招商基金蛇口租赁住房REIT: 招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告

 招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基
础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报
        告
    基金管理人：招商基金管理有限公司
    基金托管人：兴业银行股份有限公司
    送出日期：2025 年 7 月 18 日
              招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
                      §1 重要提示
  基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大
遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
  基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2025 年 7 月 17 日复核了本
报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。
  运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露
内容的真实性、准确性和完整性。
  基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一
定盈利。
  基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细
阅读本基金的招募说明书及其更新。
  本报告中财务资料未经审计。
  本报告期自 2025 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。
                    §2 基金产品概况
基金名称               招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
基金简称               招商基金招商蛇口租赁住房 REIT
场内简称               招商基金蛇口租赁住房 REIT
基金主代码              180502
交易代码               180502
基金运作方式             契约型封闭式
基金合同生效日            2024 年 9 月 26 日
基金管理人              招商基金管理有限公司
基金托管人              兴业银行股份有限公司
报告期末基金份额总额         500,000,000.00 份
基金合同存续期            52 年
基金份额上市的证券交易所       深圳证券交易所
上市日期               2024 年 10 月 23 日
                   在严格控制风险的前提下，本基金通过基础设施资产支持证
                   券等特殊目的载体持有基础设施项目公司全部股权，通过资
投资目标
                   产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权
                   或经营权利。本基金通过积极主动运营管理基础设施项目，
                            第 1 页 共 15 页
            招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
                力求实现基础设施项目现金流长期稳健增长。
                本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并
                持有其全部份额，从而取得基础设施项目完全的所有权或经
                营权利；剩余基金资产将投资于固定收益品种投资。
投资策略
                本基金其他主要投资策略包括：基础设施项目投资策略、基
                础设施项目运营管理策略、扩募及收购策略、资产出售及处
                置策略、债券投资策略、对外借款策略等。
业绩比较基准          本基金不设置业绩比较基准。
                本基金与股票型基金、混合型基金和债券型基金等有不同的
                风险收益特征，本基金的预期风险和收益高于债券型基金和
风险收益特征          货币市场基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基础设
                施项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特
                有风险。
                上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
                基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得
                少于 1 次；但若《基金合同》生效不满 6 个月可不进行分配。
                具体分配时间由基金管理人根据基础设施项目实际运营情况
                另行确定。
                事项遵循深圳证券交易所及中国证券登记结算有限责任公司
基金收益分配政策
                的相关规定。
                律法规且对现有基金份额持有人利益无实质不利影响的情况
                下，基金管理人、登记机构在与基金托管人协商一致，并按
                照监管部门要求履行适当程序后可对基金收益分配原则进行
                调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日前
                在规定媒介公告。
资产支持证券管理人       招商财富资产管理有限公司
运营管理机构          深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司
  资产项目名称：林下项目
资产项目公司名称                  深圳市林下住房租赁有限公司
资产项目类型                    租赁住房
资产项目主要经营模式                提供租赁住房服务
资产项目地理位置                  深圳市南山区工业八路
  资产项目名称：太子湾项目
资产项目公司名称                  太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
资产项目类型                    租赁住房
资产项目主要经营模式                提供租赁住房服务
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                     招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
     资产项目地理位置                              深圳市南山区港湾大道
        无。
     项目              基金管理人                     运营管理机构
     名称              招商基金管理有限公司                深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司
     信息披     姓名      潘西里                       邵明勇
     露事务     职务      督察长                       总经理助理兼业务管理部总监
