红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
已审财务报表
目 录
页 次
一、 审计报告 1-4
二、 已审财务报表
合并资产负债表 5
个别资产负债表 6
合并利润表 7
个别利润表 8
合并现金流量表 9
个别现金流量表 10
合并所有者权益（基金净值）变动表 11
个别所有者权益（基金净值）变动表 12
财务报表附注 13 – 48
审计报告
安永华明（2026）审字第70615933_G01号
红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金全体基金份额持有人：
一、审计意见
我们审计了红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“红土创新
盐田港REIT”）的财务报表，包括2025年12月31日的合并及个别资产负债表，2025年度合并及
个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所有者权益（基金净值）变动表以及相关财
务报表附注。
我们认为，后附的红土创新盐田港REIT的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规
定编制，公允反映了红土创新盐田港REIT 2025年12月31日的合并及个别财务状况以及2025年
度合并及个别经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立
性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，
我们独立于红土创新盐田港REIT，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对
公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审
计意见提供了基础。
A member firm of Ernst & Young Global Limited
审计报告（续）
安永华明（2026）审字第70615933_G01号
红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
三、其他信息
红土创新盐田港REIT管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不
包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
四、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估红土创新盐田港REIT的持续经营能力，披露与持续经
营相关的事项（如适用）
，并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实
的选择。
治理层负责监督红土创新盐田港REIT的财务报告过程。
A member firm of Ernst & Young Global Limited
审计报告（续）
安永华明（2026）审字第70615933_G01号
红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
五、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大
的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞
弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由
于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有
效性发表意见。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对红土创新盐田港REIT持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重
大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我
们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我
们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致红土创新盐田港REIT不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映
相关交易和事项。
（6） 就红土创新盐田港REIT中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见
承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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审计报告（续）
安永华明（2026）审字第70615933_G01号
红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
（本页无正文）
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：温博远
中国注册会计师：冯 瑜
中国 北京 2026 年 3 月 30 日
A member firm of Ernst & Young Global Limited
红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“本基金”)经中国证券监督管理
委员会(以下简称“中国证监会”)证监许可[2021]1671号《关于准予红土创新盐田港仓储物流封闭
式基础设施证券投资基金注册的批复》核准，由红土创新基金管理有限公司(以下简称“红土创新
基金”)依照《中华人民共和国证券投资基金法》和《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证
券投资基金基金合同》负责公开募集。本基金为契约型封闭式，存续期为自基金合同生效之日
起至2057年6月29日。根据《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金份额
发售公告》，通过所有网下投资者有效报价的中位数和加权平均数，并结合公募证券投资基金、
公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配
售对象的报价情况，审慎合理确定的本基金份额认购价格为人民币2.300元/份。本基金自2021
年5月31日至2021年6月1日止期间通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售和向公
众投资者定价发售三种方式进行发售，首次设立募集不包括认购资金利息共募集人民币
第0559号予以验证。经向中国证监会备案，《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资
基金基金合同》于2021年6月7日正式生效，基金合同生效日的基金份额总额为800,000,000.00
份基金份额，有效认购款项在募集期间形成的利息归基金财产所有，不折算为基金份额。本基
金的基金管理人为红土创新基金，基金托管人为招商银行股份有限公司，评估机构为仲量联行
(北京)房地产资产评估咨询有限公司(以下简称“仲量联行”)，外部管理机构为深圳市盐田港物流
有限公司(于2024年3月8日更名为“深圳市深圳港物流发展有限公司”，以下简称“深圳港物流”)。
经深圳证券交易所(以下简称“深交所”)深证上[2021]587号核准，本基金798,699,907.00份基金份
额于2021年6月21日起在深交所挂牌交易。未上市交易的基金份额托管在场外，基金份额持有
人可通过跨系统转托管业务将其转至深交所场内后即可上市流通。
本基金经中国证监会证监许可[2023]735号《关于准予红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施
证券投资基金变更注册的批复》核准，由红土创新基金依照《中华人民共和国证券投资基金
法》和《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》负责扩募。根据
《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金定向扩募发行情况报告书》，本基金本
次扩募的发售价格为人民币2.700元/份，于2023年5月24日至2023年5月31日止期间定向扩募发
售。本次扩募不包括认购资金利息共募集金额人民币414,799,995.60元，业经普华永道中天会
计师事务所(特殊普通合伙)普华永道中天验字(2023)第0314号予以验证。经向中国证监会备
案，《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于2023年6月2日正式
更新生效，基金合同更新生效日的基金份额总额为953,629,628.00份基金份额。其中扩募募集
基金份额为153,629,628.00份基金份额，有效认购款项在期间形成的利息归基金财产所有，不
折算为基金份额。本基金153,629,628.00份扩募基金份额于2023年6月16日起在深交所上市交
易。
本基金所投资不动产项目的基本信息如下：
本基金初始投资的不动产项目为盐田港现代物流中心项目。盐田港现代物流中心项目的产权人
为深圳市盐港现代物流发展有限公司(以下简称“盐港现代物流”)。盐港现代物流是由深圳市盐田
港集团有限公司(于2023年3月8日更名为“深圳港集团有限公司”，以下简称“深圳港集团”)于2020
年8月5日在中华人民共和国深圳市注册成立的有限责任公司。于2021年5月19日，深圳市盐港
现代物流运营有限公司(以下简称“盐港现代物流运营公司”)根据《股权转让协议》自深圳港集团
取得盐港现代物流100%股权，股权转让对价为人民币1,705,000,000.00元。盐港现代物流经批
准的经营范围为：港口配套仓储及工业设施经营、物业管理、仓储租赁服务、场地租赁服务。
(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
本基金扩募投资的不动产项目为盐田港世纪物流园项目。盐田港世纪物流园项目的产权人为深
圳市盐港世纪物流发展有限公司(以下简称“盐港世纪物流”，与盐港现代物流合称“项目公司”)。
