红土盐田港REIT: 红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2022年第1季度报告

红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施
       证券投资基金
    基金管理人：红土创新基金管理有限公司
    基金托管人：招商银行股份有限公司
    报告送出日期：2022 年 4 月 23 日
                    红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年第 1 季度报告
                          §1 重要提示
  基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
  基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2022 年 4 月 19 日复核了本报告
中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏。
  基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
  基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书。
  本报告中财务资料未经审计。
  本报告期自 2022 年 1 月 1 日起至 2022 年 3 月 31 日止。
                        §2 基金产品概况
 基金名称                   红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
 基金简称                   红土盐田港 REIT
 场内简称                   红土盐田港 REIT
 基金主代码                  180301
 前端交易代码                 180301
 后端交易代码                 180301
 基金运作方式                 契约型、封闭式
 基金合同生效日                2021 年 6 月 7 日
 基金管理人                  红土创新基金管理有限公司
 基金托管人                  招商银行股份有限公司
 报告期末基金份额总额             800,000,000.00 份
 基金合同存续期                基金生效之日（含该日）起至 2057 年 6 月 29 日（含该日）
                                                         ，
                        但可根据《基金合同》约定的条件或方式提前终止或续期
 基金份额上市的证券交易所           深圳证券交易所
 上市日期                   2021 年 6 月 21 日
 投资目标                   本基金将主要通过投资专项计划穿透取得基础设施项目完全
                        所有权，基金管理人主动履行基础设施项目运营管理职责，
                        以获取基础设施项目运营收入等稳定现金流及基础设施资产
                        增值为主要目的。
 投资策略                   （一）基础设施项目的购入与出售投资策略
                        本基金将审慎论证宏观经济因素、标的资产周期（供需结构、
                        租金和资产价格波动等）、以及其他可比投资资产项目的风险
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红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年第 1 季度报告
   和预期收益率来判断专项计划间接持有的基础设施资产当前
   的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，本基金将深
   入调研项目公司所持基础设施资产的基本面（包括区位条件、
   建设标准、市场供求等）和运营基本面（包括定位、经营策
   略、现金流情况等），通过合适的估值方法评估其收益状况和
   增值潜力、预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型，
   对于已持有和拟投资的项目进行价值评估，在此基础上判断
   是否购入或出售。
   对拟购入的基础设施项目，基金管理人将进行全面的尽职调
   查。在基金管理人认为必要的情况下，基金管理人可聘请其
   他中介机构对基础设施项目的购入提供专业服务。
   对于拟出售已持有的基础设施项目，基金管理人还将在评估
   其收益状况和增值潜力的基础上，综合考量交易程序和交易
   成本，评估基础设施项目出售的必要性和可行性，制定基础
   设施项目出售方案并负责实施。
   （二）固定收益资产投资策略
   本基金投资专项计划以外的剩余资产，应当投资于利率债、
   AAA 级信用债，或货币市场工具。
   在不影响基金当期收益分配的前提下，本基金将采用持有到
   期策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益。本基金
   将对利率债、AAA 级信用债或货币市场工具的持有期收益进
   行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类利率债、AAA
   级信用债或货币市场工具的市场容量，确定配置比例。本基
   金将对整体利率债、AAA 级信用债或货币市场工具的资产投
   资组合久期做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的
   允许范围。
   （三）基础设施项目的运营管理策略
   基金管理人将委托深圳市盐田港物流有限公司作为外部管理
   机构，协助基金管理人开展部分基础设施项目运营管理工作，
   基金管理人将对外部管理机构的工作进行监督。
   （四）基础设施项目的更新改造策略
   基金管理人聘请外部管理机构根据基础设施项目的特性制定
   和实施基础设施项目的更新计划，确保基础设施项目处于良
   好可使用状态。对于可显著提升基础设施项目使用效益，提
   升基础设施项目收益的改造事宜，基金管理人将综合考虑投
   入产出比，审慎决策。在基金管理人认为必要的情况下，基
   金管理人亦可聘请其他中介机构对基础设施项目的更新改造
   提供专业服务。
   （五）基金的融资策略
   基金管理人将审慎判断基础设施基金的总体资金需求，通过
   基金扩募和对外借款等各种融资方式、融资条件、融资成本
   和融资风险的比较，综合考虑适用性、安全性、收益性和可
   得性，合理选择融资方式，使得基金整体杠杆水平符合本基
   金及监管上限要求，并使得基础设施基金的融资金额、融资
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                 红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年第 1 季度报告
                    期限和融资成本处于适当水平，最大限度降低利率及再融资
                    风险。
 业绩比较基准             无。
 风险收益特征             本基金在《基金合同》存续期内通过基础设施资产支持证券
                    投资于基础设施项目，以获取基础设施项目收益为目标，主
                    动运营管理基础设施项目。本基金的现金流波动与基础设施
                    项目的租赁市场情况相关，风险收益高于债券型基金和货币
                    型基金，低于股票型基金。
 基金收益分配政策           在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将 90%以上合
