华夏大悦城消费REIT: 华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新

       华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金
                   基金产品资料概要更新
                                          编制日期：2026年4月30日
                     送出日期：2026年5月6日
        本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。
        作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。
一、产品概况
（一）产品要素
基金简称        华夏大悦城消费 REIT          基金代码      180603
                                            中国农业银行股份有限
基金管理人       华夏基金管理有限公司            基金托管人
                                            公司
                                  上市交易所及上   深圳证券交易所
基金合同生效日     2024-09-03
                                  市日期       2024-09-20
基金类型        其他类型                  交易币种      人民币
运作方式        封闭式                   开放频率      封闭期为 24 年
                                  开始担任本基金
基金经理        燕莉                    基金经理的日期
                                  证券从业日期    2013-11-05
                                  开始担任本基金
基金经理        吴文婷                   基金经理的日期
                                  证券从业日期    2023-07-12
                                  开始担任本基金
基金经理        苗晓霖                   基金经理的日期
                                  证券从业日期    2021-06-30
场内简称        华夏大悦城消费 REIT
            外部运营管理机构：大悦城商业运营管理（天津）有限公司
            原始权益人：卓远地产（成都）有限公司
其他
            战略配售比例：73.98%
            原始权益人及其关联方配售比例：40%
注：自 2026 年 4 月 30 日起，本基金基金简称、场内简称由华夏大悦城商业 REIT 变更为华
夏大悦城消费 REIT。
（二）标的不动产项目情况
     本基金持有的不动产项目为成都大悦城项目，具体情况如下表：
                         表 1：项目概况
   项目（资产）名称                                     成都大悦城
 所在地（明确到县区级）                         四川省成都市武侯区大悦路 518 号
        行业                                       购物中心
                        成都市武侯区大悦路 518 号成都大悦城购物中心 2 栋（对应川
                        （2023）成都市不动产权第 0285158 号不动产权证书和川（2023）
                        成都市不动产权第 0285153 号不动产权证书）   、成都大悦城购物
                        中心地下一层（对应川（2023）成都市不动产权第 0285164 号不
                        动产权证书、川（2023）成都市不动产权第 0285162 号不动产权
      产权证书号             证书、川（2023）成都市不动产权第 0285163 号不动产权证书）  、
                        成都大悦城购物中心 3 栋（对应川（2023）成都市不动产权第
                        （2023）成都市不动产权第 0285060 号不动产权证书）以及 633
                        个成都大悦城购物中心的配套产权车位（对应川（2023）成都市
                                 不动产权第 0285133 号不动产权证书）
      土地用途                                     批发零售用地
 项目权属到期时间及剩余年限
                                   项目权属到期时间：2047 年 9 月 3 日
（剩余年限为权属到期日与基准
                                      剩余年限：约 21.36 年
      日之差）
      资产范围                     北临祥云路、南临大悦路、西临佳悦路、东临云锦路
     运营开始时间                                    2015 年 12 月
      资产评估值                       32.48 亿元（2025 年 12 月 31 日评估值）
  根据本基金评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的评估报告，成都大
悦城项目于 2025 年 12 月 31 日之市场价值为人民币 32.48 亿元，市场价值单价为 18,825 元/
平方米（取整）。
                      表 2：成都大悦城项目历史收益情况
                                                                     单位：万元
     项目           2024 年 1-3 月     2023年度            2022年度         2021年度
    营业收入            8,307.26       33,496.34         23,994.37      30,170.95
     净利润            3,115.83       10,866.49         6,325.39       10,207.85
                      表 3：不动产项目重要财务指标
