华夏华润商业REIT: 华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金2024年第2季度报告

华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金
   基金管理人：华夏基金管理有限公司
   基金托管人：招商银行股份有限公司
   报告送出日期：二〇二四年七月十八日
                  华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
                       §1 重要提示
 基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2024 年 7 月 16 日复核了本
报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。
 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定
盈利。
 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅
读本基金的招募说明书及其更新。
 本报告中财务资料未经审计。
 本报告期自 2024 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。
               华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
                §2 基金产品概况
基金名称             华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金
基金简称             华夏华润商业 REIT
场内简称             华夏华润商业 REIT
基金主代码            180601
交易代码             180601
                 契约型封闭式。本基金存续期（即基金封闭期）为自基
                 金合同初始生效日起 28 年，本基金在此期间内封闭运
                 作并在符合规定的情形下在深交所上市交易。存续期届
基金运作方式
                 满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长
                 存续期。否则，本基金终止运作并清算，无需召开基金
                 份额持有人大会。
基金合同生效日          2024 年 2 月 7 日
基金管理人            华夏基金管理有限公司
基金托管人            招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额       1,000,000,000.00 份
基金合同存续期          28 年
基金份额上市的证券交易所     深圳证券交易所
上市日期             2024 年 3 月 14 日
                 本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并
                 通过资产支持专项计划等特殊目的载体取得基础设施
投资目标             项目公司全部股权，最终取得基础设施项目完全所有权
                 或经营权利。通过主动的投资管理和运营管理，力争为
                 基金份额持有人提供稳定的收益分配。
                 本基金的投资策略包括资产支持证券投资策略与固定
                 收益投资策略。其中，资产支持证券投资策略包括初始
投资策略
                 投资策略、后续扩募收购策略、资产出售及处置策略、
                 融资策略、运营策略、权属到期后的安排
                 本基金暂不设立业绩比较基准。
                 如果相关法律法规发生变化，或者有权威的、能为市场
                 普遍接受的业绩比较基准推出，经基金管理人与基金托
业绩比较基准
                 管人协商，本基金可以在按照监管部门要求履行适当程
                 序后增加或变更业绩比较基准并及时公告，无须召开基
                 金份额持有人大会。
                 本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券
                 全部份额，以获取基础设施运营收益并承担基础设施项
                 目价格波动，因此与股票型基金、债券型基金和货币型
风险收益特征
                 基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般
                 市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和
                 货币市场基金，低于股票型基金。
基金收益分配政策         本基金的收益分配政策为：(1)每一基金份额享有同等分
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                     配权；(2)本基金收益以现金形式分配；(3)本基金应当将
                     不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现金形式分
                     配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况
                     下每半年不得少于 1 次。