盐港世纪物流是由深圳能源物流有限公司(于2022年4月7日更名为“深圳市盐田港国际商贸物流
有限公司”，以下简称“国际商贸物流”)于2020年8月10日在中华人民共和国深圳市注册成立的有
限责任公司。于2023年2月22日，深圳港物流自国际商贸物流取得盐港世纪物流100%股权。于
《 股 权 转 让 协 议 》 自 深 圳 港 物 流 取 得 盐 港 世 纪 物 流100%股 权 ， 股 权 转 让 对 价 为 人 民 币
管理、仓储租赁服务、场地租赁服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动)。
本基金购买不动产项目交易的具体情况如下：
深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划(以下简称“现代物流ABS”)于2021年6月8日成立，本
基金出资人民币1,839,990,000.00元认购其全部份额。现代物流ABS的计划管理人为深创投红
土资产管理（深圳）有限公司(以下简称“深创投红土资管”)。于同日，深创投红土资管(代表现代
物流ABS的利益)根据《股权转让协议》自深圳港集团取得盐港现代物流运营公司100%股权，
间接持有盐港现代物流100%股权及现代物流中心项目，股权转让对价为人民币748,622,810.32
元。于2021年5月7日，深圳港集团与盐港现代物流运营公司签署《借款合同》，深圳港集团向
盐港现代物流运营公司提供借款人民币1,136,660,000.00元(以下简称“目标债权”)。根据盐港现
代物流、深创投红土资管、盐港现代物流运营公司及深圳港集团于2021年5月28日签署的《债
权转让协议》，自专项计划设立日起，深创投红土资管(代表现代物流ABS的利益)取得对盐港现
代物流运营公司的目标债权及其对应的全部权益，债权转让对价为人民币1,136,660,000.00
元。
于2021年9月17日，盐港现代物流与盐港现代物流运营公司签署《吸收合并协议》，并于2021年
作为合并完成后的存续公司承继盐港现代物流运营公司全部资产、负债、业务、资质、人员、
合同及其他一切权利与义务。
深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划(以下简称“世纪物流ABS”，与现代物流ABS合称
“专项计划”)于2023年6月8日成立，本基金出资人民币414,799,900.00元认购其全部份额。世纪
物流ABS的计划管理人为深创投红土资管。于同日，深创投红土资管(代表世纪物流ABS的利益)
根据《股权转让协议》自深圳港物流取得盐港世纪物流运营公司100%股权，间接持有盐港世纪
物流100%股权及世纪物流园项目，股权转让对价为人民币204,526,742.65元。于2023年5月26
日，深圳港物流与盐港世纪物流运营公司签署《借款合同》，深圳港物流向盐港世纪物流运营公
司提供借款人民币246,930,000.00元(以下简称“目标债权”)。根据盐港世纪物流、深创投红土资
管、盐港世纪物流运营公司及深圳港物流于2023年6月5日签署的《债权转让协议》，自专项计
划设立日起，深创投红土资管(代表世纪物流ABS的利益)取得对盐港世纪物流运营公司的目标债
权及其对应的全部权益，债权转让对价为人民币246,930,000.00元。
于2023年9月8日，盐港世纪物流与盐港世纪物流运营公司签署《吸收合并协议》，并于2023年
流作为合并完成后的存续公司承继盐港世纪物流运营公司全部资产、负债、业务、资质、人
员、合同及其他一切权利与义务。
根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投
资基金基金合同》的有关规定，本基金投资范围包括不动产资产支持证券、AAA级信用债、利
率债、货币市场工具以及法律法规或中国证监会允许不动产基金投资的其他金融工具(但须符合
中国证监会相关规定)，其中，基金初始设立/扩募时的基金资产在扣除必要的预留费用后全部用
于投资不动产资产支持专项计划。本基金不投资于股票，也不投资于可转换债券(可分离交易可
转债的纯债部分除外)、可交换债券。本基金投资于不动产资产支持证券的资产比例不低于基金
资产的80%，但因不动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不
动产项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属
于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人
应在60个工作日内调整。本基金可投资于AAA级信用债，但因信用债评级下调导致不符合投资
范围的，基金管理人应当在3个月内调整。本基金暂不设立业绩比较基准。
本基金及其子公司合称“本集团”。
本财务报表由本基金的基金管理人红土创新基金于2026年3月30日批准报出。
本财务报表系按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》以及其后颁布及修订的具体会
计准则、解释以及《资产管理产品相关会计处理规定》和其他相关规定（统称“企业会计准则”）
编制，同时，在信息披露和估值方面，也参考了中国证监会颁布的《中国证券监督管理委员会
关于证券投资基金估值业务的指导意见》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》、
《证券投资基金信息披露内容与格式准则》第2号《年度报告的内容与格式》、《证券投资基金
信息披露编报规则》第3号《会计报表附注的编制及披露》、《证券投资基金信息披露XBRL模
板第3号<年度报告和中期报告>》以及中国证监会和中国证券投资基金业协会颁布的其他相关规
定。
本财务报表以持续经营为基础编制。
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本基金及本集团于2025年12月31日
的财务状况以及2025年度的经营成果和现金流量。
本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同
一控制下企业合并。合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购
被合并方而形成的商誉），按合并日在最终控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计
处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）的
差额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值
计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，
并以成本减去累计减值损失进行后续计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产
公允价值份额的，对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成
本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的，其差额计入当期损益。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本基金及全部子公司的财务报表。子公司，
是指被本基金控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本基金所控制的结构化
主体等）。当且仅当投资方具备下列三要素时，投资方能够控制被投资方：投资方拥有对被投
资方的权力；因参与被投资方的相关活动而享有可变回报；有能力运用对被投资方的权力影响
其回报金额。
子公司与本基金采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本基金的
会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。本集团内部各公司之间的所有交易产
生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额的，
其余额仍冲减少数股东权益。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得
控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购
买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调
整。
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初
纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合
并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否
控制被投资方。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的
期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
（1） 金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部
分），即将之前确认的金融资产从资产负债表中予以转出：
（1） 收取金融资产现金流量的权利届满；
（2） 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量
全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬，或者，虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被
同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被
实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。以常规方式买卖金融资产，是
指按照合同规定购买或出售金融资产，并且该合同条款规定，根据通常由法规或市场惯例所确
定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
（2） 金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流
量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收