     负责人     联系方式    0755-83196666             0755-21610183
                     深圳市福田区深南大道                深圳市前海深港合作区南山街道临海大
     注册地址
                     深圳市福田区深南大道                深圳市南山区招商街道五湾社区邮轮大
     办公地址
     邮政编码            518040                    518000
     法定代表人           王小青                       李杰
 项目          基金托管人         资产支持证券管理人                资产支持证券托管人           原始权益人
          兴业银行股份有         招商财富资产管理有限                兴业银行股份有限公      深圳市招商公寓发展
名称
          限公司             公司                        司              有限公司
          福建省福州市台         深圳市前海深港合作区                               深圳市南山区招商街
                                                    福建省福州市台江区
          江区江滨中大道         南山街道梦海大道 5033                            道沿山社区龟山路 8 号
注册地址                                                江滨中大道 398 号兴
                                                    业银行大厦
          厦               号楼 L26-01B、2602                          B 座 C-601
                          深圳市福田区深南大道                               深圳市南山区招商街
          上海市浦东新区                                   上海市浦东新区银城
办公地址                      7888 号东海国际中心 B                           道五湾社区邮轮大道 5
          银城路 167 号 4 楼                             路 167 号 4 楼
                          座 19 楼                                   号招商积余大厦 8 楼
邮政编码      200120          518040                    200120         518000
法定代表人     吕家进             张倩                        吕家进            刘可
                    §3 主要财务指标和基金运作情况
                                                               金额单位：人民币元
     主要财务指标                              报告期（2025 年 4 月 1 日-2025 年 6 月 30 日)
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             招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收
益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
实际天数*本年总天数。
  无。
                                               单位：人民币元
      期间         可供分配金额               单位可供分配金额              备注
本期                    13,873,645.95            0.0277            -
本年累计                  26,272,478.28            0.0525            -
                                               单位：人民币元
      期间         实际分配金额               单位实际分配金额              备注
本期                    17,129,996.19            0.0343            -
本年累计                  17,129,996.19            0.0343            -
                                               单位：人民币元
                项目                          金额              备注
本期合并净利润                                     713,294.75           -
 本期折旧和摊销                                  16,175,734.13          -
 本期利息支出                                                 -        -
 本期所得税费用                                  -2,696,343.62          -
本期息税折旧及摊销前利润                              14,192,685.26          -
调增项
常更新、大修、改造等） 、未来合理期间内需要偿付的经营性负              1,929,854.70          -
债、运营费用等
调减项
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              招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
本期可供分配金额                       13,873,645.95 -
注：1、本期“未来合理相关支出预留”，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大
修、改造等）、未来合理期间内需偿付的基金管理人的管理费、专项计划管理人的管理费、
托管费、运营管理机构的管理费、待缴纳的税金、经营性负债等变动的净额。上述费用将
根据相应协议约定及实际发生情况支付。
均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金
额。
  本报告期内，本基金暂无同期可比。
  无。
  根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内计提基金
管理人管理费 340,899.65 元（含税），资产支持证券管理人管理费 340,899.65 元（含税），
基金托管人托管费 34,090.42 元（含税），运营管理机构的管理费用 2,213,044.43（含税）。
                 §4 资产项目基本情况
  本基金通过专项计划 100%持有的基础设施资产由 2 个租赁住房项目组成，均位于深圳
市南山区，合计拥有 927 套租赁住房及 15 套配套商业，可供出租面积合计 65,253.27 平方
米。本报告期内，两个基础设施项目整体运营平稳，完成收入 19,968,323.06 元，息税折
旧及摊销前利润 15,396,082.11 元。林下项目自 2016 年 3 月开始运营，已运营 9 年；太子