资产支持证券管理人            中信证券股份有限公司
外部管理机构               华润商业资产控股有限公司、润欣商业投资（深圳）有
                     限公司
基础设施项目名称：青岛万象城
基础设施项目公司名称           青岛嘉昇润城商业管理有限公司
基础设施项目类型             消费基础设施
基础设施项目主要经营模式         基础设施项目属于购物中心行业，运营模式主要为以自
                     持购物中心向符合要求的承租商户提供租赁及购物中
                     心整体运营服务并向承租商户收取租金、物业管理费、
                     固定推广费等收入。各承租商户统一管理、分散经营。
                     经营环节主要分为承租商户的招商与进租、续租、退租、
                     运营管理、物业管理、支付结算及收入管理。
基础设施项目地理位置           青岛市市南区山东路 6 号甲、6 号乙、6 号丙、6 号丁 1，
                     东侧以沿山东路营区边线为界，南侧以临香格里拉大饭
                     店的营区边线为界，西侧以临海门路、北海宾馆的营区
                     边线以及操场西边挡土墙为界，北侧以今日商务楼南地
                     界沿绿化带闭合区域。该区域坐落于青岛市最核心商圈
                     之一的香港中路商圈，毗邻青岛市政府、五四广场等城
                     市地标，周边金融机构、跨国公司总部密集，商业气氛
                     浓厚、配套设施完善，甲级写字楼、中高端住宅、星级
                     酒店林立，同时，项目交通区位便利，处于地铁 2、3
                     号线交汇上盖，为本项目的日常经营提供良好的客流与
                     收益支撑。
             §3 主要财务指标和基金收益分配情况
                                                    单位：人民币元
                                             报告期
          主要财务指标
                               （2024 年 4 月 1 日-2024 年 6 月 30 日）
  注：①本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指
合并报表层面的数据。
  ②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收
益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
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   无。
                                                                单位：人民币元
 期间      可供分配金额           单位可供分配金额                         备注
 本期      86,661,587.44       0.0867        -
                                           为 2024 年 2 月 7 日（基金合同生效日）
本年累计     137,883,479.26       0.1379
                                           到 2024 年 6 月 30 日的可供分配金额
                                                                单位：人民币元
       期间      实际分配金额                      单位实际分配金额                 备注
       本期         51,219,997.68                  0.0512         -
     本年累计         51,219,997.68                  0.0512         -
                                                                单位：人民币元
           项目                                   金额                  备注
本期合并净利润                                        10,744,150.59             -
本期折旧和摊销                                        81,188,648.67             -
本期利息支出                                         11,330,166.35             -
本期所得税费用                                        -8,218,167.89             -
本期税息折旧及摊销前利润                                   95,044,797.72             -
调增项
募集的资金、处置基础设施项目资产取得的现                           22,946,631.43             -
金、金融资产相关调整、期初现金余额等
调减项
（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来                                       -            -