票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其
他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的业务模
式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅
为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收
入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产：本集团管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目
标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及
汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当金融资产终止确认时，
之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外
的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，
采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
（3） 金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
以摊余成本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交
易费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的
衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金
融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，所有公允价值变动均计
入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进
行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他
公允价值变动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综
合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动
的影响金额）计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（4） 金融工具减值
预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的债务工具投资进行减值处理并确认损失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个
存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本集团在每个资产负债表日评估其信用风险自初始
确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按
照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利
息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集
团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计
算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期
内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
本集团在每个估值日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。本集团以单
项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在估值日发
生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的
变化情况。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定
的无偏概率加权平均金额、货币时间价值，以及在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或
努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发
生信用减值的金融资产。
（5） 金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵
销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该
金融资产和清偿该金融负债。
（6） 金融资产转移
当收取该金融资产现金流量的合同权利终止，或该收取金融资产现金流量的权利已转移，且符
合金融资产转移的终止确认条件的，金融资产将终止确认。
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该
金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关
负债。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含交易性金融负债和衍生金融负
债），按照公允价值进行后续计量，所有公允价值变动均计入当期损益。对于以摊余成本计量
的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。如果金融负债的责任已履行、撤
销或届满，则对金融负债进行终止确认。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下企业合并取得的长期股
权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作
为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价值之间差额，调整资本公积（不足冲减的，
冲减留存收益）。通过非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资
成本（通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投
资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本）。除企业合并形成的长期股权投
资以外方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际
支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成
本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
本基金能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本基金个别财务报表中采用成本法核
算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且
有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的
成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的
经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计
入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
投资性房地产的折旧采用年限平均法计提，投资性房地产的使用寿命、预计净残值率及年折旧
率如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋建筑物 36.67-36.75年 5% 2.59%
土地使用权 36.25-36.67年 - 2.73%-2.76%
本集团至少于每年年度终了，对投资性房地产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
必要时进行调整。
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确
认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换
部分的账面价值；否则，在发生时按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产
达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。
固定资产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率如
下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
电子设备 5年 5% 19.00%
本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要
时进行调整。
本集团的无形资产为计算机软件系统，使用寿命为2年。无形资产在使用寿命内采用直线法摊
销。
对除递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：于资产负债表日判断资产是否存
在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试；对因
企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论
是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组
产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产
组或者资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资
