华泰宝湾物流REIT: 华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金购入基础设施项目交割审计情况的公告

       华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金
          购入基础设施项目交割审计情况的公告
                 公告送出日期：2024 年 10 月 10 日
   一、公募 REITs 基本信息
公募 REITs 名称          华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金
公募 REITs 简称          华泰宝湾物流 REIT
场内简称                 华泰宝湾物流 REIT
公募 REITs 代码          180303
公募 REITs 合同生效日       2024 年 9 月 13 日
基金管理人                华泰证券（上海）资产管理有限公司
基金托管人                招商银行股份有限公司
公告依据                  《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公
                     开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证
                     券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试
                     行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金 业
                     务指引第 5 号——临时报告（试行）》等有关规定以及《华
                     泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金基金合
                     同》《华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金
                     招募说明书》
   二、交割审计情况
   华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）发售并购入
基础设施项目事项（以下简称“本次交易”），已由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
完成对购入项目公司天津市宝津国际物流有限公司、南京宝昆国际物流有限公司、宝禾物流
（嘉兴）有限公司的交割审计，并出具了上述购入项目公司的交割审计报告（详见附件）。
   根据交割审计报告，购入项目公司于交割审计基准日（2024 年 9 月 11 日）资产合计
金后续将根据本次交易相关协议约定以及交割审计情况，按计划完成交易对价支付工作。
   特此公告。
                                       华泰证券（上海）资产管理有限公司
                                                  二〇二四年十月十日
天津市宝津国际物流有限公司
已审财务报表
天津市宝津国际物流有限公司
                目 录
                      页        次
一、   审计报告              1   -   4
二、   已审财务报表
     资产负债表             5   -   6
     利润表                   7
     所有者权益变动表              8
     现金流量表                 9
     财务报表附注           10   -   32
                                                审计报告
                                                 安永华明（2024）专字第70122257_P01号
                                                        天津市宝津国际物流有限公司
                华泰证券（上海）资产管理有限公司：
                           一、审计意见
                  我们审计了天津市宝津国际物流有限公司的财务报表，包括 2024 年 9 月 11 日的
                资产负债表，2024 年 1 月 1 日至 2024 年 9 月 11 日止期间的利润表、所有者权益变动
                表和现金流量表以及相关财务报表附注。
                  我们认为，后附的天津市宝津国际物流有限公司的财务报表在所有重大方面按照
                财务报表附注二所述编制基础编制。
                           二、形成审计意见的基础
                  我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
                计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
                注册会计师职业道德守则，我们独立于天津市宝津国际物流有限公司，并履行了职业
                道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计
                意见提供了基础。
                          三、强调事项——编制基础
                  我们提醒财务报表使用者关注财务报表附注二对编制基础的说明。天津市宝津国
                际物流有限公司编制财务报表仅为华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基
                金收购天津市宝津国际物流有限公司进行交割参考之目的而编制。因此，财务报表不
                适用于其他用途。本段内容不影响已发表的审计意见。
                          四、其他事项——对审计报告使用的限制
                  我们的报告仅为华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金收购天津市
                宝津国际物流有限公司进行交割事宜之直接相关方使用，而不应为华泰紫金宝湾物流
                仓储封闭式基础设施证券投资基金收购天津市宝津国际物流有限公司进行交割事宜之
                直接相关方以外的其他方使用。
A member firm of Ernst & Young Global Limited
                                                审计报告（续）
                                                   安永华明（2024）专字第70122257_P01号
                                                          天津市宝津国际物流有限公司
                           五、管理层对财务报表的责任
                  天津市宝津国际物流有限公司管理层负责按照财务报表附注二所述的编制基础编
                制财务报表（包括确定该编制基础对于在具体情况下编制财务报表是可接受的），并
                设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大
                错报。
                  在编制财务报表时，管理层负责评估天津市宝津国际物流有限公司的持续经营能
                力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清
                算、终止运营或别无其他现实的选择。
                           六、注册会计师对财务报表审计的责任
                  我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
                理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证
                按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误
                导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
                的经济决策，则通常认为错报是重大的。
                  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
                同时，我们也执行以下工作：
                           （1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审
                               计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意
                               见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于
                               内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由
                               于错误导致的重大错报的风险。
A member firm of Ernst & Young Global Limited
                                                审计报告（续）
                                                   安永华明（2024）专字第70122257_P01号
                                                          天津市宝津国际物流有限公司
                           六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
                  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
                同时，我们也执行以下工作：（续）
                           （2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
                               控制的有效性发表意见。
                           （3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
                           （4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证
                               据，就可能导致对天津市宝津国际物流有限公司持续经营能力产生重大疑
                               虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为
                               存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意
                               财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。
                               我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况
                               可能导致天津市宝津国际物流有限公司不能持续经营。
                  我们与管理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包
                括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
A member firm of Ernst & Young Global Limited
                                                        审计报告（续）
                                                           安永华明（2024）专字第70122257_P01号
                                                                  天津市宝津国际物流有限公司
                           （本页无正文）
                 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）                                  中国注册会计师：王士杰
                                                                     中国注册会计师：谭        滢
                                                中国 北京                    2024 年 10 月 8 日
A member firm of Ernst & Young Global Limited
天津市宝津国际物流有限公司
资产负债表
资产                    附注五   2024 年 9 月 11 日
流动资产
 货币资金                  1       11,755,424.10
 应收账款                  2        4,607,597.37
 预付款项                  3          110,368.29
流动资产合计                         16,473,389.76
非流动资产
 投资性房地产                4      175,160,164.34
 固定资产                  5       57,061,375.29
 无形资产                  6        3,636,816.94
 递延所得税资产               7           46,386.69
非流动资产合计                       235,904,743.26
资产总计                          252,378,133.02
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
天津市宝津国际物流有限公司
利润表
                          附注五   至 2024 年 9 月 11 日止期间
营业收入                      19              28,065,569.61
减：营业成本                    19              11,435,608.71
  税金及附加                   20               3,001,029.37
  管理费用                    21               3,537,534.06
  财务费用                    22                 973,685.12
   其中：利息费用                                   976,647.44
       利息收入                                    3,700.87
加：其他收益                    23                   4,692.76
  信用减值损失                                       (929.02)
营业利润                                       9,121,476.09
加：营业外收入                                          443.65
利润总额                                       9,121,919.74
减：所得税费用                   24               2,321,076.22
净利润                                        6,800,843.52
 其中：持续经营净利润                                6,800,843.52
综合收益总额                                     6,800,843.52
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
天津市宝津国际物流有限公司
所有者权益变动表
                               实收资本            资本公积           专项储备           盈余公积          未分配利润         所有者权益合计
一、    本期期初余额              150,000,000.00   34,588,174.80              -   1,463,431.53   13,170,883.74   199,222,490.07
二、    本期增减变动金额
（一）   综合收益总额                           -               -              -              -    6,800,843.52     6,800,843.52
（二）   专项储备
三、    本期期末余额              150,000,000.00   34,588,174.80              -   1,463,431.53   19,971,727.26   206,023,333.59
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
天津市宝津国际物流有限公司
现金流量表
                              附注五   至 2024 年 9 月 11 日止期间
一、 经营活动产生的现金流量：
  销售商品、提供劳务收到的现金                              27,758,985.80
  收到其他与经营活动有关的现金                               3,513,954.30
  经营活动现金流入小计                                  31,272,940.10
  购买商品、接受劳务支付的现金                               2,762,369.04
  支付给职工以及为职工支付的现金                                133,271.28
  支付的各项税费                                      6,556,395.16
  支付其他与经营活动有关的现金                               6,988,770.49
  经营活动现金流出小计                                  16,440,805.97
  经营活动产生的现金流量净额               25              14,832,134.13
二、 投资活动产生的现金流量：
  购建固定资产、无形资产和其他长期资
   产支付的现金                                         98,423.00
  投资活动现金流出小计                                      98,423.00
  投资活动产生的现金流量净额                                 (98,423.00)
三、 筹资活动产生的现金流量：
  支付其他与筹资活动有关的现金                               4,500,000.00