合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等
本期可供分配金额                                       86,661,587.44             -
   注：未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造
等）、未来合理期间内需要偿付的本期基金管理人的管理费、专项计划管理人的管理费、托
管费、外部管理机构的管理费、待缴纳的税金、租赁押金及计提未收到的租金收入等变动的
净额。
   此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内
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平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金
额。
  无。
               §4 基础设施项目运营情况
  （1）基础设施项目公司基本情况
  本基金通过基础设施资产支持证券持有的项目公司为青岛嘉昇润城商业管理有限公司。
本报告期内，项目公司整体运营平稳，实现营业收入 17,136.59 万元、息税折旧及摊销前利
润 9,893.38 万元，符合经营预期，报告期内收缴率（当期实收金额/当期应收账款）为 100%。
  本报告期内，项目公司未发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。
  （2）基础设施项目经营情况
  截至报告期末，基础设施项目可租赁面积 137,730 平方米，实际出租面积 136,404 平方
米，出租率 99.04%，继续维持高位，较基金招募说明书同期预测出租率 97.50%提升 1.54 个
百分点。
  租户集中度继续保持较低水平，租户结构具备良好分散性。截至本报告期末，项目前十
大面积租户占比总计 25.15%，前十大实收租金租户占比总计 19.10%；租户结构方面，主力
店所占的租赁面积约 32.75%，专门店所占的租赁面积约 67.25%，其中面积较大（一般在 1,000
平方米以上）、租期较长的店铺为主力店，其他店铺归类为专门店。
  项目品牌组合进一步优化，持续引入多家山东及青岛首店。报告期内新开业店铺 18 家，
总计出租面积 2,956 平方米，二季度重点引入品牌包括 the Roll'ING 山东首店、失重餐厅山
东首店、肉问屋山东首店、ubras 山东首店、OLD ORDER 山东首店等，进一步丰富品牌组
合和业态布局，不断提升品牌级次，将为项目引入客流并实现收益提升。
  青岛万象城二季度客流同比增长 6.16%，4-6 月客流连续创造单月历史新高，上半年客
流量同比增长 10%。同时，会员指标进一步增长，会员消费黏性进一步提高，报告期末会
员总人数超过 131 万，同比增长超 27%，占青岛市常住人口的十分之一以上，消费活跃会
员人数同比增长 26.02%，会员消费笔数同比增长 21.60%，会员总数和会员消费延续增长势
能，体现了较高的客户认可度和客户黏性。
  （3）基础设施项目其他情况
                  华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
  ①基础设施项目局部业态主动优化调整与资产价值提升管理工作
  根据本基金招募说明书披露，基于资产价值提升的目标，基础设施项目存在明确的业态
主动优化调整与装修改造计划，即对青岛万象城一期 L4-L5 及二期 L4-L5 的部分区域进行
业态调整及装修改造。该部分自 2023 年 6 月开始改造施工，计划于 2024 年 10 月末整体完
成并开业。届时预计将新增可租赁面积约 6,168 平方米，规划约 40 家商铺，预计将进一步
提升资产价值和收益水平。
  依托运营统筹机构完善的管理体系和丰富的改造管理经验，项目运营管理团队通过前置
规划、精细管理、过程管控等系列管理工具，系统性提升设计效率、施工效率，全面保障装
修改造和业态优化调整如期达成。
  截至本报告期末，该部分改造工作实施进展顺利，部分区域实现提前开业。一期区域主
体施工已完成，其他改造工作包括机电施工、精装修施工、幕墙及连桥施工等，进度均符合
预期。二期区域“天空之城·酒肆”于 6 月 30 日提前开业，打造在地主理人计划，创造消费新
体验，打造消费新场景。
  项目运营管理团队自 2023 年 11 月中旬已启动改造区域预招商工作，截至报告期末，已
确认合作的店铺数量超过规划店铺数量的 90%，符合预期安排。
  ②持续深化空间运营，提高客流及消费转化，提升客户满意度及粘性。
  项目运营管理团队充分发挥稳健专业的运营能力，以消费者需求为导向，结合九周年店
庆，充分整合资源，围绕话题营销、城市地标打造等维度，成功策划“明日海岛”城市级大型
空间推广活动，不断提升空间运营能力，同时，项目持续获取山东和青岛首次展览及独家展
览品牌资源，上半年累计开展超 40 场，如 Chanel 一号花园山东首展、COACH 喜迎龙年山
东独展、小米“迪士尼联名 Civi 紫色童话派对”山东首展、LEGO“心愿列车”山东首展等，进
一步促进高客流和激活消费转化。
  青岛万象城积极融入城市和社区，关注可持续发展，倡导绿色理念，举办社区互动活动，
与青岛市妇女儿童中心共同发起“构建儿童友好商场计划”，举办童梦草坪音乐节、小小厨师
系列儿童职业体验实践及女性身心健康关爱讲堂等社区互动活动，二季度活动回访满意度
  ③成功申办花样滑冰国家级联赛，持续提升品牌影响力
  青岛万象城冰纷万象滑冰场（以下简称“冰场”）成功申办中国花样滑冰俱乐部联赛，这
是冰场继 2018 年承办首届联赛后第二次成功申办，也是国内首家两次承办国家级联赛的购
物中心冰场。
                  华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
  本次联赛将于 7 月 22-26 日正式开赛，来自全国多家俱乐部 600 余名选手、300 余名教
练员、30 多名裁判共计约 1,000 人参与。作为区域内冰雪运动重点赛事，本次联赛在挖掘国
家体育后备人才、加强各俱乐部交流联系、推进全民健康等方面具有重要推动作用，得到政