                    并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年度不得少于 1
                    次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收益分配。本基金
                    收益分配方式为现金分红。每一基金份额享有同等分配权。
 资产支持证券管理人          深创投红土资产管理（深圳）有限公司
 外部管理机构             深圳市盐田港物流有限公司           -
基础设施项目名称：现代物流中心项目
 基础设施项目公司名称                  深圳市盐港现代物流发展有限公司
 基础设施项目类型                    仓储物流
 基础设施项目主要经营模式                提供仓储租赁服务
 基础设施项目地理位置                  深圳市盐田区盐田街道东海社区明珠道 15 号盐
                             田综合保税区盐田港现代物流中心
             §3 主要财务指标和基金收益分配情况
                                                     单位：人民币元
主要财务指标                    报告期（2022 年 1 月 1 日-2022 年 3 月 31 日）
量净额
产生的现金流量净额
  无。
                                                     单位：人民币元
  期间           可供分配金额                 单位可供分配金额           备注
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                  红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年第 1 季度报告
  本期                   23,013,663.87                     0.0288   -
 本年累计                  23,013,663.87                     0.0288   -
  无。
                                                                  单位：人民币元
         项目                     金额                                备注
本期合并净利润                           11,564,759.04      -
 本期折旧和摊销                          12,338,142.83      -
 本期利息支出                                          -   -
 本期所得税费用                                -50,710.75   -
本期税息折旧及摊销前利润                      23,852,191.12      -
调增项
     直线法调整)
调减项
本期可供分配金额                          23,013,663.87      -
  无。
                  §4 基础设施项目运营情况
  报告期内基础设施项目公司持有的资产为现代物流中心项目（包括 A 仓库、B1 仓库、B2 仓库、
B3 仓库、综合办公楼、气瓶站及入、出区盘道和行车道）
                          ，基础设施项目总建筑面积为 320,446.22
平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为 266,113.00 平方米（其中：
                                    仓库可出租面积为 236,407.00
平方米，办公可出租面积为 29,706.00 平方米）。截至 2022 年 3 月 31 日，项目出租率为 99%。租
赁期限 1-12 年不等，最长租赁期限到期日为 2026 年 10 月 31 日。
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                     红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年第 1 季度报告
基础设施项目公司名称：序号：1            公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司
                                      本期
                                                                  上年同期
                                     月 31 日
      序号            构成
                                             占该项目总        占该项目
                             金额（元）           收入比例（%）金额（元） 总收入比
                                                          例（%）
      -             合计      29,137,024.09       100.00             -      -
基础设施项目公司名称：序号：1            公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司
                                      本期
                                                                  上年同期
                                     月 31 日
      序号            构成
                                             占该项目总        占该项目
                             金额（元）           成本比例（%）金额（元） 总成本比
                                                          例（%）
             投资性房地产折旧及摊
                  销
      -             合计      13,230,489.51       100.00             -      -
基础设施项目公司名称：序号：1            公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司
                                                    本期             上年同期
                   指标含义说明及计算公
 序号        指标名称                      指标单位            -               -
                        式
                                                  指标数值             指标数值
                   毛利率=毛利/营业收入                           74.71%
                       *100%
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                  红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年第 1 季度报告