  筹资活动现金流出小计                                   4,500,000.00
  筹资活动产生的现金流量净额                               (4,500,000.00)
四、 现金及现金等价物净增加额               26              10,233,711.13
   加：期初现金及现金等价物余额                              1,521,712.97
五、 期末现金及现金等价物余额               26              11,755,424.10
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
天津市宝津国际物流有限公司
财务报表附注
一、   基本情况
天津市宝津国际物流有限公司（“本公司”）是一家在中华人民共和国天津市注册的
有限责任公司，于 2022 年 3 月 18 日成立，无固定营业期限。本公司总部位于天津滨
海高新区塘沽海洋科技园聚源路 288 号 14 号库。
本公司的主要经营活动为物流园仓储租赁及物业管理服务。
本公司的母公司为于中华人民共和国成立的天津宝湾国际物流有限公司，最终控制方
为于中华人民共和国成立的中国南山开发（集团）股份有限公司。
二、   财务报表的编制基础
本财务报表根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所
述重要会计政策、会计估计编制了2024年9月11日的资产负债表、2024年1月1日至
用者而言重要的附注项目。2024年9月11日的资产负债表、2024年1月1日至2024年9
月11日止期间的利润表、现金流量表和所有者权益变动表未根据企业会计准则的规定
列示可比会计期间的比较数据以及相应的财务报表附注；未披露“与金融工具相关的
风险”“公允价值”“关联交易”等附注项目，部分附注项目的披露已适当简化。
于 2024 年 9 月 11 日，本公司的流动负债已超过流动资产人民币 29,699,800.40 元，
根据本公司与津宝国际物流（天津）有限公司于 2024 年 8 月 15 日签订的借款协议，
股权交割完成后，津宝国际物流（天津）有限公司将向本公司提供长期借款。本公司
的经营活动、融资安排以及其他可运用的财务资源能够提供足够的营运资金，以确保
本公司在资产负债表日后未来十二个月内能够清偿到期债务并保持持续经营。因此本
财务报表仍然以持续经营为基础编制。
本财务报表仅为华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金收购本公司进行
交割参考之目的而编制，不适用于其他用途。
天津市宝津国际物流有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计
本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。本报告会计期间为
本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均
以人民币元为单位表示。
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本公
司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投
资。
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的
合同。
金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的
一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1） 收取金融资产现金流量的权利届满；
（2） 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的
    现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎
    所有的风险和报酬，或者，虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权
    上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金
融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债
的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债
处理，差额计入当期损益。
天津市宝津国际物流有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
金融工具的确认和终止确认（续）
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。以常规方式买卖金融
资产，是指按照合同规定购买或出售金融资产，并且该合同条款规定，根据通常由法
规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖
出金融资产的日期。
金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合
同现金流量特征分类为以摊余成本计量的金融资产。以摊余成本计量的金融资产在初
始确认时以公允价值计量，金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期
产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产
采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入
当期损益。
金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债。以摊余成本计
量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具减值
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产进行减值处理并确认损
失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本公司运用简化计量方法，按照相
当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
天津市宝津国际物流有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
金融工具减值（续）
除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本公司在每个资产负债表日评估其信用风
险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第
一阶段，本公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照
账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发
生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用
减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损
失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加。本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违
约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。对于资产负债表
日只具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后未显著增加。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结
果而确定的无偏概率加权平均金额、货币时间价值，以及在资产负债表日无须付出不
必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的
合理且有依据的信息。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。
当本公司不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本公司直接减
记该金融资产的账面余额。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
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财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资
产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
否则，于发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产的预计使用寿命、
净残值率及年折旧率列示如下：
                     使用寿命      预计净残值率%     年折旧率%
房屋及建筑物               20年-40年        5.00    2.38-4.75
土地使用权                49年-50年        5.00    1.90-1.94
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才
予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并
终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使
固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。固定资
产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率
如下：
                    使用寿命       预计净残值率%     年折旧率%
房屋及建筑物              5年-40年          5.00   2.38-19.00
机械设备                5年-10年          5.00   9.50-19.00
办公设备                    3年          0.00        33.33
其他设备                3年-10年          5.00   9.50-31.67
本公司至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，必要时进行调整。
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财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他
借款费用计入当期损益。
当资本支出和借款费用已经发生，且为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的
购建或生产活动已经开始时，借款费用开始资本化。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：专门借款以
当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定；占
用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占
用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状
态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资
本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者
生产活动重新开始。
无形资产在使用寿命内采用直线法摊销，其使用寿命如下：
                                  使用寿命
土地使用权                             49年-50年
软件                                 3年-10年
对除递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：于资产负债表日判断资
产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进
行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资
产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金
额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的
现金流入为依据。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收
回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。
取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获
得几乎全部的经济利益。
提供服务合同
本公司与客户之间的提供服务合同通常包含物业服务等履约义务，由于本公司履约的
同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内
履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本公司按
照投入法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本公司已经发生
的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够
合理确定为止。
主要责任人/代理人
对于本公司能够主导第三方代表本公司向客户提供服务，通过提供重大的服务将供应
自来水、电力服务与其他商品或服务整合成某组合产出转让给客户，本公司有权自主
决定所交易商品或服务的价格，即本公司在向客户转让供应自来水、电力服务前能够
控制自来水、电力，因此本公司是主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入。
否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额
应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既
定的佣金金额或比例等确定。本公司在报告期内按净额法确认水电费收入。
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。
合同负债是指已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务，如企业在转让
承诺的商品或服务之前已收取的款项。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；
公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。与收益相关的政府补助，用于补偿以
后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的
期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接
计入当期损益或冲减相关成本。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值；
或确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益（但
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益），相关资产在使用寿命结束前被
出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的
损益。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以
及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计
税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债。除非应纳税暂时性差异是在以下
交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的单项交易中产生的资产或负债
的初始确认：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所
得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可
抵扣暂时性差异。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可
能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，
确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下单项交易中产生的：
该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣
亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差
异。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按
照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回
资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可
能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资
产的账面价值。于资产负债表日，本公司重新评估未确认的递延所得税资产，在很可
能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延
所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有
以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所
得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期
间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取
得资产、清偿债务。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在
一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者
包含租赁。
作为出租人
租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资
租赁，除此之外的均为经营租赁。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司按照
各部分单独价格的相对比例分摊合同对价。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款
额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。初始直接费用资本化，在租赁期内
按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
按照规定提取的安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时计入专项储备；
使用时区分是否形成固定资产分别进行处理：属于费用性支出的，直接冲减专项储备；
形成固定资产的，归集所发生的支出，于达到预定可使用状态时确认固定资产，同时
冲减等值专项储备并确认等值累计折旧。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假
设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面价值进
行重大调整。
判断
在应用本公司的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有
重大影响的判断：
经营租赁——作为出租人
本公司就投资性房地产签订了合同。本公司认为，根据合同的条款，本公司保留了这
些房地产所有权上的几乎全部重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能
会导致未来会计期间资产和负债账面价值重大调整。
金融工具减值
本公司采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需
要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出
这些判断和估计时，本公司根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风
险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，