府的大力支持，项目持续完善产品差异化经营、提升品牌能级和运营能力，打造国内商业冰
场旗舰品牌。
  （4）基础设施项目运营管理机构情况
  本项目原始权益人及运营管理统筹机构华润商业资产控股有限公司（以下简称“华润商
业资产”）于 2023 年 6 月 9 日完成设立，是华润置地（01109.HK）全资子公司，主要从事
购物中心资产的持有、运营和管理等业务。华润置地是最早布局购物中心业务的开发商之一，
经过 20 年发展，旗下购物中心板块已形成了“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大商业产
品线的战略布局。
  根据华润置地公告，2023 年华润置地旗下 76 座在营购物中心实现零售额 1,638.7 亿元，
同比增长 44.2%，出租率达 96.5%，同比增长 0.3 个百分点，商业竞争力保持行业领先；新
开业购物中心 10 座，新获取高能级购物中心 8 座，购物中心资产管理规模达 2,705 亿元，
未来可扩募资产储备充足、项目优质。
  本项目运营管理实施机构润欣商业投资（深圳）有限公司为华润万象生活（01209.HK）
全资子公司，华润万象生活是华润置地旗下轻资产管理业务上市平台，是中国领先的物业管
理及商业运营服务商，拥有全国领先的购物中心全价值链运营能力。
  根据华润万象生活公告，截至 2023 年末，华润万象生活在管购物中心 101 座，其中 82
座购物中心零售额排名当地市场前三，占比高达 81.2%，经营业绩突出。2023 年，华润万
象生活荣获赢商网 2023 年度零售商业地产企业综合实力 TOP1 及金鼎奖—2023 年度商业地
产卓越企业、观点指数研究院 2023 年度商业地产企业表现 TOP1。
  此外，经过多年业务发展，华润置地及华润万象生活已积累深厚的品牌资源禀赋，合作
品牌超 7,400 家 ，并构建完善的会员体系，以大会员积分品牌“万象星”，实现华润置地内
全业态、华润集团内主要业务单元以及外部合作伙伴间的积分通，截至 2023 年末，“万象星”
会员总量达 4,625 万人，较 2022 年底同比提升 36.0%，再创新高。
  本项目运营管理机构具备卓越的购物中心全价值链运营管理能力，管理规模和经营业绩
行业领先，品牌资源和会员规模优势明显，将持续赋能项目运营，保障运营长期稳健。
  （5）项目运营展望
  青岛万象城位于城市核心区，是山东省建筑面积最大的购物中心之一，在营店铺超 500
                      华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
家，区位和规模优势突出，品牌丰富、业态多元，在青岛市具备较强竞争力和先发优势，有
利于产生持续、稳定现金流。
      依托华润置地和华润万象生活深厚的品牌资源和完善的全价值链运营体系，青岛万象城
将持续倡导国际化消费理念、彰显时尚品牌格调，力推“一站式”消费和“体验式”购物理念，
辐射全域，夯实城市级购物中心的地位，持续提升业绩。
      具体经营方面，将持续优化经营指标制定、指标分析、指标追踪三个维度的指标管理体
系，同时完善数据分析体系，明确指标分析维度、分析周期，确保数据分析质量；坚持同城
异业合作，同场多业态互动导流，与品牌同频，与区域联动，做优存量，做实增量的策略，
扩大“万象城”品牌在青岛市场影响力，提升客质满足项目未来品类升级需求。
      随着青岛市暑期旅游旺季的到来，旅游客群将为项目客流提供有力支撑。青岛万象城将
积极融入城市文旅布局战略，从“吃、游、购、娱”全链条为游客和市民提供更多的创新消费
场景、更贴心舒适的消费体验，为青岛旅游业提供丰富承载，与城市脉搏共频。6 月 30 日
天空之城·酒肆提前开业，丰富全时段社交场景，持续打造项目旅游目的地和本地消费的时
尚标签。
                                  本期 2024 年 4 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
序号              构成
                                   金额（元）         占该项目总收入比例（％）
      注：①2024 年 5 月 27 日，项目公司与青岛润青城商业管理有限公司（SPV 公司）完成
反向吸收合并，吸收合并后 SPV 公司工商注销，全部资产、负债、业务等由项目公司承继，
如无特殊说明，本期项目公司财务数据均已包含 SPV 公司 2024 年 4 月 1 日至 2024 年 5 月
      基础设施项目公司名称：青岛嘉昇润城商业管理有限公司
                             本期 2024 年 4 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日
序号             构成
                             金额（元）           占该项目总成本比例（％）
                       华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
      注：财务费用中，项目公司对资产支持专项计划的借款利息费用 83,135,672.38 元，对
外部银行的借款利息费用 8,908,739.00 元，银行存款利息收入 2,285,440.17 元，手续费
      基础设施项目公司名称：1 青岛嘉昇润城商业管理有限公司
                                                      本期 2024 年 4 月 1 日至
                                                 指标
 序号         指标名称       指标含义说明及计算公式                     2024 年 6 月 30 日
                                                 单位
                                                           指标数值