               净利率=净利润/主营业                      -
                 务收入×100%
              息税折旧前净利率=（净
       息税折旧前净 利润+所得税费用+利息                  87.42%
         利率   费用+计入本期损益的折
               旧和摊销）/营业收入
  经营活动产生的现金流量净额 53,300,441.22 元。
  经营活动现金流入 61,553,263.76 元，其中销售商品、提供劳务收到的现金为 30,807,437.58
元，处置合格投资收到的现金为 30,056,313.22 元，取得利息收入收到的现金为 245,640.96，收
到的其他与经营活动有关的现金为 443,872.00 元。
  经营活动现金流出 8,252,822.54 元，其中支付的各项税费为 6,440,774.56 元，支付的其他
与经营活动有关的现金为 1,812,047.98 元。
的说明
  无。
  无。
  无。
  无。
  无。
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       §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告
  序号              项目                     金额（元）
       其中：债券                                               -
             资产支持证券                                        -
       其中：买断式回购的买入返售金融资产                                   -
  无。
  无。
  明细
  无。
  本基金投资的前十名证券的发行主体未出现被监管部门立案调查，或在报告编辑日前一年受
到公开谴责、处罚的情形。
  本基金投资的前十名股票未超出基金合同规定的备选股票库。
  无。
                      §6 管理人报告
  红土创新基金管理有限公司（以下简称“红土创新基金”）经中国证监会证监许可【2014】
                       第 8页 共 15页
                    红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年第 1 季度报告
系公募基金管理公司。公司股东为深圳市创新投资集团有限公司，持有股权 100%。
  红土创新基金管理有限公司设置了独立的基础设施投资部以作为基础设施基金投资管理部
门，基础设施投资部具有 5 年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人
员不少于 3 名，其中具备 5 年以上基础设施项目运营经验的主要负责人员不少于 2 名。
  股东深创投集团在公募 REITs 领域做了长期的布局和探索，于 2017 年成立了专门从事不动产
和 REITs 基金投资的专业投资管理机构深创投不动产基金管理（深圳）有限公司，积累了丰富的
不动产投资研究、基础设施 REITs 投资管理、类 REITs 投资管理和运营经验。
             任本基金的基金经理期 基础设施项目运
                                基础设施项目运营
 姓名    职务        限      营或投资管理年                           说明
                                 或投资管理经验
             任职日期 离任日期     限
                                         曾参与设立总规模
                                                       罗切斯特大学
                                         近 100 亿元的仓储
                                                       西蒙商学院金
                                         物流私募股权投资
                                                       融学硕士、复
                                         基金；成功完成了 3
                                                       旦大学金融学
                                         支类 REITs 产品发
                                                       学士。拥有丰
                                         行工作，总发行规模
                                                       富的基础设施
                                         超 110 亿元；曾负责
                                                       项目投资管理
      本基金的   2021 年 6                    6 支类 REITs 产品
 梁策                     -          7年                  经验，2015 年
      基金经理    月7日                        的存续期资产管理
                                                       起先后任职于
                                         工作，并实现了 3
                                                       中信金石基金
                                         支 REITs 项目的顺
                                                       管理有限公
                                         利到期退出，管理资
                                                       司、深创投不
                                         产类别涵盖办公、零
                                                       动产基金管理
                                         售、综合体、物流、
                                                       （深圳）有限
                                         门店等多个持有型
                                                       公司。
                                         不动产资产类型。
                                         曾负责成都、无锡、东南大学载运
                                         上海等全国重要物 工具运用工程
                                         流节点的仓储物流 工学硕士、交
                                         基础设施项目投资 通运输学士。
                                         开发、运营管理；在 2014 年起先
                                         浙江菜鸟供应链任 后任职于苏宁