产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的经营分部。
比较包含商誉的资产组或者资产组组合的账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值
的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或
者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的
账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为
资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
（1） 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的单项
交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计
利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应
纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；
（2） 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回
的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的
递延所得税资产，除非：
（1） 可抵扣暂时性差异是在以下单项交易中产生的：该交易不是企业合并、交易发生时既不
影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产
生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；
（2） 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，该暂时性差异在可
预见的未来很可能转回并且未来很可能获得用来抵扣该暂时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收
回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方
式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于
资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额
可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结
算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一
税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一
具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结
算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意
义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同
资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或
负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新
评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
实收基金为对外发行基金份额所募集的总金额。由认购引起的实收基金于本基金认购确认日认
列。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相
关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经
济利益。
提供综合管理服务
本集团与客户订立合同，向客户提供综合管理服务，为单项履约义务。
本集团将因向客户转让服务而预期有权收取的对价金额作为交易价格，并根据合同条款，结合
以往的商业惯例予以确定。
本集团通过向客户提供综合管理服务履行履约义务，由于本集团履约的同时客户即取得并消耗
本集团履约所带来的经济利益，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分
收入款项，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度
不能合理确定的除外。本集团按照劳务的进度确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合
理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，
直到履约进度能够合理确定为止。
本集团的管理人报酬(包括固定管理费和浮动管理费)和托管费等费用按照权责发生制原则，在本
集团接受相关服务的期间计入当期损益。
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
作为出租人
租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除
此之外的均为经营租赁。
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额的可变
租赁付款额在实际发生时计入当期损益。初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确
认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
可供分配金额是在基金净利润基础上进行合理调整后的金额。基金管理人计算基金可供分配金
额过程中，应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润(EBITDA)，并在此基础上综合考
虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定基金可供分配金额计算调
整项。
在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配
给投资者，每年度不得少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进行收益分配。本基金收益分
配方式为现金分红。每一基金份额享有同等分配权。
本基金的收益分配分为普通分配与特殊分配。普通分配系指基金管理人根据本基金每一年度审
计报告确定基金可供分配金额并进行的收益分配。特殊分配系指基金管理人根据基金可供分配
金额情况自行决定的收益分配。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：
（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
（2）能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
（3）能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
如果两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则合并为一个经营分
部。 本集团目前以一个经营分部运作，不需要进行分部报告的披露。
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、
资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假设和估计的不确
定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面价值进行重大调整。
（1） 判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响
的判断：
经营租赁——作为出租人
本集团就投资性房地产签订了租赁合同。本集团认为，根据租赁合同的条款，本集团保留了这
些房地产所有权上的几乎全部重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
（2） 估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未
来会计期间资产和负债账面价值重大调整。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣亏
损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和
金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对
使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测
试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面价值不可收回时，进行减值测
试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未
来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平
交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量
成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流
量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
商誉减值
本集团至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来
现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本集团需要预计未来资产组或
者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。详见附注
本基金本报告期未发生会计政策变更。
本基金本报告期未发生会计估计变更。
本基金在本报告期间无须说明的会计差错更正。
（1）增值税及附加