已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
除金融资产之外的非流动资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的
迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象
时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面价
值不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允
价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察
到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现
值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率
确定未来现金流量的现值。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的
可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳
税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
四、    税项
本公司本期间主要税项及其税率列示如下：
增值税          - 应税收入按13%、9%和6%的税率计算销项税，并按扣除当期
               允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
企业所得税        - 按应纳税所得额的25%计缴。
房产税          - 从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴；从
               租计征的，按租金收入的12%计缴。
土地使用税        - 根据实际占用的土地面积按人民币1.50元/平方米计缴。
城市维护建设税      - 按实际缴纳的流转税的7%计缴。
教育费附加        - 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加      - 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
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财务报表附注（续）
五、   财务报表主要项目注释
银行存款                                                  11,755,424.10
应收账款的账龄分析如下：
减：应收账款坏账准备                                                   3,937.47
合计                                                        4,607,597.37
应收账款坏账准备的变动如下：
本公司应收账款分账龄的预期信用损失情况如下：
             估计发生违约的账             预期信用损失率            整个存续期预期
                  面余额                     （%）           信用损失
合计             4,611,534.84                                   3,937.47
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五、      财务报表主要项目注释（续）
预付款项的账龄分析如下：
采用成本模式进行后续计量：
                   房屋及建筑物            土地使用权                   合计
原价
 本期期初及期末余额         96,560,889.60   95,665,311.07   192,226,200.67
累计折旧和摊销
 计提                 3,456,759.81    1,887,735.30     5,344,495.11
账面价值
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财务报表附注（续）
五、      财务报表主要项目注释（续）
                        房屋及建筑物              机械设备        办公设备        其他设备                合计
     期初及期末余额            64,733,241.09    2,281,806.01   16,898.23   36,865.04   67,068,810.37
累计折旧
 计提                       3,121,607.86    122,563.03     3,958.94    6,821.44    3,254,951.27
账面价值
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财务报表附注（续）
                      土地使用权               软件            合计
原价
 购置                             -   100,585.44     100,585.44
累计摊销
 计提                    73,794.39     15,227.11     89,021.50
账面价值
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财务报表附注（续）
五、    财务报表主要项目注释（续）
已确认递延所得税资产：
递延收益                               45,402.32
坏账准备                                  984.37
合计                                 46,386.69
应付款项                              879,734.63
预收租金                             273,196.99
预收物业服务费                          117,084.43
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财务报表附注（续）
五、    财务报表主要项目注释（续）
企业所得税                            716,244.21
房产税                              567,181.23
土地使用税                             94,613.50
增值税                               80,466.30
其他                                 4,648.52
合计                              1,463,153.76
往来款项                           39,091,111.68
保证金及押金                          4,311,448.44
应付工程款及其他                           37,460.23
合计                             43,440,020.35
与资产相关的政府补助                       181,609.27
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财务报表附注（续）
五、    财务报表主要项目注释（续）
注册资本和实收资本
                                                  人民币       比例（%）
天津宝湾国际物流有限公司                              150,000,000.00             100.00
                 期初余额          本期计提             本期使用               期末余额
股本溢价         34,588,174.80            -                -       34,588,174.80
                 期初余额          本期计提             本期使用               期末余额
安全生产费                    -   270,310.97       270,310.97                   -
                 期初余额          本期增加               本期减少             期末余额
法定盈余公积       1,463,431.53             -                    -   1,463,431.53
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积金。法定
盈余公积累计额为本公司注册资本 50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金
可用于弥补以前年度亏损或增加实收资本。
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五、    财务报表主要项目注释（续）
                                       至2024年9月11日止期间
期初未分配利润                                         13,170,883.74
净利润                                              6,800,843.52
期末未分配利润                                         19,971,727.26
                                      至2024年9月11日止期间
                                       收入           成本
主营业务                           28,065,247.49   11,435,608.71
其他业务                                  322.12               -
合计                             28,065,569.61   11,435,608.71
营业收入列示如下：
                                       至2024年9月11日止期间
租赁收入                                            19,093,397.54
与客户之间的合同产生的收入                                    8,972,172.07
合计                                              28,065,569.61
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五、    财务报表主要项目注释（续）
                               日
                                   至2024年9月11日止期间
房产税                                       2,410,623.96
土地使用税                                       334,988.88
城市维护建设税                                     131,885.12
教育费附加                                        56,522.20
印花税                                          29,327.74
地方教育附加                                       37,681.47
合计                                        3,001,029.37
                                   至2024年9月11日止期间
资产运营管理费                                   3,210,334.51
资产折旧摊销                                      289,999.32
其他                                           37,200.23
合计                                        3,537,534.06
注：资产运营管理费系根据本公司资产管理规模及净营运收入确认的需支付给宝湾物
流控股有限公司的管理费。
                                   至2024年9月11日止期间
利息支出                                               间
减：利息收入                                       3,700.87
手续费                                            738.55
合计                                         973,685.12
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五、    财务报表主要项目注释（续）
                               至2024年9月11日止期间
与日常活动相关的政府补助                              4,597.68
代扣个人所得税手续费返还                                 95.08
合计                                        4,692.76
与日常活动相关的政府补助如下：
                               至2024年9月11日止期间
与资产相关的政府补助
 计入其他收益                                   4,597.68
                               至2024年9月11日止期间
当期所得税费用                               2,320,159.06
递延所得税费用                                     917.16
合计                                    2,321,076.22
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
                               至2024年9月11日止期间
利润总额                                  9,121,919.74
按法定/适用税率计算的所得税费用（注）                   2,280,479.94
对以前期间当期所得税的调整                            38,913.30
不可抵扣的费用                                   1,682.98
按本公司实际税率计算的所得税费用                      2,321,076.22
注：本公司所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。
天津市宝津国际物流有限公司
财务报表附注（续）
五、    财务报表主要项目注释（续）
将净利润调节为经营活动现金流量：
                               至2024年9月11日止期间
净利润                                    6,800,843.52
加：信用减值损失                                     929.02
  固定资产折旧                               3,254,951.27
  无形资产摊销                                  89,021.50
  投资性房地产折旧及摊销                          5,344,495.11
  财务费用                                   976,647.44
  递延所得税资产减少                                  917.16
  经营性应收项目的增加                         (2,254,794.59)
  经营性应付项目的增加                             619,123.70
经营活动产生的现金流量净额                        14,832,134.13
现金
 其中：可随时用于支付的银行存款                     11,755,424.10
期末现金及现金等价物余额                         11,755,424.10
现金的期末余额                              11,755,424.10
 减：现金的期初余额                            1,521,712.97
现金及现金等价物净增加额                         10,233,711.13
天津市宝津国际物流有限公司
财务报表附注（续）
五、    财务报表主要项目注释（续）
（1） 作为出租人
本公司将部分房屋及建筑物用于出租，租赁期为 1 年至 6 年，形成经营租赁。
经营租赁
与经营租赁有关的损益列示如下：
                                  至2024年9月11日止期间
租赁收入                                     19,093,397.54
根据与承租人签订的租赁合同，未折现最低租赁收款额如下：
                                  至2024年9月11日止期间
合计                                       36,082,920.79
六、财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于 2024 年 10 月 08 日决议批准报出。
南京宝昆国际物流有限公司
已审财务报表
南京宝昆国际物流有限公司
                目 录
                      页       次
一、   审计报告             1   -   4
二、   已审财务报表
     资产负债表                5
     利润表                  6
     所有者权益变动表             7
     现金流量表                8
     财务报表附注           9   -   30
                                                审计报告
                                                 安永华明（2024）专字第70121854_P01号
                                                          南京宝昆国际物流有限公司
                华泰证券（上海）资产管理有限公司：
                           一、审计意见
                  我们审计了南京宝昆国际物流有限公司的财务报表，包括 2024 年 9 月 11 日的资
                产负债表，2024 年 1 月 1 日至 2024 年 9 月 11 日止期间的利润表、所有者权益变动表
                和现金流量表以及相关财务报表附注。
                  我们认为，后附的南京宝昆国际物流有限公司的财务报表在所有重大方面按照财
                务报表附注二所述编制基础编制。
                           二、形成审计意见的基础
                  我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
                计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
                注册会计师职业道德守则，我们独立于南京宝昆国际物流有限公司，并履行了职业道
                德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