      息税折旧摊销前  （利润总额+利息费用+折
        利润率    旧摊销）/营业收入×100%
      项目公司于招商银行青岛分行开立了监管账户、项目公司基本户，于工商银行青岛市分
行开立了项目公司 POS 机账户，根据相关政府部门要求于交通银行青岛分行开立了遮光保
证金账户，以上账户均按照《项目公司监管协议》《项目公司基本户监管协议》的约定进行
管理，执行资金收支。
      本报告期初项目公司货币资金余额 676,751,180.26 元，青岛润青城商业管理有限公司
（SPV 公司）货币资金余额 5,275,297.39 元，货币资金余额合计合计 682,026,477.65 元。本
报告期内，项目公司（含 SPV 公司）现金流入总金额为 487,646,461.79 元，其中收取营业
收入、保证金押金及其他现金 226,465,313.21 元，代收租户营业款 261,181,148.58 元；现金
流出总金额为 479,822,245.23 元，其中支付代收的租户营业款 251,746,460.01 元，支付日常
运营支出、税款、银行借款利息及其他现金 172,195,785.22 元，向资产支持专项计划分配利
润 55,880,000.00 元。
      截至 2024 年 6 月 30 日，项目公司货币资金余额 689,850,694.21 元。
      报告期内，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。
                   华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
  本报告期内，项目公司无新增外部借款。
  根据《华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》中披露的对外借款
安排，项目公司与招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称“外部贷款银行”）签署《借款
合同》
  ，授信金额 20 亿元，借款期限为 2024 年 2 月 20 日到 2034 年 2 月 18 日。借款利率采
用浮动利率，按照定价日前 1 个工作日全国银行间同业拆借中心公布的 5 年期以上 LPR 减
款遵循基金份额持有人利益优先原则，不依赖外部增信。上述借款为抵押担保借款，项目公
司作为抵押人，以目标基础设施资产已办理产权证书的房产及土地使用权作为抵押物，向借
款银行提供财产抵押担保，2024 年 2 月 23 日已办妥抵押登记。
  本报告期初，上述借款本金余额为 1,230,300,000.00 元，根据《借款合同》约定，本报
告期项目公司尚不需归还本金，截止本报告期末，该笔借款本金余额为 1,230,300,000.00 元。
  无。
  无。
  无。
           §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告
     序号                项目                  金额（元）
              其中：债券                                         -
                   资产支持证券                                   -
              其中：买断式回购的买入返售金融
              资产
  本基金本报告期末未持有债券。
               华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
  本基金本报告期末未持有债券。
  本基金本报告期末除基础设施资产支持证券之外未持有资产支持证券。
  报告期内，本基金投资决策程序符合相关法律法规的要求，未发现本基金投资的前十名
证券的发行主体本期出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处
罚的情形。
  本基金本报告期末无其他资产。
                  §6 管理人报告
  华夏基金管理有限公司成立于 1998 年 4 月 9 日，是经中国证监会批准成立的首批全国
性基金管理公司之一。公司总部设在北京，在北京、上海、深圳、成都、南京、杭州、广州、
青岛、武汉及沈阳设有分公司，在香港、深圳、上海、北京设有子公司。公司是首批全国社
保基金管理人、首批企业年金基金管理人、境内首批 QDII 基金管理人、境内首只 ETF 基金
管理人、境内首只沪港通 ETF 基金管理人、首批内地与香港基金互认基金管理人、首批基
本养老保险基金投资管理人资格、首家加入联合国责任投资原则组织的公募基金公司、首批
公募 FOF 基金管理人、首批公募养老目标基金管理人、首批个人养老金基金管理人、境内
首批中日互通 ETF 基金管理人、首批商品期货 ETF 基金管理人、首批公募 MOM 基金管理
人、首批纳入互联互通 ETF 基金管理人、首批北交所主题基金管理人以及特定客户资产管
理人、保险资金投资管理人、公募 REITs 管理人，国内首家承诺“碳中和”具体目标和路径的
公募基金公司，香港子公司是首批 RQFII 基金管理人。华夏基金是业务领域最广泛的基金
管理公司之一。
  华夏基金拥有多年丰富的基础设施与不动产领域投资研究和投后管理经验，并已设置独
立的基础设施基金业务主办部门，即基础设施与不动产业务部。截至本报告发布日，基础设
施与不动产业务部已配备不少于 3 名具有 5 年以上基础设施项目运营或基础设施投资管理经
验的主要负责人员，
        其中至少 2 名具备 5 年以上基础设施项目运营经验，覆盖交通基础设施、
园区基础设施、保障性租赁住房、消费基础设施、仓储物流基础设施、能源及市政基础设施
                        华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
等领域。
            任职期限        基础设
                        施项目
 姓                             基础设施项目运营或投资
