华夏大悦城商业REIT: 华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新

     华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金
                基金产品资料概要更新
                                       编制日期：2024年9月4日
                  送出日期：2024年9月5日
       本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。
       作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。
一、产品概况
（一）产品要素
基金简称      华夏大悦城商业 REIT         基金代码        180603
                                           中国农业银行股份有限
基金管理人     华夏基金管理有限公司 基金托管人
                                           公司
                               上 市 交 易 所 及 深圳证券交易所
基金合同生效日   2024-09-03
                               上市日期        -
基金类型      其他类型                 交易币种        人民币
运作方式      封闭式                  开放频率        封闭期为 24 年
                               开 始 担 任本基
                               金 基 金 经理的   2024-09-03
基金经理      燕莉
                               日期
                               证券从业日期      2013-11-05
                               开 始 担 任本基
                               金 基 金 经理的   2024-09-03
基金经理      吴文婷
                               日期
                               证券从业日期      2023-07-12
                               开 始 担 任本基
                               金 基 金 经理的   2024-09-03
基金经理      苗晓霖
                               日期
                               证券从业日期      2021-06-30
场内简称      华夏大悦城商业 REIT
          外部运营管理机构：大悦城商业运营管理（天津）有限公司
          原始权益人：卓远地产（成都）有限公司
其他
          战略配售比例：73.98%
          原始权益人及其关联方配售比例：40%
（二）标的基础设施项目情况
 本基金拟持有的基础设施项目为成都大悦城项目，具体情况如下表：
                       表：项目概况
   项目（资产）名称                                 成都大悦城
 所在地（明确到县区级）                         四川省成都市武侯区大悦路 518 号
       行业                                    购物中心
                    成都市武侯区大悦路 518 号成都大悦城购物中心 2 栋（对应川
                      （2023）成都市不动产权第 0285158 号不动产权证书和川
                    （2023）成都市不动产权第 0285153 号不动产权证书）、成都大
                     悦城购物中心地下一层（对应川（2023）成都市不动产权第
     产权证书号
                    （2023）成都市不动产权第 0284073 号不动产权证书）、成都大
                       悦城购物中心 4 栋（对应川（2023）成都市不动产权第
                    配套产权车位（对应川（2023）成都市不动产权第 0285133 号
                                   不动产权证书）
      土地用途                                  批发零售用地
 项目权属到期时间及剩余年限
                                 项目权属到期时间：2047 年 9 月 3 日
（剩余年限为权属到期日与基准
                                    剩余年限：约 23.44 年
     日之差）
      资产范围                  北临祥云路、南临大悦路、西临佳悦路、东临云锦路
    运营开始时间                                  2015 年 12 月
     资产评估值                                   32.43 亿元
  成都大悦城项目近三年及一期的经营情况如下：
                  表：成都大悦城项目历史收益情况
                                                           单位：万元
     项目        2024 年 1-3 月     2023年度        2022年度      2021年度
    营业收入         8,307.26       33,496.34     23,994.37   30,170.95
     净利润         3,115.83       10,866.49      6,325.39   10,207.85
  根据戴德梁行出具的评估报告，成都大悦城项目于 2024 年 3 月 31 日之市场价值为人
民币 32.43 亿元，市场价值单价为 18,796 元/平方米（取整）。
  现金流预测情况：
                                                              单位：元
       项目                                       2025 年度预测数
   可供分配金额            87,207,738.97           176,980,219.11
  基金实际募集规模                    3,322,999,995.43
     分派率            5.22%（年化）                    5.33%
注：1、基金实际募集规模为本次募集净认购金额按照四舍五入保留小数点后两位，不含有效认购款在募集
期间产生的利息。
年化后的可供分配金额计算分派率（年化）。
  二、基金投资与净值表现
  (一) 投资目标与投资策略
       在严格控制风险的前提下，本基金通过基础设施资产支持证券持有基础
       设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础
投资目标
       设施项目完全所有权或经营权利。本基金通过积极主动运营管理基础设
       施项目，力求实现基础设施项目现金流长期稳健增长。
       本基金的投资范围为基础设施资产支持证券、利率债、AAA级信用债（包
       括符合要求的企业债、公司债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、
       公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、
       货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期
投资范围   存款及其他银行存款）等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券
       投资基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会相关规定）。
       本基金不投资股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部
       分除外）、可交换债券。如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品
       种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围。
       本基金80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份
       额，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利；剩余基金资产将投资
主要投资策略 于固定收益品种投资。具体投资策略包括基础设施项目投资策略、基础设
       施基金运营管理策略、扩募及收购策略、资产出售及处置策略、融资策略、
       固定收益品种投资策略。
       本基金暂不设立业绩比较基准。
       如果今后法律法规发生变化，基金管理人可以根据本基金的投资范围和
       投资策略，确定基金的比较基准或其权重构成。业绩比较基准的确定或变
业绩比较基准
       更需经基金管理人与基金托管人协商一致报中国证监会备案后及时在规
