平安广州广河REIT: 平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新

         平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金
                           基金产品资料概要更新
                                                 编制日期：2026 年 6 月 2 日
                           送出日期：2026 年 6 月 5 日
          本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。
          作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。
一、产品概况
基金简称      平安广交投广河高速 REIT          基金代码            180201
基金管理人     平安基金管理有限公司              基金托管人           中国工商银行股份有限公司
                                                  深圳证券交        2021 年 6 月
基金合同生效日   2021 年 6 月 7 日          上市交易所及上市日期
                                                  易所           21 日
基金类型      其他类型                    交易币种            人民币
运作方式      封闭式                     开放频率            不接受基金份额申购和赎
                                                  回。
                                  开始担任本基金基金经
基金经理      孙磊                      理的日期
                                  证券从业日期          2020 年 11 月 2 日
                                  开始担任本基金基金经
基金经理      沈荣                      理的日期
                                  证券从业日期          2016 年 3 月 21 日
                                  开始担任本基金基金经
基金经理      马赛                      理的日期
                                  证券从业日期          2021 年 4 月 22 日
          的情形下在深交所上市交易。存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基
其他        金可延长存续期。否则，本基金终止运作并进入清算期进行资产处置，详见基金合同
          第二十二部分。在存续期内，本基金不接受申购、赎回。基金上市后，除按照基金合
          同约定进行限售的基金份额外，场内份额可以上市交易，投资者可将其持有的场外基
          金份额通过办理跨系统转托管业务转至场内后上市交易。
二、基金投资与净值表现
(一) 投资目标与投资策略
          本基金主要投资于不动产资产支持证券全部份额，以取得不动产项目完全所有权或经营
投资目标
          权利。通过主动的投资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。
          本基金存续期内按照本基金合同的约定以 80%以上基金资产投资于以广州交投或其他机
投资范围
          构拥有的优质收费公路不动产项目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专
         项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金
         的其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具。
         本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债
         部分除外）、可交换债券。
         如法律法规或监管机构以后允许基金投资的其他品种，基金管理人在履行适当程序后，
         可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。
         （一）资产支持证券投资策略
         广河高速公路不动产资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，以取得不动产项目的
         完全所有权或经营权利。
         并根据实际情况选择通过基金扩募募集资金，投资于新的不动产资产支持专项计划或通
         过认购已投资资产支持专项计划扩募份额的方式实现资产收购，以扩大本基金持有的不
主要投资策略   动产项目规模、分散不动产项目的经营风险、提高基金的投资收益。
         （二）固定收益投资策略
         本基金除投资不动产资产支持证券外，其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA 级信