                见提供了基础。
                          三、强调事项——编制基础
                  我们提醒财务报表使用者关注财务报表附注二对编制基础的说明。南京宝昆国际
                物流有限公司编制财务报表仅为华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金
                收购南京宝昆国际物流有限公司进行交割参考之目的而编制。因此，财务报表不适用
                于其他用途。本段内容不影响已发表的审计意见。
                          四、其他事项——对审计报告使用的限制
                  我们的报告仅为华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金收购南京宝
                昆国际物流有限公司进行交割事宜之直接相关方使用，而不应为华泰紫金宝湾物流仓
                储封闭式基础设施证券投资基金收购南京宝昆国际物流有限公司进行交割事宜之直接
                相关方以外的其他方使用。
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                                                审计报告（续）
                                                   安永华明（2024）专字第70121854_P01号
                                                            南京宝昆国际物流有限公司
                           五、管理层对财务报表的责任
                   南京宝昆国际物流有限公司管理层负责按照财务报表附注二所述的编制基础编制
                财务报表（包括确定该编制基础对于在具体情况下编制财务报表是可接受的），并设
                计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错
                报。
                  在编制财务报表时，管理层负责评估南京宝昆国际物流有限公司的持续经营能力，
                披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、
                终止运营或别无其他现实的选择。
                           六、注册会计师对财务报表审计的责任
                  我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
                理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证
                按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误
                导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
                的经济决策，则通常认为错报是重大的。
                  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
                同时，我们也执行以下工作：
                             （1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施
                                 审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审
                                 计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或
                                 凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未
                                 能发现由于错误导致的重大错报的风险。
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                                                审计报告（续）
                                                   安永华明（2024）专字第70121854_P01号
                                                            南京宝昆国际物流有限公司
                           六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
                  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
                同时，我们也执行以下工作：（续）
                           （2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
                               控制的有效性发表意见。
                           （3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
                           （4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证
                               据，就可能导致对南京宝昆国际物流有限公司持续经营能力产生重大疑虑
                               的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存
                               在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
                               务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我
                               们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可
                               能导致南京宝昆国际物流有限公司不能持续经营。
                  我们与管理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包
                括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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                                                        审计报告（续）
                                                           安永华明（2024）专字第70121854_P01号
                                                                    南京宝昆国际物流有限公司
                           （本页无正文）
                 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）                                  中国注册会计师：王士杰
                                                                     中国注册会计师：谭        滢
                                                中国 北京                    2024 年 10 月 8 日
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南京宝昆国际物流有限公司
利润表
                          附注五   至 2024 年 9 月 11 日止期间
营业收入                      17              24,373,803.39
减：营业成本                    17               7,859,803.89
  税金及附加                   18               2,932,685.54
  管理费用                    19               2,249,596.49
  财务费用                    20                 (43,631.94)
   其中：利息收入                                     44,528.11
加：其他收益                                             92.76
  信用减值损失                                        (862.56)
营业利润                                      11,374,579.61
利润总额                                      11,374,579.61
减：所得税费用                   21               2,842,683.81
净利润                                        8,531,895.80
 其中：持续经营净利润                                8,531,895.80
综合收益总额                                     8,531,895.80
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
南京宝昆国际物流有限公司
所有者权益变动表
                               实收资本            资本公积           专项储备           盈余公积            未分配利润         所有者权益合计
一、    本期期初余额              130,000,000.00   22,304,834.79              -   1,536,499.24    13,828,493.10    167,669,827.13
二、    本期增减变动金额
（一）   综合收益总额                           -               -              -              -     8,531,895.80      8,531,895.80
（二）   利润分配
（三）   专项储备
三、    本期期末余额              130,000,000.00   22,304,834.79              -   1,536,499.24     6,560,388.90    160,401,722.93
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
南京宝昆国际物流有限公司
现金流量表
                              附注五   至 2024 年 9 月 11 日止期间
一、 经营活动产生的现金流量：
  销售商品、提供劳务收到的现金                              24,510,183.17
  收到其他与经营活动有关的现金                               1,194,623.60
  经营活动现金流入小计                                  25,704,806.77
  购买商品、接受劳务支付的现金                               2,311,850.27
  支付给职工以及为职工支付的现金                                110,857.31
  支付的各项税费                                      7,669,090.02
  支付其他与经营活动有关的现金                               4,355,739.93
  经营活动现金流出小计                                  14,447,537.53
  经营活动产生的现金流量净额               22              11,257,269.24
二、 投资活动产生的现金流量：
  收到其他与投资活动有关的现金                               6,126,736.05
  投资活动现金流入小计                                   6,126,736.05
  购建固定资产、无形资产和其他长期资
   产支付的现金                                        437,794.01
  投资活动现金流出小计                                     437,794.01
  投资活动产生的现金流量净额                                5,688,942.04
三、 筹资活动产生的现金流量：
  分配股利、利润或偿付利息支付的现金                           15,800,000.00
  筹资活动现金流出小计                                  15,800,000.00
  筹资活动产生的现金流量净额                               (15,800,000.00)
四、 现金及现金等价物净增加额               23               1,146,211.28
   加：期初现金及现金等价物余额                              1,680,589.13
五、 期末现金及现金等价物余额               23               2,826,800.41
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
南京宝昆国际物流有限公司
财务报表附注
一、   基本情况
南京宝昆国际物流有限公司（“本公司”）是一家在中华人民共和国江苏省南京市注
册的有限责任公司，于 2022 年 3 月 8 日成立，无固定营业期限。本公司总部位于江苏
省南京市江宁区禄口街道云龙路 33 号 1 幢 606 室（江宁开发区）。
本公司主要的经营活动为物流园仓储租赁及物业管理服务。
本公司的母公司为于中华人民共和国成立的南京宝湾国际物流有限公司，最终控制方
为于中华人民共和国成立的中国南山开发（集团）股份有限公司。
二、   财务报表的编制基础
本财务报表根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所
述重要会计政策、会计估计编制了2024年9月11日的资产负债表、2024年1月1日至
用者而言重要的附注项目。2024年9月11日的资产负债表、2024年1月1日至2024年9
月11日止期间的利润表、现金流量表和所有者权益变动表未根据企业会计准则的规定
列示可比会计期间的比较数据以及相应的财务报表附注；未披露“与金融工具相关的
风险”“公允价值”“关联交易”等附注项目，部分附注项目的披露已适当简化。
于 2024 年 9 月 11 日，本公司的流动负债已超过流动资产人民币 1,210,942.95 元，根
据本公司与南京宝鹿物流科技有限公司于 2024 年 8 月 15 日签订的借款协议，股权交
割完成后，南京宝鹿物流科技有限公司将向本公司提供长期借款。本公司的经营活动、
融资安排以及其他可运用的财务资源能够提供足够的营运资金，以确保本公司在资产
负债表日后未来十二个月内能够清偿到期债务并保持持续经营。因此本财务报表仍然
以持续经营为基础编制。
本财务报表仅为华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金收购本公司进行
交割参考之目的而编制，不适用于其他用途。
南京宝昆国际物流有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计
本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。本报告会计期间为
本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均
以人民币元为单位表示。
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本公
司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投
资。
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的
合同。
金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的
一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1） 收取金融资产现金流量的权利届满；
（2） 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的
    现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎
    所有的风险和报酬，或者，虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权
    上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金
融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债
的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债
处理，差额计入当期损益。
南京宝昆国际物流有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
金融工具的确认和终止确认（续）
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。以常规方式买卖金融
资产，是指按照合同规定购买或出售金融资产，并且该合同条款规定，根据通常由法
规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖
出金融资产的日期。
金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合
同现金流量特征分类为以摊余成本计量的金融资产。以摊余成本计量的金融资产在初
始确认时以公允价值计量，金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期
产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产
采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入
当期损益。
金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债。以摊余成本计
量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具减值
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产进行减值处理并确认损
失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本公司运用简化计量方法，按照相
当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
南京宝昆国际物流有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
金融工具减值（续）
除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本公司在每个资产负债表日评估其信用风
险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第
一阶段，本公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照