      职务   任职      离任   运营或                               说明
 名                                管理经验
           日期      日期   投资管
                        理年限
                               自 2018 年起从事基础设
                                                     硕士，具有 5 年以上
                               施与不动产相关的研究及
                                                     基础设施投资管理经
                               投资管理工作。曾参与华
                                                     验。曾任凯德商用房
                               夏越秀高速 REIT 等多个
      本基                                             产管理咨询（上海）
 柳                             公募 REITs 试点项目的投
      金的   2024-                                     有限公司北京分公司
 兰                 -    6年     资及发行工作，涵盖消费
      基金   02-07                                     资产管理部主任。
 萱                             基础设施、产业园、保障
      经理                                             2019 年加入华夏基
                               性租赁住房、仓储物流、
                                                     金管理有限公司。历
                               高速公路等多个资产类
                                                     任机构债券投资部研
                               型。曾参与境内外公募
                                                     究员、投资经理助理。
                               REITs 投资研究工作。
                                                     硕士，具有 5 年以上
                               自 2013 年起从事不动产
                                                     基础设施运营管理经
                               相关的运营管理与投资管
                                                     验。曾就职于天津生
                               理工作。曾参与多个产业
                                                     态城产业园运营管理
      本基                       园、工业厂房、仓储物流、
                                                     有限公司、天津空港
 郑    金的   2024-               保障性租赁住房项目的运
                   -    11 年                         经济区科技发展有限
 韬    基金   02-07               营管理工作。曾于 2021
                                                     公司、普洛斯投资（上
      经理                       年 6 月至 2022 年 7 月担任
                                                     海）有限公司、华安
                               华安张江产业园封闭式基
                                                     基金管理有限公司。
                               础设施证券投资基金的基
                               金经理。
                                                     基金管理有限公司。
                                                     硕士，具有 5 年以上
                                                     基础设施运营管理经
                               自 2015 年开始从事基础        验。曾就职于深圳市
      本基                       设施与不动产相关的运营           招商创业有限公司
 刘
      金的   2024-               管理工作，曾参与多个基           （招商蛇口产业园区
 京                 -    9年
      基金   02-07               础设施项目运营管理，涵           事业部）、平安不动产
 虎