         用债或货币市场工具。
         本基金采用的投资策略包括：期限结构策略、信用策略、个券挖掘策略等。在谨慎投资
         的前提下，力争获取稳健的投资收益。在以上战略性资产配置的基础上，本基金通过自
         上而下和自下而上相结合、定性分析和定量分析相补充的方法，进行前瞻性的决策。
业绩比较基准   本基金不设立业绩比较基准。
风险收益特征   本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
注：详见基金招募说明书“基金份额的投资”。
(二) 投资组合资产配置图表/区域配置图表
注：1、由于四舍五入原因，分项之和与合计可能有尾差。
置比例情况。
(三) 自基金合同生效以来/最近十年（孰短）基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准的比较图
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  本基金无业绩比较基准。
三、投资本基金涉及的费用
(一) 基金销售相关费用
注：1、场内交易费用以证券公司实际收取为准。
(二) 基金运作相关费用
以下费用将从基金资产中扣除：
费用类别              收费方式/年费率或金额                     收取方
管理费                  （见注 3）                基金管理人和计划管理人、运营管理机构
托管费                    0.03%                     基金托管人
审计费用                380,000.00 元                 会计师事务所
信息披露费               120,000.00 元                 规定披露报刊
其他费用          按照有关规定和《基金合同》约定，可以在基金财产中列支的其他费用。
注：1、相关费用金额为基金整体承担费用，且年金额为预估值，最终实际金额以基金定期报告披露为准。
  本基金的固定管理费分为两部分：
  i. 以基金资产净值为基数计提的固定管理费
  按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规
模为基数），依据相应费率按季度计提，计算方法如下：
  B＝A×0.115%÷当年天数×基金在当前季度存续的天数
  B 为每季度以基金资产净值为基数应计提的固定管理费
  A 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为准）
  基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节
假日、公休假等，支付日期顺延。
  ii. 以项目公司营业收入为基数计提的固定管理费
  以项目公司已实现营业收入为基数，依据相应费率按月度计提，计算方法如下：
  D=C×1.37%
  D 为每月度以项目公司已实现营业收入为基数应计提的固定管理费
  C 为项目公司当前月度财务报表已实现营业收入（首次计提时不满一个月的，为当前月度财务报表已实
现营业收入×项目公司股权交割日起至当月最后一日的实际天数÷当月实际天数）
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     应根据项目公司年度审计报告记载的全年营业收入金额核算审计报告对应年度的应付固定管理费（如
首年不满一整个自然年度，则以项目公司股权交割日起至当年最后一日的实际天数所实现的营业收入金额
核算），如对应的应付固定管理费金额大于该年度已支付的固定管理费，应支付差额部分的固定管理费。
如对应的应付的固定管理费金额小于该年度已支付的固定管理费，则以该等差额部分用抵扣或扣减下一年
度的应付固定管理费。
     基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节
假日、公休假等，支付日期顺延。
     以项目公司累计实现营业收入及预计累计实现营业收入等基数计算，按年度计提，计算公式为：
     J=MAX[（(K-H)*30%-I），0]
     J 为每年度应计提的浮动管理费
     K 为自项目公司股权交割日起至当前年度最后一日期间内，项目公司经审计财务报表累计已实现的营业
收入
     H 为自项目公司股权交割日起至当前年度最后一日期间内，《基础设施项目初始评估报告》载明的项目
公司预计累计实现的营业收入
     I 为自基金合同生效之日起已累计支付的浮动管理费
     基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节
假日、公休假等，支付日期顺延。
四、风险揭示与重要提示
(一) 风险揭示
   本基金不提供任何保证。投资者可能损失本金。
   本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
   本基金主要风险包括但不限于高速公路项目处置价格波动及处置的不确定性风险，流动性风险，发售
失败风险，本基金整体架构所涉及相关交易风险，停牌或终止上市的风险，管理运营风险，本基金与运营
管理机构之间的潜在竞争、利益冲突风险，税收等政策调整风险，基金价值及价格波动风险，基金提前终
止风险，外部借款风险，集中度风险，不动产项目的政策风险，市场风险，不动产项目运营风险，不动产
项目未办理《国有土地使用证》或《不动产权证书》的合规风险，不动产项目存在权利负担的风险，现金
流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险，估值风险，不可抗力风险等。
   不动产基金投资运作、交易等环节的主要风险包括：