账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发
生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用
减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损
失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加。本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违
约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。对于资产负债表
日只具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后未显著增加。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结
果而确定的无偏概率加权平均金额、货币时间价值，以及在资产负债表日无须付出不
必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的
合理且有依据的信息。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。
当本公司不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本公司直接减
记该金融资产的账面余额。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
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财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资
产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
否则，于发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产的预计使用寿命、
净残值率及年折旧率列示如下：
                   使用寿命           预计净残值率%       年折旧率%
 房屋及建筑物           5 年-45 年             5.00     2.11-19.00
 土地使用权                50 年             0.00           2.00
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才
予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并
终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使
固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。固定资
产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率
如下：
                     使用寿命          预计净残值率%      年折旧率%
房屋及建筑物              10年-40年              5.00     2.38-9.50
机械设备                 5年-10年              5.00    9.50-19.00
其他设备                 5年-10年              5.00    9.50-19.00
本公司至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，必要时进行调整。
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财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
无形资产在使用寿命内采用直线法摊销，其使用寿命如下：
                                使用寿命
土地使用权                             50年
软件                                10年
对除递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：于资产负债表日判断资
产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进
行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资
产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金
流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收
回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。
取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获
得几乎全部的经济利益。
提供服务合同
本公司与客户之间的提供服务合同通常包含物业服务等履约义务，由于本公司履约的
同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内
履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本公司按
照投入法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本公司已经发生
的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够
合理确定为止。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
主要责任人/代理人
对于本公司能够主导第三方代表本公司向客户提供服务，通过提供重大的服务将供应
自来水、电力服务与其他商品或服务整合成某组合产出转让给客户，本公司有权自主
决定所交易商品或服务的价格，即本公司在向客户转让供应自来水、电力服务前能够
控制自来水、电力，因此本公司是主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入。
否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额
应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既
定的佣金金额或比例等确定。本公司在报告期内按净额法确认水电费收入。
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。
合同负债是指已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务，如企业在转让
承诺的商品或服务之前已收取的款项。
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；
公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。与收益相关的政府补助，用于补偿以
后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的
期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接
计入当期损益或冲减相关成本。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值；
或确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益（但
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益），相关资产在使用寿命结束前被
出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的
损益。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以
及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计
税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债。除非应纳税暂时性差异是在以下
交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的单项交易中产生的资产或负债
的初始确认：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所
得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可
抵扣暂时性差异。
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三、    重要会计政策和会计估计（续）
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可
能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，
确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下单项交易中产生的：
该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣
亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差
异。
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按
照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回
资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可
能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资
产的账面价值。于资产负债表日，本公司重新评估未确认的递延所得税资产，在很可
能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延
所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有
以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所
得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期
间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取
得资产、清偿债务。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在
一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者
包含租赁。
作为出租人
租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资
租赁，除此之外的均为经营租赁。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司按照
各部分单独价格的相对比例分摊合同对价。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款
额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。初始直接费用资本化，在租赁期内
按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
按照规定提取的安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时计入专项储备；
使用时区分是否形成固定资产分别进行处理：属于费用性支出的，直接冲减专项储备；
形成固定资产的，归集所发生的支出，于达到预定可使用状态时确认固定资产，同时
冲减等值专项储备并确认等值累计折旧。
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假
设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面价值进
行重大调整。
判断
在应用本公司的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有
重大影响的判断：
经营租赁——作为出租人
本公司就投资性房地产签订了合同。本公司认为，根据合同的条款，本公司保留了这
些房地产所有权上的几乎全部重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能
会导致未来会计期间资产和负债账面价值重大调整。
金融工具减值
本公司采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需
要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出
这些判断和估计时，本公司根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风
险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，
已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。
除金融资产之外的非流动资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的
迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象
时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面价
值不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允
价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察
到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现
值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率
确定未来现金流量的现值。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的
可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳
税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
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四、    税项
本公司本期间主要税项及其税率列示如下：
增值税          - 应税收入按 13%、9%和 6%的税率计算销项税，并按扣除当期
               允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
城市维护建设税      - 按实际缴纳的流转税的 7%计缴。
教育费附加        - 按实际缴纳的流转税的 3%计缴。
地方教育费附加      - 按实际缴纳的流转税的 2%计缴。
企业所得税        - 按应纳税所得额的 25%计缴。
城镇土地使用税      - 根据实际占用的土地面积按人民币 5.00 元/平方米计缴。
房产税          - 从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的 1.2%计缴；从
               租计征的，按租金收入的 12%计缴。
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财务报表附注（续）
五、   财务报表主要项目注释
银行存款                                                         2,826,800.41
应收账款的账龄分析如下：
减：应收账款坏账准备                                                    332,316.82
合计                                                           1,960,694.42
应收账款坏账准备的变动如下：
本公司应收账款分账龄的预期信用损失情况如下：
               估计发生违约                预期信用损失率                  整个存续期
                的账面余额                        （%）             预期信用损失
合计              2,293,011.24                                   332,316.82
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财务报表附注（续）
五、      财务报表主要项目注释（续）
采用成本模式进行后续计量：
                   房屋及建筑物            土地使用权                  合计
原价
 本期期初及期末余额         78,510,805.04   53,595,036.18   132,105,841.22
累计折旧和摊销
 计提                 2,246,988.47      931,216.08     3,178,204.55
账面价值
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五、      财务报表主要项目注释（续）
                          房屋及建筑物                  机械设备        其他设备                合计
原价
 购置                                   -          387,428.33           -      387,428.33
累计折旧
 计提                        2,082,446.19         351,388.18           -     2,433,834.37
账面价值
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五、        财务报表主要项目注释（续）
                           土地使用权               软件              合计
原价
 本期期初及期末余额                1,101,840.69   620,694.05     1,722,534.74
累计摊销
     计提                     19,144.53     63,965.76       83,110.29
账面价值
已确认递延所得税资产：
坏账准备                                                     83,079.21
应付款项                                                    137,907.20
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五、    财务报表主要项目注释（续）
预收租金                             288,843.37
预收物业服务费                          110,992.51
企业所得税                            952,162.28
房产税                              533,911.81
土地使用税                            188,841.79
增值税                               75,086.14
其他                                 5,947.49
合计                              1,755,949.51
保证金及押金                          3,704,745.19
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五、    财务报表主要项目注释（续）
注册资本和实收资本
                                                  人民币       比例（%）
南京宝湾国际物流有限公司                              130,000,000.00             100.00
股本溢价         22,304,834.79            -                -       22,304,834.79