                                                                       单位：元
 财务指标                                                    合同生效日）至 2024
                年 6 月 30 日         2025 年 3 月 31 日
                                                            年 12 月 31 日
 营业收入          81,177,038.05        83,308,384.06           103,192,833.34
营业成本及费        113,053,389.36        116,474,485.83          130,170,081.03
   用
息税折旧摊销
前利润率（%）
数据来源：本基金 2024 年年报、2025 年 1 季报、2025 年 2 季报。
                 表 4：不动产基金现金流及分派率情况
                                                             单位：元
    项目                                         合同生效日）至 2024 年
可供分配金额       45,399,929.45     44,737,594.46      58,942,393.36
年化现金流分派
  率（%）
数据来源：本基金 2024 年年报、2025 年 1 季报、2025 年 2 季报。
   二、基金投资与净值表现
   (一) 投资目标与投资策略
          在严格控制风险的前提下，本基金通过基础设施资产支持证券持有基础设
          施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施
投资目标
          项目完全所有权或经营权利。本基金通过积极主动运营管理基础设施项目，
          力求实现基础设施项目现金流长期稳健增长。
          本基金的投资范围为基础设施资产支持证券、利率债、AAA级信用债（包
          括符合要求的企业债、公司债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、
          公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、
          货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期
投资范围      存款及其他银行存款）等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券
          投资基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会相关规定）。
          本基金不投资股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部
          分除外）、可交换债券。如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品
          种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围。
          本基金80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份
          额，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利；剩余基金资产将投资
主要投资策略    于固定收益品种投资。具体投资策略包括基础设施项目投资策略、基础设
          施基金运营管理策略、扩募及收购策略、资产出售及处置策略、融资策略、
          固定收益品种投资策略。
          本基金暂不设立业绩比较基准。
          如果今后法律法规发生变化，基金管理人可以根据本基金的投资范围和投
业绩比较基准    资策略，确定基金的比较基准或其权重构成。业绩比较基准的确定或变更
          需经基金管理人与基金托管人协商一致报中国证监会备案后及时在规定媒
          介上公告，并在更新的招募说明书中列示，无需召开基金份额持有人大会。
          本基金与投资股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，本基金
风险收益特征
          金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，通过资产
          支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本
          基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配
          比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此本基金与股票型基
          金、混合型基金和债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的预期风
          险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。本基金需承
          担投资基础设施项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特
          有风险。
 注：①投资者请认真阅读《招募说明书》“基金的投资”章节了解详细情况。
  ②基金的风险收益特征不代表基金的风险评级，具体风险评级结果参见基金管理人、销售机构提供的
  评级结果。
(二) 投资组合资产配置图表/区域配置图表
投资组合资产配置图表
注：①图示比例为定期报告期末除不动产资产支持证券之外的基金投资组合资产配置情况。
②本基金通过不动产资产支持证券取得的不动产项目公司的运营财务数据详见定期报告
(三) 自基金合同生效以来基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准的比
  较图
  无。
三、投资本基金涉及的费用
（一） 基金销售相关费用
  本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费用以证券
  公司实际收取为准。
（二）基金运作相关费用
  以下费用将从基金资产中扣除：
费用类别           收费方式/年费率               收费方
       本基金的基金管理费包括固定管理费和浮动管理
                                 基金管理人、计划管理人