根据财政部、国家税务总局财税[2016]36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
的规定，经国务院批准，自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，金
融业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。对证券投资基金（封闭式证券投资基金，
开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券的转让收入免征增值税；国债、地方政
府债利息收入以及金融同业往来利息收入免征增值税；存款利息收入不征收增值税。
根据财政部、国家税务总局财税[2016]46号文《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有
关政策的通知》的规定，金融机构开展的质押式买入返售金融商品业务及持有政策性金融债券
取得的利息收入属于金融同业往来利息收入。
根据财政部、国家税务总局财税[2016]70号文《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通
知》的规定，金融机构开展的买断式买入返售金融商品业务、同业存款、同业存单以及持有金
融债券取得的利息收入属于金融同业往来利息收入。
根据财政部、国家税务总局财税[2016]140号文《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增
值税政策的通知》的规定，本基金运营过程中发生的增值税应税行为，以本基金的基金管理人
为增值税纳税人。
根据财政部、国家税务总局财税[2017]56号文《关于资管产品增值税有关问题的通知》的规定，
证券投资基金的基金管理人运营证券投资基金过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税
方法，按照3%的征收率缴纳增值税。对证券投资基金在2018年1月1日前运营过程中发生的增
值税应税行为，未缴纳增值税的，不再缴纳；已缴纳增值税的，已纳税额从证券投资基金的基
金管理人以后月份的增值税应纳税额中抵减。增值税应税行为的销售额根据财政部、国家税务
总局财税[2017]90号文《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》的规定确定。
根据财政部、国家税务总局公告2025年第4号《关于国债等债券利息收入增值税政策的公告》，
自2025年8月8日起，对在该日期之后（含当日）新发行的国债、地方政府债券、金融债券的利
息收入，恢复征收增值税。对在该日期之前已发行的国债、地方政府债券、金融债券（包含在
增值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，以实际缴纳的增值税税额为
计税依据，分别按7%、3%和2%的比例缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
（2）企业所得税
根据财政部、国家税务总局财税[2004]78号文《关于证券投资基金税收政策的通知》的规定，
自2004年1月1日起，对证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运
用基金买卖股票、债券的差价收入，继续免征企业所得税。
根据财政部、国家税务总局财税[2008]1号文《关于企业所得税若干优惠政策的通知》的规定，
对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红
利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
（3）个人所得税
根据财政部、国家税务总局财税[2008]132号文《财政部、国家税务总局关于储蓄存款利息所得
有关个人所得税政策的通知》的规定，自2008年10月9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个
人所得税。
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用
增值税 9%/6%
税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算)
房产税 房屋原值的70% 1.2%
土地使用税 土地使用面积 3元/平方米
城市维护建设税 应纳的增值税税额 7%
教育费附加 应纳的增值税税额 5%
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
库存现金 - -
银行存款 28,207,111.56 33,580,129.30
其他货币资金 - -
小计 28,207,111.56 33,580,129.30
减：减值准备 - -
合计 28,207,111.56 33,580,129.30
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
活期存款 28,206,709.95 33,579,763.73
定期存款 - -
其他存款 - -
应计利息 401.61 365.57
小计 28,207,111.56 33,580,129.30
减：减值准备 - -
合计 28,207,111.56 33,580,129.30
单位：人民币元
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产小计
本期末 上年度末
项目 2025年12月31日 2024年12月31日
成本 公允价值 公允价值变动 成本 公允价值 公允价值变动
货币市场
基金 66,863,662.76 66,863,662.76 - 60,072,821.57 60,072,821.57 -
小计 66,863,662.76 66,863,662.76 - 60,072,821.57 60,072,821.57 -
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产小计
本期末 上年度末
项目 2025年12月31日 2024年12月31日
成本 公允价值 公允价值变动 成本 公允价值 公允价值变动
小计 - - - - - -
合计 66,863,662.76 66,863,662.76 - 60,072,821.57 60,072,821.57 -
单位：人民币元
本期末 上年度末
账龄
小计 258,459.19 2,032,481.22
减：坏账准备 - -
合计 258,459.19 2,032,481.22
金额单位：人民币元
占应收账
款期末余 已计提
债务人名称 账面余额 账面价值
额的比例 坏账准备
(%)
租户1 163,878.28 63.41 - 163,878.28
租户2 53,151.54 20.56 - 53,151.54
租户3 34,368.19 13.30 - 34,368.19
租户4 5,464.94 2.11 - 5,464.94
租户5 1,194.39 0.46 - 1,194.39
合计 258,057.34 99.84 - 258,057.34
单位：人民币元
项目 房屋建筑物及相关土地使用权
一、账面原值
二、累计折旧(摊销)
本期计提 59,813,490.00
三、减值准备
四、账面价值
本集团于资产负债表日对投资性房地产执行减值测试，根据资产的公允价值减去处置费用后的
净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定其可收回金额。于2025年12月31日，
投资性房地产的可收回金额采用资产预计未来现金流量的现值确认可收回金额。本集团根据投
资性房地产期末可收回金额低于其账面价值部分计提资产减值损失26,618,224.83元（2024年12
月31日：无）。
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
固定资产 8,793.38 14,927.30
固定资产清理 - -
合计 8,793.38 14,927.30
单位：人民币元
项目 电子设备
一、账面原值
二、累计折旧
本期计提 6,133.92
三、减值准备
四、账面价值
单位：人民币元
项目 软件
一、账面原值
二、累计摊销
本期计提 8,849.49
三、减值准备
四、账面价值
单位：人民币元
被投资单位名称或
期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
形成商誉的事项
盐港世纪物流 71,596,758.41 - - 71,596,758.41
合计 71,596,758.41 - - 71,596,758.41
被投资单位名称或
期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
形成商誉的事项
盐港世纪物流 18,000,000.00 18,987,752.82 - 36,987,752.82
合计 18,000,000.00 18,987,752.82 - 36,987,752.82
本集团在进行减值测试时，经比较项目公司的公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金
流量的现值，采用预计未来现金流量的现值确认可收回金额。确认可收回金额的关键参数为企
业自由现金流和加权平均资本成本。
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目 2025年12月31日 2024年12月31日
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并资
产评估增值 101,662,075.20 25,415,518.80 117,852,220.00 29,463,055.00
收入按照直线法核算 1,809,792.08 452,448.02 4,636,831.40 1,159,207.85
合计 103,471,867.28 25,867,966.82 122,489,051.40 30,622,262.85
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
可抵扣亏损 151,408,198.40 111,515,036.32
合计 151,408,198.40 111,515,036.32
单位：人民币元
本期末 上年度末
年份 备注
合计 151,408,198.40 111,515,036.32 -
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