安全生产费                    -   278,211.42       278,211.42                   -
法定盈余公积        1,536,499.24            -                    -    1,536,499.24
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积金。法定
盈余公积累计额为本公司注册资本 50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金
可用于弥补以前年度亏损或增加实收资本。
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财务报表附注（续）
五、    财务报表主要项目注释（续）
                                         至2024年9月11日止期间
期初未分配利润                                          13,828,493.10
净利润                                               8,531,895.80
减：对所有者的分配                                        15,800,000.00
期末未分配利润                                           6,560,388.90
注：经 2024 年 8 月 20 日公司董事会决议批准，本年度向全资控股母公司南京宝湾国
际物流有限公司分配现金股利人民币 15,800,000.00 元
                                        收入          成本
主营业务                             24,373,803.39    7,859,803.89
营业收入列示如下：
                                         至2024年9月11日止期间
租赁收入                                             16,858,928.18
与客户之间的合同产生的收入                                     7,514,875.21
合计                                               24,373,803.39
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五、    财务报表主要项目注释（续）
                               至2024年9月11日止期间
房产税                                   2,045,193.46
土地使用税                                   668,613.63
城市维护建设税                                 112,056.51
教育费附加                                    48,024.22
印花税                                      26,781.57
地方教育附加                                   32,016.15
合计                                    2,932,685.54
                               至2024年9月11日止期间
资产运营管理费                                         间
其他                                       20,633.00
合计                                    2,249,596.49
注：资产运营管理费系根据本公司资产管理规模及净营运收入确认的需支付给宝湾物
流控股有限公司的管理费。
                               至2024年9月11日止期间
减：利息收入                                         间
手续费                                        896.17
合计                                     (43,631.94)
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五、    财务报表主要项目注释（续）
                               至2024年9月11日止期间
当期所得税费用                               2,842,899.45
递延所得税费用                                   (215.64)
合计                                    2,842,683.81
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
                               至2024年9月11日止期间
利润总额                                 11,374,579.61
按法定/适用税率计算的所得税费用（注）                   2,843,644.90
对以前期间当期所得税的调整                            (4,793.59)
不可抵扣的费用                                    3,832.50
按本公司实际税率计算的所得税费用                      2,842,683.81
注：本公司所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。
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五、    财务报表主要项目注释（续）
将净利润调节为经营活动现金流量：
                               至2024年9月11日止期间
净利润                                    8,531,895.80
加：信用减值损失                                     862.56
  固定资产折旧                               2,433,834.37
  无形资产摊销                                  83,110.29
  投资性房地产折旧及摊销                          3,178,204.55
  递延所得税资产增加                                (215.64)
  经营性应收项目的增加                         (1,910,090.24)
  经营性应付项目的减少                         (1,060,332.45)
经营活动产生的现金流量净额                        11,257,269.24
现金
 其中：可随时用于支付的银行存款                      2,826,800.41
期末现金及现金等价物余额                          2,826,800.41
现金的期末余额                               2,826,800.41
 减：现金的期初余额                            1,680,589.13
现金及现金等价物净增加额                          1,146,211.28
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五、    财务报表主要项目注释（续）
（1） 作为出租人
本公司将部分房屋及建筑物用于出租，租赁期为 1 年至 6 年，形成经营租赁。
经营租赁
与经营租赁有关的损益列示如下：
                                  至2024年9月11日止期间
租赁收入                                     16,858,928.18
根据与承租人签订的租赁合同，未折现最低租赁收款额如下：
                                  至2024年9月11日止期间
合计                                       59,292,846.02
六、财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于 2024 年 10 月 08 日决议批准报出。
宝禾物流（嘉兴）有限公司
已审财务报表
宝禾物流（嘉兴）有限公司
                目 录
                      页       次
一、   审计报告             1   -   4
二、   已审财务报表
     资产负债表                5
     利润表                  6
     所有者权益变动表             7
     现金流量表                8
     财务报表附注           9   -   29
                                                审计报告
                                                 安永华明（2024）专字第70122346_P01号
                                                          宝禾物流（嘉兴）有限公司
                华泰证券（上海）资产管理有限公司：
                           一、审计意见
                  我们审计了宝禾物流（嘉兴）有限公司的财务报表，包括 2024 年 9 月 11 日的资
                产负债表，2024 年 1 月 1 日至 2024 年 9 月 11 日止期间的利润表、所有者权益变动表
                和现金流量表以及相关财务报表附注。
                  我们认为，后附的宝禾物流（嘉兴）有限公司的财务报表在所有重大方面按照财
                务报表附注二所述编制基础编制。
                           二、形成审计意见的基础
                  我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
                计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
                注册会计师职业道德守则，我们独立于宝禾物流（嘉兴）有限公司，并履行了职业道
                德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
                见提供了基础。
                          三、强调事项——编制基础
                  我们提醒财务报表使用者关注财务报表附注二对编制基础的说明。宝禾物流（嘉
                兴）有限公司编制财务报表仅为华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金
                收购宝禾物流（嘉兴）有限公司进行交割参考之目的而编制。因此，财务报表不适用
                于其他用途。本段内容不影响已发表的审计意见。
                          四、其他事项——对审计报告使用的限制
                  我们的报告仅为华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金收购宝禾物
                流（嘉兴）有限公司进行交割事宜之直接相关方使用，而不应为华泰紫金宝湾物流仓
                储封闭式基础设施证券投资基金收购宝禾物流（嘉兴）有限公司进行交割事宜之直接
                相关方以外的其他方使用。
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                                                审计报告（续）
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                                                            宝禾物流（嘉兴）有限公司
                           五、管理层对财务报表的责任
                   宝禾物流（嘉兴）有限公司管理层负责按照财务报表附注二所述的编制基础编制
                财务报表（包括确定该编制基础对于在具体情况下编制财务报表是可接受的），并设
                计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错
                报。
                  在编制财务报表时，管理层负责评估宝禾物流（嘉兴）有限公司的持续经营能力，
                披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、
                终止运营或别无其他现实的选择。
                           六、注册会计师对财务报表审计的责任
                  我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
                理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证
                按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误
                导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
                的经济决策，则通常认为错报是重大的。
                  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
                同时，我们也执行以下工作：
                           （1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审
                               计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意
                               见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于
                               内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由
                               于错误导致的重大错报的风险。
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                                                审计报告（续）
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                                                            宝禾物流（嘉兴）有限公司
                           六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
                  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
                同时，我们也执行以下工作：（续）
                           （2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
                               控制的有效性发表意见。
                           （3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
                           （4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证
                               据，就可能导致对宝禾物流（嘉兴）有限公司持续经营能力产生重大疑虑
                               的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存
                               在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
                               务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我
                               们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可
                               能导致宝禾物流（嘉兴）有限公司不能持续经营。
                  我们与管理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包
                括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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                                                        审计报告（续）
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                           （本页无正文）
                 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）                                  中国注册会计师：王士杰
                                                                     中国注册会计师：谭        滢
                                                中国 北京                    2024 年 10 月 8 日
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宝禾物流（嘉兴）有限公司
利润表
                          附注五   至 2024 年 9 月 11 日止期间
营业收入                      17              16,995,128.79
减：营业成本                    17               5,570,602.59
  税金及附加                   18               2,279,184.11
  管理费用                    19               1,578,092.94
  财务费用                    20                 394,257.67
   其中：利息费用                                   395,294.55
       利息收入                                    1,850.83
加：其他收益                    21                  35,035.77
  信用减值损失                                       (170.50)
营业利润                                       7,207,856.75
加：营业外收入                                               -