   本基金涉及高速公路项目的处置方式包括转让资产支持证券份额、不动产项目公司股权及债权、不动
产项目权益等。若高速公路类型不动产项目受市场景气度程度影响无法按照公允价值处置，则可能影响本
基金份额持有人的投资收益，乃至造成投资本金的损失。
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  此外，由于高速公路类型不动产项目流动性较差，极端情况下可能出现清算期内无法完成资产处置的
风险。
  本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。结合本基
金作为上市封闭式基金的特点，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并丧失其他投资机会的
风险。如基金份额持有人在基金存续期内产生流动性需求，可能面临基金份额持有期与资金需求日不匹配
的流动性风险。
  本基金拟募集资金规模较大，若募集期限届满时本基金出现以下任意情形之一的，则本基金募集失败：
  i. 基金募集份额总额未达到准予注册规模；
  ii. 基金募集资金规模少于 2 亿元，或基金认购人数少于 1000 人；
  iii. 原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售；
  iv. 扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的 70%；
  v. 导致基金募集失败的其他情形。
  （1）购买项目公司股权之交易未能完成或未能及时完成的风险
  不动产资产支持专项计划将按照《股权转让协议》的约定收购项目公司全部股权，并支付股权转让价
款。根据《股权转让协议》的约定，《股权转让协议》解除情形主要包括：如项目公司股权交割日起 90 个
工作日内，项目公司股权变更登记尚未完成或者不动产资产仍存在未完成注销的质押登记（资产支持证券
管理人认可的除外），则资产支持证券管理人有权终止该协议；股权转让双方应当按照恢复原状的原则办
理协议终止的后续事项；若项目公司股权转让对价低于经国有资产监督管理机构备案的股权评估价值，则
股权转让双方均有权解除《股权转让协议》。
  若发生《股权转让协议》约定的解除情形且相关方解除《股权转让协议》的，本基金将无法完成对项
目公司的股权收购，存在交易失败的风险。
  （2）项目公司无法完成减资的操作风险
  为实现交易方案所设置的股债结构，不动产资产支持专项计划取得项目公司 100%股权后将视情况对项
目公司进行减资，进而形成一笔对不动产资产支持专项计划的应付减资款债务。项目公司减资需履行一定
工商变更程序，如实操中项目公司无法完成减资，将对本基金的顺利运作造成不利影响。
  （3）本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕疵，使得本基金
的成立和存续面临法律和税务风险。
  在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将申请在深交所上市交易。上市期间不动产基
金运作过程中可能触发法律法规或交易所规定的停牌或终止上市情形，导致投资者无法在二级市场交易。
  在基金管理运作过程中，基金管理人的管理运营水平、管理运营手段和管理运营技术等将影响基金的
收益水平。在基金管理人对经济形势和证券市场判断失误、获取信息不充分等情形下，基金管理人的投资
运作行为将影响基金的投资收益。
  广交投集团及其子公司为本基金的运营管理机构。广交投集团在广东省尤其是广州市亦通过其关联方
运营与本基金投资的高速公路类不动产项目类似的高速公路项目，并且不排除在本基金存续期间，广交投
集团继续投资建设、收购或运营管理此类高速公路项目。
  因此，本基金与广交投集团之间存在包括但不限于如下方面的潜在竞争和冲突风险：投资机会、项目
收购、不动产项目运营管理等。此外，本基金存续期间如收购广交投集团直接或间接拥有的不动产项目，
则存在关联交易从而引发利益冲突的风险。
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    本基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、不动产基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负；
项目公司支付给关联方（资产支持专项计划）的利息支出存在不能全额所得税税前抵扣的风险；鉴于不动
产基金是创新产品，如国家税收等政策发生调整，可能影响本基金的投资运作与基金收益，例如针对原始
权益人出台所得税递延纳税优惠政策等，相关政策可能导致项目公司无形资产所得税计税基础发生变动进
而导致投资者投资收益变动。
    不动产基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动
产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起不动产基金价值及价格波动，甚至存在不动产项目
遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价值及价格的风险。
    根据基金合同约定，本基金可能提前终止。若本基金提前终止，将可能影响本基金的投资运作，进而
影响基金份额持有人的利益。
     广河项目公司已与中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行签署《补充协议》[编号：
剩余债务予以保留，保留的债务本金余额为 10 亿元。上述对外借款可能导致本基金存在如下特殊风险：
    （1）如未来 LPR 大幅上行，将导致广河项目公司财务成本上升，可供分配金额降低，进而对投资人的
投资收益产生不利影响；
    （2）广河项目公司的财务状况可能受到影响，如可支配的资金减少、偿债压力提高，运营资金的灵活