预缴税款 12,615.63 409,011.31
待抵扣进项税 1,546.92 18,825.38
合计 14,162.55 427,836.69
单位：人民币元
本期末 上年度末
税费项目
增值税 1,819,945.02 1,905,782.50
城市维护建设税 40,122.50 94,272.74
教育费附加 38,436.02 40,402.60
地方教育费附加 25,624.02 26,935.07
印花税 18,441.84 22,802.98
合计 1,942,569.40 2,090,195.89
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
其他应付款 13,371,577.84 15,106,130.44
预收账款 6,033,211.01 5,115,647.98
合计 19,404,788.85 20,221,778.42
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
预收关联方租金 5,795,716.91 5,090,613.12
预收非关联方租金 237,494.10 25,034.86
合计 6,033,211.01 5,115,647.98
单位：人民币元
本期末 上年度末
款项性质
非关联方押金及保证金 6,480,842.88 7,924,256.40
关联方押金及保证金 5,369,668.37 5,369,668.37
应付深圳港集团代垫款项 490,041.10 490,041.10
应付中介机构费 566,000.00 520,000.00
其他 465,025.49 802,164.57
合计 13,371,577.84 15,106,130.44
单位：人民币元
债权人名称 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳港集团 3,265,556.75 押金保证金
盐田港物服 2,104,111.62 押金保证金
租户6 1,117,924.00 押金保证金
合计 6,487,592.37
金额单位：人民币元
项目 基金份额(份) 账面金额
上年度末 953,629,628.00 2,254,799,995.60
本期认购 - -
本期赎回(以“-”号填列) - -
本期末 953,629,628.00 2,254,799,995.60
单位：人民币元
项目 已实现部分 未实现部分 合计
上年度末 (168,012,527.74) - (168,012,527.74)
本期利润 (5,995,639.28) - (5,995,639.28)
本期基金份额交易产生的变动数 - - -
其中：基金认购款 - - -
基金赎回款 - - -
本期已分配利润 (93,931,986.95) - (93,931,986.95)
本期末 (267,940,153.97) - (267,940,153.97)
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目
盐港现代物流 盐港世纪物流 合计 盐港现代物流 盐港世纪物流 合计
营业收入
第三方租户租赁收
入
关联方租赁收入 33,920,111.60 14,635,356.80 48,555,468.40 37,515,270.40 15,522,592.52 53,037,862.92
关联方综合管理服
务收入
合计 102,247,822.48 21,837,125.08 124,084,947.56 106,114,270.35 22,724,360.76 128,838,631.11
营业成本
投资性房地产折旧 49,335,045.48 10,478,444.52 59,813,490.00 49,335,045.48 10,478,444.52 59,813,490.00
合计 49,335,045.48 10,478,444.52 59,813,490.00 49,335,045.48 10,478,444.52 59,813,490.00
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
货币市场基金分红收入 1,017,160.32 919,234.02
合计 1,017,160.32 919,234.02
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
房产税 11,937,824.36 11,937,824.36
增值税 3,351,793.15 3,434,634.57
城市建设维护税 952,555.51 997,944.00
土地使用税 419,426.76 419,426.76
教育费附加 408,238.08 427,690.27
地方教育附加 272,158.70 285,126.86
印花税 56,208.93 66,248.06
合计 17,398,205.49 17,568,894.88
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
维修费 1,225,370.30 934,735.47
中介机构费 521,296.11 643,071.19
消防费用 42,727.52 24,570.61
其他 261,979.31 183,190.84
合计 2,051,373.24 1,785,568.11
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
银行手续费 508.17 11,700.07
合计 508.17 11,700.07
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
商誉减值损失 18,987,752.82 18,000,000.00
投资性房地产减值损失 26,618,224.83 -
合计 45,605,977.65 18,000,000.00
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
信息披露费 120,000.00 120,000.00
其他 11,342.88 2,433.78
合计 131,342.88 122,433.78
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
违约金 - 42,332.47
其他 - 9,381.76
合计 - 51,714.23
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
当期所得税费用 - -
递延所得税费用 (4,754,296.03) (1,557,111.84)
合计 (4,754,296.03) (1,557,111.84)
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
利润总额 (10,749,935.31) 21,443,684.30
按法定/适用税率计算的所得税费用 - -
子公司适用不同税率的影响 (10,425,760.27) (9,870,861.80)
调整以前期间所得税的影响 - -
非应税收入的影响 (254,290.08) (229,808.51)
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 - -
使用前期未确认递延所得税资产的可
抵扣亏损的影响 - -
本期未确认递延所得税资产的可抵扣
暂时性差异或可抵扣亏损的影响 9,973,290.52 9,978,938.08
其他 (4,047,536.20) (1,435,379.61)
合计 (4,754,296.03) (1,557,111.84)
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
收到租赁保证金 1,769,448.00 3,312,256.26
其他 15,020.56 11,640.29
合计 1,784,468.56 3,323,896.55
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
支付管理人报酬 11,666,340.43 12,690,443.25
支付管理费用 1,222,017.00 907,212.50
支付托管费 218,677.68 209,910.02
退还租赁保证金 2,796,120.85 4,007,799.28
其他 785,904.14 1,182,064.32
合计 16,689,060.10 18,997,429.37
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
净利润 (5,995,639.28) 23,000,796.14
加：资产减值损失 45,605,977.65 18,000,000.00
固定资产折旧 6,133.92 6,133.92
投资性房地产折旧 59,813,490.00 59,813,490.00
无形资产摊销 8,849.49 17,699.16
递延所得税负债增加(减少以“-”号填列) (4,754,296.03) (1,557,111.84)
经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) 95,396,818.94 58,588,937.11
经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) (101,522,401.52) (61,060,637.37)
经营活动产生的现金流量净额 88,558,933.17 96,809,307.12
债务转为资本 - -
融资租入固定资产 - -
现金的期末余额 28,206,709.95 33,579,763.73
减：现金的期初余额 33,579,763.73 59,768,866.28
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 (5,373,053.78) (26,189,102.55)
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
一、现金 28,206,709.95 33,579,763.73
其中：库存现金 - -
可随时用于支付的银行存款 28,206,709.95 33,579,763.73
可随时用于支付的其他货币资金 - -
二、现金等价物 - -
其中：3个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 28,206,709.95 33,579,763.73
