：万元）
 运营收入     7,588.20    7,793.52    8,004.53    8,221.38    8,444.24    8,673.27    8,908.65      9,150.55
成本费用税金    1,176.29    1,220.35    1,237.82    1,271.78    1,323.93    1,343.08    1,376.81      1,428.91
 运营净收益    6,301.38    6,459.96    6,649.69    6,803.69    6,968.92    7,174.92    7,372.57      7,558.27
 项目名称
（单位：万元）
 运营收入     9,399.15    9,654.65    9,917.24    10,187.11   10,464.46   10,749.51   11,042.48    11,343.58
成本费用税金    1,449.80    1,486.46    1,542.99    1,565.77    1,605.62    1,666.95    1,691.80      1,735.11
 运营净收益    7,781.78    7,996.29    8,197.90    8,440.42    8,673.24    8,892.13    9,155.30      9,407.99
 项目名称
（单位：万元）
 运营收入     11,653.04   11,971.09   12,297.98   12,633.96   12,979.27   13,334.18   13,698.96    14,073.88
成本费用税金    1,801.67    1,828.77    1,875.85    1,948.08    1,977.64    2,028.82    2,107.21      2,139.45
 运营净收益    9,645.67    9,931.25    10,205.54   10,463.61   10,773.54   11,071.29   11,351.53    11,687.88
 项目名称
（单位：万元）
 运营收入     14,459.24   14,855.31   15,262.41   15,680.84   16,110.92   16,552.97   17,007.34    17,474.36
成本费用税金    2,195.08    2,280.16    2,315.34    2,375.82    2,468.16    2,506.53    2,572.28      2,672.51
 运营净收益    12,011.11   12,315.44   12,680.51   13,031.42   13,361.91   13,758.16   14,139.14    14,498.08
 项目名称
（单位：万元）
 运营收入     17,954.40   18,447.82   18,954.99   19,476.31   20,012.16   20,562.96   21,129.13    21,711.09
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适当调整，而不能直接使用评估结论；当作价标准发生变化时，需另请评估机构
对其重新评估。
  （四） 关于引用其他机构或本机构出具的报告结论的情况特别说明以及该事
项可能对评估结论的影响。
  本次评估，未引用其他机构或本机构出具的报告结论。
   十二、资产评估报告的使用限制说明
  （一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
  （二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师
不承担责任；
  （三） 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人；
  （四） 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
  （五） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
  （六） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产
评估结果使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2025 年 12 月 31 日至
参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资
产评估。
   十三、资产评估报告日
  资产评估报告日为 2026 年 3 月 26 日。
   （ 本 页无 正 文 ）
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评估报告附件
                 资产评估报告附件
   一、 不同评估方法校验说明
   二、 与评估目的相对应的经济行为文件（复印件）
   三、 委托人和产权持有人法人营业执照副本（复印件）
   四、 委托人和产权持有人承诺函
   五、 签字资产评估师承诺函
   六、 资产评估机构备案文件或者资格证明文件（复印件）
   七、 资产评估机构法人营业执照副本（复印件）
   八、 签字资产评估师资格证明文件（复印件）
   九、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）
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    关于《资产评估报告附件》使用范围的声明
  本资产评估报告附件仅供委托人用于评估目的对应的经济行为和送交资产评
估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托人所有，未经委托人许可
评估机构不得随意向他人提供或公开；未经我公司同意委托人不得将报告的部分
或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托人不当引用评估结果于其他经济行为
而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
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            一、不同评估方法校验说明
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                       不同评估方法校验说明
  根据《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 1 号--审核关
注事项（试行）》(2025 修订)中第三章第三节第四十四条之规定：评估机构应当选
择其他不同评估方法进行校验，并披露评估假设、评估过程和评估价值等。
  一、校验过程
  本次评估采用成本法进行校验。成本法即对评估对象在评估基准日的重置成
本和折旧进行测算，以重置成本减去折旧确定委估对象市场价值的方法。
  计算公式如下：
  房地产评估值＝土地取得成本＋建筑物开发成本+管理费＋装修成本+资金成
本+其他费用＋销售税费＋合理利润-建筑物折旧
  对于能够搜集到近两年有市场交易案例的土地，采用市场比较法测算土地楼
面单价；无法收集到交易案例的，参考标定地价测算土地楼面单价。在此基础上
根据《深圳市地价测算规则》相关规定进行修正，再乘以相应的计容建筑面积，
得到土地取得成本。
  （1）土地市场比较法
  待估项目中安居百泉阁所在土地可以搜集到市场交易案例，采用市场比较法
测算。
  ①案例选取
  经过市场调查，最终确定了三个类似项目作为估价对象的可比实例。可比实
例概述如下:
  项目        估价对象         可比案例一        可比案例二         可比案例三
                        南山深圳湾超级      南山区沙河街道(白     南山区南山街道,前
         福田区安托山片区侨香
                        总部基地白石二      石二道与深湾二路交     海合作区桂湾片区桂
 宗地位置    三道与安托山六路交汇
                        道与深湾二路的      叉口,白石四道与深     湾一路与梦海大道交
             处
                         东南角地块       湾五路交叉口)地块      汇西南处地块
建设用地面积      6,155.96     11,834.00     36,294.00     38,567.00
 容积率          6.43         3.49          6.01          7.59
剩余土地年限