性降低等；
    （3）如不动产项目运营资金不足导致无法偿还已到期债务，贷款人可能提起诉讼、仲裁或依法采取相
关保全措施。该等情况下，不动产项目的运营将可能受到限制，进而对投资人的投资收益造成严重不利影
响。
    本基金资产将不低于 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券并持有其全部份额，基金通过不动
产资产支持证券持有不动产项目公司全部股权。相比其他能够分散化投资的公募基金，本基金集中度风险
较高。
    i. 战争、自然灾害、疫情等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导致基金财产
的损失；
    ii. 金融市场危机、行业竞争、托管人违约等超出基金管理人自身直接控制能力的风险，可能导致基
金或者基金持有人利益受损；
    iii. 因人为因素而产生的风险，如基金经理违反职业操守的道德风险，以及因内幕交易、欺诈等行为
产生的违规风险；
    iv. 本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险。
    政策风险所指的政策包括但不限于区域政策、行业政策和土地政策。区域政策指不动产项目所在区域
政府部门针对该区域制定的影响项目公司经营的相关政策。行业政策指政府相关部门针对不动产项目所在
行业制定的规划和管理政策。土地政策是指政府有关土地性质用途开发方面的政策。以上政策的重大变化
可能对本基金的运作产生负面影响。
    国家宏观经济和行业周期的影响、不动产项目所在区域的区位风险及周边其他不动产项目带来的市场
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竞争、不动产项目所在区域经济下滑带来的市场调整，都将给不动产项目经营带来不确定性，这些不确定
性可能影响未来不动产项目的运营收益，造成投资收益率波动的风险。极端情况下，若不动产项目经营不
善，项目公司可能出现无法按时偿还借款，出现资不抵债的情况，甚至导致项目公司破产清算，进而给本
基金投资本金和收益造成严重威胁。
    i. 不动产基金投资集中度高，收益率很大程度依赖不动产项目运营情况，不动产项目可能因经济环境
变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，不动产
项目运营过程中收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定性。此外，不动产基金可直接或间接
对外借款，存在不动产项目经营不达预期，无法偿还借款的风险。
    ii. 不动产项目的运营业绩与运营管理机构及其主要行政人员、高级管理人员所持续提供的服务及表
现密切相关。本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的可能，且运营管理机构相关人员可能离职并在
离职后从事与本基金拟投资的不动产项目存在竞争关系的项目，则可能会对本基金的经营业绩造成不利影
响。
    iii. 若不动产项目公司内部监控制度及程序不严谨，或者基金管理人未能及时发现及防止与不动产项
目有关联内外部员工的相关违法违规行为，则可能对基金财产造成重大不利影响。
    iv. 本基金存续期间，若不动产项目适用的高速公路维护标准提高，则本基金将需要支出更多费用以
确保符合相关标准，则可能对基金财产造成重大不利影响。
    v. 为维持不动产项目运营质量或提升不动产项目的经营水平，基金管理人将视情况开展大修或者改扩
建计划，若该等计划无法达到预期效果，将对基金财产造成不利影响。
    vi. 对不动产项目进行的尽职审查存在无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的行为及其他不足之处
的可能。在不动产项目未来的经营中，若存在道路、配套设施、设备损坏或违法违规行为，可能会导致本
基金为此额外支付成本，从而对基金财产造成不利影响。
    vii. 在路桥运营过程中，可能因大型物体撞击、货车超载等多种原因导致路桥设施遭受毁损、垮塌等
事故，进而造成通行受阻、财产损失和人员伤亡等情况，上述情况将对不动产项目运营产生负面影响。
    viii. 不动产项目在维修保养、生产运营等过程中可能会遇到未能防范的安全问题，比如在大中修、
道路维护时产生处理不当的情形，由此引发安全事故，对不动产项目造成不利影响。
    就不动产项目的用地批复事宜，国土资源部已于 2010 年 7 月 16 日作出了《国土资源部关于广州至河
源高速公路广州段工程建设用地的批复》（国土资函〔2010〕546 号），广东省国土资源厅已于 2010 年 8
月 30 日作出了《关于广州至河源高速公路广州段项目建设用地的批复》（粤国土资（建）字〔2010〕664
号），批准了不动产项目的用地事宜，但广河项目尚未取得《国有土地使用证》或《不动产权证书》。根
据《民法典》第三百四十九条的规定，“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登
记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。”由于广河高速项
目尚未办理建设用地使用权登记，尚未取得土地使用证，建设用地使用权尚未设立，存在被主管部门要求
尽快完成整改、规范等风险，将可能对不动产项目的运营造成实质影响，从而影响本基金的运作和收益。
和自然资源局对新设广河项目公司在特许经营期内合法使用广河高速划拨土地无异议。
    不动产项目收费权对应的应收账款已按比例分别向中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行（以
下简称“工商银行庙前支行”）、招商银行股份有限公司广州分行（以下简称“招商银行广州分行”）、