其中：基金或集团内子公司使用受限制
- -
的现金及现金等价物
主要 持股比例(%)
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
现代物流ABS 深圳 深圳 资产支持专项计划 100.00 - 出资设立
世纪物流ABS 深圳 深圳 资产支持专项计划 100.00 - 出资设立
非同一控制下企
盐港现代物流 深圳 深圳 仓储物流 - 100.00
业合并
非同一控制下企
盐港世纪物流 深圳 深圳 仓储物流 - 100.00
业合并
截至资产负债表日，本集团并无需作披露的承诺事项。
截至资产负债表日，本集团并无需作披露的或有事项。
截至财务报表批准报出日，本集团无需作披露的资产负债表日后事项。
无。
关联方名称 与本基金的关系
红土创新基金管理有限公司(“红土创新基金”) 基金管理人
招商银行股份有限公司(“招商银行”) 基金托管人
深创投红土资产管理（深圳）有限公司(“深创投红土资管”) 专项计划的计划管理人
深圳港集团有限公司(“深圳港集团”) 原始权益人
外部管理机构、深圳港集团的全
深圳市深圳港物流发展有限公司(“深圳港物流”)
资子公司、扩募原始权益人
深圳盐田港物流服务有限公司(“盐田港物服”) 深圳港物流的控股子公司
持有本基金10%以上基金份额的
深圳市深圳港资本有限公司(“深圳港资本”) 份额持有人、深圳港集团的全资
子公司
持有本基金10%以上基金份额的
深国际控股（深圳）有限公司(“深国际控股”)
份额持有人
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
关联方名称 关联交易内容 2025年1月1日至 2024年1月1日至
深圳港集团 综合管理服务 17,066,176.38 16,857,548.82
盐田港物服 综合管理服务 7,201,768.28 7,201,768.24
合计 - 24,267,944.66 24,059,317.06
单位：人民币元
上年度可比期间
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入
确认的租赁收入
深圳港集团 房屋租赁 33,920,111.60 37,515,270.40
盐田港物服 房屋租赁 14,635,356.80 15,522,592.52
合计 - 48,555,468.40 53,037,862.92
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
当期发生的基金应支付的管理费 10,843,562.88 11,485,290.80
其中：固定管理费 6,260,363.20 6,560,352.36
浮动管理费 4,583,199.68 4,924,938.44
支付销售机构的客户维护费 615.06 643.48
注：
(1) 基金管理人的管理费
支付基金管理人红土创新基金的管理费按E的0.15%按日计提，具体计算方法如下：
H=E×0.15%÷当年天数
H为每日应计提的基金管理人的管理费
E为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基金规
模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算)，特别地就基金成立当年，
E为基金成立时的募集规模。
(2) 计划管理人的管理费
支付计划管理人深创投红土资管的管理费按基金净值的0.15%乘以专项计划净资产占基金投资
的所有专项计划的净资产合计值的比例按日计提，具体计算方法如下：
H=E×0.15%×K/P÷当年天数
H为每日应计提的计划管理人的管理费
E为计提日所在年度的上一自然年度《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金年
度报告》披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基
金净值进行调整，分段计算)，特别地，就基金成立当年，E为基金成立时的募集规模。
K为计提日所在年度的上一自然年度专项计划《年度资产管理报告》中披露的经审计的专项计划
净资产，特别地，就专项计划设立当年，K为专项计划设立时的募集规模。
P为计提日红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金投资的所有专项计划净资产的
合计值，其中任一专项计划的净资产均以计提日所在年度的上一自然年度该专项计划《年度资
产管理报告》中披露的经审计的专项计划净资产为准，特别地，就任一专项计划设立当年，其
净资产为该专项计划设立时的募集规模。另外，因基金投资专项计划的情况发生改变导致专项
计划净资产的合计值在年度内有所变动的，K/P(即各专项计划净资产占比)应根据实际情况进行
调整，分段计算。
于2023年6月8日前，支付外部管理机构深圳港物流的浮动管理费以每一项目公司该自然年度的
不动产项目运营收入为基数并结合该项目公司不动产项目运营业绩指标计算的费用。
浮动管理费具体包括如下两个部分：
(1) 第一部分
第一部分浮动管理费的计算方法为：M=N×K×L。
其中，N为该项目公司该自然年度的不动产项目运营收入(不含税、不含物业费)，具体按本基金
在该年度内间接持有该项目公司股权的天数计算；K为该项目公司对应的费率；L=该项目公司
该自然年度的不动产项目运营收入(不含税、不含物业费)/该项目公司该自然年度的运营业绩指
标，若最终计算的结果大于100%，则L为100%。K的初始值为4%。如任一项目公司不动产项
目运营收入(不含税、不含物业费)连续两个自然年度均大于运营业绩指标的110%，则自下一个
自然年度起该项目公司适用的K调整为5%。如任一项目公司不动产项目运营收入(不含税、不含
物业费)连续两个自然年度均大于运营业绩指标的120%，则自下一个自然年度起该项目公司适
用的K调整为6%。如任一项目公司不动产项目运营收入(不含税、不含物业费)连续两个自然年
度均大于运营业绩指标的130%，则自下一个自然年度起该项目公司适用的K调整为7%。如任一
项目公司某一自然年度的不动产项目运营收入(不含税、不含物业费)未能达到该自然年度对应运
营业绩指标的90%，则自下一个自然年度起该项目公司适用的K调整为4%。
(2) 第二部分
第二部分浮动管理费累进计算。如任一项目公司不动产项目年度运营收入(不含税、不含物业费)
超过该项目公司该年度运营业绩指标，则该项目公司不动产项目年度运营收入(不含税、不含物
业费)处于该年度运营业绩指标的100%-125%区间的13%作为第二部分浮动管理费；进一步，
如该项目公司不动产项目年度运营收入(不含税、不含物业费)超过该年度运营业绩指标的125%，
则该项目公司不动产项目年度运营收入(不含税、不含物业费)处于该年度运营业绩指标的125%-
(不含税、不含物业费)超过该年度运营业绩指标的150%，则该项目公司不动产项目年度运营收
入(不含税、不含物业费)超过150%部分的45%作为第二部分浮动管理费，具体累进计算比例如
下所示：
区间
(项目公司不动产项目年度运营收入(不含税、
运营奖励费比例
不含物业费)为A，对应年度运营业绩指标为
X)
A≤X区间 累进计算比例为0%
A>150%X区间 累进计算比例为45%
自2023年6月8日起，支付外部管理机构深圳港物流的浮动管理费以每一项目公司该自然年度的
不动产项目实际净运营收入(不动产项目净运营收入指在运营收入核算日所在的运营收入回收期
内，项目公司实现的不动产项目运营收入扣除其项目公司为维持其必要运营而支出和预留的与
不动产项目相关的运营管理费用支出，以及项目公司应付的与不动产项目相关的房产税、增值
税附加、土地使用税、印花税等各项税金及其他必要支出，包括已产生纳税义务但尚未清缴完
毕的税金后的金额)为基数并结合该项目公司不动产项目运营业绩指标(不动产项目目标净运营收
入)计算的费用。
运营业绩指标按照如下方式确定：
(a) 第一、二个自然年度的运营业绩指标/不动产项目目标净运营收入确定方式
于公募基金间接享有项目公司股东权利之日当年及下一个自然年度，该项目公司不动产项目运
营业绩指标(即不动产项目目标净运营收入，下同)以《可供分配金额测算报告》中记载的该自然
年度对应的预测不动产项目净运营收入为准。
(b)自第三个自然年度起的运营业绩指标/不动产项目目标净运营收入确定方式
自第三个自然年度起，项目公司每年的运营业绩指标为以上一个自然年度12月31日为基准日的
评估报告(如果没有以该日为基准日的评估报告，则为基准日在12月31日之前且距离12月31日
最近的评估报告)所记载的按照收益法进行估值时采用的当年度不动产项目目标净运营收入为准。
浮动管理费具体包括如下两个部分：
(1) 第一部分
第一部分浮动管理费的计算方法为：第一部分浮动管理费=年度不动产项目实际净运营收入
×4.47%。
当年度不动产不动产项目实际净运营收入低于不动产项目目标净运营收入的90%时，外部管理
机构的年度基础运营管理服务费调整为：年度基础运营管理服务费=年度不动产项目实际净运营
收入×4.02%。
(2) 第二部分
当且仅当不动产项目实际净运营收入高于不动产项目目标净运营收入的情况下，计提并支付第
二部分浮动管理费。
第二部分浮动管理费计算公式如下：
第二部分浮动管理费=(不动产项目实际净运营收入-不动产项目目标净运营收入)×10.50%。
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至 2024年1月1日至
当期发生的基金应支付的托管费 208,677.80 218,677.68
注：支付基金托管人招商银行的托管费按E的0.01%按日计提，具体计算方法如下：
H＝E×0.01%÷当年天数
H为每日应计提的基金托管费
E为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基金规
模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算)，特别地，就基金成立当
年，E为基金成立时的募集规模。
份额单位：份
本期
期初持有 减：期 期末持有
期间因
期间申购/买入 间赎回
关联方名称 拆分变
份额 比例 份额 /卖出 份额 比例
动份额
份额
深圳港资本 160,000,000.00 16.78% - - - 160,000,000.00 16.78%
深国际控股 116,608,889.00 12.23% - - - 116,608,889.00 12.23%
深圳港物流 78,351,112.00 8.22% - - - 78,351,112.00 8.22%
合计 354,960,001.00 37.23% - - - 354,960,001.00 37.23%
上年度可比期间
期初持有 减：期 期末持有
期间因