      经理                       盖产业园、消费基础设施           有限公司、平安基金
                               等资产类型。                管理有限公司。2022
                                                     年 1 月加入华夏基金
                                                     管理有限公司。
     注：①上述“任职日期”和“离任日期”为根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期。首任
基金经理的，其“任职日期”为基金合同生效日。
     ②证券从业的含义遵从行业协会《证券基金经营机构董事、监事、高级管理人员及从业
                  华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
人员监督管理办法》的相关规定。
  ③基础设施项目运营或投资管理年限自基金经理基础设施项目运营或投资起始日期起
计算。
  依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、委托经营管理合同等
相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费 2,746,312.66 元，资产支持证券管理人管
理费 686,577.71 元，基金托管人托管费 171,644.20 元，基于项目公司营业收入及经营利润
计提的基础运营管理费 27,230,794.21 元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已根据测
算扣减上述基于项目公司营业收入及经营利润计提的基础运营管理费。
  报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、
                                 《公开募集证券
投资基金运作管理办法》、
           《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》、
                                 《基金管理公司
开展投资、研究活动防控内幕交易指导意见》等法律法规和基金合同，本着诚实信用、勤勉
尽责、安全高效的原则管理和运用基金资产，在严格控制投资风险的基础上，为基金份额持
有人谋求最大利益，没有损害基金份额持有人利益的行为。
  本基金管理人一贯公平对待旗下管理的所有基金和组合，制定并严格遵守相应的制度和
流程，通过系统和人工等方式在各环节严格控制交易公平执行。报告期内，本基金管理人严
格执行了《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和《华夏基金管理有限公司公平
交易制度》的规定。
  本基金按基金合同约定完成初始基金资产投资后，在本报告期内未新增基础设施资产相
关投资。报告期内，项目公司监管账户开展了协定存款业务。
  截至本报告期末，本基金通过持有“中信证券-华润商业资产 1 号资产支持专项计划”穿
透取得项目公司持有的基础设施资产的完全所有权或经营权利。本基金持有的基础设施资产
为青岛万象城购物中心项目。
  本基金投资的基础设施项目本期财务情况详见本报告“4.2 基础设施项目公司运营财务
数据”；本基金本期预计实现可供分配金额详见本报告“3.3 基金收益分配情况”。
                  华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
   （1）基金运营情况
   报告期内，本基金运营正常，管理人秉承投资者优先的原则审慎开展业务管理，未发生
有损投资人利益的风险事件。
   （2）项目公司运营情况
   项目公司青岛嘉昇润城商业管理有限公司在本报告期内运营安全稳定，资产管理绩效保
持在高位水平。未发生安全生产事故或诉讼。
目公司（青岛嘉昇润城商业管理有限公司）已取得青岛市行政审批服务局出具的证明文件，
SPV 公司（青岛润青城商业管理有限公司）已取得合并注销证明，项目公司与 SPV 的反向
吸收合并已完成。本次吸收合并完成后，项目公司存续并承继 SPV 的全部资产、负债等，
项目公司名称、住所、经营范围不变，合并后注册资本为人民币 230,033.3333 万元，股东变
更为中信证券股份有限公司。
            按初步核算，国内生产总值同比增长 5.0%，其中第三产业增加值 349,646
亿元，同比增长 4.6%。上半年最终消费支出对经济增长贡献率为 60.5%，拉动 GDP 增长 3.0
个百分点。
以上单位消费品零售额同比增长 3.1%。按消费类型分，商品零售额同比增加 3.2%，餐饮收
入同比增加了 7.9%。结合上半年全国居民人均可支配收入实际同比增长 5.3%、城镇失业率
同比下降、CPI 指标转正等情况，下阶段宏观经济尤其是消费方面的核心指标预计将继续保
持稳定。
   消费结构层面，上半年人均消费支出 13,601 元，扣除价格因素影响，比上年同期增长
（13.4%）、教育文化娱乐类（9.9%）
                    、医疗保健类（9.3%）、衣着类（6.1%）等。
   限额以上单位商品零售额层面，通讯器材、体育娱乐用品、烟酒类方面的消费增长最为
明显，同比增速分别达到 11.3%、11.2%与 10.0%。其他与购物中心业态相关度较强的消费
类别包括家用电器和音像器材类、金银珠宝类、化妆品类、服装类的同比增速分别为 3.1%、
   近期，山东省及青岛市消费市场数据继续录得较好表现。山东省 1-5 月份社会消费品零
                华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
售总额同比增长 5.6%，限额以上消费品零售额同比增长 7.8%；青岛市 1-5 月份限额以上消
费品零售额同比增长 7.4%，期间通讯器材类消费同比增长 160.8%、智能家用电器和音像器
材类增长 27.9%、新能源汽车消费增长 15.9%，限额以上餐饮业营业额同比增长 16.7%。相