上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称“浦发银行广州分行”）设置了质押担保，并办理了
质押登记手续。
    就上述权利负担，广河项目公司已取得债权人/质权人关于相关债务提前清偿并解除权利负担的同意，
具体而言：（1）根据工商银行庙前支行、广河项目公司与广州交投签署的《补充协议》，工商银行庙前支
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行已同意并确认广河项目公司在不动产基金发行后提前归还欠付的部分或全部债务，在取得中国证监会同
意不动产基金注册的文件后，工商银行庙前支行按照广河项目公司通知在指定时间内（但不晚于不动产基
金发行前）配合办理完毕全部质押担保注销手续并解除账户监管；（2）根据广河项目公司与招商银行广州
分行签署的《固定资产借款合同补充合同》，招商银行广州分行知悉并同意广河项目公司在不动产基金发
行后提前归还欠付的全部债务，债务清偿后配合办理完毕全部质押担保注销手续并解除账户监管；（3）根
据广河项目公司与浦发银行广州分行签署的《固定资产借款合同补充合同》，浦发银行广州分行知悉并同
意广河项目公司在不动产基金发行后提前归还欠付的部分或全部债务，在取得中国证监会同意不动产基金
注册的文件后，浦发银行广州分行按照广河项目公司通知在指定时间内（但不晚于不动产基金发行前）配
合办理完毕全部担保注销手续并解除账户监管。若不动产项目的上述权利负担未能如期解除，相关债权银
行将有权在本基金存续期内执行相关债权合同及担保合同项下的账户监管措施，由此将对不动产项目的现
金流归集产生不利影响，同时不动产项目上的权利负担将会影响本基金对不动产项目的处置。
上述权利负担。
    本基金的产品方案根据对不动产项目未来现金流的合理预测而设计，本项目中影响不动产项目未来现
金流的因素主要是不动产项目的车流量变动、收费标准变化、收费期限调整、日常性养护开支变动、大修
规划变动、实际税收情况及运营服务机构运营能力等多重因素。其中未来影响车流量的因素主要是宏观及
区域经济波动、其他高速公路的分流、其他交通方式的替代、项目运营维护活动等多重因素。由于上述影
响因素具有一定的不确定性，因此对不动产项目未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差，投资人
可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。
    i. 基金份额净值可能无法体现公允价值的风险
    ii. 基金管理人拟对不动产项目采用成本法进行后续计量，本基金公告的基金份额净值可能不能完全
体现资产支持专项计划间接持有的不动产项目届时的公允价值。
    iii. 不动产项目公允价值下跌风险
    iv. 本基金将定期公布第三方评估公司出具的不动产项目评估报告。不动产项目评估报告基于多项假
设作出，该报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为不动产项目公允价值的任何承诺和保障。在
不动产项目实际运营过程中，有可能出现宏观经济低迷、运营管理不善等原因导致不动产项目公允价值下
跌的风险。
    由于本基金底层资产为收费高速公路，产品现金流直接依赖路段通行费收入，若因地震、台风、洪水、
火灾、瘟疫、疫情、战争或其他不可抗力因素导致通行量下降或因未来免收通行费等政策的变动导致底层
资产现金流减少，将对基金收益造成严重不利影响。例如：受新冠肺炎疫情影响，交通运输部于 2020 年 2
月 15 日发布了《交通运输部关于新冠肺炎疫情防控期间免收收费公路车辆通行费的通知》（以下简称“《免
收通行费的通知》”），根据《免收通行费的通知》自 2 月 17 日零时起至疫情防控工作结束，全国收费公
路免收车辆通行费，具体截止时间另行通知。从 2020 年 5 月 6 日零时起，经国务院同意，经依法批准的收
费公路恢复收取车辆通行费。
(二) 重要提示
   中国证监会对本基金募集的注册，深圳证券交易所同意本基金的基金份额上市，并不表明其对本基金
的价值、收益和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
   基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证基金一定盈利，
也不保证最低收益。
   基金投资者自依《基金合同》取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人。
   各方当事人同意，因《基金合同》而产生的或与《基金合同》有关的一切争议，如经友好协商未能解
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决的，应提交仲裁。任何一方当事人均有权将争议提交深圳国际仲裁院，根据该会当时有效的仲裁规则进
行仲裁，仲裁的地点为深圳市，仲裁裁决是终局的，并对各方当事人均有约束力。除非仲裁裁决另有规定，
仲裁费用、律师费用由败诉方承担。
  争议处理期间，基金合同当事人应恪守各自的职责，继续忠实、勤勉、尽责地履行《基金合同》规定
的义务，维护基金份额持有人的合法权益。
  基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将在三个工作日内更新，其他信息发生变更的，
基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可能存在一定的滞后，如需及时、准确
获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发布的相关临时公告等。
五、其他资料查询方式
  以下资料详见平安基金官方网站
  网址：fund.pingan.com 客服电话：400-800-4800（免长途话费）
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