       定媒介上公告，并在更新的招募说明书中列示，无需召开基金份额持有人
       大会。
       本基金与投资股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，本基
       金80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，
       基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，通过
       资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权
       利。本基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收
风险收益特征
       益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此本基金与股
       票型基金、混合型基金和债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的
       预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。本基
       金需承担投资基础设施项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异
       带来的特有风险。
 注：①投资者请认真阅读《招募说明书》“基金的投资”章节了解详细情况。
  ②基金的风险收益特征不代表基金的风险评级，具体风险评级结果参见基金管理人、销
  售机构提供的评级结果。
(二) 投资组合资产配置图表/区域配置图表
投资组合资产配置图表
  暂无。
(三) 自基金合同生效以来基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准的比较
 图
 暂无。
三、投资本基金涉及的费用
（一） 基金销售相关费用
 本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费用以证券
 公司实际收取为准。
（二）基金运作相关费用
 以下费用将从基金资产中扣除：
费用类别            收费方式/年费率               收费方
       本基金的基金管理费包括固定管理费和浮动管
       理费：
       理人管理费组成。固定管理费按上年度经审计的
       年度报告披露的合并报表层面基金净资产为基
       数（在首次经审计的年度报告所载的会计年度期
       末日期及之前，以基金募集资金规模（含募集期
       利息）为基数）    ，按照 0.20%的年费率每日计提/
       计算;包括基金管理人管理费和计划管理人管理
       费两部分，年费率分别为 0.16%和 0.04%；
管理费
       激励管理费两个部分：基础管理费根据项目公司              和运营管理机构
       营业收入的情况按年度计提，其中，协议生效日
       -2028 年度的计提比例为 16.87%，2029 年度-2033
       年度的计提比例为 15.63%，2034 年度及之后的
       计提比例为 15.39%；激励管理费按年计提，运营
       收入回收期内的实际运营净收益 A 与目标运营
       净收益 X 差值的绝对值分区间按照超额累进的
       计算方式乘以对应区间相应的费率 N，最后加总
       计算得出。当 A＜0.9X，N=-20%；当 0.9X≤A＜
       X，N=-10%；当 A=X，N=0；当 X＜A≤1.1X，
       N=10%；当 1.1X＜A，N=20%。
       按上年度经审计的年度报告披露的合并报表层
       面基金净资产为基数（在首次经审计的年度报告
托管费    所载的会计年度期末日期及之前，以基金募集资               基金托管人
       金规模（含募集期利息）为基数）的 0.01%年费
       率计提。
审计费用   年费用金额（元）50,000.00             会计师事务所
信息披露
     年费用金额（元）40,000.00               规定披露报刊
费
     基金合同生效后与本基金相关的律师费、基金份
     额持有人大会费用等可以在基金财产中列支的
其他费用 其他费用按照国家有关规定和《基金合同》约定           相关服务机构
     在基金财产中列支。费用类别详见本基金基金合
     同及招募说明书或其更新。
注：①本基金交易证券、基金等产生的费用和税负，按实际发生额从基金资产扣除。
基金管理人、计划管理人和运营管理机构在本基金存续期间所产生的管理费用由基金
管理人通过基金管理费统一从本基金财产中列支，相关主体费用的具体收支情况详见
定期报告。
②管理费、托管费为最新合同费率。
③审计费用、信息披露费用为由基金整体承担的年费用金额，非单个份额类别费用。
上表年费用金额为产品资料概要更新编制日所在年度的当年度初始预估年费用金额，
非实际产生费用金额，实际由基金资产承担的审计费和信息披露费可能与预估值存在
差异，最终实际金额以基金定期报告披露为准。
四、风险揭示与重要提示
（一）风险揭示
  本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。
  投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。
  公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础
设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券
的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金 80%以上基金资产投资于基础设
施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项
目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或
经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，收益
分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%；三是基础设施基金采取封闭式
运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外基金份额持有人可在基金通平台转
让或将基金份额转托管至场内参与深圳证券交易所场内交易。本基金与股票型基金、混
合型基金、债券型基金和货币型基金等有不同的风险收益特征，本基金的预期风险和收
益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基础设施项目
因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险。
  投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
  本基金可能面临的与基础设施基金相关的风险包括：基金价格波动风险、流动性风
险、发售失败的风险、交易失败的风险、暂停上市或终止上市的风险、本基金整体架构
 所涉及相关交易风险、管理风险、关联交易及利益冲突风险、集中投资风险、新种类基
 金收益不达预期风险、基金净值波动的风险、基金提前终止的风险、计划管理人及托管
 人尽职履约风险、相关参与机构的操作及技术风险、市场风险（包括信用风险、利率风
 险、收益率曲线风险、利差风险、市场供需风险、购买力风险）、基金份额交易价格折
 溢价风险。
   本基金可能面临的与基础设施项目相关的风险包括：基础设施项目的行业风险、其
 他同类项目的竞争风险、基础设施项目的运营风险（包括消费基础设施出租相关风险、
 运营管理机构的管理风险、原始权益人持有的非入池资产相关风险、借款及现金周转相
 关风险、投资目标不达预期的风险）、承租人履约风险、基础设施项目运营管理机构的
 履职风险、租赁合同换签风险、租赁合同备案的风险、基础设施项目部分区域调整升级
 的相关风险、可租赁面积变动的风险、运营支出及相关税费增长的风险、基础设施项目
 维修和改造的相关风险、土地使用权续期安排不确定性风险、基础设施项目处置风险、
 基础设施基金现金流预测偏差风险、股东借款风险、基础设施项目直接或间接对外融资
 的风险、基础设施项目评估风险、不可抗力及重大事故给基础设施项目运营造成的风险、
 基础设施项目涉及租约条款的转让限制风险。
   具体风险揭示详见本基金招募说明书。
（二）重要提示
   中国证监会对本基金募集的注册或核准，并不表明其对本基金的价值和收益作出实
 质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
   基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不
 保证基金一定盈利，也不保证最低收益。
   基金的过往业绩不代表未来表现。
   基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事
 人。
   基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将在三个工作日内更新，其他
 信息发生变更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可
 能存在一定的滞后，如需及时、准确获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发
 布的相关临时公告等。
   基金投资人请认真阅读基金合同的争议处理相关章节，充分了解本基金争议处理的
 相关事项。
五、其他资料查询方式
   以下资料详见基金管理人网站[www.ChinaAMC.com][ 400-818-6666]：