      本基金的   2021 年 6
付瑜瑾                     -          8年    职期间，统筹全国 易购集团股份
      基金经理    月7日
                                         仓储调研与菜鸟全 江菜鸟供应链
                                         国仓储物流基础设 管理有限公
                                         施项目租赁定价；曾 司、深创投不
                                         参与了深创投中金- 动产基金管理
                                         苏宁云享仓储物流 （深圳）有限
                            第 9页 共 15页
                    红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年第 1 季度报告
                                          设施资产支持专项 公司。
                                          计划（疫情防控）的
                                          设立、发行与资产管
                                              理。
                                          曾参与了华南区沃
                                          尔玛山姆会员店配
                                                     香港理工大学
                                          送项目，及深国际综
                                                     硕士。2014 年
                                          合物流港基础设施
                                                     起供职于深圳
                                          项目的运营管理。拥
                                                     市深国际物流
                                          有逾 5 年物流资产
                                                     发展有限公司
                                          运营管理经验，擅长
                                                     工作，曾任深
                                          新建及投营园区的
                                                     圳全程物流服
                                          工程质量、安全生
                                                     务有限公司业
      本基金的   2021 年 6                     产、物业管理、客户
陈锦达                     -           8年               务拓展部大客
      基金经理    月7日                         服务等运营管理相
                                                     户经理、深圳
                                          关工作，曾独立建立
                                                     国际控股有限
                                          公司所管辖产业园
                                                     公司工程监管
                                          区的运营管理体系
                                                     中心副经理、
                                          以及各子体系；统筹
                                                     深圳市深国际
                                          管理全国运营园区
                                                     物流发展有限
                                          期间，武汉、南昌、
                                                     公司运营经
                                          杭州和贵阳等项目
                                                     理。
                                          通过五星级仓库评
                                               审。
  费用收取说明：
  一、管理费
  (1)基金管理人的管理费
  支付基金管理的管理费按 E 的 0.15%按日计提，具体计算方法如下：
  H=E×0.15%÷当年天数
  H 为每日应计提的基金管理人的管理费。
  E 为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基
金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算)，特别地就基金成立当
年，E 为基金成立时的募集规模。
  报告期内发生应支付基金管理人的管理费 688,619.70 元，截至报告期末未支付。
  (2)资产支持计划管理人的管理费
  支付资产支持计划管理人的管理费按 E 的 0.15%按日计提，具体计算方法如下：
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                   红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年第 1 季度报告
  H=E×0.15%÷当年天数
  H 为每日应计提的计划管理人的管理费。
  E 为计提日所在年度的上一自然年度《年度资产管理报告》中披露的经审计的专项计划净资
产(若涉及专项计划扩募导致专项计划规模变化时，需按照实际规模变化情况对专项计划净资产进
行调整，分段计算)，特别地，就专项计划设立当年，E 为专项计划设立时的募集规模。
  报告期内发生应支付资产支持计划管理人的管理费 692,231.40 元，截至报告期末未支付。
  支付外部管理机构的浮动管理费以每一项目公司该自然年度的基础设施项目运营收入为基数
并结合该项目公司基础设施项目运营业绩指标计算的费用。
  浮动管理费具体包括如下两个部分：
  (1)第一部分
  第一部分浮动管理费的计算方法为：M=N×K×L。
  其中，N 为该项目公司该自然年度的基础设施项目运营收入(不含税、不含物业费)，具体按
本基金在该年度内间接持有该项目公司股权的天数计算；K 为该项目公司对应的费率；L=该项目
公司该自然年度的基础设施项目运营收入(不含税、不含物业费)/该项目公司该自然年度的运营业
绩指标，若最终计算的结果大于 100%，则 L 为 100%。K 的初始值为 4%。如任一项目公司基础设