湾项目自 2020 年 5 月开始运营，已运营超过 4 年。报告期内基础设施项目运营稳定，未发
生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。
                                               本期(2025 年 04
                                      指标单
序号     指标名称       指标含义说明及计算方式                  月 01 日至 2025
                                       位
                                               年 06 月 30 日)/
                      第 5 页 共 15 页
               招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
                                             报告期末(2025
                                             年 6 月 30 日)
               报告期内平均签约租金单价：Σ单套
      平均租金单价                    元/平方
      （含税）                      米/月
               出租面积
      加权平均合同   报告期末在租租约面积加权平均剩
      剩余租期     余租期
           报告期末企业租户面积占已出租面
           积比例
注：平均租金单价已包含增配家私服务费。本基金成立日为 2024 年 9 月 26 日，无上年同期
数据。
     资产项目名称：林下项目
                                             本期（2025 年 04
                                             月 01 日-2025 年
                                       指标单
序号     指标名称        指标含义说明及计算公式               06 月 30 日）/报
                                        位
                                             告期末（2025 年
               报告期内平均签约租金单价：Σ单套
      平均租金单价                    元/平方
      （含税）                      米/月
               出租面积
      加权平均合同   报告期末在租租约面积加权平均剩
      剩余租期     余租期
           报告期末企业租户面积占已出租面
           积比例
注：平均租金单价已含增配家私服务费。基金成立日为 2024 年 9 月 26 日，无上年同期数
据。
     资产项目名称：太子湾项目
                                             本期（2025 年 04
                                             月 01 日-2025 年
                                       指标单
序号     指标名称        指标含义说明及计算公式               06 月 30 日）/报
                                        位
                                             告期末（2025 年
                       第 6 页 共 15 页
                招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
      租赁住房可供
      出租面积
      租赁住房出租
      率
      配套商业出租
      率
      租赁住房平均    报告期内租赁住房平均签约租金单
                                               元/平方
                                               米/月
      税）        Σ单套房已出租面积
      配套商业平均    报告期内配套商业平均签约租金单
                                               元/平方
                                               米/月
      税）        Σ单套房已出租面积
      加权平均合同    报告期末在租租约面积加权平均剩
      剩余租期      余租期
           报告期末租赁住房企业租户面积占
           租赁住房实际已出租面积比例
注：太子湾项目租赁住房部分加权平均合同剩余租期为 0.45 年，租赁住房合同年期以 1 年
为主，每年办理一次续签手续。配套商业部分租赁合同一般租期较长，通常为 3 年以上租
约。平均租金单价已含增配家私服务费。基金成立日为 2024 年 9 月 26 日，无上年同期数
据。
     无。
期性风险
     无。
序号    科目名称       报告期末金额（元）             上年末金额（元）            变动比例（%）
序号    科目名称       报告期金额（元）              上年同期金额（元）           变动比例（%）
注：本报告期内，本基金暂无同期可比。
                         第 7 页 共 15 页
               招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
  资产项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司
                                                               较上年末变动
序号    构成          报告期末金额（元）            上年末金额（元）
                                                               （%）
                         主要资产科目
                         主要负债科目
注：本报告期项目公司长期借款为股东借款。
  资产项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
                                                               较上年末变动
序号    构成          报告期末金额（元）            上年末金额（元）
                                                               （%）
                         主要资产科目
                         主要负债科目
注：本报告期项目公司长期借款为股东借款。
                                                          金额单位：人民币元
  资产项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司
                           本期（2025 年 4 月 1 日-2025 年 6 月 30 日）
 序号          构成
                            金额（元）                  占该项目总收入比例（％）