 （年）
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         二类居住用地/住宅或           普通商品住房用           普通商品住房,城镇             普通商品住房用地
 土地用途
          二类居住用地/商业             地(二类)             村道路用地                  (二类)
 交易方式           ——               挂牌转让                 挂牌转让                  挂牌转让
 成交日期         2025/12/31        2025-12-08            2023-06-30            2024-12-02
 成交单价           ——               77,144.00            57,454.00             63,241.00
  ②各项因素调整
  对上述可比实例，我们从交易时间、交易情况、土地使用年期、区域因素、
个别因素等方面进行了相应的修正。
  将各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，修正后得出各可比实例
价格，取各可比实例比准价格的简单算术平均数，作为委估宗地土地可正常销售
的楼面单价。
  （2）标定地价法
  待估项目中安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆的土地，未能收集到市场可比
交易案例，采用标定地价法测算。
  经查询深圳市规划与自然资源局网站公布的《深圳市标定地价成果》，采用
目前委估宗地所在区域的标定地价或者委估宗地周边可比住宅用地标定地价进行
修正后作为委估宗地正常条件下的土地楼面单价。
  （3）结合委托项目情况参照《深圳市地价测算规则》进行修正，得出待估项
目的楼面单价。
  （4）土地取得成本的确定
  根据深圳市税费标准，取得土地时需要缴纳的税费主要有契税、购置印花税，
项目契税为 3%，印花税为 0.05%，则土地取得税费率为 3.05%。土地取得成本=
土地取得价款+土地取得税费。
  各项目的取得成本如下表：
                            单位楼面地价           土地取
项目名称     性质    建筑面积                                       土地取得成本                  备注
                            （元/平方米）          得税率
         商业        414.11     27,826.37       3.05%         11,874,635.01
                                                                             此项中含了
安居百泉阁
         住宅     39,396.85       2,508.60      3.05%        101,845,281.52    95.53 平方米
                                                                             的物业用房
安居锦园     住宅     26,948.60        967.79       3.05%         26,875,967.32
保利香槟苑    住宅     16,457.28        399.65       3.05%          6,777,755.08
凤凰公馆     住宅     51,553.87        426.13       3.05%         22,638,544.37
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  建筑物开发成本包括建安工程费、基础设施配套费、公共配套设施建设费、建
设前期费用、管理费。本次估价对象为出租型保障性住房，针对此类物业的收购
价格测算，主要参考《深圳市出租型公共住房收购价格测算指引》（深建规〔2021〕
其框架的基础上，结合当前造价指数及税收规定进行相应调整。综合确定委估对
象中超高层的建安工程造价为 4,500 元/平方米，高层的建安工程造价为 3,600 元/
平方米。在此基础上进一步计算基础设施配套费、公共配套设施建设费、建设前
期费用、管理费。
  装修成本根据各项目实际装修标准及配置情况单独计算；其他费用按照项目
总成本的一定比例测算，包含不可预见费等；销售税费考虑应交增值税和附加税，
按照纳税人相关税率进行测算；资金成本、合理利润，参考出租型保障房的价格
标准确定。
  结合直线折旧法和观察成新综合判断估价对象的成新率，测算建筑物折旧。
          总建筑面积（平方米）（含                成本法校验总值（万
 项目名称                                                      单价（元/平方米）
             地下停车场）                       元）
 安居百泉阁                   53,606.58             42,375.00          7,904.81
 安居锦园                    35,130.89             24,220.00          6,894.22
 保利香槟苑                   16,457.28              9,091.00          5,524.00
 凤凰公馆                    51,553.87             34,249.00          6,643.34
  注：总值取整至万元。
  二、校验结果
  本次评估选用成本法校验情况如下：
         总建筑面积（平方             总值（万元）                   单价（元/平方米）
项目名称
         米）（含停车场）          收益法         成本法           收益法         成本法
安居百泉阁        53,606.58    62,900.00     42,375.00    11,733.63    7,904.81
安居锦园         35,130.89    31,820.00     24,220.00     9,057.56    6,894.22
保利香槟苑        16,457.28     6,980.00      9,091.00     4,241.28    5,524.00
凤凰公馆         51,553.87    20,640.00     34,249.00     4,003.58    6,643.34
  合计                     122,340.00    109,935.00
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  各项目差异原因：安居百泉阁、安居锦园所处位置较佳，属于大型居住片区
内，社区生活配套相对成熟，交通便利，租金较高，收益能力较强，因此收益法
估值高于成本法估值。而保利香槟苑、凤凰公馆分别位干大鹏新区和坪山区，项
目所在区市场租金较低，相应的配租租金定价水平较低，且凤凰公馆属于超高层
建筑，造价相对较高，因此收益法估值低于成本法估值。
  综上所述，估价对象估值总价为 122,340.00 万元，采用成本法校验测算总价
为 109,935.00 万元，总的结果差异在 10%左右，综上本次收益法估价结果具备合
理性。
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         二、经济行为文件（复印件）
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 三、委托人和产权持有人法人营业执照（复印件）
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         四、委托人和产权持有人承诺函
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         五、签字资产评估师承诺函
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六、资产评估机构备案文件或者资格证明文件（复印件）
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  七、资产评估机构法人营业执照副本（复印件）
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