管理费    费：
                                   和运营管理机构
       人管理费组成。固定管理费按上年度经审计的年
       度报告披露的合并报表层面基金净资产为基数
       （在首次经审计的年度报告所载的会计年度期末
       日期及之前，以基金募集资金规模（含募集期利
       息）为基数），按照 0.20%的年费率每日计提/计算;
       包括基金管理人管理费和计划管理人管理费两部
       分，年费率分别为 0.16%和 0.04%；
       励管理费两个部分：基础管理费根据项目公司营
       业收入的情况按年度计提，其中，协议生效日
       -2028 年度的计提比例为 16.87%，2029 年度-2033
       年度的计提比例为 15.63%，2034 年度及之后的计
       提比例为 15.39%；激励管理费按年计提，运营收
       入回收期内的实际运营净收益 A 与目标运营净收
       益 X 差值的绝对值分区间按照超额累进的计算方
       式乘以对应区间相应的费率 N，最后加总计算得
       出。当 A＜0.9X，N=-20%；当 0.9X≤A＜X，
       N=-10%；当 A=X，N=0；当 X＜A≤1.1X，N=10%；
       当 1.1X＜A，N=20%。
       按上年度经审计的年度报告披露的合并报表层面
       基金净资产为基数（在首次经审计的年度报告所
托管费    载的会计年度期末日期及之前，以基金募集资金                基金托管人
       规模（含募集期利息）为基数）的 0.01%年费率
       计提。
审计费用   年费用金额（元）50,000.00                    会计师事务所
信息披露
       年费用金额（元）120,000.00                   规定披露报刊
费
       基金合同生效后与本基金相关的律师费、基金份
       额持有人大会费用等可以在基金财产中列支的其
其他费用   他费用按照国家有关规定和《基金合同》约定在                相关服务机构
       基金财产中列支。费用类别详见本基金基金合同
       及招募说明书或其更新。
  注：①本基金交易证券、基金等产生的费用和税负，按实际发生额从基金资产扣除。基
  金管理人、计划管理人和运营管理机构在本基金存续期间所产生的管理费用由基金管理
  人通过基金管理费统一从本基金财产中列支，相关主体费用的具体收支情况详见定期报
  告。
  ②管理费、托管费为最新合同费率。
  ③审计费用、信息披露费用为由基金整体承担的年费用金额，非单个份额类别费用。上
  表年费用金额为产品资料概要更新编制日所在年度的当年度初始预估年费用金额，非实
  际产生费用金额，实际由基金资产承担的审计费和信息披露费可能与预估值存在差异，
  最终实际金额以基金定期报告披露为准。
四、风险揭示与重要提示
（一）风险揭示
  本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。
  投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。
  本基金为不动产基金。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证
券，通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目完全所有权或者经
营权利，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于
合并后基金年度可供分配金额的 90%。本基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，
在证券交易所上市，场外基金份额持有人可在基金通平台转让或将基金份额转托管至场
内参与深圳证券交易所场内交易。本基金与股票型基金、混合型基金、债券型基金和货
币型基金等有不同的风险收益特征，本基金的预期风险和收益高于债券型基金和货币市
场基金，低于股票型基金。本基金需承担投资不动产项目因投资环境、投资标的以及市
场制度等差异带来的特有风险。
  投资不动产基金可能面临以下风险，包括但不限于：
  本基金可能面临的与不动产基金相关的风险包括：基金价格波动风险、流动性风险、
暂停上市或终止上市的风险、本基金整体架构所涉及相关交易风险、管理风险、关联交
易及利益冲突风险、集中投资风险、新种类基金收益不达预期风险、基金净值波动的风
险、基金提前终止的风险、计划管理人及托管人尽职履约风险、相关参与机构的操作及
技术风险、市场风险（包括信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、市场供
需风险、购买力风险）、基金份额交易价格折溢价风险。
  本基金可能面临的与不动产项目相关的风险包括：不动产项目的行业风险、其他同
类项目的竞争风险、不动产项目的运营风险（包括不动产项目出租相关风险、运营管理
机构的管理风险、原始权益人持有的非入池资产相关风险、借款及现金周转相关风险、
投资目标不达预期的风险）
           、承租人履约风险、不动产项目运营管理机构的履职风险、
租赁合同备案的风险、不动产项目部分区域调整升级的相关风险、可租赁面积变动的风
险、运营支出及相关税费增长的风险、不动产项目维修和改造的相关风险、土地使用权
续期安排不确定性风险、不动产项目处置风险、不动产基金现金流预测偏差风险、股东
借款风险、不动产项目直接或间接对外融资的风险、不动产项目评估风险、不可抗力及
 重大事故给不动产项目运营造成的风险、不动产项目涉及租约条款的转让限制风险。
      具体风险揭示详见本基金招募说明书及其更新。
（二）重要提示
      中国证监会对本基金募集的注册或核准，并不表明其对本基金的价值和收益作出实
 质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
      基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不
 保证基金一定盈利，也不保证最低收益。
      基金的过往业绩不代表未来表现。
      基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事
 人。
      基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将在三个工作日内更新，其他
 信息发生变更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可
 能存在一定的滞后，如需及时、准确获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发
 布的相关临时公告等。
      基金投资人请认真阅读基金合同的争议处理相关章节，充分了解本基金争议处理的
 相关事项。
五、其他资料查询方式
      以下资料详见基金管理人网站[www.ChinaAMC.com][ 400-818-6666]：