关情况对青岛万象城的经营业绩将进一步产生积极影响。
  自 2023 年以来，国家积极出台一系列促消费政策措施，国家商务部将 2024 年定位为“消
费促进年”，护航消费升温始终是经济工作的重点，政策端有望迎来进一步发力，作为消费
零售业态的重要组成部分，购物中心行业也将因此受益。
  山东省及青岛市陆续出台了《关于进一步促进消费持续向好的意见》、
                                《关于进一步提振
消费信心激发消费活力的若干政策措施》等促消费相关举措，营造良好消费氛围，释放消费
潜力，积极促进社会消费品零售总额保持稳定增长，市南商圈作为青岛市最成熟的城市级商
圈之一，将进一步增强消费集聚力和辐射力。
  购物中心行业已从高速开发逐步过渡为高质高效强运营阶段，运营方专业运管能力愈发
重要。根据赢商网统计，2023 年度全国主要城市新开购物中心及百货商场 394 座，体量约
业集中度将不断提升。
  头部企业具备先发优势，通过精益化运营持续筑牢护城河，将进一步形成品牌影响力、
商户资源壁垒、管理和人才壁垒，同时，完善的品牌资源和管理体系也会持续反哺购物中心
项目运营和业绩提升，具有更强的稳定性。
  购物中心运营涉及品牌招商、营销推广、租户运营、客户关系、调整升级等全流程多个
环节，较其他不动产运营更为复杂、专业性更强，经营收益不仅取决于城市能级、区位等客
观要素，很大程度上还依赖于专业运营管理能力。
现分化。2024 年上半年，社会消费品零售总额同比增长 3.7%，其中商品零售同比增幅 3.2%、
餐饮消费同比增长 7.9%，稳中有升，增速有所放缓。消费者储蓄意愿增强，消费更趋理性，
更加注重消费体验和情绪价值，“强社交属性”、“强社群属性”相关业态的消费增长较快，如
运动户外、生活方式、新式餐饮等。
  购物中心需顺应消费趋势变化，更高效地满足消费需求。依托于运营方市场洞察、品牌
                华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
招商、会员运营、营销推广等专业能力，购物中心通过引入首店、首展或打造主题街区/城
市地标等方式，可以为消费者提供新颖独特的、个性的空间体验和情感体验，激发消费热情。
因此，规模体量大、业态组合丰富、运营能力突出的购物中心，可以快速响应市场变化，保
持市场引领性，更好地满足消费需求，从而持续提升市场份额，实现业绩增长。
                §7 基金份额变动情况
                                                单位：份
报告期期初基金份额总额                               1,000,000,000.00
报告期期间基金总申购份额                                             -
报告期期间其他份额变动情况                                            -
报告期期末基金份额总额                               1,000,000,000.00
       §8 基金管理人运用固有资金投资本基金情况
                                                单位：份
报告期期初管理人持有的本基金份额                             7,244,277.00
报告期期间买入/申购总份额                                            -
报告期期间卖出总份额                                               -
报告期期末管理人持有的本基金份额                             7,244,277.00
报告期期末持有的本基金份额占基金总份额比例（%）                             0.72
  本基金本报告期无基金管理人运用固有资金投资本基金的情况。
           §9 影响投资者决策的其他重要信息
  原始权益人华润商业资产控股有限公司通过本次基础设施 REITs 发行所回收全部净回
收资金为 422,496 万元，其拟将其中不低于 90%部分用于北京首开万象汇、广州长隆项目、
北京西北旺万象汇、杭州华丰商业项目、义乌天地、杭州城北万象城、北京朝阳站、无锡滨
湖万象汇、杭州亚奥万象天地等 16 个项目建设，不超过 10%部分拟用于已上市项目的小股
东退出或补充原始权益人的流动资金。
  此外，根据《华夏基金管理有限公司关于华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基
金原始权益人变更回收资金投向的公告》，经向青岛市发展和改革委员会备案并说明了具体
情况、投资计划及可行性，华润商业资产拟新增武汉光谷商业项目、上海宝山丰翔路商业项
目、北京北神树商业项目等 16 个项目作为募投项目。
                 华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
  截至 2024 年 6 月 30 日，原始权益人已使用回收资金 135,010 万元，占净回收资金金额
的 31.96%，后续将按计划继续用于上述项目建设、补充流动资金或其他经批准同意的项目
建设。
券投资基金收益分配的公告。
目公司完成反向吸收合并的公告。
券投资基金原始权益人变更回收资金投向的公告。
券投资基金流动性服务商的公告。
构高级管理人员变更情况的公告。
  备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。
  投资者可到基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，
投资者可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。
华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 2 季度报告
                      华夏基金管理有限公司
                      二〇二四年七月十八日