减：营业外支出                                               -
利润总额                                       7,207,856.75
减：所得税费用                   22               1,813,324.56
净利润                                        5,394,532.19
 其中：持续经营净利润                                5,394,532.19
综合收益总额                                     5,394,532.19
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
宝禾物流（嘉兴）有限公司
所有者权益变动表
                               实收资本           资本公积          专项储备            盈余公积          未分配利润         所有者权益合计
一、    本期期初余额              100,000,000.00   6,251,512.71             -    1,023,097.23    9,207,875.05   116,482,484.99
二、    本期增减变动金额
（一）   综合收益总额                           -              -             -               -    5,394,532.19     5,394,532.19
（二）   专项储备
三、    本期期末余额              100,000,000.00   6,251,512.71             -    1,023,097.23   14,602,407.24   121,877,017.18
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
宝禾物流（嘉兴）有限公司
现金流量表
                              附注五   至 2024 年 9 月 11 日止期间
一、 经营活动产生的现金流量：
  销售商品、提供劳务收到的现金                              18,254,751.51
  收到其他与经营活动有关的现金                               1,801,924.21
  经营活动现金流入小计                                  20,056,675.72
  购买商品、接受劳务支付的现金                               1,736,244.81
  支付给职工以及为职工支付的现金                                134,397.65
  支付的各项税费                                      5,852,970.11
  支付其他与经营活动有关的现金                               2,167,824.31
  经营活动现金流出小计                                   9,891,436.88
  经营活动产生的现金流量净额               23              10,165,238.84
二、 筹资活动产生的现金流量：
  支付其他与筹资活动有关的现金                               3,602,179.79
  筹资活动现金流出小计                                   3,602,179.79
  筹资活动产生的现金流量净额                               (3,602,179.79)
三、 现金及现金等价物净增加额               24               6,563,059.05
   加：期初现金及现金等价物余额                              1,441,357.79
四、 期末现金及现金等价物余额               24               8,004,416.84
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分
宝禾物流（嘉兴）有限公司
财务报表附注
一、   基本情况
宝禾物流（嘉兴）有限公司（“本公司”）是一家在中华人民共和国嘉兴市注册的有
限责任公司，于 2022 年 3 月 16 日成立，无固定营业期限。本公司总部位于浙江省嘉兴
市秀洲区王店镇吉祥西路 158 号 0002 幢 103 室。
本公司主要的经营活动为物流园仓储租赁及物业管理服务。
本公司的母公司为于中华人民共和国成立的嘉兴宝湾物流有限公司，最终控制方为于
中华人民共和国成立的中国南山开发（集团）股份有限公司。
二、   财务报表的编制基础
本财务报表根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所
述重要会计政策、会计估计编制了2024年9月11日的资产负债表、2024年1月1日至
用者而言重要的附注项目。2024年9月11日的资产负债表、2024年1月1日至2024年9
月11日止期间的利润表、现金流量表和所有者权益变动表未根据企业会计准则的规定
列示可比会计期间的比较数据以及相应的财务报表附注；未披露“与金融工具相关的
风险”“公允价值”“关联交易”等附注项目，部分附注项目的披露已适当简化。
于 2024 年 9 月 11 日，本公司的流动负债已超过流动资产人民币 12,777,505.50 元，
根据本公司与秀湾供应链管理（嘉兴）有限公司于 2024 年 8 月 15 日签订的借款协议，
股权交割完成后，秀湾供应链管理（嘉兴）有限公司将向本公司提供长期借款。本公
司的经营活动、融资安排以及其他可运用的财务资源能够提供足够的营运资金，以确
保本公司在资产负债表日后未来十二个月内能够清偿到期债务并保持持续经营。因此
本财务报表仍然以持续经营为基础编制。
本财务报表仅为华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金收购本公司进行
交割参考之目的而编制，不适用于其他用途。
宝禾物流（嘉兴）有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计
本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。本报告会计期间为
本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均
以人民币元为单位表示。
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本公
司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投
资。
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的
合同。
金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的
一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1） 收取金融资产现金流量的权利届满；
（2） 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的
    现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎
    所有的风险和报酬，或者，虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权
    上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金
融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债
的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债
处理，差额计入当期损益。
宝禾物流（嘉兴）有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
金融工具的确认和终止确认（续）
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。以常规方式买卖金融
资产，是指按照合同规定购买或出售金融资产，并且该合同条款规定，根据通常由法
规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖
出金融资产的日期。
金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合
同现金流量特征分类为以摊余成本计量的金融资产。以摊余成本计量的金融资产在初
始确认时以公允价值计量，金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期
产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产
采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入
当期损益。
金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债。以摊余成本计
量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具减值
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产进行减值处理并确认损
失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续
期内的预期信用损失金额计量损失准备。
宝禾物流（嘉兴）有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
金融工具减值（续）
除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本公司在每个资产负债表日评估其信用风
险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第
一阶段，本公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照
账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发
生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用
减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损
失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加。本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违
约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。对于资产负债表
日只具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后未显著增加。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结
果而确定的无偏概率加权平均金额、货币时间价值，以及在资产负债表日无须付出不
必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的
合理且有依据的信息。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产
成为已发生信用减值的金融资产。
当本公司不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本公司直接减
记该金融资产的账面余额。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
宝禾物流（嘉兴）有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资
产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
否则，于发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产的预计使用寿命、
净残值率及年折旧率列示如下：
                   使用寿命          预计净残值率%       年折旧率%
 房屋及建筑物           30年-40年             5.00      2.38-3.17
 土地使用权                50年                -           2.00
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才
予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并
终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使
固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。固定资
产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率
如下：
                    使用寿命          预计净残值率%      年折旧率%
房屋及建筑物              10年-40年             5.00     2.38-9.50
机械设备                 5年-10年             5.00    9.50-19.00
运输工具                     5年             5.00         19.00
其他设备                 5年-10年             5.00    9.50-19.00
本公司至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，必要时进行调整。
宝禾物流（嘉兴）有限公司
财务报表附注（续）
三、   重要会计政策和会计估计（续）
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他
借款费用计入当期损益。
当资本支出和借款费用已经发生，且为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的
购建或生产活动已经开始时，借款费用开始资本化。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：专门借款以
当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定；占
用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占
用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状
态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资
本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者
生产活动重新开始。
无形资产在使用寿命内采用直线法摊销，其使用寿命如下：
                                  使用寿命
土地使用权                               50年
软件                                  10年
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
对除递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：于资产负债表日判断资
产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进
行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资
产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金
流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收
回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。
取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获
得几乎全部的经济利益。
提供服务合同
本公司与客户之间的提供服务合同通常包含物业服务等履约义务，由于本公司履约的
同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内
履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本公司按
照投入法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本公司已经发生
的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够
合理确定为止。
主要责任人/代理人
对于本公司能够主导第三方代表本公司向客户提供服务，通过提供重大的服务将供应
自来水、电力服务与其他商品或服务整合成某组合产出转让给客户，本公司有权自主
决定所交易商品或服务的价格，即本公司在向客户转让供应自来水、电力服务前能够
控制自来水、电力，因此本公司是主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入。
否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额
应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既
定的佣金金额或比例等确定。本公司在报告期内按净额法确认水电费收入
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。
合同负债是指已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务，如企业在转让
承诺的商品或服务之前已收取的款项。
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；
公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。与收益相关的政府补助，用于补偿以
后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的
期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接
计入当期损益或冲减相关成本。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值；
或确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益（但
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益），相关资产在使用寿命结束前被
出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的
损益。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以
及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计
税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债。除非应纳税暂时性差异是在以下
交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的单项交易中产生的资产或负债
的初始确认：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所
得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可
抵扣暂时性差异。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可
能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，
确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下单项交易中产生的：
该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣
亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差
异。
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按
照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回