施项目运营收入(不含税、不含物业费)连续两个自然年度均大于运营业绩指标的 110%，则自下一
个自然年度起该项目公司适用的 K 调整为 5%。如任一项目公司基础设施项目运营收入(不含税、
不含物业费)连续两个自然年度均大于运营业绩指标的 120%，则自下一个自然年度起该项目公司
适用的 K 调整为 6%。如任一项目公司基础设施项目运营收入(不含税、不含物业费)连续两个自然
年度均大于运营业绩指标的 130%，则自下一个自然年度起该项目公司适用的 K 调整为 7%。如任一
项目公司某一自然年度的基础设施项目运营收入(不含税、不含物业费)未能达到该自然年度对应
运营业绩指标的 90%，则自下一个自然年度起该项目公司适用的 K 调整为 4%。
  (2)第二部分
  第二部分浮动管理费累进计算。如任一项目公司基础设施项目年度运营收入(不含税、不含物
业费)超过该项目公司该年度运营业绩指标，则该项目公司基础设施项目年度运营收入(不含税、
不含物业费)处于该年度运营业绩指标的 100%-125%区间的 13%作为第二部分浮动管理费；进一步，
如该项目公司基础设施项目年度运营收入(不含税、不含物业费)超过该年度运营业绩指标的
的 125%-150%区间的 25%作为第二部分浮动管理费；再进一步，如该项目公司基础设施项目年度运
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营收入(不含税、不含物业费)超过该年度运营业绩指标的 150%，则该项目公司基础设施项目年度
运营收入(不含税、不含物业费)超过 150%部分的 45%作为第二部分浮动管理费，具体累进计算比
例如下所示：
  项目公司基础设施项目年度运营收入(不含税、不含物业费)为 A，对应年度运营业绩指标为 X。
  A≤X 区间，累进计算比例为 0。
  A>150%X 区间，累进计算比例为 45%。
  报告期内发生应支付外部管理机构的浮动管理费共计 1,165,480.96 元，其中第一部分浮动管
理费 1,165,480.96 元，截至报告期末均未支付。
  二、托管费
  支付基金托管人的托管费按 E 的 0.01%按日计提，具体计算方法如下：
  H＝E×0.01%÷当年天数
  H 为每日应计提的基金托管费
  E 为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基
金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算)，特别地，就基金成立
当年，E 为基金成立时的募集规模。
  报告期内发生应支付基金托管人的托管费共计 45,908.10 元，截至报告期末未支付。
  在本报告期内，本基金管理人严格遵循了《中华人民共和国证券投资基金法》及其各项实施
细则、《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和其他相关法律法规
的规定，并本着诚实信用、勤勉尽责、取信于市场、取信于社会的原则管理和运用基金资产，为
基金持有人谋求最大利益。本报告期内，基金投资管理符合有关法规和基金合同的规定，没有损
害基金持有人利益的行为。
  根据本基金合同的要求,本基金初始设立时的基金资产在扣除必要的预留费用后应全部投资
于约定的单一基础设施资产支持专项计划。
  本报告期末,本基金所募集的资金在扣除必要的预留费用后已经全部投资于“深创投-盐田港
仓储物流资产支持专项计划”。本基金尚未投资信用债等本基金合同允许的投资品种。在上述投
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资操作中，本基金管理人严格执行了《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和公司制
定的公平交易相关制度。
  在本报告期内，深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划根据《深创投-盐田港仓储物流资
产支持专项计划标准条款》正常运营。本报告期内，该专项计划进行了一次收益分配，分配金额
  本报告期内，基础设施项目现代物流中心项目在基金管理人和外部管理机构的主动管理下稳
定运营。截至 2022 年 3 月 31 日，现代物流中心项目出租率为 99%，资产运营情况良好。
  （1）经济整体保持稳定发展
的增长，规模以上工业增加值增长 4.7%，固定资产投资额增长 3.7%，社会消费品零售总额增长
控措施尽可能地控制了疫情对经济社会的影响，整体发展形势平稳。
  （2）进出口贸易成绩斐然
均增长 9.1%。其中，出口 19,263.41 亿元，规模连续第 29 年居内地外贸城市首位，同比增长 13.5%，
两年平均增长 7.3%；进口 16,172.16 亿元，同比增长 19.5%，两年平均增长 11.2%。同期，深圳
进出口占粤港澳大湾区内地 9 市的 44.9%，对 9 市整体进出口增长的贡献度达 43.8%。
  （3）政策环境持续利好
  一季度深圳正式发布的《2022 年进一步优化深圳口岸营商环境若干措施》，围绕创新监管方
式、强化科技赋能、规范口岸收费、高效利企便民四个方面，制定了 32 项任务措施，叠加前期深
圳出台的各项稳外贸稳外资、促进跨境贸易便利化等一系列政策措施，将持续提升深圳市口岸的
竞争力。
  一季度深圳市高标准仓储物流市场较为稳定，以电商、第三方物流、制造业为代表的需求端
持续放量导致供不应求的局面加剧，推动市场空置率持续维持在较低的水平，虽然由于疫情的原
因短暂封控导致部分仓库作业暂停，但就一季度总体而言，港口及保税仓储作业整体保持有序开
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展。另外得益于政府的有效防疫措施，疫情得到了快速管控，预计来自电商和第三方物流的需求
将依然保持平稳增长，推动整体高标准仓储物流市场稳定发展。
  短期之内，受到国内外疫情蔓延、俄乌冲突等黑天鹅事件的影响，进出口业务将呈现一定的
波动，而国内经济亦可能受到疫情的影响导致居民消费意向有一定的削弱；中长期而言，深圳出
口业务增量提质、贸易方式结构优化仍将继续推动外贸的发展，而经济转型升级亦将持续激发内
生动力，为区域高标准保税仓储物流市场的发展奠定坚实基础。
                 §7 基金份额变动情况
                                                 单位：份
报告期期初基金份额总额                                  800,000,000.00
报告期期间基金总申购份额                                              -
报告期期间其他份额变动情况                                             -
报告期期末基金份额总额                                  800,000,000.00
           §8 基金管理人运用固有资金投资本基金情况
  无。
  无。
              §9 影响投资者决策的其他重要信息
  无。
  （1）中国证监会批准红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金设立的文件
  （2）红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同
  （3）红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议
  （4）基金管理人业务资格批件、营业执照和公司章程
  （5）报告期内红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在指定报刊上各项公告
的原稿
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  基金管理人、基金托管人处
  （1）投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件
  （2）投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人红土创新基金管理有限公司，客户服
务电话：4000603333（免长途话费）
                                      红土创新基金管理有限公司
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