期间申购/买入 间赎回
关联方名称 拆分变
份额 比例 份额 /卖出 份额 比例
动份额
份额
深圳港资本 160,000,000.00 16.78% - - - 160,000,000.00 16.78%
深国际控股 116,608,889.00 12.23% - - - 116,608,889.00 12.23%
深圳港物流 78,351,112.00 8.22% - - - 78,351,112.00 8.22%
合计 354,960,001.00 37.23% - - - 354,960,001.00 37.23%
注：除基金管理人之外的其他关联方投资本基金适用的交易费率与本基金法律文件规定一致。
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
关联方 2025年1月1日至 2024年1月1日至
名称 2025年12月31日 2024年12月31日
期末余额 当期利息收入 期末余额 当期利息收入
招商银行 28,207,100.23 201,094.92 33,580,128.97 596,882.14
合计 28,207,100.23 201,094.92 33,580,128.97 596,882.14
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目名称 关联方名称
基金管理费 红土创新基金 3,130,181.60 3,280,176.18
基金管理费 深创投红土资管 788,977.28 824,525.16
基金管理费 深圳港物流 4,858,191.65 5,220,434.77
基金托管费 招商银行 208,677.80 218,677.68
押金及保证金 深圳港集团 3,265,556.75 3,265,556.75
押金及保证金 盐田港物服 2,104,111.62 2,104,111.62
预收租金 深圳港集团 3,022,395.41 2,452,559.66
预收租金 盐田港物服 2,773,321.50 2,638,053.46
代垫款项 深圳港集团 490,041.10 490,041.10
合计 - 20,641,454.71 20,494,136.38
单位：人民币元
本期收益分配
权益 每10份基金
序号 除息日 本期收益分配合计 占可供分配金 备注
登记日 份额分红数
额比例(%)
合计 93,931,986.95
项目 金额
本期合并净利润 (5,995,639.28)
本期折旧和摊销 59,828,473.41
本期利息支出 -
本期所得税费用 (4,754,296.03)
本期税息折旧及摊销前利润 49,078,538.10
调增项
调减项
本期可供分配金额 92,586,147.23
注：
（1）未来合理的相关支出预留包括预留资本性支出、不可预见费用及未来合理期间内的运营费
用。其中，预留资本性支出主要拟用于不动产资产的大修支出及更新改造支出。基于本基金管
理人的审慎判断，本基金对投资性房地产的重大资本性支出金额预留比例为盐港现代物流当期
营业收入的1%及盐港世纪物流当期营业收入的 0.7%，对应本报告期内预留金额为人民币
币3,700,000.00元用于不可预见的项目支出，对应本报告期内预留金额为人民币3,700,000.00
元。
本基金在存续期内通过不动产资产支持证券投资于不动产项目，以获取不动产项目收益为目
标，主动运营管理不动产项目。本基金的现金流波动与不动产项目的租赁市场情况相关，风险
收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。本基金在日常经营活动中面临的风险主
要包括信用风险、流动性风险及市场风险。本基金将主要通过投资专项计划穿透取得不动产项
目完全所有权，基金管理人主动履行不动产项目运营管理职责，以获取不动产项目运营收入等
稳定现金流及不动产资产增值为主要目的。
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于货币资金，应收账款和其他应收
款等。
于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
本集团银行存款主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的大中型上市银行，本集团认为其不
存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对
客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估
客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不
良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信
用风险在可控的范围内。
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持
充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要
金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日本集团财务报表中列示的现金反映了本集团所持有的流动性储备。本集团各项
金融负债的到期日均在一年以内。由于折现的影响不重大，因此财务报表中列示的各项金融负
债的账面余额基本反映了其于到期日将要支付的未折现合约现金流量。
(a) 外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算，因此无重大外汇风险。
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于银行存款及交易性金融资产等。银行存款的利率在同期银行同业
存款利率的基础上与各存款银行协商确定，银行存款的利息收入随市场利率的变化而波动。承
担利率风险的交易性金融资产面临由于市场利率上升而导致公允价值下降的风险。
本集团财务部门持续监控公司的利率风险，依据最新的市场状况通过调整现行持仓等方式作出
决策。
于2025年12月31日，本集团以公允价值计量的生息资产占本集团净资产的比例为3.37%(2024
年12月31日：2.88%)。如果其他因素保持不变，市场利率的变化对本集团无重大影响(上年度
末：同)。
(c) 其他价格风险
其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。于2025年12月31
日，本集团未持有权益工具投资，因此无重大其他价格风险(2024年12月31日：同)。
(1)公允价值
(a)金融工具公允价值计量的方法
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低
层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
(b)持续的以公允价值计量的金融工具
(i)各层次金融工具公允价值
于2025年12月31日，本集团持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产均属于第
一层次(2024年12月31日：同)。
(ii)公允价值所属层次间的重大变动
本集团本期持有的以公允价值计量的金融工具的公允价值所属层次未发生重大变动。
(iii)第三层次公允价值余额和本期变动金额
无。
(c)不以公允价值计量的金融工具的相关说明
本基金持有的不以公允价值计量的金融工具为以摊余成本计量的金融资产和金融负债，这些金
融工具因其剩余期限较短，所以其账面价值与公允价值相若。
(2)对投资性房地产采用的评估方法和参数的合理性的说明
本基金合并报表层面对投资性房地产采用成本法进行后续计量。为向投资者提供投资性房地产
的市场价值信息，本基金的基金管理人聘请仲量联行对盐田港现代物流中心项目和盐田港世纪
物流园项目的市场价值进行评估。根据评估报告JLL-SH[2026]房估字第0089号和JLL-SH[2026]
房估字第0090号，于2025年12月31日，该等不动产项目的市场价值为人民币1,913,100,000.00
元，评估方法为收益法(现金流折现法)，关键参数包括：土地剩余年限、市场租金水平、折现
率、运营期内市场租金增长率和资本性支出比例。本基金的基金管理人管理层已对仲量联行采
用的评估方法和参数的合理性进行了评价，认为仲量联行采用的评估方法和参数具有合理性。
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
库存现金 - -
银行存款 3,745,186.82 3,284,876.80
其他货币资金 - -
小计 3,745,186.82 3,284,876.80
减：减值准备 - -
合计 3,745,186.82 3,284,876.80
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目
活期存款 3,744,786.31 3,284,513.87
定期存款 - -
其他存款 - -
应计利息 400.51 362.93
小计 3,745,186.82 3,284,876.80
减：减值准备 - -
合计 3,745,186.82 3,284,876.80
单位：人民币元
本期末
账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,254,789,900.00 65,540,000.00 2,189,249,900.00
合计 2,254,789,900.00 65,540,000.00 2,189,249,900.00
上年度末
账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,254,789,900.00 28,230,000.00 2,226,559,900.00
合计 2,254,789,900.00 28,230,000.00 2,226,559,900.00
单位：人民币元
本期 本期 本期计提
被投资单位 期初余额 期末余额 减值准备余额
增加 减少 减值准备
现代物流ABS 1,839,990,000.00 - - 1,839,990,000.00 - -
世纪物流ABS 414,799,900.00 - - 414,799,900.00 37,310,000.00 65,540,000.00
合计 2,254,789,900.00 - - 2,254,789,900.00 37,310,000.00 65,540,000.00
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