资产或清偿负债方式的所得税影响。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可
能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资
产的账面价值。于资产负债表日，本公司重新评估未确认的递延所得税资产，在很可
能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延
所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有
以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所
得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期
间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取
得资产、清偿债务。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在
一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者
包含租赁。
作为出租人
租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资
租赁，除此之外的均为经营租赁。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司按照
各部分单独价格的相对比例分摊合同对价。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款
额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。初始直接费用资本化，在租赁期内
按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
按照规定提取的安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时计入专项储备；
使用时区分是否形成固定资产分别进行处理：属于费用性支出的，直接冲减专项储备；
形成固定资产的，归集所发生的支出，于达到预定可使用状态时确认固定资产，同时
冲减等值专项储备并确认等值累计折旧。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假
设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面价值进
行重大调整。
判断
在应用本公司的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有
重大影响的判断：
经营租赁——作为出租人
本公司就投资性房地产签订了合同。本公司认为，根据合同的条款，本公司保留了这
些房地产所有权上的几乎全部重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能
会导致未来会计期间资产和负债账面价值重大调整。
金融工具减值
本公司采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需
要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出
这些判断和估计时，本公司根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风
险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，
已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。
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财务报表附注（续）
三、    重要会计政策和会计估计（续）
除金融资产之外的非流动资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的
迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象
时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面价
值不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允
价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察
到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现
值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率
确定未来现金流量的现值。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的
可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳
税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
四、    税项
本公司本期间主要税项及其税率列示如下：
增值税          - 应税收入按13%、9%和6%的税率计算销项税，并按扣除当期
               允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
城市维护建设税      - 按实际缴纳的流转税的5%计缴。
教育费附加        - 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加      - 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
企业所得税        - 按应纳税所得额的25%计缴。
城镇土地使用税      - 根据实际占用的土地面积按人民币8.00元/平方米计缴。
房产税          - 从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴；从
               租计征的，按租金收入的12%计缴。
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五、   财务报表主要项目注释
银行存款                                                         8,004,416.84
应收账款的账龄分析如下：
减：应收账款坏账准备                                                        230.01
合计                                                            571,818.06
应收账款坏账准备的变动如下：
本公司应收账款分账龄的预期信用损失情况如下：
            估计发生违约的账                 预期信用损失率          整个存续期预期信用
                 面余额                         （%）             损失
合计                572,048.07                                       230.01
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财务报表附注（续）
五、      财务报表主要项目注释（续）
预付款项的账龄分析如下：
采用成本模式进行后续计量：
                   房屋及建筑物            土地使用权                   合计
原价
 本期期初及期末余额         70,439,081.99   50,037,692.68   120,476,774.67
累计折旧和摊销
 计提                 1,805,361.34      805,396.16     2,610,757.50
账面价值
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五、      财务报表主要项目注释（续）
                          房屋及建筑物              机械设备        其他设备               合计
     期初及期末余额              23,401,184.69    2,402,250.38   2,650.49   25,806,085.56
累计折旧                                                                             -
 计提                          922,481.53     273,272.28      821.70    1,196,575.51
账面价值
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五、      财务报表主要项目注释（续）
                        土地使用权             软件               合计
原价
 期初及期末余额                511,058.33    77,345.63      588,403.96
累计摊销
 计提                        8,335.02    3,903.46       12,238.48
账面价值
应付款项                                                340,062.64
预收租金                                                385,466.69
预收物业服务费                                             165,200.01
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五、    财务报表主要项目注释（续）
土地使用税                                                        578,781.76
企业所得税                                                        565,526.37
增值税                                                           33,336.61
房产税                                                           19,482.96
合计                                                          1,197,127.70
往来款项                                                        16,060,806.14
保证金及押金                                                       3,279,658.83
合计                                                          19,340,464.97
注册资本和实收资本
                                           注册币种       比例（%）（
嘉兴宝湾物流有限公司                            100,000,000.00               100.00
股本溢价          6,251,512.71           -                 -     6,251,512.71
安全生产费                    -   279,792.50    279,792.50                       -
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五、    财务报表主要项目注释（续）
法定盈余公积        1,023,097.23        -               -    1,023,097.23
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积金。法定
盈余公积累计额为本公司注册资本 50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金
可用于弥补以前年度亏损或增加实收资本。
                                              至2024年9月11日止期间
期初未分配利润                                                9,207,875.05
净利润                                                    5,394,532.19
期末未分配利润                                               14,602,407.24
                                           收入          成本
主营业务                                  16,995,128.79    5,570,602.59
营业收入列示如下：
                                              至2024年9月11日止期间
租赁收入                                                  12,740,708.19
与客户之间的合同产生的收入                                          4,254,420.60
合计                                                    16,995,128.79
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五、    财务报表主要项目注释（续）
                               至2024年9月11日止期间
房产税                                   1,547,343.59
土地使用税                                   578,781.84
城市维护建设税                                  62,491.94
教育费附加                                    37,495.17
印花税                                      28,074.79
地方教育附加                                   24,996.78
合计                                    2,279,184.11
                               至2024年9月11日止期间
资产运营管理费                                         间
资产折旧摊销                                   15,938.12
合计                                    1,578,092.94
注：资产运营管理费系根据本公司资产管理规模及净营运收入确认的需支付给宝湾物
流控股有限公司的管理费。
                               至2024年9月11日止期间
利息支出                                           间
减：利息收入                                   1,850.83
手续费                                        813.95
合计                                     394,257.67
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五、    财务报表主要项目注释（续）
                               至2024年9月11日止期间
与日常活动相关的政府补助                             35,000.00
代扣个人所得税手续费返还                                 35.77
合计                                       35,035.77
与日常活动相关的政府补助如下：
                               至2024年9月11日止期间
与收益相关的政府补助
 计入其他收益                                  35,000.00
                               至2024年9月11日止期间
当期所得税费用                               1,813,367.19
递延所得税费用                                     (42.63)
合计                                    1,813,324.56
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
                               至2024年9月11日止期间
利润总额                                  7,207,856.75
按法定/适用税率计算的所得税费用（注）                   1,801,964.19
对以前期间当期所得税的调整                            11,360.37
按本公司实际税率计算的所得税费用                      1,813,324.56
注：本公司所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。
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五、    财务报表主要项目注释（续）
将净利润调节为经营活动现金流量：
                               至2024年9月11日止期间
净利润                                   5,394,532.19
加：信用减值损失                                    170.50
  固定资产折旧                              1,196,575.51
  无形资产摊销                                 12,238.48
  投资性房地产折旧及摊销                         2,610,757.50
  财务费用                                  395,294.55
  递延所得税资产增加                                 (42.63)
  经营性应收项目的增加                          (571,722.22)
  经营性应付项目的增加                          1,127,434.96
经营活动产生的现金流量净额                        10,165,238.84
现金
 其中：可随时用于支付的银行存款                      8,004,416.84
期末现金及现金等价物余额                          8,004,416.84
现金的期末余额                               8,004,416.84
 减：现金的期初余额                            1,441,357.79
现金及现金等价物净增加额                          6,563,059.05
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五、    财务报表主要项目注释（续）
作为出租人
本公司将部分房屋及建筑物用于出租，租赁期为 1 年至 5 年，形成经营租赁。
经营租赁
与经营租赁有关的损益列示如下：
                                  至2024年9月11日止期间
租赁收入                                     12,740,708.19
根据与承租人签订的租赁合同，未折现最低租赁收款额如下：
                                  至2024年9月11日止期间
合计                                       29,704,818.92
六、财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于 2024 年 10 月 08 日决议批准报出。