注：1、本基金成立于 2024 年 9 月 26 日，无同比数据，下同。2、合计项列示数字不等于各
项加总的情形系四舍五入形成的尾差，下同。
  资产项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
                           本期（2025 年 4 月 1 日-2025 年 6 月 30 日）
 序号          构成
                            金额（元）                  占该项目总收入比例（％）
                        第 8 页 共 15 页
             招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
                                              金额单位：人民币元
  资产项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司
                       本期（2025 年 4 月 1 日-2025 年 6 月 30 日）
序号       构成
                       金额（元）               占该项目总成本比例（％）
注：1、本报告期运营服务费为运营管理机构收取的运营管理费。
务报表中已计提给专项计划的股东借款利息，原因为该部分财务费用扣除相关税费后将最
终分配给基金持有人，该财务费用的发生为本基金交易结构安排导致，非项目公司实际运
行发生的财务费用，本表中已对该项做调减处理。以上本期项目公司财务费用主要为项目
公司银行手续费支出。
  资产项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
                       本期（2025 年 4 月 1 日-2025 年 6 月 30 日）
序号       构成
                       金额（元）               占该项目总成本比例（％）
注：1、本报告期运营服务费为运营管理机构收取的运营管理费。
务报表中已计提给专项计划的股东借款利息，原因为该部分财务费用扣除相关税费后将最
终分配给基金持有人，该财务费用的发生为本基金交易结构安排导致，非项目公司实际运
行发生的财务费用，本表中已对该项做调减处理。以上本期项目公司财务费用主要为项目
公司银行手续费支出。
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               招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
     资产项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司
                                                  本期（2025 年 04
                                                  月 01 日-2025 年
序号      指标名称        指标含义说明及计算公式            指标单位
                                                    指标数值
                 （营业收入-营业成本）/营业收
                 入*100%
      息税折旧摊销前  （利润总额+利息费用+折旧摊
      利润率      销）/营业收入×100%
     资产项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
                                                  本期（2025 年 04
                                                  月 01 日-2025 年
序号      指标名称        指标含义说明及计算公式            指标单位
                                                    指标数值
                 （营业收入-营业成本）/营业收
                 入*100%
      息税折旧摊销前    （利润总额+利息费用+折旧摊
      利润率        销）/营业收入×100%
     林下项目公司和太子湾项目公司均属于租赁住房。
     林下项目公司和太子湾项目公司均在兴业银行深圳沙河支行开立了运营账户，在兴业
银行深圳蛇口支行开立了基本户，在招商银行深圳蛇口支行开立了政策监管账户。运营账
户是项目公司在监管银行开立的专门用于接收政策监管账户转付的收入、政策监管账户收
取的收入外的其他收入等款项的人民币资金账户。基本户是用于接收从运营账户所划转的
款项，并根据项目公司监管协议的约定对外支付的人民币资金账户。政策监管账户是项目
公司在政策监管账户开户行开立的深圳市辖区内唯一的住房租赁资金专用账户，专项用于
收取承租人租金、押金及住房租赁关系存续期间的相关费用，并根据政策监管账户监管协
议的约定将前述全部收入划付至项目公司运营账户的人民币资金账户。
     本报告期内，林下项目和太子湾项目合计现金流入金额为 22,882,340.63 元，合计现
金流出总金额为 10,362,390.33 元。
     本报告期内，林下项目现金流入金额为 13,213,719.41 元，主要为本期项目公司收到
租 赁收 入、租 户押 金、存 款利 息及其 他经营 活动 相关 收入合 计等； 现金 流出 金额为
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              招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
资本性支出等。
  本报告期内，太子湾项目现金流入金额为 9,668,621.22 元，主要为本期项目公司收到
租 赁收 入、租 户押 金、存 款利 息及其 他经营 活动 相关 收入合 计等； 现金 流出 金额为
资本性支出等。
  本报告期内林下项目和太子湾项目个人租户占比较大，分散度较高，均不存在重要现
金流提供方。
施的说明
  无。
       §5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告
                                                       单位：人民币元
                                                     占基础设施资产支持
 序号              项目                     金额           证券之外的投资组合
                                                       的比例（%）
       其中：债券                                     -              -
            资产支持证券                               -              -
       其中：买断式回购的买入返售金融资产                         -              -
  无。
                 §6 回收资金使用情况
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             招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
  原始权益人净回收资金金额为 69,918.33 万元，承诺将项目所收取的净回收资金主要
用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过 30%的
净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过 10%的净回收资金可用于已上市基础设施项
目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等；确保新项目符合国家重大战略、
发展规划、产业政策等要求。
  原始权益人在履行了内部有关审批流程后，向国家发展改革委、深圳市发展改革委等
监管部门就净回收资金用途变更履行了报备程序，说明了拟变更回收资金使用比例的情况，
原始权益人拟将净回收资金的 85%用于投资基础设施项目（包括在建项目、新建或改扩建项
目及存量资产收购），投资金额 59,430.58 万元,并将剩余 15%用于补充流动资金，补充流
动资金的金额为 10,487.75 万元。基金管理人于 2025 年 2 月 11 日发布了《招商基金招商蛇
口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人变更回收资金使用比例的公告》。
  本报告期内原始权益人使用净回收资金 30,758.50 万元，占净回收资金金额的 43.99%，
用于上海松江新桥镇租赁住房项目建设。原始权益人截止报告期末累计已使用净回收资金
新桥镇租赁住房项目建设。
                                         金额单位：人民币元
报告期末净回收资金余额                                  286,720,779.27
报告期末净回收资金使用率（%）                                      58.99
  剩余净回收资金后续将用于其他基础设施项目（包括在建项目、新建或改扩建项目及存
量资产收购）及符合国家发改委等监管要求的基础设施项目。
情况
  原始权益人已建立并落实回收资金管理制度，报告期内原始权益人及控股股东严格遵
守相关回收资金管理制度及监管要求。
           §7 基础设施基金主要负责人员情况
            任职期限     资产项   资产项目运
 姓名   职务   任职   离任   目运营   营或投资管           说明
           日期   日期   或投资    理经验
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                       管理年
                        限
                                        学士，注册会计师。曾任毕马威
                             自 2014 年   华振会计师事务所助理审计经
                             起开始从事      理；曾任如新（中国）日用保健
                             基础设施项      品有限公司内审部主任，从事公
                             目投资/运      司内部审计工作；曾任湖州银东
      本基金                    营管理工       购物中心财务部经理，从事湖州
            年9
陈如琳   基金经          -   11    作，主要涵      银泰城购物中心的财务工作；曾
            月 26
      理                      盖消费基础      任普洛斯普瑞数据科技（上海）
            日
                             设施、数据      有限公司财务副总监，参与 IDC
                             中心、租赁      数据中心的财务和运营工作。现
                             住房等基础      任招商基金招商蛇口租赁住房封
                             设施类型。      闭式基础设施证券投资基金基金
                                        经理。
                             自 2014 年   学士。曾任华夏幸福基业股份有
                             起开始从事      限公司财务经理，厦门钧浩房地
                             基础设施项      产开发有限公司财务经理、片区
                             目投资/运      财务负责人，珠海市龙湖发展有
      本基金                    营管理工       限公司财务经理，红土创新基金
            年9
任吉伟   基金经          -   11    作，主要涵      管理有限公司 REITs 运营岗，负
            月 26
      理                      盖产业园       责产业园、仓储物流、公寓等多
            日
                             区、仓储物      业态项目财务管理及运营工作。
                             流、租赁住      现任招商基金招商蛇口租赁住房
                             房等基础设      封闭式基础设施证券投资基金基
                             施类型。       金经理。
                    自 2018 年
                    起开始从事
                    基础设施项 硕士，法律职业资格、注册会计
                    目投资/运    师、税务师。曾任招商财富资产
     本基金            营管理工     管理有限公司资产证券化部助理
         年9
郭王炅  基金经      - 7   作，主要涵 经理、经理、高级经理。现任招
         月 26
     理              盖产业园     商基金招商蛇口租赁住房封闭式
         日
                    区、交通基 基础设施证券投资基金基金经
                    础设施等基 理。
                    础设施类
                    型。
及历任基金经理的离任日期为公司相关会议作出决定的公告（生效）日期；
总。
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              招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年第 2 季度报告
                 §8 基金份额变动情况
                                                  单位：份
报告期期初基金份额总额                                  500,000,000.00
报告期期间基金份额变动情况                                             -
报告期期末基金份额总额                                  500,000,000.00
       §9 基金管理人运用固有资金投资本基金情况
  本报告期内基金管理人无运用固有资金投资本基金的情况。
            §10 影响投资者决策的其他重要信息
  无。
基金设立的文件；
  招商基金管理有限公司
  地址：深圳市福田区深南大道 7088 号
  上述文件可在招商基金管理有限公司互联网站上查阅，或者在营业时间内到招商基金
管理有限公司查阅。
  投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人招商基金管理有限公司。
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客户服务中心电话：400-887-9555
网址：http://www.cmfchina.com
                                         招商基金管理有限公司
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